【正文】 雪歌 真維斯 奧康琪 七匹狼 紅蜻蜓 喬丹 鴻星爾克 啄木鳥 資生堂 豪客來 恒源祥 安踏 耐克 代表商家 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 17 頁 共 126 頁 八一五路商圈 路段：八一五路 規(guī)模：總長約 200 多米 業(yè)態(tài)：以品牌鞋類、男裝為主 東門商圈 路段：環(huán)城路 規(guī)模：總長約 300 多米 八 一 五 路 閩東 大廣場 耐克 意爾康 富貴鳥 奧康 紅蜻蜓 蜘蛛王 東寧購物廣場 達芙妮 貝麗鞋城 肯德基 七匹狼 柒牌 與狼共舞 利郎 勁霸 新華書店 飾全飾美 環(huán) 城 路 蕉城北路 八 一 五 路 友好地下書 城 萬佳地下超 市 電 器 通 訊 電 器 通 訊 飛克 安踏 金豪雀 花花公子 星期六 古今 金苑 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 18 頁 共 126 頁 業(yè)態(tài)：以娛樂項目為主，輔以日用品及 為數(shù) 不多的品牌服飾 。 超市名稱 康寧 東寧 萬佳 錦福八號 錦福八號 分店 1 錦福八號 分店 2 規(guī)模 （㎡） 2300 9000 1800 300 300 300 層數(shù) 兩層 三層 地下一層 一層 一層 一層 停車位 無 無 無 無 無 無 地段 八一五路與南環(huán)路之間的蕉城北路路段 八一五路 中段 寧德商城第二條騎樓街中段 八一五路與與環(huán)城路交叉口 南環(huán)路后段 環(huán)城路至蕉城北路之間 經(jīng)營狀況 好 好 一般 較好 較好 一般 寧德時代百貨 位于最繁華的南環(huán)路段，其地理位置得天獨厚。 東僑是一個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主，同時也承擔(dān)著寧德中心城市新區(qū)建設(shè)管理的重任 ，現(xiàn) 已初步形成為寧德中心城市的新城區(qū)，建 成新區(qū)約五平方公里，人口五萬。 作為寧德市中心城市建設(shè)的前沿區(qū)域，東僑正逐漸成為真正的宜居、生態(tài)、文明、特色新興城區(qū)。其中，職工平均工資收入 16284元，增長 % 02020400060008000100001202014000城鄉(xiāng)居民年收入( 單位: 元)農(nóng)民人均純收入 604 1784 2850 2965 3087 3246 3517城鎮(zhèn)居民人均了支配收入 1311 3833 5745 6352 7408 8014 8985職工平均工資 1708 4231 8691 10503 12083 12973 139621990年 1995年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 9 頁 共 126 頁 三 、 整體 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 近年寧德市經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 二 、 基礎(chǔ)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 2020 年，寧德市 GDP 實現(xiàn) 億元，按可比價計算比上年增長 %，比上年增加了 億元。 工業(yè) 初步形成了電機電器、船舶修造、醫(yī)藥化工、建筑建材、食品加工、汽摩配件等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，其中，聞名海外的 “ 中國電機電器城 ” ，已經(jīng)成為世界微型電機生產(chǎn)銷售網(wǎng)絡(luò)的中堅力量，產(chǎn)品遠銷 40多個國家和地區(qū)；民營企業(yè)建造的萬噸輪船已順利下水，開創(chuàng)了全國民營造船業(yè)之先河。 交通狀況 交通條件：開發(fā)區(qū)距省會福州 98公里，是福建省內(nèi)距離省會福州最近的地級市，距副走長樂國際機場 100 公里，距建設(shè)中的閩東機場 80 公里，近臨的有 5000 噸泊位的漳 灣集裝箱碼頭和對外開放口岸城澳萬噸碼頭、 104國道、同三高速，福溫鐵路 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 5 頁 共 126 頁 正在建設(shè)中，海路交通十分便捷。52? 。 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 4 頁 共 126 頁 第一部分 寧德市發(fā)展概況 一 、 城市概況 地理位置 寧德市位于福建省東北沿海，俗稱閩東。截至 2020 年 12 月 31 日，寧德市轄三市六縣 55 個建制鎮(zhèn) ：１ 個市轄區(qū)、 6 個縣 （ 壽寧縣 、 霞浦縣 、 柘榮縣 、 屏南縣 、 古田縣 、 周寧縣 ） ，代管 2個縣級市 （ 福安市 、 福鼎市 ）。 優(yōu)勢資源 寧德市資源豐富，有海運、林產(chǎn)品、工業(yè)、旅游四大優(yōu)勢。全市 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 6 頁 共 126 頁 擁有國家地質(zhì)公園、 “ 海上仙都 ” 太姥山和堪稱宇宙之謎、天下奇觀的 “ 十里水街 ”白水洋兩個國家級風(fēng)景名勝區(qū)，擁有碧水如帶、榕楓盈眼的楊家溪、日本高僧空海入唐求學(xué)的登陸地赤岸、 “ 中華奇觀、人魚同樂 ” 的鯉魚溪、 “ 華東第一 ” 的九龍際瀑布群、 “ 勝似太湖 ” 的翠屏湖、 “ 海上天湖 ” 三都澳、婦幼保護神陳靖姑的朝圣地臨水宮、明朝永樂皇帝賜為 “ 天下第一山 ” 的支提山、保留古樸民俗風(fēng)情的畬鄉(xiāng)村寨等一大批自然景觀和人文景觀。 ? 目前寧德以工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)為輔助， 大力興建工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，憑借其資源及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，打造海灣港口城市，港口型城市定位將增強城市的競爭力。 寧德市 9 個縣市區(qū)經(jīng)濟競爭力在全省的排名位次見表 寧德市 9縣市區(qū)經(jīng)濟競爭力排名（ 2020） 縣市區(qū) 全省競爭力位次 寧德市內(nèi)部位次 蕉城區(qū) 34 3 福安市 30 1 福鼎市 31 2 霞浦縣 44 5 古田縣 42 4 屏南縣 64 8 壽寧縣 65 9 周寧縣 46 6 柘榮縣 60 7 寧德市 4 個沿?？h 市區(qū)在全省 66 個縣市區(qū)和沿海 22 個縣市區(qū)中的競爭力位次見表。對于本項目而言，可共享城市發(fā)展的利好趨勢 。 本項目商業(yè)體量規(guī)模較目前寧德市場而言較大，未來可能進駐的業(yè)態(tài)有超市、服飾、家居市場、電器賣場、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài) 。 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 14 頁 共 126 頁 服裝市場分析 寧德目前服裝市場，男裝及運動休閑的品牌已較為飽和，但女裝品牌較為薄弱，主要女裝品牌為西寇、維溫、末未、貝拉維拉。 東僑新區(qū)將建設(shè)成為寧德市的政務(wù)中心、商貿(mào)中心區(qū)，海峽西岸新興港口城市核心區(qū)。 寧德東方偉業(yè)廣場項目定位為集購物、休閑、娛樂、餐飲、服務(wù)功能于一體，提供一站式服務(wù)，滿足一站式消費需求的 SHOPPING MALL，建成寧德市新興地標(biāo)性城市商 業(yè)綜合體，成為當(dāng)?shù)刈钚碌默F(xiàn)代生活中心，成為寧德及周邊地區(qū)廣大人民群眾休閑、游玩、社交、購物的好去處。 ? 市場的稀缺性和唯一性 ：附近 能與 東方偉業(yè) 廣場競爭的同類型、同檔次、同規(guī)模的商業(yè)廣場目前沒有。 據(jù)悉， “ 一帶 ” 是沿海城市帶，覆蓋福廈泉三大中心城市，漳州、莆田、寧德三大區(qū)域中心城市，及眾多沿海經(jīng)濟發(fā)達中小城市和小 城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)密集地帶。 根據(jù)我們所處的地理位置、規(guī)模和市場調(diào)研，結(jié)合未來市場前景以及沃爾瑪入駐帶來的價值提升，我們建議寧德項目按照復(fù)合式大型商業(yè)中心（ SHOPPING MALL）的模式來建立，名稱“寧德東方偉業(yè)廣場”。 客戶 定位 本項目面向投資和經(jīng)營兩大類客戶，結(jié)合項目自身的物業(yè) 素 質(zhì)和客觀的市場情況，建議項目的客戶群定位如下： 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 25 頁 共 126 頁 ? 目標(biāo)市場 ： 本項目所處位置是 寧德新東僑 區(qū) 的 居民 區(qū)域，該區(qū)域在大多數(shù) 寧德人心中的商業(yè)印象較為模糊，在推廣宣傳中除了炒作區(qū) 域商圈概念及項目形象之外，更圍繞項目從近到遠劃出不同的市場區(qū)域，在不同時期，進行分類推廣的手法 。 C、 經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實，收入豐厚，尤指專業(yè)人士 營商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模個體商戶； 南下廣東 以及其他各地 創(chuàng)業(yè)，并已取得一定成就之外地成功人士； 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 26 頁 共 126 頁 曾擁有較多房地產(chǎn)，現(xiàn)已套現(xiàn)，擁有相當(dāng)積蓄的企事業(yè)機關(guān)之中高層干部； 購買心理分析 ： 以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術(shù)、企業(yè)管理等專業(yè)性較強的工作，該類人士購鋪多選擇首層或 二 層商鋪，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍低的人士將選擇更高樓層，該類人士對投資回報的金融意識較強，并十分關(guān)注投資的利益點，對返租回報有迫切需求。 （ 購買心理 : 該類客戶對 欲購商鋪的位置、價格、付款方式等非常注重 ）。 總體來講：本項目的營銷操作采用的是 “ 以相對之快打季節(jié)之慢、以相對之重打時段之輕 ” 相對集中策略。入市前的宣傳造勢與形象展示對前期的銷售及客戶心理具有較大影響，因此在項目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為前期銷售作市場鋪墊。 綜合以上因素，根據(jù)項目運作的要求建議本項目： ? 排號認籌期定在 2020 年 3 月 15日，正式解籌期暫定于 2020年 4月 15日。所有期間的放號均采用收籌金給予一定折扣的政策。 銷售組織形式 ： 人員配備：實施全員銷售的人海戰(zhàn)術(shù)，采用累積控制。 隨著城市“北展南移” ， 東僑區(qū) 即將成為 寧德市第二個 CBD 中央商務(wù)區(qū)的 “ 黃金地段 ” ，其商業(yè)影響直接覆蓋整個 寧德 東商圈。 和零售巨頭一 起 賺錢 。 樓層系數(shù)是 該 市與項目基本情況及經(jīng)營范圍類似的商場并且銷售的案例 (重點選擇 金龍紐約街、金域蘭灣、東湖豪門等 )的樓層系數(shù)并結(jié)合 東僑區(qū) 的具體情況得出的。㎡） 最高租金 最低租金 蕉城區(qū) 南環(huán)路 200400 450 170 八一五路 200400 450 180 環(huán)城路 100150 200 3040 蕉城北路 100130 150 80 東僑區(qū) 寧川北路（與閩東廣場相接的一段） 30180 30（靠近閩東路） 180（靠近閩東大廣場） 寧 川北路（在天湖路與閩東路之間一段） 1520 30 15 僑興路 4050 60 30 閩東路 4060 70 30 薛令之路 3040 40 20 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 38 頁 共 126 頁 金龍項目（本案所在地） 不夜城電器 40 水立方 1F： 30； 2F： 25；3F： 20 建行 40 服裝步行街 一層 120150 200 100 二層 60100 120 60 新佳坡步行街 60100 200 60 ※ 小結(jié) 寧德市區(qū)內(nèi)的租金水平大致可以分成三個等級，最繁華路段為 200400 元 /月而目前在售的紐約街底商價格均價高達 18000 元 /㎡，其銷售業(yè)績并不理想，從去 07年5 月份開始銷售以來，到現(xiàn)在還未銷售過半。 東方偉業(yè) 廣場 對商鋪作精心規(guī)劃分割 。隨著 東區(qū) 不斷的開發(fā) ，東方偉業(yè) 廣場的鉆石核心地位 會更加突出。 項目核心賣點： （ 項目 七 大價值坐標(biāo) ） 寧德 首席 MALL 商業(yè)模式 。 持續(xù)銷售期 （ 7月～ 9 月 ） 按照既定的推貨節(jié)奏，進一步提升銷售均價； 舉行各類現(xiàn)場促銷 活動，刺激市場； 充分利用良好的工程形象，將銷售推向第二次高潮； 通過老客戶口碑效應(yīng)挖掘新客戶； 向其他片區(qū) 輻射 開發(fā)目標(biāo)客戶； 尾盤清理期 （ 10月 ～ 12 月 ） 該階段為 公司 回收利潤階段，快速銷售，消化剩余單位，回籠資金； 結(jié)合銷售均價給客戶一定優(yōu)惠，如多打折扣等； 充分利用現(xiàn)樓形象，加速客戶成交； 充分利用招商情況，刺激購買。 ? 銷售人員 ： a、 開盤前培訓(xùn) b、 對前期重點客戶進行回訪，知會開盤及優(yōu)惠信息 ? 宣傳準(zhǔn)備 ： a、 報紙廣告準(zhǔn)備完畢并提前預(yù)訂版面 b、 開盤活動安排（時間、地點、邀請領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體、新聞通稿、活動事宜等） c、 禮儀及禮品準(zhǔn)備 三 、銷售階段及工作安排 在整個銷售過程中， 建議 將銷售分為四個階段： 認 籌期 —— 2個月（ 2020 年 2 月 ～ 3月 ） 開盤、 強銷期 —— 3 個月（ 2020年 4月 ～ 6 月 ） 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 31 頁 共 126 頁 持續(xù)銷售期 —— 3個月（ 7月 ～