【正文】 SU 南 方 寢 室 巴拉巴拉 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 16 頁 共 126 頁 新佳坡步行街 路段：蕉城北路 規(guī)模：總長約 100 多米，寬 10 米 業(yè)態(tài)：以茶葉、咖啡廳、賓館、電器、酒吧為主 經營：統(tǒng)一銷售，各自 出租 南門商圈 路段：南環(huán)路 規(guī)模：總長約 200 米 業(yè)態(tài)：以服飾、百貨為主，其中服飾類以運動休閑為主 寧德商城 路段： 八一五路交接 規(guī)模：三條長約 70米，寬 12 米的騎樓內街 業(yè)態(tài)：以萬佳超市、友好書城為 代表商家 ，輔以品牌服飾、電器通訊等 .萬佳超市 1800㎡，友好地下書城約 1500 ㎡。 2020 年，該項目被中國城市商業(yè)網點 建設聯(lián)合會評選為“ 2020 中國最具投資價值商業(yè)地產項目”。 ? 投資型產權商鋪是新型投資方式，投資者的認可度具有可變性， 需要高 回報率和良好的經營保障措施來提升吸引力。本項目的 首層 街鋪數(shù)量不多，故該類客戶占本項目的成交客戶比例亦不算太 大 ， 約占成交客戶的 5％。 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 28 頁 共 126 頁 第四部分 項目 銷售方案 一 、 銷售的總體策略 本項目作為 寧德市 首個 一體化的購物廣場 ，將作為 東 僑 區(qū) 商圈的標志性建筑對周邊的景觀及經濟帶來積極的影響。 有控制地入市 根據工程進度、價格策略、銷售導向等分期分批有節(jié)奏地向市場推出產品，避免一擁而上，實現(xiàn)均衡、有序的銷售目標。 持續(xù)銷售期 （ 7月～ 9 月 ） 按照既定的推貨節(jié)奏，進一步提升銷售均價； 舉行各類現(xiàn)場促銷 活動，刺激市場； 充分利用良好的工程形象，將銷售推向第二次高潮； 通過老客戶口碑效應挖掘新客戶； 向其他片區(qū) 輻射 開發(fā)目標客戶； 尾盤清理期 （ 10月 ～ 12 月 ） 該階段為 公司 回收利潤階段，快速銷售，消化剩余單位，回籠資金； 結合銷售均價給客戶一定優(yōu)惠，如多打折扣等； 充分利用現(xiàn)樓形象，加速客戶成交； 充分利用招商情況，刺激購買。隨著 東區(qū) 不斷的開發(fā) ，東方偉業(yè) 廣場的鉆石核心地位 會更加突出。而目前在售的紐約街底商價格均價高達 18000 元 /㎡，其銷售業(yè)績并不理想，從去 07年5 月份開始銷售以來，到現(xiàn)在還未銷售過半。 樓層系數(shù)是 該 市與項目基本情況及經營范圍類似的商場并且銷售的案例 (重點選擇 金龍紐約街、金域蘭灣、東湖豪門等 )的樓層系數(shù)并結合 東僑區(qū) 的具體情況得出的。 隨著城市“北展南移” ， 東僑區(qū) 即將成為 寧德市第二個 CBD 中央商務區(qū)的 “ 黃金地段 ” ，其商業(yè)影響直接覆蓋整個 寧德 東商圈。所有期間的放號均采用收籌金給予一定折扣的政策。入市前的宣傳造勢與形象展示對前期的銷售及客戶心理具有較大影響，因此在項目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關注，為前期銷售作市場鋪墊。 （ 購買心理 : 該類客戶對 欲購商鋪的位置、價格、付款方式等非常注重 ）。 客戶 定位 本項目面向投資和經營兩大類客戶，結合項目自身的物業(yè) 素 質和客觀的市場情況，建議項目的客戶群定位如下： 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 25 頁 共 126 頁 ? 目標市場 ： 本項目所處位置是 寧德新東僑 區(qū) 的 居民 區(qū)域，該區(qū)域在大多數(shù) 寧德人心中的商業(yè)印象較為模糊，在推廣宣傳中除了炒作區(qū) 域商圈概念及項目形象之外，更圍繞項目從近到遠劃出不同的市場區(qū)域，在不同時期，進行分類推廣的手法 。 據悉， “ 一帶 ” 是沿海城市帶，覆蓋福廈泉三大中心城市，漳州、莆田、寧德三大區(qū)域中心城市，及眾多沿海經濟發(fā)達中小城市和小 城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)密集地帶。 寧德東方偉業(yè)廣場項目定位為集購物、休閑、娛樂、餐飲、服務功能于一體，提供一站式服務，滿足一站式消費需求的 SHOPPING MALL，建成寧德市新興地標性城市商 業(yè)綜合體，成為當?shù)刈钚碌默F(xiàn)代生活中心，成為寧德及周邊地區(qū)廣大人民群眾休閑、游玩、社交、購物的好去處。 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 14 頁 共 126 頁 服裝市場分析 寧德目前服裝市場，男裝及運動休閑的品牌已較為飽和，但女裝品牌較為薄弱，主要女裝品牌為西寇、維溫、末未、貝拉維拉。對于本項目而言，可共享城市發(fā)展的利好趨勢 。 ? 目前寧德以工業(yè)等第二產業(yè)為主導，以旅游服務等第三產業(yè)為輔助， 大力興建工業(yè)及產業(yè)園區(qū)，憑借其資源及產業(yè)優(yōu)勢，打造海灣港口城市，港口型城市定位將增強城市的競爭力。 優(yōu)勢資源 寧德市資源豐富，有海運、林產品、工業(yè)、旅游四大優(yōu)勢。 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 4 頁 共 126 頁 第一部分 寧德市發(fā)展概況 一 、 城市概況 地理位置 寧德市位于福建省東北沿海，俗稱閩東。 交通狀況 交通條件：開發(fā)區(qū)距省會福州 98公里，是福建省內距離省會福州最近的地級市，距副走長樂國際機場 100 公里，距建設中的閩東機場 80 公里，近臨的有 5000 噸泊位的漳 灣集裝箱碼頭和對外開放口岸城澳萬噸碼頭、 104國道、同三高速，福溫鐵路 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 5 頁 共 126 頁 正在建設中，海路交通十分便捷。 二 、 基礎經濟技術指標 國內生產總值（ GDP） 2020 年，寧德市 GDP 實現(xiàn) 億元，按可比價計算比上年增長 %，比上年增加了 億元。 作為寧德市中心城市建設的前沿區(qū)域，東僑正逐漸成為真正的宜居、生態(tài)、文明、特色新興城區(qū)。 超市名稱 康寧 東寧 萬佳 錦福八號 錦福八號 分店 1 錦福八號 分店 2 規(guī)模 （㎡） 2300 9000 1800 300 300 300 層數(shù) 兩層 三層 地下一層 一層 一層 一層 停車位 無 無 無 無 無 無 地段 八一五路與南環(huán)路之間的蕉城北路路段 八一五路 中段 寧德商城第二條騎樓街中段 八一五路與與環(huán)城路交叉口 南環(huán)路后段 環(huán)城路至蕉城北路之間 經營狀況 好 好 一般 較好 較好 一般 寧德時代百貨 位于最繁華的南環(huán)路段，其地理位置得天獨厚。項目 門前開闊，周圍道路設施齊全，有東海富豪世家、名流世家、東嘉花園、東湖豪門等竣工住宅小區(qū)和金域蘭灣、君臨天下等在建住宅小區(qū)。 作為 寧德 的 東 僑 新區(qū) 地帶， 當?shù)?市 民對此區(qū) 域 的認同仍 需 時間； 發(fā)展機遇 ? 寧德 的城市建設規(guī)劃 會 以 東方偉業(yè)廣場引進世界 500 強企業(yè)“沃爾瑪” 的進駐，以及周邊其他社區(qū) 工程 的 陸續(xù)竣工，以往環(huán)境雜亂 的新橋東區(qū)將 在 寧德市 人心目中形象 將 會發(fā)生脫胎換骨的變化。 產品文化定位 集“購物、娛樂、美食、文化教育、城市服務、商務休閑”等功能于一體，滿足全客層全時段及“一站式”消費需求。 有定向需要購鋪經營的大中型商戶約占成交客戶的 10％。 本項目預計于 2020 年五一節(jié) 開盤。掀起的商業(yè)銷售熱潮，啟動商鋪的認籌登記。 集名店、超市、美食廣場的綜合 體。 我公司 對商鋪整體分割規(guī)劃，將其間隔成為 “ 易投資、易出租 ” 的商鋪，將交通主動線 規(guī)劃 非常合理 。 東僑 區(qū)域商鋪租金調查 目前各區(qū)域租金情況： 區(qū)域 路段 租金水平 （元 /月 東區(qū) 地塊已成為政府在 2020 年至 2020 年重點開發(fā)建設的地塊，是 寧德 市 “ 東擴 ” 、 “ 南 移 ” 戰(zhàn)略 ， 寧德的城市規(guī)劃和城市建設的重心逐步向寧德東部轉移 ， 未來大量的建設和房地產開發(fā)必將集中到東部新城市中心， 東方偉業(yè)城市廣場項目所在區(qū)域為東僑開發(fā)區(qū) ， 發(fā)展前 景光明。 銷售 專 員： 6～ 8 名 招商專員： 4名 招商專員：4 名 運營 總 監(jiān) （總經理） 項目經理 廣告策劃經理 招商 經理 項目經理助理 平面設計 文 案 銷售主管 招商專員 招商專員 銷售專員 銷售專員 銷售專員 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 34 頁 共 126 頁 現(xiàn)場 管理 與控制 2020年 11 月中下旬銷售人員進入售樓處做上崗前準備； 每周項目小組連同 公司 舉行周例會，通報每周銷售情況及目前急需 公司 解決的問題； 按時制作 來 客統(tǒng)計分析、廣告效果測試分析并以周 報 月 報 形式向 公司 提交； 每日以書面形式向 公司 匯報銷售情況； 定期向 公司 提交例會紀要、銷售周結、月結及年度總結； 每月定期與銷售人員溝通，及時分析市場變化，相應調整銷售策略 。本項目的銷售操作思路亦是如此，通過核心租戶在一層和二 層不同區(qū)域的安置，將相對位置較差的單位通過品牌商家的入駐變成相對較 1 佳的位置，從而帶動 二 層的銷售以及順利完成價格的初步拉升。本項目建設周期短，工程進度快，且達到銷售許可條件相對容易，為本項目快打快銷的銷售策略提供了有利的客觀條件。約占成交客戶的 20％。 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 21 頁 共 126 頁 三、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合 業(yè)態(tài)定位：復合式 城市化購物中心 覆蓋范圍：寧德整個城市及周邊縣城 招商原則：從項目的實際出發(fā)點，一切以適合為歸宿點。 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 20 頁 共 126 頁 ? 引進世界 500 強首位商業(yè)零售巨頭沃爾瑪強勢入住，成為寧德市乃至閩東地區(qū)首家最具有規(guī)模與影響力的一體化的 shoppingmall。 是未來寧德城市中心區(qū)域，由坪塔路、天王路、商貿路交匯圍合而成黃金地段，地理位置優(yōu)越、交通便捷，路網四通八達。本項目位于寧德市東橋區(qū)天湖路，是在原金龍商貿廣場的基礎上改造而成的。從以下數(shù)據可以比較分析寧德在福建省經濟實力。有三大旅游優(yōu)勢 —— “ 山海川島 、宗教文化、畬族風情 ” 。 行政區(qū)劃 寧德 2020 年撤地設市的新興港口城市。 東臨東海，南接福州，西連南平，北與 浙江省溫州市接壤 。 旅游資源 旅游資源豐富。但是，與我省其他地市相比，寧德市經濟發(fā)展仍然存在一定的差距，經濟競爭力十分薄弱。 寧德主要房地產樓盤項目均集中于此。 第 三 部分 項目概況 一、 項目區(qū)位優(yōu)勢 項目位于東僑新區(qū) ， 東臨大學城， 西接老城區(qū)，處于城市的中心位置。 ? 寧德市是一個新興濱海港口城市 ， 具有山地氣候、盆谷地氣候等多種氣候特點 ，雨水充沛，四季分明 ，是 海外僑胞和港、澳、臺同胞 的經常來往的旅游地點。 ? 租金的壓力會對后期經營績效產生較大的依賴性 。 購買心理分析 ： 當?shù)卮迕耠S著城市的發(fā)展建設，繼而土地出讓而獲利甚豐，并且享有村政府的花紅補貼 ， 收入穩(wěn)定，多具良好投資意識，較具投資經驗 ， 對于優(yōu)質物業(yè)將 會有相當?shù)呐d趣。因此本項目應順勢而為、及早入市，采取以快打慢的策略，迅速占領區(qū)域市場，以盡快實現(xiàn)資金回籠、降低發(fā)展商的投資 風險。 是指項目在成功招商 20%－ 30%的情況下，開始銷售，以核心租戶（主力店、一級品牌）的入駐來帶動銷售。 項目小組人員配置 運營總監(jiān)： 1名 （由公司總經理兼任） 項目經理 ： 1 名， 負責 現(xiàn)場操控的日常管理及 銷售人員的管理 ； 市場 信息 的反饋 并 及時提供策略建議 ； 廣告 策劃經理 ： 1名 ， 配合 項目整體營銷策略，制定 實施階段營銷 策劃推廣 策略； 招商 經理 ： 1名 ，負責招商計劃的制定和實施； 項目經理助理 ： 1名 ，負責日常資訊統(tǒng)計與分析 及現(xiàn)場文書 /考勤 /后勤管理。 東方偉業(yè) 廣場位于 東僑區(qū) 未來居住中心 ， 前 景一片光明 。 考慮目前整個房地產投資熱 度，項目所在區(qū)域商鋪銷售價格水平，結合本案 銷售方法 特點，故本案的一樓銷售均價之底價可參照 23000元 /㎡。專業(yè)的人流導向設計便于組織商業(yè)人流，并根據首層街鋪三面沿 街的特點，以及超市和名店帶來的龐大雙重人流，為商鋪的保值升值注入強大信心保證。完善的功能組合，充分滿足周邊居民消費為主的一站式購物中心，其休閑、購物、飲食 、商務 的功能是商業(yè)的提升及繁榮基石。解籌日，分批量推出嚴格管理好銷控。 準備充分后入市 入市時必須在售樓大廳 、營銷廣場、項目周邊環(huán)境改造、工程形象等內外包裝方面有良好形象展示，模型、樓書、展板等銷售工具齊備的情況下入市，才能 彰顯 出本項目的氣勢與發(fā)展商的雄厚實力，增強客戶對項目的信心。 有開設門市部需要和