【正文】 9 月 ） 尾盤 清理 期 —— 3個月（ 10月～ 12 月） 掃尾期 —— 3個月（ 2020 年 1月 ～ 3 月 ） 初步擬定銷售計(jì)劃如下表： （總銷售周期為 十二個月 ） 項(xiàng)目名稱 銷售目標(biāo) 劃分階段 銷售周期 東方偉業(yè)廣場 40％ 開盤期 /強(qiáng)銷期 3 個月 25％ 持續(xù)銷售期 3 個月 25％ 尾盤清理期 3 個月 10％ 總項(xiàng)目結(jié)案（掃尾） 3 個月 合計(jì) 100％ 12 個月 開盤前節(jié)點(diǎn)安排 第一次廣告出街 —— 2020 年 1 月 1 號 內(nèi)部登記 —— 2020 年 3 月 1 號 正式認(rèn)籌 —— 3月 15號 解籌 —— 4月 1號 開盤 —— 2020 年 4 月 15 號 四 、各銷售階段工作安排 認(rèn) 籌期（ 2020 年 2月至 3月） 利用軟性廣告宣傳造勢、吸引目標(biāo)客戶群關(guān)注； 商鋪推出部分單位進(jìn)行市場初探 ,視市場反映情況加推； 考核客戶對項(xiàng)目的初步認(rèn)知； 價格初探，作為下一步價格調(diào)整的依據(jù)； 開盤、 強(qiáng)銷期 （ 2020 年 4月至 6月） 完成了項(xiàng)目認(rèn)知，市場、價格初探后，進(jìn)行微調(diào)，進(jìn)入到公開發(fā)售階段； 分樓層區(qū)域加推單位，提升銷售均價； 利用各類媒體組合推廣，將銷售 推向高潮； 對到訪客戶進(jìn)行分析，挖掘項(xiàng)目主要客源，進(jìn)一步調(diào)整定位； 寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 32 頁 共 126 頁 到 2020 年 4 月 1 日前完成部分商鋪的內(nèi)部認(rèn)購，收取誠意認(rèn)購金。 有控制地入市 根據(jù)工程進(jìn)度、價格策略、銷售導(dǎo)向等分期分批有節(jié)奏地向市場推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的銷售目標(biāo)。入市時機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素： 項(xiàng)目可售時間 通常我們選擇在正式預(yù)售前 2— 3個月入市宣傳、推售號碼，一方面為項(xiàng)目提前造勢、另一方面可為正式銷售積累有效客戶。 寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 28 頁 共 126 頁 第四部分 項(xiàng)目 銷售方案 一 、 銷售的總體策略 本項(xiàng)目作為 寧德市 首個 一體化的購物廣場 ，將作為 東 僑 區(qū) 商圈的標(biāo)志性建筑對周邊的景觀及經(jīng)濟(jì)帶來積極的影響。 市場調(diào)研分析 寧德 東僑區(qū) 域居民對 東方偉業(yè) 廣場商鋪投資比例： l 經(jīng)營類目標(biāo)客戶分析（預(yù)計(jì)所占之購買比例為： 45%） 因城市改造或道路整改 ,原街鋪被拆的商戶約占成交客戶的 25％。本項(xiàng)目的 首層 街鋪數(shù)量不多，故該類客戶占本項(xiàng)目的成交客戶比例亦不算太 大 ， 約占成交客戶的 5％。更是寧德的一張亮麗的名片。 ? 投資型產(chǎn)權(quán)商鋪是新型投資方式，投資者的認(rèn)可度具有可變性， 需要高 回報(bào)率和良好的經(jīng)營保障措施來提升吸引力。 ? 地段的知名度與價值認(rèn)識有待提高。 2020 年，該項(xiàng)目被中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 建設(shè)聯(lián)合會評選為“ 2020 中國最具投資價值商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”。目前中心區(qū)居住用地約 550 萬平方米 ，可容納 15萬人， 4萬戶。 四、寧德重點(diǎn)商業(yè)路概況 閩東大廣場服裝街 情況 路段：寧川北路與南環(huán)路交接地帶，緊鄰閩東大廣場 規(guī)模：總長約 100 多米， 2層臨街底商，商鋪分割每間約在 2030 ㎡ 業(yè)態(tài)：服裝（多 為國內(nèi)一二線品牌 ） 經(jīng)營：統(tǒng)一銷售，各自 出租 示意圖例如下： 中國籃球協(xié)會 J OEONE 卡度尼 太子龍 杉杉 一層 美麗人生 秋水伊人 嗒嘀噠 托尼艾米 楚閣 西寇 索瑪 太平鳥 摩卡奴 彩虹化妝品 驪谷 美羅家紡 簡愛 古今 黛富妮 酷仔 貝拉維拉 品臣 邦 shop 依夢萊 虎都男裝 城市駱駝 木子芳 閣蘭秀 逗號 卡賓 雅迪 風(fēng)緊線 云裳 感覺 kappa 奧麗依 蘭卓麗 佐相佑 中島綠化 二 層 二 層 CK 國際男裝 小妞襪店凱歌連鎖 諸迪寇手足 SPA 焦點(diǎn) 風(fēng) 緊 線 太平洋皮具 艾 蝶 依 之 妮 嘉 莉 詩 貓 人 SSU 南 方 寢 室 巴拉巴拉 寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 16 頁 共 126 頁 新佳坡步行街 路段：蕉城北路 規(guī)模：總長約 100 多米，寬 10 米 業(yè)態(tài)：以茶葉、咖啡廳、賓館、電器、酒吧為主 經(jīng)營：統(tǒng)一銷售，各自 出租 南門商圈 路段：南環(huán)路 規(guī)模：總長約 200 米 業(yè)態(tài)：以服飾、百貨為主，其中服飾類以運(yùn)動休閑為主 寧德商城 路段： 八一五路交接 規(guī)模：三條長約 70米，寬 12 米的騎樓內(nèi)街 業(yè)態(tài)：以萬佳超市、友好書城為 代表商家 ，輔以品牌服飾、電器通訊等 .萬佳超市 1800㎡，友好地下書城約 1500 ㎡。其他如萬佳、錦福八號其無論規(guī)模、購物環(huán)境等均檔次較低。 本項(xiàng)目位于寧德近幾年重點(diǎn)開發(fā)的東僑經(jīng)濟(jì)區(qū)。 四、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境 城市發(fā)展優(yōu)勢 寧德城市建設(shè)規(guī)劃的發(fā)展 —— “ 東擴(kuò)面海、北展南移 ” ，使項(xiàng)目所在的 東僑新區(qū)成為寧德 近遠(yuǎn)期的主要拓展空間。 與 2020年相比， 2020年寧德市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10741元，比上年同期增長 %。 ? 從交通狀況來看，寧德的路、海交通便捷，城市路網(wǎng)骨架基本形成，為 整個城市的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。 種植、養(yǎng)殖 寧德是全國最大的大黃魚人工養(yǎng)殖基地、 綠茶種植基地，也是銀耳、香菇、太子參的主產(chǎn)區(qū)，茶葉、水產(chǎn)、食用菌、水果、花卉、蔬菜、畜牧等產(chǎn)業(yè)已基本形成基地化、規(guī)模化生產(chǎn)經(jīng)營格局，有著發(fā)展資源轉(zhuǎn)化型產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的良好基礎(chǔ)。 地名 面積（平方公里） 人口（ 萬人） 地名 面積（平方公里） 人口（萬人） 寧德市 13452 325 福安市 1795 67 蕉城區(qū) 1537 42 福鼎市 1526 62 壽寧縣 1425 25 霞浦縣 1726 54 柘榮縣 544 10 屏南縣 1485 18 古田縣 2377 42 周寧縣 1047 19 備注： 區(qū)劃地名資料截至 2020 年 12 月；面積、人口數(shù)據(jù)根據(jù)《中華人民共和國行政區(qū)劃簡冊（ 2020）》，人口截至 2020年底。32? 120176。地理坐標(biāo)為北緯 26176。 城市面積和人口 2020 年，寧德全市面積 13452 平方公里，人口總數(shù) 325 萬人。 海運(yùn) 全市擁有海岸線 878 公里，海域面積 萬平方公里，可造地的灘涂面積 50萬畝，均約占福建省的三分之一。 ※ 小結(jié) ? 從城市整體區(qū)位來看寧德做為閩、浙兩省的交接的邊緣城市，緊臨浙江 的溫州市與省會 福州市，城市發(fā)展資源易被分流，缺乏大規(guī)模房地產(chǎn)市場開發(fā)的市場條件與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 ? 居民收入穩(wěn)步提升，居民生活得到了實(shí)質(zhì)性的改善，其住房需求逐 漸被釋放，寧德市 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨一個持續(xù)快速發(fā)展期 。 沿海縣市區(qū)經(jīng)濟(jì)競爭力排名（ 2020） 縣市區(qū) 全省競爭力 位次 沿海競爭力 位次 寧德市內(nèi)部位次 蕉城區(qū) 34 17 3 福安市 30 15 1 福鼎市 31 16 2 霞浦縣 44 20 5 寧德市 5 個山區(qū)縣市在全省 66個縣市區(qū)和山區(qū) 44 個縣市中的競爭力位 次見表。 新區(qū)潛伏劣勢 作為新區(qū)其設(shè)施建設(shè)及商業(yè)氛圍的促成均需相當(dāng)長的培養(yǎng)時間，同時雖然大量的住宅開發(fā)集中在東僑新區(qū)，但是其 購房 群體多為周邊縣鎮(zhèn)的居民或投資者，實(shí)際入住率低 ，不足 30%，因此其也直接影響本項(xiàng)目今后商業(yè)消費(fèi)群體的考量。 蕉 城 商 圈 新佳坡步行街 服裝商業(yè)街 東僑經(jīng)濟(jì)新區(qū) 寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 12 頁 共 126 頁 二、寧德市內(nèi)商業(yè)市場總體概況及分布特點(diǎn) 寧德市現(xiàn)有商業(yè)主要由百貨、超市、專業(yè)家電市場、專業(yè)家居市場、建材家具市場、 集中餐飲街、 集中服裝街、底商等幾種類型的物業(yè)組成； 現(xiàn)有百貨類商業(yè)物業(yè)集中坐落在寧德的南環(huán)路，以寧德時代 百貨、好男兒百貨、三福百貨為代表 ，這里的百貨只是小型的服裝賣場，非真正意義上的百貨； 現(xiàn)有超市類商業(yè)物業(yè)集中坐落在寧德八一五路與蕉城北路段，以康寧購物廣場、東寧購物廣場為代表，能夠基本滿足城關(guān)居民生活需求 ； 專業(yè)市場主要有家電賣場、家居市場、建材市場等，以國美電器賣場、宏圖三胞、中國紅家居市場等為代表 ； 餐飲街集中在閩東路段、服裝街以寧川北路的服裝商業(yè)街為代表 底商類物業(yè)在寧德市的分布非常廣泛，基本所有街道的兩側(cè)均規(guī)劃了不同格局的底商，經(jīng)營范圍匯集了餐飲、醫(yī)藥、零售、服裝、美容美發(fā)等不同的業(yè)態(tài)，面積從十幾平 到上千平不等，層數(shù)從一層到二層不等；這也成為寧德商業(yè) 處于低級階段的 最重要的 標(biāo)志 。服裝價格相對市場接受水平，一般女裝單品價格不應(yīng)超過 500 元，男裝不定。 寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目位于寧德市東僑區(qū)天湖路，是在原金龍商貿(mào)廣場的 開發(fā)區(qū) 基礎(chǔ)上改造而成的。實(shí)現(xiàn)寧德商業(yè)的新的形態(tài)升級。 其他街邊 的商鋪全部零散分布，形象差，無舒適的購物環(huán)境。這條沿海城市帶將成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的 “ 脊梁 ”。 具體 業(yè)態(tài)組合 ： 大賣場＋精品店＋特色店＋餐飲＋休閑＋娛樂 業(yè)態(tài)、業(yè)種分布（更精確的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布見平面布局圖附一份于后） 寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 22 頁 共 126 頁 寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 23 頁 共 126 頁 各樓層業(yè)態(tài)分布： gai 樓 層 業(yè) 態(tài) 1F 男裝、女裝、鞋業(yè)、運(yùn)動服飾 /用品、童裝、孕婦 /內(nèi)睡衣、化妝品、商務(wù)禮品、精品掛件、工藝 /收藏品、茶葉專賣 1F(獨(dú)立鋪位 ) 珠寶城 /眼鏡（銀行）、郵政、電信、旅行社、票務(wù)中心、彩票代售點(diǎn)、 照片沖印 /影印、西式快餐、美食街、箱包 /皮具、小百貨、 服裝 /干洗店、鮮花、陶瓷器具、 AYM 等 2 F 數(shù)碼廣場、精品商鋪、婚紗攝影、家居家紡、圖書文化、 童裝童玩、母嬰用品、 3 F 餐飲、精品商鋪、美容美體、西 ／中餐、電玩、兒童游樂、 美食廣場、茶餐廳 4F 大型中餐、 KTV、健身館、院線、酒吧、茶藝居、養(yǎng)生館 寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 24 頁 共 126 頁 四 、項(xiàng)目定位評估 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 集購物、休閑、娛樂、餐飲、服務(wù)功能于一體，提供一站式服務(wù)，滿足一站式消費(fèi)需求的大型城市商業(yè)綜合體。 ? 目標(biāo)客戶群定位 ： ? 投資者分析（預(yù)計(jì)所占之購買比例為： 55%左右） ? 客戶類型 A 、 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人士 擁有大型企業(yè)的人士； 擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的 投資者； 經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕 ， 具豐富積蓄 ， 以投資置業(yè)作為保值用途的人士； 企事業(yè)機(jī)關(guān)之高層國家干部； 購買心理分析 ： 以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng)，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。約占 成交客戶的 20％。 ※ 結(jié)論： ? 項(xiàng)目的目標(biāo)客 戶主要是 東僑區(qū) 附近一帶的村民 、居民 、公務(wù)員、附近居 住的 商業(yè)人士， 大客戶，因?yàn)槭煜ぴ搮^(qū)域，且投資意識較濃是消化本項(xiàng)目的重心所在，營銷策略應(yīng)該根據(jù)這類人的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣、文化水平、消費(fèi)能力制定廣告推廣計(jì)劃、活動的安排以及銷售策略。充分的運(yùn)用 “ 一個主題（ 寧德 首 家購物廣場 ） ” 突破市場， “ 四大媒體（ 閩東 日報(bào)、 寧德 晚報(bào)、 寧德電視臺、福建電視臺 、 福州電視臺、 電臺大力度 ，高密度報(bào)媒和全