【正文】 方，色彩豐富時尚，符合現(xiàn)代生活的趨勢。環(huán)境設(shè)計(jì)與人居流動融合協(xié)調(diào)，不僅僅局限于營造園林式的栽花種草。 周邊地塊狀況的逐步成熟配合了本案設(shè)計(jì)的產(chǎn)生。分析當(dāng)前市場中產(chǎn)品規(guī)劃的引導(dǎo)趨勢，使我們掌握本案的優(yōu)勢。 容積率的安排 本案容積率為 ，直接低于競爭對手戀日嘉園 2 期的 容積率。它與人們的生活舒適度有著直接的關(guān)系。戀日嘉園 2 期的綠化率為 40％，從綠化率數(shù)據(jù)上看，本案與之沒有絕對的優(yōu)勢。 建筑形式 本案 9 號樓、 10 號樓、 11 號樓為高板形式。 本案 12 號樓、 13 號樓、 14 號樓為圍合式塔樓形式。這是本案一個重要的產(chǎn)品優(yōu)勢，使塔樓具備板樓的產(chǎn)品品質(zhì)。相對于星河城，它加大了采光面，面寬達(dá)到 米，使建筑整體感覺比較通透，賦予時尚裝飾線條，具有一定的現(xiàn)代感，而明日嘉園的外立面是一種 “ 千樓一面 ” 的外立面設(shè)計(jì)，沒有什么特點(diǎn)。板樓部分為南北朝向，塔樓部分為轉(zhuǎn)向 45176。 角朝向方式不是太多，大多表現(xiàn)在塔樓形式。 角大于地球自轉(zhuǎn)角度，也就是說本案塔樓在一年中都能接受到太陽照射，相對于明日嘉園、星河城的塔樓，他們始終有一面不能接受太陽照射，必然會造成營銷的困難和開發(fā)利潤的降低。使景觀視野較闊。產(chǎn)品品質(zhì)一下就降低了。特別值得一提的是， C B2 戶型中的露臺設(shè)計(jì)，讓整個樓體形象更加豐富多彩，不由得讓人聯(lián)想起靜坐于露臺的休閑生活場景。再看看明日嘉園，密密麻麻布滿了窗戶，給人的感覺仿佛是從樓體上多出的一塊塊東西。如北京青年城等，設(shè)計(jì)師將空調(diào)機(jī)位有效地融合到整個樓體之中，和諧大方，反之一個個地掛在墻上，則會造成社區(qū)美感差和排水問題的出現(xiàn)。在高層塔樓中并不多見。 據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，本案一期板樓部分供量總計(jì) 697 套，共有 24 種戶型，其中 13 種為主要戶型。 各種戶型設(shè)計(jì)比較合理，無明顯缺陷， A A2 小一居戶型設(shè)計(jì)緊湊合理，尤為出色；部分二居、三居戶型采用 “ 南三陽 ” 設(shè)計(jì)，采光面達(dá) 10 米以上，堪稱經(jīng)典；超大戶型設(shè)計(jì)運(yùn)用了多種手法，空間感豐富，真可稱為 “ 大戶型設(shè)計(jì)專家 ” 。 整體戶型設(shè)計(jì)風(fēng)格，趨向于營造舒適型的大空間格局，明顯追求享受生活的極致感受。共 11 種戶型。一居戶型面積和塔樓部分相差不大，在 50 ㎡左右，共 141 套。一居戶型設(shè)計(jì)是比較出新的一類戶型。 C1 戶型設(shè)計(jì)，有效地解決了開間問題等于將起居室橫置，使之開間達(dá)到了 米，雖然進(jìn)深達(dá)到了 米，但仍不能察覺。 設(shè)計(jì)原則分析 ① 分區(qū)原則 其實(shí)說到分區(qū)原則，它僅僅是一個通稱。 動靜分區(qū) —— 主要是指家庭活動中心與休息區(qū)的有效分隔。 主次分區(qū) —— 這里指兩個方面。 污潔分區(qū) —— 在最近關(guān)于 “ 健康住宅 ” 的報道中，這個詞的出現(xiàn)頻率較高。塔樓部分的戶型以一居、二居為主。本案層高達(dá)到了 米。 “ 內(nèi)部 ” 主要指通風(fēng)狀況，采光情況，排污狀況等。采用愛迪生雙向流熱回收式新風(fēng)系統(tǒng)； “ 藍(lán)堡 ” 采用了單元模塊化全空氣變風(fēng)量中央空調(diào)，分戶計(jì)量，新風(fēng)交換； “ 棕櫚泉國際公寓 ” 采用美國全新空氣凈化系統(tǒng)，將 微米的顆粒清除，同時維持40％左右的濕度，三元橋附近的 “ 旺座 ” 建立了呼吸幕墻，留有 米中間層，通過外層幕墻底部的百葉，過濾網(wǎng)將空氣過濾，配合中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)，保證源源不斷的新風(fēng)量，可以滿足自然通風(fēng)的需求。 ⑤ 開間和進(jìn)深的關(guān)系 開間與進(jìn)深是普通住宅中消費(fèi)者比較關(guān)心的問題。本案進(jìn)深設(shè)計(jì)比較靈活。本案無論是板樓還是塔樓部分都保證了兩面與室外的親近。有臥室，有廚房等。 ① 起居室 起居室是一個家庭活動的中心，基本的要求為面積要足夠大，采光通風(fēng)要好。二居以上還分主臥和次臥，進(jìn)出口一般只有一個，主臥要求較高，對面積大小，采光通風(fēng)都有 一定要求，有的為了方便，還設(shè)有衛(wèi)生間，衣帽間。廚房一般緊挨著起居室、餐廳，以便于食用主食和休閑副餐。一些高檔物業(yè)，它們的衛(wèi)生間已延伸出洗浴文化，如觀景洗浴等。人們對景觀設(shè)計(jì)提出了更高的要求。圍繞人行主干道設(shè)計(jì)本案的景觀。 l 品種 —— 綠化系統(tǒng)的喬木、灌木應(yīng)根據(jù)北京氣候特點(diǎn)，進(jìn)行選擇適當(dāng)部分針科類植物，以保證冬季景觀需要；局部可使用一些灌木科的黃芽；移植部分原生大樹和植物更能反映社區(qū)人文居住理念；草地的需求相對弱點(diǎn)，進(jìn)口草皮價格高，到一定高度就不再長高，國產(chǎn)草皮價格低，需要不停修剪，維護(hù)成本高。闊葉低樹，綠地疊石，木廊花架都能帶來一種生活情趣。 ④ 小品處理 景觀系統(tǒng)中的小品處理，會對綠化系統(tǒng)，道路系統(tǒng)等進(jìn)行有益的補(bǔ)充。 ⑤ 地面處理 綠化部分的地面處理不再多說，主要說一下道路系統(tǒng)中的地面處理。 總而言之，景觀系統(tǒng)的處理與建筑產(chǎn)品、社區(qū)文脈是相聯(lián)系的。本案景觀系統(tǒng)的優(yōu)勢在營銷中應(yīng)大力加以引導(dǎo)。 其它配套設(shè)施資料暫不詳。車位安排也是社區(qū)的一個主要配套。板樓部分基本一梯兩戶，小戶型部分為一梯四戶。 六、 競爭項(xiàng)目產(chǎn)品分析 戀日嘉園二期 現(xiàn)銷售的為二期，有 90 米左右的樓間距，開闊舒展。電梯門套為花崗巖拼飾。其它層候梯廳為地磚。外窗為隔熱斷橋鋁合金窗框，配雙層玻璃，帶裝飾條。預(yù)留上下水接口。 戶內(nèi) 5 路供電：空調(diào)、插座、廚房、衛(wèi)生間。雙線電話入戶（使用其中兩對線）。有線電視系統(tǒng)。每戶安裝可視對講機(jī)。 層高： 米。（不詳） 有線電視系統(tǒng)：為社區(qū)提供豐富的電視頻道。一梯兩戶，具有豐富層次感的外立面。 星河城 星河城，全案總建筑面積 112 萬平方米，自 20xx 年起，共三期建設(shè)完成。配套：陽光游泳池、風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園、市政配套、北京康復(fù)中心、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行。百利寶 102 路、 70 73 83 51 等多條線路公交車緊