4論我國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 均ｇｄｐ大于 1000 美元之后，土地的商業(yè)運(yùn)用和市場(chǎng)價(jià)值才能顯現(xiàn)出來(lái)，表現(xiàn)在土地?fù)碛姓哂修D(zhuǎn)讓土地的愿望，土地經(jīng)營(yíng)者有擴(kuò)張規(guī)模的需求，二者的共同作用形成了土地的集中效應(yīng)?？梢哉f(shuō)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)是近年來(lái)土地發(fā)生流轉(zhuǎn)的重要原因之一，也是未來(lái)現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)發(fā)展的方向。 1984 年中央 1 號(hào)文件規(guī)定： “ 自留地 、承包地均不準(zhǔn)買賣，不準(zhǔn)出租、不準(zhǔn)轉(zhuǎn)作宅基地和其它非農(nóng)用地 ” 。同年12 月七屆人大常委會(huì)五次會(huì)議通過(guò)的土地管理法修正案也相應(yīng)地 在第二條增加了第三款： “ 國(guó)有土地集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓 ” 。 1998年 10 月黨的十五屆三中全會(huì)決定指出： “ 土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)， 要堅(jiān)持自主、有償?shù)脑瓌t依法進(jìn)行，不得以任何理由強(qiáng)制農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓，少數(shù)確實(shí)具備條件的地方，可以在提高農(nóng)業(yè)集約化程度和群眾自愿的基礎(chǔ)上，發(fā)展多種形式的土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。 二、我國(guó)土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及形式 據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，截止 20xx 年底，全國(guó)以各種形式流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)的耕地已占承包耕地總面積的 6％ — 8％，發(fā)達(dá)地區(qū)流轉(zhuǎn)的耕地占承包地的比例最 XX縣區(qū)市達(dá)到 20～ 30％，一般超過(guò) 10％，內(nèi)地流轉(zhuǎn)的耕地占承包地的比例最 XX縣區(qū)市達(dá)到 10～ 20％左右，一般在 5％左右。三是土地流轉(zhuǎn)大多有償。 目前我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)形式有以下幾種： 1 自由流轉(zhuǎn)。代耕代種是指暫時(shí)無(wú)力或不愿經(jīng)營(yíng)承包地的農(nóng)戶，經(jīng)自行協(xié)商臨時(shí)把承包地交由別人（大多是親友）代耕代種，原承包合同關(guān)系不變，時(shí)間、條件一般由雙方口頭約定。轉(zhuǎn)包和轉(zhuǎn)讓的對(duì)象多是親朋好 友或本地的種田能手。 2 租賃倒包。經(jīng)營(yíng)方式主要有兩種，一是租賃后請(qǐng)勞工生產(chǎn)，自己管理，自己經(jīng)營(yíng)。這種形式不再拘泥于承包的簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)讓、農(nóng)戶一次性獲得資金，而是通常由政府引導(dǎo)，按照現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)折股與其他生產(chǎn)要素結(jié)合，農(nóng)民以股東身份與其他投資者共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)區(qū)域化和專業(yè)化生產(chǎn)。托管是承包方承包地委托農(nóng)業(yè)服務(wù)組織或農(nóng)戶代為經(jīng)營(yíng)管理，托管雙方簽訂協(xié)議，委托方向受托方支付一定的費(fèi)用。但是，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是一種新事物，在實(shí)際運(yùn)作中還存在著一些問(wèn)題。這些問(wèn)題如不加以糾正，將引發(fā)許多矛盾，甚至動(dòng)搖農(nóng)村基本經(jīng)濟(jì)制度?？陬^協(xié)議的隨意性造成接包方缺乏長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的打算，舍不得增加投入，積極性不高。在目前二元社會(huì)結(jié)構(gòu)下，農(nóng)民在城市打工，無(wú)論是多長(zhǎng)時(shí)間，都很難取得城市戶口的，無(wú)法融入城市生活，城市的社會(huì)保障始終把他們排除在外的。 土地流轉(zhuǎn)價(jià)格低廉制約著土地流轉(zhuǎn)。造成這種現(xiàn)象的原因是：一是農(nóng)民種地不合算，一個(gè)勞動(dòng)力種地獲得收入的遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于打工的收入。急于流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民在沒(méi)有辦法的情況下，只能以低價(jià)，甚至采到倒貼的方式把土地轉(zhuǎn)給別人耕種。四是農(nóng)民土地使 用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格淡薄。要按照《中共中央關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》要求，落實(shí)《農(nóng)村土地承包法》，積極引導(dǎo)和規(guī)范土地流轉(zhuǎn)， 不斷探索創(chuàng)新，促進(jìn)其健康發(fā)展。絕對(duì)不可像有些人說(shuō)的土地流轉(zhuǎn)就要搞土地私有化。首先，是群眾自愿的原則。土地流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費(fèi)、租金等應(yīng)由農(nóng)戶與受讓方或承租方平等協(xié)商確定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)不得干預(yù)。在土地流轉(zhuǎn)中，不得改變土地所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系，不 得隨意改變土地承包關(guān)系，不得擅自改變農(nóng)業(yè)用途，流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包剩余期限。加強(qiáng)土地承包流轉(zhuǎn)合同資料的檔案管理，保證不受損壞，做到專人、專柜保管。采取 “ 因地制宜，量力而行，形式多樣，農(nóng)民自愿 ” 的原則，多渠道、多層次、多方式地興辦養(yǎng)老、醫(yī)療、生育、傷殘等保險(xiǎn)。讓打工農(nóng)民擺脫依戀土地的心理，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。托管者以所取得和租金收入、紅利收入、轉(zhuǎn)讓收入，支付進(jìn)城農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。因此，應(yīng)弱化所有權(quán)。建立土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)后，土地流轉(zhuǎn)不僅僅局限在本村、本鄉(xiāng)范圍內(nèi)，還能讓外鄉(xiāng)、外縣甚至是外省的人來(lái)投資土地，從而打破土地流轉(zhuǎn)的地域的限制，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。要建立土地使用權(quán)市場(chǎng)信息、咨詢、預(yù)測(cè)和評(píng)估等服務(wù)系統(tǒng)，使服務(wù)專業(yè)化、社
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