年杭州市萬象城商業(yè)項目市場研究報告-預覽頁
【正文】 核心地帶擁有一處居所。 目標客戶特征描述 中管網房地產頻道 20 目標客戶特征描述 未來城市中心的主人（長線投資型） 職業(yè)：很難描述，有著豐富的的房地產投資經驗 籍貫：浙江省內為主，部分華潤新鴻基產品追捧者 年齡：不詳 家庭狀況：不詳 經濟狀況：可支配收入 1000萬以上。我們稱之為“未來城市的主人” 目標客戶消費習慣關鍵字 高檔消費場所，健身，品牌認同，奢侈品導向消費，國際游，飛機，洋酒，汽車，新興數(shù)碼產品，時尚雜志，商業(yè)報刊雜志，圈層消費效應，喜好有創(chuàng)意的消費品 中管網房地產頻道 26 項目產品定位 ?市場競爭分析 ?項目產品定位建議 ?項目產品建議 ?建筑樓層 ?建筑立面 ?建筑層高 ?面積配比 ?戶型設計 ?裝修標準 ?會所配套 ?車位配比 ?物管服務 ?園林景觀 中管網房地產頻道 27 產品定位建議 相比錢江新城競爭市場上的一線江景豪宅產品，華潤 .新鴻基項目缺乏打造奢華豪宅的先決條件，必須進行 產品設計差異化 ，從產品的舒適性、便利性與性價比方面尋求市場競爭的突破口。 中管網房地產頻道 29 華潤 .新鴻基項目 認同錢江新城 CBD價值、渴望居住在未來城市中心地帶、追求卓越生活品質、享受高檔物業(yè)給予身份與地位的社會認同感的客戶群體。在今后一段時間之內超高層產品在市場上具有稀缺性。 接 受 不 接 受 55% 45% 中管網房地產頻道 32 項目產品定位 ?市場競爭分析 ?項目產品定位建議 ?項目產品建議 ?建筑樓層 ?建筑立面 ?建筑層高 ?面積配比 ?戶型設計 ?裝修標準 ?會所配套 ?車位配比 ?物管服務 中管網房地產頻道 33 借鑒案例分析 統(tǒng)計華潤項目所在的錢江新城的供應案例，匯總的面積區(qū)間供應分布如下圖： 統(tǒng)計案例包括： 倚天 .盛世錢塘 新紫云 .水岸帝景 金基 .曉廬 東方紅 .潤園 宋都 .新城國際 濱江 .金色海岸 濱江 .金色家園 景江城市花園 贊成 .林風 萬平方米 中管網房地產頻道 34 借鑒案例分析 根據市場需求關于面積區(qū)間的調研結果預測，到 2020年華潤 .新鴻基項目入市時，市場面積區(qū)間供應如下： 市場供應的機會點 0% 18% 47% 26% 9% 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 50M2 51－ 100 101－ 150 151－ 200 201－ 250 250M2 中管網房地產頻道 35 面積配比建議 ? 從錢江新城供應方面來看， 50100平米和 160200平米兩個面積段預計在 2020年是兩個面積段機會點 ? 從需求層面來看，單價承受能力較強的消費群對50100平米和 150— 200平方米的需求度分別為 18%和26%，共計 44%，需求值得關注； 市場對復式戶型有著較高的需求度，建議高樓層作一定比例的復式單元。 中管網房地產頻道 36 戶型配比建議 兩房兩廳 三房兩廳 四房及以上 58% 21% 21% 13000元 /平米以上客戶房型需求 三房需求與四房需求比為 58%： 21%，接近 3:1。 中管網房地產頻道 37 項目產品定位 ?市場競爭分析 ?項目產品定位建議 ?項目產品建議 ?建筑樓層 ?建筑立面 ?建筑層高 ?面積配比 ?戶型設計 ?裝修標準 ?會所配套 ?車位配比 ?物管服務 ?園林景觀 中管網房地產頻道 38 市場競爭案例 結論： 產品定位關鍵詞“商業(yè)配套”、“私家會所”； 高檔性住宅公寓項目同樣會以標準與時尚的主題性會所配套來體現(xiàn)高檔的定位，游泳池、網球場、健身房、紅酒吧等常規(guī)設施來滿足業(yè)主休閑性的生活需求。 中管網房地產頻道 41 項目價格定位 中管網房地產頻道 42 營銷服務增值因素＋ 10% = 19740 泛城建議：本項目價格定位區(qū)間為 18000— 20000元 /平方米 價格定位 銷售均價 (元 /m2) 產品因素 (裝修 ) 地段因素 品牌因素 配套因素 時間 因素 系數(shù)修正 價格 權重 加權 均價 綠城 新城國際 11000 15% 景江城市花園 14766 8% 濱江
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