【正文】 可否可持續(xù)經(jīng)營? 區(qū)別 3：商業(yè)定位的結(jié)果是界定效益最大化的業(yè)態(tài)組合? 區(qū)別 4：與住宅相比，商業(yè)定位更接近于定制生產(chǎn)同業(yè)態(tài)商家對(duì)于商鋪的需求除面積、位置不同外，其他要求基本相同理想的定位方法是，方案落地前，至少主力店已有較為明確的意向? 區(qū)別 5：商業(yè)定位不是一次性工作商業(yè)定位需要后期運(yùn)營才能保證真正落地再好的商業(yè)定位， 23年，最長 5年即必須進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境42租金收入自營收入銷售收入其他收入?商業(yè)地產(chǎn)的利潤產(chǎn)生模型更為復(fù)雜 ?商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要平衡多種權(quán)益關(guān)系開發(fā)商 小業(yè)主 經(jīng)營者 管理者 消費(fèi)者出售 出租出租商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)鏈商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益基本模型住宅開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型總銷售收入（銷售額） 總成本 利潤總收入 總成本 利潤投資者商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同理論基礎(chǔ)不同客戶不同43二、商業(yè)地產(chǎn)十大定位第二部分l 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位項(xiàng)目立地條件研究項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃 調(diào)查商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究輻射區(qū)域（商圈）的確定和商圈結(jié)構(gòu)分析競(jìng)品及消費(fèi)者分流、招商資源競(jìng)爭(zhēng)性研究市場(chǎng)定位的推導(dǎo)思路本案市場(chǎng)定位＋ ＋ ＋ ＋ ＋45[ 項(xiàng)目立地條件研究 ]? 項(xiàng)目基本指標(biāo) —— 與北美洲和歐洲相比，中國商業(yè)用地地塊相對(duì)較小、容積率較高，加上一些限高等因素，商業(yè)設(shè)計(jì)很考驗(yàn)功夫；有些城市對(duì)于用地性質(zhì)分類更細(xì)，要特別注意，如北京，寫字樓和零售商業(yè)的用地是有區(qū)別的。l 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位47[ 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 ]? 公共設(shè)施狀況? 交通體系狀況? 道路狀況、通行量? 城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)? 各項(xiàng)城市的機(jī)能? 城市規(guī)劃l 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位48[ 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 ]? 城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo)? 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃l 商業(yè)流通領(lǐng)域的主管部門是商務(wù)部（局）系統(tǒng)，娛樂休閑業(yè)態(tài)的主管部門是文化部（局），需要加強(qiáng)密切的聯(lián)系，以獲得必要的政府資源l 相關(guān)部委（發(fā)改委、商務(wù)部）對(duì)于商業(yè)，特別是社區(qū)型商業(yè)會(huì)出臺(tái)相應(yīng)規(guī)范性文件；l 建設(shè)主管部門、商務(wù)局會(huì)對(duì)有關(guān)商業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)制定一些標(biāo)準(zhǔn)；l 所在城市商務(wù)局會(huì)根據(jù)國家十一（二 …… ）五規(guī)劃，制定相應(yīng)的中期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃l 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位49[ 輻射區(qū)域的確定和零售業(yè)結(jié)構(gòu)研究 ]? 地區(qū)間的銷售動(dòng)向? 商業(yè)地區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)狀況? 業(yè)種間的銷售動(dòng)向? 大型主力店的動(dòng)向以上綜合反映的各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、 經(jīng)濟(jì)效益 預(yù)測(cè)提供 定性 的參考分析。l 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位52市場(chǎng)定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓、項(xiàng)目的宗旨籠統(tǒng)說，或通俗地說，定位手法有兩大風(fēng)格穩(wěn)健定位 VS 品牌定位穩(wěn)健（大眾化）定位法： 該定位方式可以取得穩(wěn)定收益，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小。55l 初步業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所輻射的商圈消費(fèi)群的特性，消費(fèi)習(xí)性及潛力后，評(píng)選 集客力強(qiáng)且具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)組合 。l 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位一個(gè)關(guān)鍵概念： 坪效簡單說，就是某業(yè)態(tài)每平米的營業(yè)額。從理論上看，這個(gè)定價(jià)方法能夠達(dá)到發(fā)展商收回投資、賺取利潤的開發(fā)目的， 但站在投資者的角度來說，這個(gè)定價(jià)只能作為參考價(jià)格 ，銷售價(jià)格的確定必須符合商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)需求狀況和租金水平。l 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位65? 三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃解析第二部分商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)九68商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū) —— 常見的設(shè)計(jì)誤區(qū)誤區(qū)一： 外觀設(shè)計(jì)綜合癥表現(xiàn) 1：只注重形態(tài)設(shè)計(jì)，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置表現(xiàn) 2：過度追求商業(yè)利益而破壞城市形象表現(xiàn) 3：拋棄文化的商業(yè)開發(fā)表現(xiàn) 4：尺度過于夸張誤區(qū)二： 平面布置綜合癥表現(xiàn) 1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來經(jīng)濟(jì)效益表現(xiàn) 2：忽視商業(yè)樓層租金的層級(jí)遞減效應(yīng)表現(xiàn) 3：自動(dòng)扶梯設(shè)置不能引導(dǎo)人流表現(xiàn) 4：商鋪分割過于平均，不利于使用誤區(qū)三： 道路規(guī)劃綜合癥表現(xiàn) 1：希望通過增加出入口的數(shù)量來帶動(dòng)人流表現(xiàn) 2：方向混亂，曲折復(fù)雜表現(xiàn) 3：沒有充分預(yù)留停車表現(xiàn) 4：未能最大程度的與城市交通相聯(lián)系誤區(qū)四： 忽視前期商業(yè)定位與規(guī)劃表現(xiàn) 1：盲目攀比，規(guī)模超越區(qū)域需求表現(xiàn) 2：規(guī)劃之前不能確定主力店，規(guī)劃設(shè)計(jì)難以度身定做表現(xiàn) 3：缺乏業(yè)態(tài)常識(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)配套不足的情況較嚴(yán)重表現(xiàn) 4：過度依賴主力店l 商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)69誤區(qū)一： 外觀設(shè)計(jì)綜合癥表現(xiàn) 2：過度追求商業(yè)利益而破壞城市形象表現(xiàn) 1：只注重形態(tài)設(shè)計(jì)，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置表現(xiàn) 4：尺度過于夸張表現(xiàn) 3：拋棄文化的商業(yè)開發(fā)商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū) —— 常見的設(shè)計(jì)誤區(qū)l 商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)70誤區(qū)二： 平面布置綜合癥v案例北斗星商業(yè)廣場(chǎng)在設(shè)計(jì)商鋪時(shí)，未考慮樓層和方位對(duì)商鋪商業(yè)效益的影響，幾乎所有商鋪都是一樣的開間和進(jìn)深，類似辦公樓的劃分，從而導(dǎo)致三、四樓層和交通盡端的商鋪出租率低。這種商業(yè)街與業(yè)態(tài)有一個(gè)匹配性的問題，它非常適合做餐飲休閑類的商業(yè)。另一方面，坡度的設(shè)計(jì)可能導(dǎo)致消費(fèi)者在行走時(shí)容易疲勞。? 隨著項(xiàng)目推廣工作的展開和主力店的簽約，商家資源積累也越多，選擇的空間比較大，同時(shí)中小商家對(duì)項(xiàng)目的信心加強(qiáng)，有利于取得較高的租金水平。商場(chǎng)要求有一定面積的廣場(chǎng)。 商圈選擇：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利 .和已有門店有一定距離，不低于 2公里，但核心商圈可以放寬。 樓層 :從一樓開始，地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過四樓，縣級(jí)市場(chǎng)樓層不超過三樓216。交通方便，比鄰大型公交車站、地鐵等交通樞紐。8004000平米左右。216。SPA洗浴中心休閑類【 經(jīng)營商戶選址條件 】216。 立店障礙：開設(shè)中餐須經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生、治安等行政管理部門會(huì)審后，方可頒照經(jīng)營，周邊鄰居有異議而無法排除的也能成為立店障礙。 建筑要求：因餐廳為個(gè)性化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開設(shè)餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外。 面積要求：大眾型餐廳 80~200平方米，商務(wù)型餐廳 150~10000平方米均可。樓上餐廳租金略低。 商圈選擇： 客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，以及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。216。216。216。216。216。包廂面積區(qū)間為： 8～ 20平米 /單間216。 其他配套： 需要有餐飲的設(shè)備，要求有足夠的停車位。 商圈選擇：各種商圈均可開設(shè)。216。216。216。商家成功是整個(gè)商業(yè)物業(yè)成功的基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位與落位注意事項(xiàng)第七部分課程內(nèi)容案例鑒賞商業(yè)管理公司介入需知第八部分課程內(nèi)容?特別強(qiáng)調(diào)：商業(yè)顧問公司、運(yùn)營管理公司、物業(yè)管理公司的早期介入至關(guān)重要公司、運(yùn)營管理公司、物業(yè)管理公司的早期介入至關(guān)重要輔助設(shè)計(jì)公司完成項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)、交通、動(dòng)線、衛(wèi)生間等土建方面的調(diào)整。根據(jù)項(xiàng)目定位及招商進(jìn)展情況，制定招商流程，提供租賃合同范本，提供招商策略建議、招商推廣建議，進(jìn)行店鋪分割的修訂，租金坪效的調(diào)整；招商工作全面展開根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案，提供店鋪切割、主力店區(qū)域劃分、業(yè)態(tài)組合的建議；進(jìn)行主力店商家、各業(yè)態(tài)重點(diǎn)商家的訪談，反饋項(xiàng)目相關(guān)設(shè)計(jì)建議；開始主力店的招商?！?物業(yè)管理及服務(wù)合同的出臺(tái)及簽訂：在簽立 《招商租賃合同 》 的時(shí)候，需要與商戶同時(shí)簽署 《物業(yè)管理合同 》 及 《 物業(yè)服務(wù)公約 》 ，規(guī)范商戶的經(jīng)營規(guī)范，方便于今后項(xiàng)目的統(tǒng)一管理與運(yùn)營。經(jīng)營和管理既能統(tǒng)一，又能各自動(dòng)作，既方便了管理，也降低了成本。在這一前提下，為實(shí)現(xiàn)優(yōu)良的投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)良好的管理，購物中心經(jīng)營管理方對(duì)商戶要求幾近苛刻。良好的商戶組合能延長客戶停留時(shí)間、增加購買機(jī)會(huì)，進(jìn)而創(chuàng)造購物中心利潤。在這種思想指導(dǎo)下，他們的能將低樓層與高樓層租金差距拉至最小，用策略經(jīng)營實(shí)現(xiàn)各樓盤租金遞增幅度平緩。n 購物中心與承租戶的租約大都以 23年為主，押金在 23月租金之間。案例： IFC Mall—— 五星級(jí)酒店式服務(wù)n 在 IFC Mall，顧客一走進(jìn)一樓服務(wù)區(qū)，接待員提供的服務(wù)范圍包括有：餐廳訂座、輪椅借用、失物找尋、急救、傳真、手提電話充電、男士皮鞋清潔等n IFC Mall在購物中心的經(jīng)營管理中引入了五星級(jí)酒店的服務(wù)，用服務(wù)提升購物的樂趣，這也是香港購物中心發(fā)展到一個(gè)更高級(jí)的階段后，購物中心的求新求變之道。香港購物中心這種在細(xì)節(jié)上的高要求，顯示了較高的經(jīng)營管理水平。九、其它? 經(jīng)常舉辦促銷活動(dòng)? 聘請(qǐng)國際著名溜冰高手舉辦培訓(xùn)班，增強(qiáng)溜冰場(chǎng)和購物中心的品牌知名度? 用免費(fèi)停車或全港最便宜的停車費(fèi)的手段，討得顧客的歡心? 購物中心總收入增加的 50%來自于廣告及展示空間的增加（從廣告及展示方面獲得收益）謝謝 觀賞更多 資 料信息， 請(qǐng) 致 電 咨 詢 ： 4000096959謝謝 觀賞更多 資 料信息， 請(qǐng) 致 電 咨 詢 ： 4000096959靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 09:47:0309:47:0309:47Sunday, March 28, 20231乍 見 翻疑夢(mèng)，相悲各 問 年。 2023/3/28 9:47:0309:47:0328 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 三月 2109:47:0309:47Mar2128Mar211世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 三月 219:47 上午 三月 2109:47March 28, 20231少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 09:47:0309:47:0309:473/28/2023 9:47:03 AM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 三月 21三月 2109:47:0309:47:03March 28, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 9:47:03 上午 9:47 上午 09:47:03三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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