《北京市物業(yè)管理辦法》解讀-預(yù)覽頁
【正文】 問題，導(dǎo)致 “ 停電事件 ” ，并發(fā)生小區(qū)業(yè)主圍堵監(jiān)控室要求歸還共用設(shè)施。 物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，與業(yè)主要求差距較大，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間缺乏合作信任。 物業(yè)管理的歷史沿革 《 物權(quán)法 》 出臺和 《 物業(yè)管理條例 》的修改，為物業(yè)管理活動的發(fā)展提供了法律依據(jù)，但是因其規(guī)定較為原則，在業(yè)主共同決定機制、各方主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系以及政府部門職能等方面規(guī)定不夠清晰，現(xiàn)實操作性不高，不適應(yīng)本市物業(yè)管理發(fā)展形勢的需要。 ? 基本反映 ： 從征求意見和媒體反映情況看，對 《 辦法（草案） 》 普遍持肯定態(tài)度。 北京市物業(yè)管理辦法 目錄 ? 第一章 總 則 ? 第二章 前期物業(yè)管理 ? 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會 ? 第四章 物業(yè)服務(wù) ? 第五章 物業(yè)的使用與維護 ? 第六章 法律責(zé)任 ? 第七章 附 則 （一）總則 ? 明確立法目的 ? 第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。 ? 供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設(shè)施設(shè)備維護等專項服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責(zé)負責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。 ◆第六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進行審查，確需調(diào)整的，予以確認并公告。 ? 規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)。 ? 辦法明確前期物業(yè)服務(wù)由建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任，既可以有效解決遺留問題，還可以促進建設(shè)單位對業(yè)主大會成立的支持，構(gòu)建物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的長期信任關(guān)系。 ? 建設(shè)單位可以將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。 臨時管理規(guī)約 ? 具體條款： ? 第九條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，并在銷售場所公示，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。下列事項由業(yè)主共同決定： ? （一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； ? （二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員； ? （三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案 ? （四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù) ? （五）籌集、管理和使用專項維修資金； ? （六）申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施； ? （七）申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域； ? （八）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 ? 籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。第（二）、（三）、（四）項內(nèi)容發(fā)生變更時，應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更手續(xù)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。有下列情形之一的，委員資格自動終止： （一）任職期限屆滿的； （二）不再具備業(yè)主身份的； （三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的； （四）被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的； （五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的； （六）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。 規(guī)范事實服務(wù) 事實服務(wù)的主要情形： ? 老舊小區(qū)存在未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但存在服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系； ? 前期物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)主大會沒有成立或者未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主并進行公示。 （五）物業(yè)的使用和維護 ? 規(guī)范裝飾裝修行為 ? 具體條款： ? 第三十一條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。 明確車位、車庫優(yōu)先滿足業(yè)主需要 ? 不得出售給業(yè)主以外的其他人； ? 在滿足業(yè)主需要后，可以出租給業(yè)主以外的其他人，租期不超過六個月。 ? 第三十七條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護、更新、改造時 ,相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合 ,造成專有部分損失的 ,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等法律責(zé)任。 （七）附則 ? 概念 ? 本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。建筑物總面積是指專有部分面積
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