【正文】 朝著不同的方向獨立發(fā)展內(nèi)修和汽車服務(wù)業(yè)務(wù)的不同之處4/5/202346北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：第二章 業(yè)務(wù)單元分析從長遠來看，將汽車服務(wù)作為一項獨立的業(yè)務(wù)發(fā)展更加有利與具有較強計劃色彩的內(nèi)修業(yè)務(wù)不同，汽車服務(wù)必須完全市場化，而只有獨立發(fā)展才能真正做到這一點有利于管理者全身心投入激烈的市場競爭 有利于獨立核算，強化投資回報觀念有利于采用靈活的管理方法和激勵措施 有利于向?qū)I(yè)化、規(guī)?；瘍蓚€方向發(fā)展有利于采取市場化的運作方式獨立發(fā)展汽車服務(wù)業(yè)務(wù)有利于與外部企業(yè)的合資合作 有利于減少對內(nèi)修業(yè)務(wù)的影響4/5/202347北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：第二章 業(yè)務(wù)單元分析順應(yīng)市場發(fā)展趨勢，積極建立銷售、修理、零件供應(yīng)與技術(shù)培訓(xùn)四位一體的汽車服務(wù)模式四位一體 ”的經(jīng)營模式將服務(wù)與銷售之間的距離拉近，在給汽車制造商、消費者帶來了利益的同時，汽車服務(wù)商也從中受益汽車修理 零部件供應(yīng) 技術(shù)咨詢 銷售汽車 制造商汽車消費者汽車服務(wù)商167。利用汽車制造商的品牌優(yōu)勢，增強自身的技術(shù)實力和信用167。原材料的統(tǒng)一供應(yīng)可以減少庫存，獲得價格優(yōu)惠，降低成本167。逐步將現(xiàn)有分散經(jīng)營的修理廠集中起來，建立統(tǒng)一規(guī)范的管理167。采用靈活方式吸引外部汽車服務(wù)商加盟，獲得規(guī)模優(yōu)勢和品牌效應(yīng)連鎖經(jīng)營的優(yōu)點 公交發(fā)展連鎖經(jīng)營的途徑4/5/202349北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：第二章 業(yè)務(wù)單元分析積極吸引外部資金，向股權(quán)多元化方向發(fā)展，嘗試采用管理層持股等新手段激勵管理者的積極性汽車服務(wù)業(yè)與傳統(tǒng)的公交客運業(yè)存在很大的差別，高度的市場化要求公交嘗試采用一些新的體制和機制，同時為公交其他業(yè)務(wù)的發(fā)展提供借鑒對管理人員素質(zhì)要求高，激勵機制十分重要嘗試新的管理機制采取 “ 四位一體” 、 “ 連鎖經(jīng)營” 等新的經(jīng)營模式競爭激烈、市場風(fēng)險大以提高利潤水平作為業(yè)務(wù)發(fā)展最終目標對主業(yè)沒有直接的影響市場化程度高4/5/202350北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：第二章 業(yè)務(wù)單元分析 物業(yè)發(fā)展 市場概況及競爭地位 業(yè)務(wù)發(fā)展策略4/5/202351北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：第二章 業(yè)務(wù)單元分析? 市場概況及競爭地位– 2023年房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)一定熱潮– 房地產(chǎn)需求旺盛，北京市場仍具有巨大的發(fā)展空間– 地產(chǎn)業(yè)市場競爭環(huán)境的變化趨勢顯示了地產(chǎn)業(yè)廣闊的發(fā)展前景，但地產(chǎn)公司需要尋求相應(yīng)的策略– 土地資源、資金規(guī)模、企業(yè)經(jīng)營是房地產(chǎn)業(yè)的核心競爭能力– 總公司巨大的房產(chǎn)資源足以使地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為總公司的重要一環(huán)，并將對總公司發(fā)展提供支持4/5/202352北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析第二章 業(yè)務(wù)單元分析? 業(yè)務(wù)構(gòu)成：物業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)管理房屋租賃場站管理4/5/202353北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：第二章 業(yè)務(wù)單元分析經(jīng)濟景氣月報?2023年 1月到 2023年 11月， “國房景氣指數(shù) ”一直在景氣空間運行?過去兩到三年的房地產(chǎn)投資處于穩(wěn)定的增長房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)一定熱潮4/5/202354北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：第二章 業(yè)務(wù)單元分析經(jīng)濟景氣月報?2023年的城市人均住房面積為 20平方米，到 2023年，城市人均住房面積將達到 30平方米；?商品房價格 2023年 111月份全國均價為 2219元 /平方米；北京的平均價格為 4771元 /平方米，應(yīng)具有很大的贏利空間；?北京 2023年 111月份的房地產(chǎn)開發(fā)投資為 ，增長 %房地產(chǎn)需求旺盛，北京市場仍具有巨大的發(fā)展空間4/5/202355北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：第二章 業(yè)務(wù)單元分析 技術(shù)環(huán)境 社會環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境政策環(huán)境WTO的加入，地產(chǎn)開放性加大政策的明朗化，限制的減少隨著國 務(wù) 院 15號文件的深入 貫徹落 實 ，特 別 是 實行土地招 標 和拍賣 制度，將改 變房地 產(chǎn) 企 業(yè) 的 競爭格局，并將 對其 經(jīng)營產(chǎn) 生深刻的影響各種地方性法規(guī)限制國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，奧運的申辦成功，收入的提高股市的運行不利， IT企業(yè)的滑坡，高收入的預(yù)期降低福利分房的取消，貨幣分房政策消費意識，不動產(chǎn)的投資意識薄弱智能化、環(huán)?；?、節(jié)能型要求地產(chǎn)業(yè)市場競爭環(huán)境的變化趨勢顯示了地產(chǎn)業(yè)廣闊的發(fā)展前景，但地產(chǎn)公司需要尋求相應(yīng)的策略4/5/202356北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：第二章 業(yè)務(wù)單元分析資本規(guī)模擴大項目規(guī)模規(guī)避市場風(fēng)險提高投資回報率土地資源成本優(yōu)勢土地儲備量土地分布情況劃撥政策企業(yè)經(jīng)營市場把握品質(zhì)控制產(chǎn)品設(shè)計營銷管理—— 在市場和競爭的壓力下，房地產(chǎn)開發(fā)商越來越呈現(xiàn)品牌化、規(guī)?；l(fā)展趨勢土地資源、資本規(guī)模、企業(yè)經(jīng)營為房地產(chǎn)公司的核心競爭能力4/5/202357北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：第二章 業(yè)務(wù)單元分析公共電汽車167。總量 : 生產(chǎn)面積 : 生活面積 :地產(chǎn)業(yè)資源的統(tǒng)一規(guī)劃和協(xié)調(diào)開發(fā) ,有助于減少管理層次 ,提高管理效率和經(jīng)濟效益 .總公司巨大的房產(chǎn)資源足以使地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為總公司的重要一環(huán)，并將對總公司發(fā)展提供支持4/5/202358北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：第二章 業(yè)務(wù)單元分析? 競爭環(huán)境分析機會（ Opportunity)1. 申奧成功、中國經(jīng)濟的高速發(fā)展給予北京房地產(chǎn)業(yè)巨大的發(fā)展機遇2. 公交的優(yōu)先政策帶來新的土地資源3. 交通樞紐站的建設(shè)，帶來一定的開發(fā)機會和物業(yè)經(jīng)營的機會劣勢（ Weakness)1. 項目短、平、快的運作方式2. 缺乏房地產(chǎn)名牌知名度3. 房地產(chǎn)開發(fā)和管理的專業(yè)人員不足4. 土地、房產(chǎn)資源缺乏統(tǒng)一規(guī)劃5. 總公司對地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注程度和投入程度不夠威脅（ Threat)1. 政府的城市規(guī)劃導(dǎo)致土地重新劃撥2. 土地的專用性帶來的開發(fā)難度3. 土地的市場化削弱公司土地優(yōu)勢4. 大型房地產(chǎn)公司的擴張兼并優(yōu)勢（ Strength)1. 土地資源儲備雄厚2. 房產(chǎn)資源3. 有一定的房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理經(jīng)驗4. 一定的政府和地方關(guān)系5. 公交開通的優(yōu)先條件 SWOT4/5/202359北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：第二章 業(yè)務(wù)單元分析? 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略– 統(tǒng)一規(guī)劃公司房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)經(jīng)營、物業(yè)管理和場站管理，以提升管理水平，提高低效資產(chǎn)利用率– 總公司在土地資源上具有優(yōu)勢，但資本規(guī)模和企業(yè)經(jīng)營上的缺陷使總公司很難獨立發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)；需要引進專業(yè)的合作伙伴– 在專注公交發(fā)展的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該著眼為公交發(fā)展提供現(xiàn)金支持– 配合公司基建規(guī)劃，積極尋找房地產(chǎn)發(fā)展機會，著眼于尋找合作戰(zhàn)略伙伴共同發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)– 物業(yè)管理主要關(guān)注公司內(nèi)部業(yè)務(wù)– 物業(yè)管理應(yīng)以提高自身管理水平和服務(wù)質(zhì)量為本，發(fā)展專業(yè)物業(yè)服務(wù)，分流總公司主業(yè)人員4/5/202360北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：第二章 業(yè)務(wù)單元分析公交基建 房地產(chǎn)開發(fā) 場站管理 房產(chǎn)經(jīng)營 物業(yè)管理 公交基建的開發(fā)，為公交爭取土地資源，為房產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造條件房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)公交存量土地，同時為公交提供發(fā)展資金統(tǒng)一規(guī)范的場站管理提高公交的服務(wù)水平，同時降低客運成本，減少公交分公司的運營矛盾房產(chǎn)租賃盤活公司低效資產(chǎn)；為公交發(fā)展提供資金支持規(guī)范物業(yè)管理，降低公司成本，提高公司形象；同時分流一部分主業(yè)人員統(tǒng)一規(guī)劃公司房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)經(jīng)營、物業(yè)管理和場站管理，以提升管理水平，提高低效資產(chǎn)利用率4/5/202361北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：第二章 業(yè)務(wù)單元分析優(yōu)勢 弊端167。解決地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金和機制167。 需要與其他業(yè)務(wù)單位協(xié)調(diào)167。巴士的發(fā)展戰(zhàn)略定位不清167。有利于規(guī)模經(jīng)營167。保持各自的經(jīng)營獨立性167。有資金做大量即時的投入雙祥和新月的擴張方式一般的中型出租公司漁陽聯(lián)合的擴張出租業(yè)務(wù)并不是公交的主導(dǎo)發(fā)展方向；同時政府以規(guī)模運營為依據(jù)的強制合并要求一定程度上提高了兼并收購成本；出租要抓住時機擴張，但應(yīng)該減少投入的盲目性，控制風(fēng)險4/5/202377北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：第二章 業(yè)務(wù)單元分析出租業(yè)務(wù)的發(fā)展應(yīng)該立足于提高內(nèi)部的管理水平，降低管理成本和提高經(jīng)營效率的內(nèi)涵型發(fā)展（合并圖示）出租業(yè)務(wù)的業(yè)績不夠理想 .主要原因是北汽出租歷年的管理費用居高不下 .在外向擴張成本過高的情況下 ,出租業(yè)務(wù)更應(yīng)該眼睛向內(nèi) ,壓縮和降低各類成本 ,才能在激烈的出租市場中占據(jù)一席之地 .（居前列）4/5/202378北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：第二章 業(yè)務(wù)單元分析租賃業(yè)務(wù)有擴張的機會，但擴張應(yīng)該建立在引進外部資金投入和規(guī)范內(nèi)部管理的基礎(chǔ)上行業(yè)風(fēng)險行業(yè)吸引力 行業(yè)處于增長期? 現(xiàn)市場車輛 20230輛， 2023年北京市租賃汽車 4萬輛的發(fā)展規(guī)劃競爭對手未形成規(guī)模? 通過認證 31家，租賃車輛 100輛以上的58家行業(yè)調(diào)控還未開始? 租賃市場的總量控制還沒有開始，公司有機會以較低成本快速提升規(guī)模投資風(fēng)險? 投資后，車輛一旦大幅度降價，公司將承擔(dān)車輛貶值的市場風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險? 行業(yè)騙租率占 2%? 交通事故對租賃業(yè)有很大影響競爭壓力? 商務(wù)租賃市場獲利良好，但面臨新進入者? 個人租賃市場容量大，但市場不景氣租賃市場還沒有形成明顯的行業(yè)領(lǐng)先者，總公司有北汽和天成兩個通過認證的租賃公司，有擴張的機會和基礎(chǔ)；但公司的發(fā)展應(yīng)該杜絕總量、規(guī)模的簡單擴張，更應(yīng)該注重實際的投資效益4/5/202379北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：第二章 業(yè)務(wù)單元分析 客車制造業(yè)務(wù) 市場概況及競爭地位 業(yè)務(wù)發(fā)展策略4/5/202380北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：第二章 業(yè)務(wù)單元分析? 市場概況及競爭地位– 國內(nèi)客車生產(chǎn)多為整車組裝，缺乏關(guān)鍵技術(shù)核心– 客車生產(chǎn)的現(xiàn)行規(guī)模經(jīng)濟產(chǎn)量在 2023輛，國內(nèi)的廠家規(guī)模都不大， 2023年北京客車總廠產(chǎn)量排全國第 9位（）– 2023年的客車市場規(guī)模達到 5060萬輛（需要明確）– 北京客車總廠的生產(chǎn)定位主要為城市公交客車，生產(chǎn)能力為6000輛， 2023年產(chǎn)量為 3100輛，– 2023年公交客車存量為 23萬輛，每年更新和添加車輛為 5萬輛4/5/202381北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：第二章 業(yè)務(wù)單元分析? 客車制造業(yè)務(wù)發(fā)展設(shè)想 —— 壓縮規(guī)模，伺機退出– 在買方市場的今天，公交總公司沒有后向一體化的必要– 技術(shù)、管理和資金是客車制造業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，總公司應(yīng)該調(diào)整對客車總廠的定位為策略投資– 客車生產(chǎn)市場競爭激烈，客車需要引進合作伙伴，進一步提高市場競爭力– 逐漸壓縮客車生產(chǎn)的投資規(guī)模，在要求加強內(nèi)部管理的同時，伺機退出客車制造業(yè)務(wù)（不要一步到位）4/5/202382北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：后向一體化目標第二章 業(yè)務(wù)單元分析在買方市場的今天，公交總公司沒有后向一體化的必要建立生產(chǎn)基地保證車輛供應(yīng)降低采購成本穩(wěn)定提高車質(zhì)保證及時服務(wù)總公司過多地介入新車開發(fā)市場已經(jīng)提供多種選擇車輛價格沒有明顯優(yōu)勢車輛質(zhì)量不如人意沒有資源上的優(yōu)勢，市場控制，人才、管理上沒有現(xiàn)實狀況客車市場已經(jīng)成為買方市場，激烈的競爭為公交總公司提供了許多選擇的機會；后向一體化發(fā)展客車生產(chǎn)并沒有顯示應(yīng)有的經(jīng)濟效益 4/5/202383北京公交北京公交BICI 海問咨詢資料來源：第二章 業(yè)務(wù)單元分析企業(yè)名稱 合作時間 合作對象江蘇亞星 奔馳汽車有限公司1996年 德國梅賽德斯 奔馳公司安徽安凱客車股份有限公司1993年 德國凱斯鮑爾公司廈門金龍聯(lián)合汽車工業(yè)有限公司1989年 德國奧格斯堡 紐倫堡機器制造公司中通控股 1995年2023年瑞典斯堪尼亞公司荷蘭 BOVA公司宇通客車 2023年 德國 MAN公司和訊投資我國大中型客車行業(yè)上市公司引進或合資合作情況技術(shù)和合作伙伴的引進是客車生產(chǎn)發(fā)展的必經(jīng)之路，總公司應(yīng)該調(diào)整對客車總廠定位為策略投資（客車制造業(yè)務(wù)與客運業(yè)務(wù)的區(qū)別）客車生產(chǎn)的發(fā)展大多都建立在加強對外合作和引進技術(shù)的基礎(chǔ)上，客車總廠在公交總的位置限制了自身的發(fā)展