【正文】 減少 %，同比減少 %。南長區(qū)下滑至最后，成交 ㎡ 。 雋府 均價 8,000元 /㎡ ? 項(xiàng)目名稱 ：花樣年花郡 ? 占地面積 ： ㎡ ? 建筑面積 ： ㎡ ? 綠 化 率 ： 35% ? 總 戶 數(shù) ：總 1700戶（去化 40%） ? 建筑形態(tài)： 多層、高層 ? 開盤時間 ： ? 均 價 ： 7,500元 /㎡、 ? 開 發(fā) 商 ：無錫花樣年開發(fā)有限公司 ? 停 車 位 ： 1700個 新區(qū) 典型樓盤分析二 錫山區(qū) ? 項(xiàng)目名稱 ：首創(chuàng) 2023年 8月商業(yè)市場成交概況 數(shù)據(jù)來源：CRIC 8月份商業(yè)成交量略微減少、成交均價跌幅明顯 無錫商圈現(xiàn)狀 ? 整體看，無錫商圈形成以成熟社區(qū)和便捷交通為基礎(chǔ)，顯著特點(diǎn)是人流車流量大； 從分布來看，無錫主要商圈大多集中在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)交通相對便捷區(qū)域，周邊社區(qū)密度較高； 在過去五年中，無錫城終 于 打破了以解放環(huán)路為中心 的 單核心城市形態(tài)，在外圍組建了多個城市商業(yè)次中心 ； 無錫目前形成以中心商務(wù)區(qū)為核心 多區(qū)域中心共同發(fā)展階段 中心商務(wù)區(qū)解析 無錫最成熟市級商圈 ? 概 述 ：無錫市最成熟市級商圈， 擁有 人民路、中山路、健康路等眾多商 業(yè)街，擁有傳統(tǒng)百貨，包含購物、餐飲、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)； ? 位 置 ：以中山路和人民路交界處的崇安寺為核心，向四周輻射 ? 商業(yè)類型 ：百貨商場、沿街商鋪、商業(yè)街區(qū) ? 典型商業(yè) ：百 貨 類：商業(yè)大廈、八佰伴、三陽百盛 、 大洋百貨 購物中心：匯金廣場 商 業(yè) 街：人民路、中山路、健康路 街 區(qū) 類：崇安寺 ? 消費(fèi)群體 ：全市消費(fèi)者 ? 租金情況 ： 5— 15元 /㎡ 天 ? 商業(yè)地位 ： 河埒口商圈商業(yè)街相對較多，街道很長，商圈范圍大 ；但 商業(yè)最 繁華地段集中在河埒口附近一帶，經(jīng)營種類雜亂，商業(yè)特色不明 顯， 未來 河埒地區(qū)充分利用功能優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，將河埒地區(qū)建 設(shè)成為現(xiàn)代化區(qū)域行政中心、繁華商貿(mào)中心、高質(zhì)量居住中心， 萬達(dá)廣場勢必會加重河埒口商圈商業(yè)地位，也會帶來大量人氣 城西區(qū)域性商業(yè)中心住宅區(qū)較多 隨著萬達(dá)進(jìn)入必然帶來大量消費(fèi)、提高商業(yè)檔次 河埒口商圈 典型案例分析 ? 建筑面積 ： 70萬㎡（商業(yè) 12萬㎡） ? 檔 次 ：中檔 ? 開業(yè)時間 ： ? 物業(yè)類型： 購物中心、酒店、公寓、寫字樓 ? 樓層業(yè)態(tài)： 1F：精品服飾、生活服務(wù) 2F：精品服飾、生活服務(wù) 3F：餐飲休閑 ? 主要業(yè)態(tài)： 萬千百貨、酒店、萬達(dá)影院、大歌星 KTV等 ? 主要品牌： 星巴克、屈臣氏、 ONLY、 VERO MODA、 GXG、 KFC、國美電器、必勝客、 ZARA、 JACKJONES ? 開 發(fā) 商 ： 無錫茂業(yè)置業(yè)有限公司 ? 盈利方式 ：百貨扣點(diǎn) 15— 18% ? 租 金： 4— 7元 /㎡ ? 經(jīng)營狀況 ：較好 萬達(dá)廣場 目前城西最大綜合體項(xiàng)目、商業(yè) 12萬㎡ 北塘青石路商圈解析 區(qū)域性商業(yè) 眾多商業(yè)開發(fā)、運(yùn)作帶動未來發(fā)展，提高區(qū)域競爭力 ? 概 述 ：青石路商圈以歐風(fēng)街為依托，是無錫舊城改造的重點(diǎn)區(qū) 域，未來將打造成無錫重要的副中心，集餐飲、休閑、 娛樂為一體的商業(yè)集群 ? 位 置 ：位于北塘區(qū)北大街街道轄區(qū)范圍內(nèi)，以青石路沿線為主 ? 商業(yè)類型 ：商業(yè)街、購物中心 ? 典型商業(yè) ：商 業(yè) 街： 青 石路歐風(fēng)街 購物中心：金太湖購物中心 ? 消費(fèi)群體 ：周邊居民、餐飲可影響到無錫全市 ? 租金情況 ： 410 元 /㎡ 天 ? 經(jīng)營狀況 ：良好 ? 停 車 位： 地上 200、地下 1400 各商圈租金分析 ? 市中心是唯一成熟商業(yè)中心，也是商鋪?zhàn)饨鹦星樽罡邊^(qū)域租金在 515元 /㎡ 客戶訪談一 ? 受訪人群：消費(fèi)者 ? 受訪人群數(shù)量： 60 ? 受訪人群年齡層： 2855 ? 方式：訪談 購物頻率 ： 無錫市消費(fèi)者購物頻率較高，一般為 “ 每周 2－ 3次 ” 和 “ 每周 1次 ” ； 每天購物的也占有一定比重； 每天 每周 23次 每周 1次 每 月 23次 每月 1次 每季度 1次 38 12 3 1 購物日期 ： 消費(fèi)日期多不固定，比較固定的一般選擇在 “ 每日下班后 ” 和 “ 周 六周日 ” 進(jìn)行購物； 工作時間 下班之后 周六 周日 節(jié)日 日期不固定 30 12 215 2 32 購物頻率 一般為 “ 每周 2－ 3次 ” 和 “ 每周 1次 ” 消費(fèi)時間來看 “ 每日下班后 ” 和 “ 周六周日 ” 客戶訪談二 ? 受訪人群：消費(fèi)者 ? 受訪人群數(shù)量： 60 ? 受訪人群年齡層： 2855 ? 方式：訪談 無錫市消費(fèi)者平均消費(fèi)金額集中在 “50 － 300元 ” 之間，屬于中檔消費(fèi) 無錫市消費(fèi)者 “ 步行 ” 購物比重較大，習(xí)慣在家 、 單位附近進(jìn)行消費(fèi) 、另外對公交車認(rèn)知度較高 平均消費(fèi)金額 ： 無錫市消費(fèi)者平均消費(fèi)金額集中在 “50 － 300 元 ” 之間，屬于中檔消費(fèi)； 500元以上的高消費(fèi)占比較小；周六日及晚間消費(fèi)消費(fèi)金額相對較高 。 服務(wù)質(zhì)量好是第一要素：消費(fèi)者希望休閑娛樂設(shè)施 及服務(wù)人員 所提供的服務(wù)質(zhì)量高、專業(yè)性強(qiáng) 環(huán)境是消費(fèi)者第二看重的要素：環(huán)境舒適、優(yōu)雅、干凈整潔、能營造出輕松和諧的氣氛 客戶訪談五 ? 受訪人群：消費(fèi)者 ? 受訪人群數(shù)量： 60 ? 受訪人群年齡層： 2855 ? 方式：訪談 餐飲設(shè)施類型需求 ： ? 無錫市消費(fèi)者對本地家常菜及地方風(fēng)味小吃的需求最高； ? 無錫本地菜家常菜也較受消費(fèi)者歡迎； ? 其他地方特色菜系中，川 、 湘菜系受選率較高； ? 另外各類中西快餐也是消費(fèi)者經(jīng)常光臨的場所。 由 目前無錫以市中心為核心、多區(qū)域中心格局 本地塊距離市中心較近、無論是市中心還是區(qū)域性商業(yè)都有較大體量、對本項(xiàng)目有一定影響 第三章 項(xiàng)目背景分析 無錫城市 空間變遷 ? 50年代以來 開 始 向 中心城區(qū) 發(fā)展 本 地塊 屬于北塘區(qū)，是無錫市中心城區(qū)之一 曾經(jīng) 是近代無錫民族工商業(yè)發(fā)祥地之一， 也是 無錫最繁華的商埠 城市功能變遷 北塘是近代無錫民族工商業(yè)的發(fā)祥地之一，米市、錢莊、布莊、山貨行林立，曾是無錫最繁華的商埠 鐵路、高速公路逐步取代了運(yùn)河的物流功能。新中國建立以后，考古學(xué)者在無錫、江陰、宜興發(fā)現(xiàn)了多處先民的生活 遺址，出土了石制的生產(chǎn)工具和原始陶器 ； 經(jīng)考古學(xué)者研究，早在五千多年前，無錫這塊土地上的先民，就從事水稻的生產(chǎn)和漁獵活 動了 ； 無錫先后經(jīng)歷了先吳時期、吳國時期、后吳時期和近現(xiàn)代時期四個階段歷史上有四件大事，都是在這里發(fā)生的，有人稱為四個 發(fā)源地： 吳文化的發(fā)源地 東林黨的發(fā)源地 近代中國民族工商業(yè)的發(fā)源地 中國現(xiàn)代鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的發(fā)源地 ? 泰伯來到吳地后，貢 獻(xiàn)很大。 ? l9世紀(jì)末 20世紀(jì)初，中國民 族工業(yè)在幾個城市發(fā)展， 而其中以無錫最為典型其 發(fā)展的規(guī)模最大，近代工 業(yè)經(jīng)濟(jì)的總量在全國占有 相當(dāng)大的比重。 無錫文化 類型分析一 ? 吳 文 化 ： 無錫古稱梅里。 ? 茶 文 化 ： 吳地茶文化歷史悠久，源遠(yuǎn)流長，它是中華茶文化的重要組成部分。泰伯領(lǐng)導(dǎo)人民開鑿伯瀆港（又稱伯瀆河）可能是我國有文字記載的最早的人工運(yùn)河 ； 后 來吳王夫差又先后開鑿了由吳國都城到長江運(yùn)河，以及開鑿了溝通長江與淮河和由淮河到黃河的運(yùn)河。詩、詞、小說、 散文和劇作，都有不少精品，在中國文學(xué)史上占有重要地位 ； ? 工藝美術(shù) ： 無錫的工藝美術(shù)品種類很多。無錫獨(dú)特的地理環(huán)境、深厚的文化積淀、長期的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，造就了無錫人獨(dú)有的個性 與品格 ； 在文學(xué)藝術(shù)方面，有晉代的顧愷之，明代的王紱和元代的倪云林，現(xiàn)代則有徐悲鴻、尹瘦石、吳冠中等 ； ? 宗教文化 ： 無錫擁有濃郁的宗教文化。佛教有碑刻、塔、金與銅造像；宗教節(jié)日和宗教活動儀式；宗教音樂；宗教名人。 本地塊未來規(guī)劃為惠山古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū) 并且連接惠山古鎮(zhèn)和吳橋中心 惠山古鎮(zhèn) ? 惠山古鎮(zhèn)于 2023年啟動規(guī)劃，在文化挖掘和考證上歷時 5年， 在完成充分的前期準(zhǔn)備后于 2023年底啟動保護(hù)性修復(fù) ； ? 2023年“十一”黃金周，惠山古鎮(zhèn)初露真容，中國泥人博物 館開館、古街核心區(qū)游覽線路貫通，景區(qū)入口廣場開放；據(jù) 統(tǒng)計(jì)，黃金周期間，客流總量達(dá) 35萬人次。 惠山古鎮(zhèn)建成后第一年游客量約為 ： 50（ 1+50%）（ 1+8%） =81萬 ? 古鎮(zhèn)旅游項(xiàng)目主要是面向夜間市場 ,晚間游客人數(shù)將達(dá)到本項(xiàng)目的峰值，約 為白天人數(shù)的兩倍，那么最后的市場規(guī)模預(yù)測結(jié)果為： 81 2=162萬人，同 理，建成后 5年內(nèi)游客量分別為： 預(yù)計(jì)建成后 5年平均接待游客量為 190萬人 無錫旅游 景點(diǎn)分析 ? 無錫旅游產(chǎn)品供給類型多樣，包括風(fēng)景、園林、娛樂、度假等， 分布密集，但是相對雜亂，空間組合不是很好；太湖、蠡園等由 于在地理位置上的優(yōu)勢，在綜合指標(biāo)上得到較高的分?jǐn)?shù)；惠山憑 借獨(dú)特的歷史背景和深厚的人文積累，以各項(xiàng)指標(biāo)領(lǐng)先優(yōu)勢占據(jù) 第二席；良好資源組合反映惠山古鎮(zhèn)景區(qū)所蘊(yùn)含無限升值潛力 . 無錫旅游產(chǎn)品資源指標(biāo)對比分析 無錫旅游產(chǎn)品供給特點(diǎn)分析 ? 無錫地區(qū)的旅游主要集中在觀光及文化體驗(yàn)兩塊，而度假產(chǎn)品相 對貧缺，并且無錫并沒有形成一個真正又無錫特色游客集散地， 面向游客夜間產(chǎn)品存在大片空白。 B ? 該地塊處于社區(qū) 與進(jìn)老城交通要 道口 ，西臨通惠 路，北臨盛岸路 和蓉湖大橋引橋， 東部、南部河流。 ? 該地塊 處于整 個區(qū)域的腹地， 北部、東部河 流，西規(guī)劃路 古華山路 盛岸路 規(guī)劃路 運(yùn)河西路 規(guī)劃路 通惠路 地塊分別由 A、 B、 C、 D、 E、 F、 G七塊土地構(gòu)成 其中要求 A、 B、 C、 D商業(yè)文化旅游配套設(shè)施， E、 F、 G居住及商業(yè) 地塊現(xiàn)狀分析 展示面分析 古華山路 盛岸路 規(guī)劃路 運(yùn)河西路 規(guī)劃路 通惠路 ? 地塊西邊一條干 道，目前沿街周 邊有食品、餐飲 商業(yè)、經(jīng)營時間 較長，是未來連 接吳橋文化區(qū)和 惠山風(fēng)景區(qū)干道。 地塊目前西邊和南面展示面較為有利 北邊蓉湖大橋阻隔不利于商業(yè)延伸 地塊東邊是京杭運(yùn)河、內(nèi)部有兩條運(yùn)河貫穿 地塊內(nèi)部 F 運(yùn)河西路 A 盛岸路 蓉湖大橋 ? 蓉湖大橋是東起春 申路縣前街口，跨 越“三路兩河”，向 西接通盛岸路；主 橋長 220M，其中主 跨 145M，橋面設(shè)雙 向 6車道。漕運(yùn)之便，澤被 沿運(yùn)河兩岸，不少城市因之而興，積淀了深厚獨(dú)特的歷史文化底 蘊(yùn)。 地鐵一號 ： 起點(diǎn)為堰橋、終點(diǎn)到雪浪； 三陽廣場是軌道一號 線和二號線換乘點(diǎn)，將給無錫未來商業(yè)格局帶來 深刻變革，無錫不再是單一商業(yè)中心惠山新城、 太湖新城、太湖廣場等都有望成為商業(yè)副中心； 地鐵二號 ： 2號線也正在積極籌備 ； 地鐵建設(shè)給城市發(fā)展帶 來舉足輕重的影響 ， 2號線起點(diǎn)為梅園，沿滬宜 路（環(huán)太湖大道）經(jīng)轉(zhuǎn)向梁溪路東行，跨運(yùn)河后 沿五愛路、人民路、上馬墩路至塘橋頭，之后線 路一直向東沿錫滬路穿滬寧高速公路，沿南中路 到高速鐵路新無錫站。 天 二期租金 6— 7元 /㎡ 月 ? 租賃合同： 最多不能超過 6年 D區(qū) C 區(qū)