【正文】 部門(mén)設(shè)置：每個(gè)中心精簡(jiǎn) 高效 簡(jiǎn)單高效 控制方式：專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理模式 注重運(yùn)營(yíng) 關(guān)注成果 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)平臺(tái)及運(yùn)營(yíng)模式 專(zhuān)業(yè)和產(chǎn)品模塊化管理 管理方式：以成果為導(dǎo)向進(jìn)行管理 弱化過(guò)程操作監(jiān)控 32 房地產(chǎn)集團(tuán)管控 －如何選擇管控模式：組織管控模式與 3P(管控模式 ) －如何管控：房地產(chǎn)價(jià)值鏈模型與管控 5種方法 標(biāo)桿企業(yè)組織管控設(shè)計(jì)的特點(diǎn)與方法 －標(biāo)桿企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及定位 －標(biāo)桿企業(yè)管控原則與特點(diǎn)分析 分析：某類(lèi)似企業(yè)管控設(shè)計(jì)及皇庭地產(chǎn)集團(tuán)管控模式分析 －某企業(yè)管控權(quán)責(zé)設(shè)計(jì) －皇庭地產(chǎn)集團(tuán)管控模式 33 萬(wàn)科 /中海 /龍湖 /華潤(rùn)主要管控決策點(diǎn)矩陣 關(guān)鍵評(píng)審點(diǎn) （萬(wàn)科） 劃、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目 標(biāo)評(píng)審（中海） 8 /方案設(shè)計(jì) 評(píng)審 （萬(wàn)科 /中海 /龍湖） 含價(jià)格（中海 /龍 湖） 3＋ X評(píng)審點(diǎn) （萬(wàn)科 /中海 /龍湖） 成果評(píng)審（龍湖） 關(guān)鍵審批點(diǎn) 程碑節(jié)點(diǎn)審批 (四個(gè)環(huán)節(jié) ) 采購(gòu) （萬(wàn)科 /中海 / 龍湖） （萬(wàn)科 /中海／龍湖） （萬(wàn)科 /中海） 直接操作點(diǎn) 作 （萬(wàn)科／中海／ 查 查 （萬(wàn)科） 龍湖） （萬(wàn)科／中海） （萬(wàn)科 /龍湖） 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 招標(biāo)管理 工程管理 銷(xiāo)售管理 客戶(hù)服務(wù) 物業(yè)管理 支持服務(wù)點(diǎn) 準(zhǔn)化研究 （萬(wàn)科 /龍湖） 管理（萬(wàn)科 /中 海） 研究 （萬(wàn)科 /中海 /龍湖） 準(zhǔn)（萬(wàn)科 /龍湖） 準(zhǔn)（萬(wàn)科 /龍湖） 、 成本科目統(tǒng)一 （萬(wàn)科 /中海） 關(guān)鍵考核點(diǎn) （萬(wàn)科） 核（萬(wàn)科、龍湖） （萬(wàn)科中海） 排名（萬(wàn)科龍 湖） 名（萬(wàn)科） 核排名（萬(wàn)科） 34 34 標(biāo)桿企業(yè)管控的 4個(gè)原則 1. 2. 3. 4. 5. 目標(biāo)先行 成果導(dǎo)向 聚焦關(guān)鍵 價(jià)值提升 風(fēng)險(xiǎn)平衡 35 原則 1：目標(biāo)先行 公司總體目標(biāo)：某企業(yè)的總體指標(biāo)體系 細(xì)化目標(biāo)并融合到業(yè)績(jī)合同與績(jī)效考核掛鉤 范例： 36 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)目標(biāo)： －目標(biāo)先行：營(yíng)運(yùn)目標(biāo)評(píng)審 項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)目標(biāo)書(shū) 范例：華潤(rùn)中海等 范例：萬(wàn)科等 37 ① 造價(jià) ② 研發(fā) ③ 原則 2：成果導(dǎo)向 某企業(yè) 8個(gè)階段 階段性成果管理 階段劃分 土地階段投資分析成果 項(xiàng)目啟動(dòng)階段成果 方案設(shè)計(jì)成果驗(yàn)算及初涉指導(dǎo) 階段性成果 《 項(xiàng)目預(yù)案 》 《 項(xiàng)目投資分析模型（土地） 》 《 項(xiàng)目投資建議書(shū) 》 《 項(xiàng)目定位報(bào)告 》 《 項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃 》 《 成本敏感性分析、價(jià)值分配及目標(biāo)成本預(yù)設(shè) 》 《 售樓處、樣板房選址、定位及開(kāi)放計(jì)劃 》 《 投資分析模型（啟動(dòng)） 》 《 方案設(shè)計(jì)任務(wù) 》 《 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 》 《 精裝房定位、限價(jià)及建設(shè)實(shí)施方案 》 《 方案設(shè)計(jì)成果 》 《 景觀方案與建設(shè)方案的配合及指導(dǎo)意見(jiàn) 》 《 精裝方案與建設(shè)方案的配合及指導(dǎo)意見(jiàn) 》 《 成本測(cè)算及驗(yàn)算 》 《 投資測(cè)算及分析 》 責(zé)任人（部門(mén)） 地區(qū)公司發(fā)展 地區(qū)公司發(fā)展 地區(qū)公司發(fā)展 營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 營(yíng)銷(xiāo) 投資分析專(zhuān)員 研發(fā) 研發(fā) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 研發(fā) 研發(fā) 造價(jià) 投資分析專(zhuān)員 《 初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 》 研發(fā) 38 ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ 階段性成果 階段劃分 初步設(shè)計(jì)成果驗(yàn)算及施設(shè)指導(dǎo) 施工準(zhǔn)備階段成果 營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)階段成果 交房階段成果 項(xiàng)目后續(xù)成果 階段性成果 《 初步設(shè)計(jì)成果 》 《 景觀方案設(shè)計(jì)成果 》 《 精裝房方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 》 《 投資驗(yàn)算及分析（初設(shè)） 》 《 目標(biāo)成本 》 《 銷(xiāo)售指標(biāo) 》 《 項(xiàng)目管理大綱 》 《 三通一平實(shí)施方案 》 《 施工、監(jiān)理單位篩選及評(píng)估報(bào)告 》 《 招投標(biāo)與計(jì)價(jià)方案、合約規(guī)劃 》 《 營(yíng)銷(xiāo)策略方案 》 《 售房合同配置標(biāo)準(zhǔn) 》 《 合同附圖 》 《 價(jià)格表及付款方式 》 《 交房方案 》 《 商業(yè)移交方案 》 《 資產(chǎn)管理方案 》 《 項(xiàng)目后評(píng)價(jià) 》 責(zé)任人（部門(mén)） 研發(fā) 研發(fā) 研發(fā) 投資分析專(zhuān)員 造價(jià) 營(yíng)銷(xiāo) 工程 工程 工程 造價(jià) 營(yíng)銷(xiāo) 營(yíng)銷(xiāo) 營(yíng)銷(xiāo) 營(yíng)銷(xiāo) 營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 計(jì)財(cái) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（分專(zhuān)業(yè)進(jìn)行） 39 40 XX項(xiàng)目投資拓展階段性成果管理 IDX 內(nèi)容 土地基 礎(chǔ)分析 進(jìn)度預(yù)計(jì)： x月 x日 項(xiàng)目評(píng) 估版 x月 x日 投委會(huì) 審核版 x月 x日 項(xiàng)目啟 動(dòng)版 x月 x日 Ref. 項(xiàng)目 價(jià)值預(yù) 判，確 定是否 推進(jìn)、 談判策 對(duì)項(xiàng) 目預(yù)判 的驗(yàn)證 、修正 和深 化； 對(duì)預(yù) 案成果 進(jìn)行審 核； 按投委 會(huì)意見(jiàn) 根據(jù) 交易結(jié) 果修正 投資測(cè) 算數(shù) 據(jù)； 主要目標(biāo)： 略； 發(fā)起投 資預(yù) 對(duì)預(yù)案 的中間 品進(jìn)行 修正； 3 、明確 招投標(biāo) 確定項(xiàng) 目全面 啟動(dòng)的 案，向 團(tuán)隊(duì)成 員發(fā)出 任務(wù)需 求。 明確成果需 要包含的主 要要素 核準(zhǔn)人： 運(yùn)營(yíng)總 經(jīng)理 運(yùn)營(yíng)總 經(jīng)理 投委會(huì) 集團(tuán)總 經(jīng)理 1 團(tuán)隊(duì)成員職責(zé) 投資牽頭人： 研發(fā)預(yù)案： 營(yíng)銷(xiāo)市調(diào)： 成本測(cè)算： 其他成員： 2 . . . . . . . . 階段成果 土地屬性分析報(bào)告（項(xiàng)目預(yù) 項(xiàng)目定位報(bào)告 土地規(guī)劃指標(biāo)分析 初步產(chǎn)品定位研判 總規(guī)平面解析 產(chǎn)品價(jià)值分析 競(jìng)爭(zhēng)性?xún)r(jià)值曲線(xiàn)分析 定價(jià)預(yù)案 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目一級(jí)進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目二級(jí)進(jìn)度計(jì)劃 示范區(qū) 會(huì)所、售樓處、樣板房選址 會(huì)所、售樓處、樣板房定位 階段性成果按時(shí)間進(jìn)度深化 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 明晰成果的審批流程 專(zhuān)業(yè)權(quán)責(zé)：以階段成果為中心，對(duì)各階段成果進(jìn)行審批 41 范例： （成果評(píng)審） 《 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)指引 》 某企業(yè)采用集團(tuán)參加項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)決策方式對(duì) 8 個(gè)成果進(jìn)行評(píng)審 －模仿、復(fù)制項(xiàng)目：取得土地（第一筆土地款支付）后 20個(gè)工作日內(nèi)。 集團(tuán)審批 公司級(jí)會(huì)議 集團(tuán)審批 公司級(jí)會(huì)議 專(zhuān)項(xiàng)決策會(huì) 專(zhuān)項(xiàng)決策會(huì) 取得 《 規(guī)劃用地使用許可證 》 《 規(guī)劃用地使用許可證 》 交公司歸檔的時(shí)間。 集團(tuán)審批 公司級(jí)會(huì)議 專(zhuān)項(xiàng)決策會(huì) 取得 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 交公司歸檔的時(shí)間 JT090 全套施工圖外審?fù)瓿? 全套施工圖通過(guò)外部審核，相關(guān)文件在公司歸檔的時(shí)間 集團(tuán)審批 JT100 節(jié)能審批通過(guò) 室外綜合管網(wǎng)與景觀施工圖完成 對(duì)于節(jié)能計(jì)算書(shū)通過(guò)施工圖審批單位或總部項(xiàng)目管理部審批的完成時(shí)間，以相關(guān)資料在公司內(nèi)的歸檔時(shí)間為準(zhǔn)。一般為多層結(jié)構(gòu)封頂、高層結(jié)構(gòu)達(dá)到 2/3的時(shí)間，但因各地政策不同，亦有不同條件。 腳手架拆除完成，并達(dá)到場(chǎng)地平整、地面無(wú)雜物的時(shí)間。 完成模擬驗(yàn)收，并整改完畢的時(shí)間。 174。 174。 174。 174。 174。 174。 CP6 變更、簽證、結(jié)算審核 動(dòng)態(tài)成本分析、調(diào)整 竣工結(jié)算 工程施工 工程竣工 CP7 項(xiàng)目成本后評(píng)估與分析 結(jié)算審批 49 －對(duì)各階段成本進(jìn)行審批 部門(mén) 合約部 流 程 名 稱(chēng) 建安成本控制流程 某集團(tuán) 3階段 4審批點(diǎn) 層次 主體 編號(hào) 2 合約部 A 投資部 B 前期部 C 概 設(shè)計(jì)部 D 要 營(yíng)銷(xiāo)部 E 項(xiàng)目部 F 發(fā)展管 理部 G 財(cái)務(wù)部 H 分管領(lǐng)導(dǎo) / 主管領(lǐng)導(dǎo) I 地區(qū) 總經(jīng)理 J 區(qū)域公 司 K 建安成本控制流程 集團(tuán) 集團(tuán)成本 集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo) 集團(tuán)規(guī)劃 集團(tuán) 發(fā)展部 管理小組 決策委員會(huì) 設(shè)計(jì)中心 總經(jīng)理 L M N O P 配套估價(jià) 密度分析 初步定位 建安成本 項(xiàng)目成本 項(xiàng)目現(xiàn)金 可研 階段 目標(biāo) 預(yù)測(cè)表 盈利 預(yù)測(cè)表 流量 預(yù)測(cè) 表 確認(rèn) 確認(rèn) 審核 審核 審批 下達(dá)地區(qū)公司 市場(chǎng)定位階段成 本控制目標(biāo) 十五個(gè)工作日內(nèi) 配套估價(jià) 概念設(shè)計(jì) 定位報(bào)告 確認(rèn) 確認(rèn) 審批 備案 建安成本 項(xiàng)目盈利 市場(chǎng) 定位 目標(biāo) 控制表 、現(xiàn)金流 量預(yù)測(cè)表 階段 確認(rèn) 確認(rèn) 審核 審核 審批 下達(dá)地區(qū)公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本 控制目標(biāo) 限額設(shè)計(jì) 參與 參與 十五個(gè)工作日內(nèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 確認(rèn) 確認(rèn) 評(píng)審 審批 建安成本 目標(biāo) 控制表 項(xiàng)目盈利 、現(xiàn)金流 量預(yù)測(cè)表 確認(rèn) 確認(rèn) 審核 審核 審批 下達(dá)地區(qū)公司 項(xiàng)目施工階段成本 控制目標(biāo) 項(xiàng)目建安 參與 參與 參與 參與 成本預(yù)測(cè) 明細(xì)表 主體開(kāi)工或主包合同簽訂十五個(gè)工作日內(nèi) 確認(rèn) 確認(rèn) 審核 審核 審批 下達(dá)地區(qū)公司 項(xiàng)目建安 參與 參與 參與 參與 項(xiàng)目竣工結(jié)算成本 成本預(yù)測(cè) 明細(xì)表 超 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后十五個(gè)工作日內(nèi) 控制目標(biāo) 施工 階段 過(guò) 5 ％ 預(yù)計(jì)建安成本未超過(guò)控制目標(biāo) 5％ 確認(rèn) 確認(rèn) 審核 審批 建安成本 超支審批 確認(rèn) 確認(rèn) 審核 審批 表 成本超支 報(bào)告 說(shuō)明超支具體內(nèi)容、原因、消化途徑、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、改進(jìn)措施等 確認(rèn) 確認(rèn) 審核 項(xiàng)目建安 成本目標(biāo) (調(diào)整后 ) 50 各階段成本關(guān)注的內(nèi)容有所不同 ,審批時(shí)有所側(cè) 重 流程名稱(chēng) 土地版、啟 動(dòng)版目標(biāo)成 本 方案版（基 準(zhǔn)版）目標(biāo) 成本 執(zhí)行調(diào)整版 目標(biāo)成本 《 月度動(dòng)態(tài) 成本回顧報(bào) 告 》 主要關(guān)注內(nèi)容 是否滿(mǎn)足收益指標(biāo)？ 總額及分項(xiàng)的合理性。 與上月動(dòng)態(tài)成本對(duì)比。 執(zhí)行調(diào)整版是依據(jù)實(shí)際情況對(duì)基準(zhǔn)版的修正 將原來(lái) 5個(gè)版本，調(diào)整為