武漢江漢路項(xiàng)目策劃書地產(chǎn)策劃-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 漢路街鋪 江漢路步行街臨街 250 3 0 0 元 / 平方米 中山大道街鋪 王府井至民眾樂園路段 2 0 0 元 / 平方米左右 江漢二路街鋪 江漢二路 60 1 0 0 元 / 平方米 江漢路及周邊街鋪?zhàn)赓U價(jià)格表 39 商場(chǎng) 一層租金 二層租金 三層租金 四層租金 民眾樂園 250 300 150 80 20 30 世界之窗 200 150 100 50 女人街 250 （街鋪） 130 50 —— 科技王 160 （街鋪） 130 90 60 波特菲 200 （街鋪） 90 60 —— 江漢路及周邊商場(chǎng)租賃價(jià)格表 40 （ 4）江漢路各類商品經(jīng)營(yíng)狀況及經(jīng)濟(jì)效益分析 人流量及消費(fèi)者類別分析： 江漢路的日均人流量為 40萬(wàn)人，消費(fèi)者絕大部分為 16~25歲之間的本地青少年，游客、中青年女性、帶孩子吃快餐的家長(zhǎng)占有小額比重。 43 商家經(jīng)營(yíng)狀況分析 ? 傳統(tǒng)大百貨如：中心百貨 、 新世界時(shí)尚廣場(chǎng) 、 王府井百貨生意慘淡 ， 低樓層尚有一定客流量 ， 高樓層鮮有人蹤； ? 洋快餐如：肯德基 、 麥當(dāng)勞人滿為患； ? 各類中低價(jià)休閑品牌專賣店幾家歡樂幾家愁； ? 精品店如：歐美名品等幾無(wú)人跡；特色專業(yè)商場(chǎng)如：女人街 、 世界之窗 、 瑞麗名品因規(guī)劃 、 產(chǎn)品等原因 ， 或者關(guān)門或者門可羅雀 。 45 當(dāng)?shù)爻晒?、失敗商業(yè)物業(yè)案例分析及失敗案例 武漢成功的商業(yè)項(xiàng)目： ?解放大道武商集團(tuán) ?新民眾樂園 ?新世界百貨建設(shè)大道店 46 武漢失敗的商業(yè)項(xiàng)目： ?財(cái)神廣場(chǎng) ?淘金廣場(chǎng) ?游子鄉(xiāng)大廈等 47 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 ?波特菲購(gòu)物中心 明年，波特菲購(gòu)物中心開始改造成類似新民眾樂園的主題商城。 49 ?俊華大廈 、 世紀(jì)大廈和臺(tái)北之星 共性是整體招租，須待時(shí)日 50 銷售對(duì)手： 武漢萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（中山大道佳麗廣場(chǎng)旁邊） 廣場(chǎng)占地 60畝，營(yíng)業(yè)面積將超過(guò) 10萬(wàn)平方米，包括百貨、超市、家居和電腦四個(gè)大賣場(chǎng)，引進(jìn) 4家國(guó)際知名商業(yè)企業(yè)作為主力店 51 科技王 位于江漢四路，距江漢路較近，采用商鋪分割出售、反租方式，但項(xiàng)目規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)本項(xiàng)目影響不大。 5 3 .72 0 .6 0 .96 54 分析： 跟據(jù)資料， 2002年上半年商服用房全部都是以現(xiàn)房形式成交的，參考自 1998年以來(lái)的房地產(chǎn)年鑒，可看出武漢購(gòu)房者普遍對(duì)期房沒有信心，成交量微乎其微；上半年共成交 6000M178。 57 分析： 租務(wù)市場(chǎng)是龐大的，占到同期銷售量的近 20%。但就武漢本地而言這些大百貨仍占有舉足輕重的地位，想在傳統(tǒng)百貨業(yè)杯中取羹難度非常大。 61 ?漢口及江漢路區(qū)片缺乏大型的主題商場(chǎng)。 近兩年都在 20萬(wàn) M178。商鋪的銷售絕大部分都是以現(xiàn)樓街鋪的形式實(shí)現(xiàn)的，商場(chǎng)的銷售基本上停滯，現(xiàn)只有科技王和數(shù)碼城，采用返租分割出售的方式，銷售效果不盡人意 64 關(guān)于需求 潛在客戶對(duì)欲購(gòu)買商鋪的需求：用途比例為投資和自用各占一半；喜歡獨(dú)立鋪位的比例遠(yuǎn)大于喜歡開放式柜臺(tái)、鋪位的； 80%的潛在客戶中意總價(jià)在 20萬(wàn)以內(nèi)的商鋪； 10— 20 M178。 67 ?街鋪是大多數(shù)投資者的首選 ， 將商場(chǎng)銷售向獨(dú)立街鋪方面引導(dǎo)是本項(xiàng)目銷售推廣的方向 。 71 三．新武展購(gòu)物廣場(chǎng)的啟示 漢商新武展地下購(gòu)物廣場(chǎng)作為武商商圈內(nèi)連接武商、 SOGO、武漢展覽中心、中山公園的設(shè)施，一度招商非常成功，但是沒有支持多長(zhǎng)時(shí)間，商戶紛紛撤場(chǎng)。 73
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