【正文】 商之都）與購物中心（時代購物中心、水石購物廣場）為主導(dǎo)，兼以小型的小商品市場。目前僅余 10余套大鋪，面積集中在 200平米以上。二期商業(yè)由新百百貨整體租賃，不對外銷售。御天下 獨立商業(yè) +沿街底商 暫無明確定位 30180平米 不返租，獨立街鋪 21000元 /㎡儀邦廣場 集中商業(yè)（ 3F） 商業(yè)即將開盤，集奧萊，購物，休閑，餐飲，娛樂等行業(yè)于一體，總建約 8萬方6月 9日， 1635㎡小面積低總價黃金旺鋪開盤。 在售 B區(qū) 2838棟 26㎡商鋪。商業(yè)裙樓 +室內(nèi)步行街地下 1F、地上 5F1F：大型超市； 2F：女人世界； 3F：五星電器； 4F：餐飲； 5F：娛樂一層標(biāo)準(zhǔn)門面160㎡，二、三層 2060㎡尚未公開，銷售模式與價格未定浩然國際 沿街底商（兩層連體， 體量較小） 無明確定位 75166㎡。政務(wù)新區(qū)商業(yè)項目銷售信息一覽? 返租式商業(yè)已登陸滁州市場，并為市場所接受； 小面積、低總價 的產(chǎn)權(quán)商鋪銷售良好。滁州商業(yè)市場小結(jié)競品商業(yè)項目 鋪面分割示意 （現(xiàn)代城）3F 2F 1F競品商業(yè)項目 鋪面分割示意 （中環(huán)）東西兩頭 ㎡中間全部 ㎡東西兩頭 ㎡中間全部 ㎡東西兩頭 ㎡中間全部 ㎡米米米米米米競品商業(yè)項目 鋪面分割示意 （財富瑤海三層連體）216。市場上的商業(yè)項目（泰鑫商業(yè)系）用良好的銷售業(yè)績證明了自身商業(yè)的優(yōu)勢。我們?nèi)绾握{(diào)整？單體間以連廊連接，配備垂直電梯，滿足銷售、招商、經(jīng)營需要考慮項目周邊及滁州市場大型集商業(yè)較多，且本案商業(yè)已不具備規(guī)劃大幅調(diào)整的條件，僅提供如上增加配置建議及物業(yè)定位建議。關(guān)于 H座的三種調(diào)整建議A、 維持現(xiàn)狀不動，北端住宅底商定位為小戶公寓，快速去化 ；B、 北端住宅底商及西側(cè)商業(yè)整體改為公寓 ；C、去掉中間走道，改為 Box式集商。其它未建住宅全部改為 7080㎡兩房、 8289㎡小三房、 90100㎡中三房產(chǎn)品。如果貿(mào)然在中期階段推售，難以順利開街，對后期的商業(yè)形象極為不利。? 針對客戶、針對銷售增設(shè)有促銷意義的分區(qū)，如果盤區(qū)、影音區(qū)。對于本案而言正處于銷售起始階段，正需要大面積的行銷推廣，方能收效于短期。合同期內(nèi)完成85%的銷售額成功案例介紹我司曾做過的成功案例：奧林 項目戶型包裝調(diào)整：216。 形象重塑目標(biāo)：差異化、特色化、時尚化、人文化，甚至帶有一些歷史印記。216。1912是民國元年，當(dāng)時的南京城聚集著最顯赫的政界要、人和學(xué)術(shù)大家，是中西交會之地。石庫門具有不可再生的文物價值，經(jīng)充分統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)了傳統(tǒng)與現(xiàn)代，軟件與硬件、個性與共性、人文內(nèi)涵與實用價值等關(guān)系。 新天地座落在上海市中心淮河路南側(cè)，黃陂南路和馬當(dāng)路之間。 新天地借鑒了國外開發(fā)經(jīng)驗，采用保留建筑外皮、改造內(nèi)部結(jié)構(gòu)和功能，實施保留 — 改造— 聯(lián)動 — 拓展四步曲。梅灣街區(qū)總面積 萬平方米，以禾興路為界整個街區(qū)分為東西兩個片區(qū)。梅灣古街保留了江南水鄉(xiāng)古建筑中的青磚黛瓦、坡屋頂、馬頭墻、花格窗?，樼鹕揭蜃砦掏び浥c歐陽修而聞名遐邇。曼哈頓滁州 一、商業(yè)定位對一個城市而言，最寶貴的財富莫過于自身的特色：對一個城市的商業(yè)而言，最大的優(yōu)勢也是自身的特色，沒有特色的城市商業(yè)是缺乏活力的。商業(yè)銷售模式與銷售策略 項目的操盤策略大商托市 利用大商戶的招商簽約推動客戶蓄水 招商先行 即前期重點主攻大商戶招商 低價起盤 蓄水成功后即借勢開盤 小幅清盤 推盤量小于蓄水量，達到短期清盤的目的 關(guān)于商業(yè)的銷售模式銷售模式建議 ：獨立商業(yè)和集中式商業(yè)全部采用返租式銷售（且含一層） 內(nèi)街一層商業(yè)直接銷售目前滁州市的返租商業(yè)市場基本為五年返租， 關(guān)于商業(yè)的銷售模式考慮到增強投資者購買信心，建議首選具有競爭力的 10年返租模式，回報率以遞增的方式，增強投資者購買信心。針對市場上常用的折后價返租、交房之日返租，我們建議按 ：原價返租 簽合同之日起返租同時配合 10年后 150%回購的政策有利于客戶，才能最大限度拉攬客戶?。?！商業(yè)招商與運營策略 關(guān)于商業(yè)的招商原則通過某一棟樓商鋪的成功招商，來帶動周邊商鋪的招商。 關(guān)于商業(yè)的招商原則主力拉人氣 對主力店不惜重金和優(yōu)惠政策引進 品牌聚商氣 40% 的品牌商家給以一定的優(yōu)惠政策散戶添財氣 ４ 0% 的散戶商家高租金接納形成品牌群① 三大主力店；餐飲（海鮮、火鍋或自助燒烤）、娛樂、休閑② 五大餐飲店：③ 十個品牌專營店：④ 吸引５０個散戶承受較高租金 關(guān)于商業(yè)的招商推進計劃時間軸 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 4月 5月活動節(jié)點一期 3號樓交付招商推介會前期宣傳主力店招商元旦開業(yè)完成招商面積 40%7月 8月 10月2023年 2023年11月 12月 2月裝修期招商啟動 次主力店、散戶招商 招商持續(xù)（視情況）完成招商 65% 完成 75%完成招商面積 90%以上推介會品牌簽約商家答謝會2023年主力商家答謝會 關(guān)于商業(yè)的統(tǒng)一管理商管公司代表物業(yè)管理整個商業(yè)街區(qū)，有嚴(yán)格的商場管理規(guī)范、客戶利益維護制度、保安保潔制度以及組織架構(gòu)、工作流程。在此基礎(chǔ)上做推廣，我們還要提升調(diào)性，提升形象，樹立自身的象征性。結(jié)合以上兩點，我們將本案住宅的定位完善為：1046，滁州住宅新紀(jì)元一生幸福 ‖ 零度休閑 ‖ 四季美景 ‖ 六重享受項目推廣計劃 時間軸 6月 8月 10月 12月 2月 4月 7交付二期6月2023 20238月 10月 12月招商宣傳2023推售分期 三期招商大會五期國慶中秋業(yè)主聯(lián)誼開盤活動促銷2月 4月 6月 8月 10月 12月 2月2023四期共計 36個月推售批次 第一批次： 7住宅+1357底商第二批次：ABCD獨立商業(yè)第一批次： 114住宅第三批次：EFG獨立商業(yè)一次性推出 6住宅與豐樂大道獨立商業(yè)第一批次： 11住宅第二批次： 115住宅工程節(jié)點招商節(jié)點7封頂 規(guī)劃調(diào)整開工建設(shè)至可預(yù)售2023年 5月：主力商家答謝會2023年 1月： 開街典禮暨入駐商家答謝會推廣節(jié)點 7月份二期廣告推廣活動促銷貫穿始終的推廣渠道：報廣、短信、戶外、 3D宣傳片、 DM單頁、競品客戶攔截、老帶新；根據(jù)時政熱點、重大事件制造樓市話題；根據(jù)競品推出的銷售措施，采取反競爭措施；根據(jù)節(jié)點，適時調(diào)整媒體投放比例，使媒體整合更有效。4月 6月 8月第三批次： H集中式商業(yè)第二批次： 114底商掃尾期項目推廣秀稿 216。銷售周期與回款計劃五、調(diào)整后能否增加利益 ？周邊在售競品市場價格回顧住宅產(chǎn)品部分案名 泰鑫中環(huán)國際廣場 泰鑫現(xiàn)代城 臻美天城（安置房）百合花園（ 部分安置房）均價 6100元 /㎡（準(zhǔn)現(xiàn)房）5900元 /㎡（準(zhǔn)現(xiàn)房） 58005900元 /㎡（準(zhǔn)現(xiàn)房）5800元 /㎡（現(xiàn)房）一、住宅均價定位與銷售額預(yù)算從上表得悉：中心城區(qū)住宅均價目前集中在 58006100㎡元 /㎡，且?guī)缀跞繛闇?zhǔn)現(xiàn)房。住宅價格推導(dǎo)與銷售額預(yù)算（住宅總體量 192584㎡，未售面積約為 172210㎡） ：樓號 單層面積 層數(shù)（除底層） 面積 均價 銷售額二期5 600 17 10200 17880 5500 983400007 320 24 7680三期8 640 24 15360 64640 5500 35552023010 640 26 1664012 640 26 1664014 640 25 16000四期2 640 24 15360 46080 5500 2534400004 640 27 172806 640 21 13440五期9 640 24 15360 43610 5500 23985500011 320 27 864013 250 17 425015 640 24 15360合計 172210 947155000二、商業(yè)價格定位與銷售額預(yù)算中環(huán)國際商業(yè)裙樓 +室內(nèi)名店街15F，目前僅余 10余套大鋪，均在 200平以上。1F： ； 2F： ； 3F： 。四、總銷額、總回款與利潤增加預(yù)估：總銷額 1454885000目標(biāo)清盤率 85%總回款 1236652250以上總銷額是在住宅均價統(tǒng)一按 5500元 /㎡的計算結(jié)果，隨著市場行情的發(fā)展，實際總銷額超過 15億元。規(guī)劃修改后，可見的銷售利潤也會大幅增加，而不可見的形象附加值與產(chǎn)品附加值，更會產(chǎn)生長遠的效益！！億元共計 31個月（不含 5個月清盤期）五、銷售周期與回款計劃 以上報告內(nèi)容均為我司立足滁州市場調(diào)研后梳理得出的項目整改建議，對于項目之后的發(fā)展思路，是客觀