【正文】 段 (完工 25% 以上 )就推向市場銷售。 疊拼： 可以理解為多棟別墅左右拼接而成，專屬化程度再降低一點，業(yè)主要么占天要么占地。 以上條件需準備的材料：身份證（申請為一人以上者，各人均需要提供）、戶口本、職業(yè)、收入證明、貸款人所在單位的營業(yè)執(zhí)照、個人人名章及照片等 ● 根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押： 權(quán)屬有爭議的 ； 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的； 列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的共他建筑物； 依法已公告列入拆遷范圍的； 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的； 依法不得抵押的。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。它實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。 資 本化率是用以將純收益資本化 (或轉(zhuǎn)化 )為價格的比率。 房屋重置價格 是假設(shè)房屋在估 價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。 房地產(chǎn)抵押貸款評估： 這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構(gòu)進行評估，評估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。房地產(chǎn)估價的全稱是房地產(chǎn)價格評估，是以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員模擬市場的價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。 ２、房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)不可移動、不 可隱藏，具有長期使用性和保值性，是一種用于履行債務(wù)的良好擔保品，因此在向銀行申請貸款時，銀行需要從抵押貸款的角度，委托專業(yè)的估價機構(gòu)對房地產(chǎn)進行評估，以證實其價值。 ４、房地產(chǎn)糾紛處理房地產(chǎn)糾紛有 一類是由遺產(chǎn)分配、共有財產(chǎn)分割等引起的。隨著社會的發(fā)展，估價機構(gòu)的服務(wù)領(lǐng)域?qū)⒃絹碓綇V。 (2)進行房地產(chǎn)保險時需要房地產(chǎn)估價 房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。 房地產(chǎn)評估的原則 供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。 最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價格。 房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產(chǎn)的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準。 測算被評估房地產(chǎn)價格：為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照 和檢驗修正。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價的參照系。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬個房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是，一旦按照比較嚴格的標準進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。 第三，采用市場比較法必須要求房價相對穩(wěn)定。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時期，采用市場比較法有可能高估房價，放大房地產(chǎn)泡沫。收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。 使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。 第二個困難是如何計算純收益。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住 房增值的預(yù)期。 采用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。 假設(shè)開發(fā)法。預(yù)先估計房價，然后再決定是否開發(fā)，這樣的房價估價法稱為假設(shè)開發(fā)法。房價扣除開發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價和利潤。有的房地產(chǎn)企業(yè)對外聲稱他們在某個項目中，特別是在經(jīng)濟適用房項目中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤率等于零。 各類拆遷房屋估價方法 科學(xué)實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實交易行為。其他估價方法實質(zhì)上是三大基本方法的派生，而且不同的估價方法有其不同的用途。另外，房 地產(chǎn)估價是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價格，因此，估價對象也涉及到物權(quán)。1．居住房地產(chǎn)的分類。它 是為普通居民提供的，符合國家住宅標準的住宅?，F(xiàn)階段國家對普通住宅往往既制定下限標準，也制定上限標準，以利于宏觀調(diào)控。普通住宅的標準也會逐漸呈階段性提高。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等；裝修、設(shè)施和設(shè)備高檔化，較多地采用進口和出口高級裝飾材料和潔具設(shè)備；戶外環(huán)境要求高；服務(wù)標準高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施 和高質(zhì)量的物業(yè)管理。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價（扣除地價）一般較低。這類房地產(chǎn)的估價較為復(fù)雜，往往因 交易對象不同，交易目的不同而出現(xiàn)不同的價格。以住宅作為估價對象可以分為：戶（居住單元）、住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)等。為適應(yīng)住宅建筑大規(guī)模發(fā)展的需要，常將一幢住宅分為幾個標準段，并把這種標準段稱為單元。（ 4）居住小區(qū)。基于我國目前的住房制度與政策，住宅價格的市場價與國家指導(dǎo)價并存。 4為了更加科學(xué)合理地對住宅進行評 估，應(yīng)當對上述各項因素對價值的影響程度進行調(diào)查和統(tǒng)計分析，確定價值增減數(shù)額或價值增減率標準，以便于比較修正。 估價剛剛建成或在建的居住房地產(chǎn)，由于各項成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進行整體估價；同時還可收集其他同類地價區(qū)、較近時期發(fā)生交易的、類似該新建居住房地產(chǎn)的市場價格的資料，并進行整體性比較評估。另一種方式是直接運用市場比較法進行整體評估。應(yīng)根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定 ,作價補償?shù)慕痤~按照所拆房屋的建筑面積的重置價格結(jié)合 成新結(jié)算。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。不同的經(jīng)營內(nèi)容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應(yīng)對各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。（ 4）裝修高檔而復(fù)雜。（ l）地段繁華程度。 3．影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要個別因素。（ 2）內(nèi)部格局。一般來說．位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果有盲動扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價值中往往占有很大分量。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資（承租）商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價值。 商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。1．工業(yè)房地產(chǎn)的特點。（ 2）非標準廠房多、單價差異大。 (1)交通條件。工業(yè)生產(chǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施依賴較強，當?shù)氐碾娏?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，．都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。 3．對工業(yè)房地產(chǎn)價值影響較大的個別因素。（ 3）房地產(chǎn)用途。例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價。 （四）其他用途房地產(chǎn) 其他用途房地產(chǎn)指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產(chǎn)，如政府機關(guān)辦公樓、學(xué)校、高爾夫球場、加油站、停車場、宗教房地產(chǎn)、墓地等。（ 2）用途對價值影響較大。只有這樣，才能較為準確地評估出其他用途房地產(chǎn)的價格。 通常，其他用途房地產(chǎn)的估價以成本法為主，而且在沒有同類房屋（或構(gòu)筑物）的重置成本資料的情況下，只能參照概預(yù)算定額等資料具體計算。依據(jù)估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結(jié)合前面 分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。（ l）坐落位置；（ 2）面積大??；（ 3）形狀；（ 4）周圍環(huán)境；（ 5）土地權(quán)利狀況；（ 6）土地利用現(xiàn)狀；（ 7）規(guī)劃設(shè)計要求；（ 8）生熟地程度；（ 9）地質(zhì)、水文和氣象條件；（ 10）其他。 房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費的全部投資。工程造價為確定重置完全價置的基礎(chǔ)。 ５．房屋座落地段因素，具體表現(xiàn)為以級差地租為基礎(chǔ)的地段差價。樓層差價，各地房地產(chǎn)管理機關(guān)可根據(jù)多層或高層住宅的具體情況，確定標準價格樓層和其余各樓層的差價率。室內(nèi)凈高，一般居住用房以室內(nèi)凈高２．８米為基礎(chǔ)，在其他條件不變的情況下，每增高或降低１０厘米，房屋建筑造價即增加或減少２％左右，可按此計算其調(diào)劑分值。 ２．磚混結(jié)構(gòu)一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 ４．磚木結(jié)構(gòu)一等：材料上等、標準較高的磚木（石料）結(jié)構(gòu)，這類房屋一般是外部有裝修處 理，內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。 在評估時，如建筑情況復(fù)雜，各地可根據(jù)具體情況，在每等內(nèi)可再分級。 生產(chǎn)用房 50 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 35年，非生產(chǎn)用房 60 年 。 磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 30 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20 年 ，非生產(chǎn)用房 40 年 。 二、殘值率： 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 0。 磚木結(jié)構(gòu)二等： 4%。 直線法是最簡單和至今為止應(yīng)用得最為普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。評估的房屋新舊程度，應(yīng)與相應(yīng)的質(zhì)量等級相吻合。 七、房屋評估計價方法： 以房屋的建筑面積（平方米）、按測定的重置單價計算房屋重置完全價值（原值），根據(jù)評估的房屋新舊程度，計算房屋現(xiàn)值（凈值）。耐用年限 ５．年折舊率＝年折舊額247。 ４．整理填寫房屋完損等級勘估表和房屋價值評估表（見附表二、三），作為提供確定房屋價格的依據(jù)。多層建筑按各層建筑面積總 和計算。 （３）多層建筑物的建筑面積按各層建筑 面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。 （７）穿過建筑物的通道、建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。 （１０）舞臺燈光控制室按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。 （１４）突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 （１７）建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。 （１９）室外樓梯做為主要通道和用于疏散的，均按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 （３）層高在２．２米以內(nèi)的技術(shù)層。 （７）單層建筑內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。 ２．躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入