【正文】 段 (完工 25% 以上 )就推向市場銷售。 疊拼： 可以理解為多棟別墅左右拼接而成，專屬化程度再降低一點，業(yè)主要么占天要么占地。 以上條件需準備的材料：身份證（申請為一人以上者，各人均需要提供）、戶口本、職業(yè)、收入證明、貸款人所在單位的營業(yè)執(zhí)照、個人人名章及照片等 ● 根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》，下列房地產不得設定抵押： 權屬有爭議的 ； 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的； 列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的共他建筑物； 依法已公告列入拆遷范圍的； 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的； 依法不得抵押的。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。 資 本化率是用以將純收益資本化 (或轉化 )為價格的比率。 房屋重置價格 是假設房屋在估 價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。 房地產抵押貸款評估： 這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。房地產估價的全稱是房地產價格評估，是以房地產為對象，由專業(yè)估價人員模擬市場的價格形成過程將房地產價格顯現(xiàn)出來，是科學、藝術和經驗三者的結合。 ２、房地產抵押 房地產不可移動、不 可隱藏，具有長期使用性和保值性，是一種用于履行債務的良好擔保品，因此在向銀行申請貸款時，銀行需要從抵押貸款的角度，委托專業(yè)的估價機構對房地產進行評估，以證實其價值。 ４、房地產糾紛處理房地產糾紛有 一類是由遺產分配、共有財產分割等引起的。隨著社會的發(fā)展，估價機構的服務領域將越來越廣。 (2)進行房地產保險時需要房地產估價 房地產保險估價，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。 房地產評估的原則 供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。 最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。 房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準。 測算被評估房地產價格：為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照 和檢驗修正。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產作為定價的參照系。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。有的城市雖然已經積累了幾萬個房地產交易數(shù)據，可是，一旦按照比較嚴格的標準進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。 第三，采用市場比較法必須要求房價相對穩(wěn)定。在出現(xiàn)房地產泡沫的時期，采用市場比較法有可能高估房價，放大房地產泡沫。收益還原法的基礎是理性預期理論。 使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。 第二個困難是如何計算純收益。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住 房增值的預期。 采用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。 假設開發(fā)法。預先估計房價，然后再決定是否開發(fā)，這樣的房價估價法稱為假設開發(fā)法。房價扣除開發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價和利潤。有的房地產企業(yè)對外聲稱他們在某個項目中，特別是在經濟適用房項目中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤率等于零。 各類拆遷房屋估價方法 科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據，又能反映現(xiàn)實交易行為。其他估價方法實質上是三大基本方法的派生，而且不同的估價方法有其不同的用途。另外，房 地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格，因此，估價對象也涉及到物權。1．居住房地產的分類。它 是為普通居民提供的，符合國家住宅標準的住宅?，F(xiàn)階段國家對普通住宅往往既制定下限標準，也制定上限標準，以利于宏觀調控。普通住宅的標準也會逐漸呈階段性提高。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等；裝修、設施和設備高檔化，較多地采用進口和出口高級裝飾材料和潔具設備；戶外環(huán)境要求高；服務標準高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施 和高質量的物業(yè)管理。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價（扣除地價）一般較低。這類房地產的估價較為復雜，往往因 交易對象不同，交易目的不同而出現(xiàn)不同的價格。以住宅作為估價對象可以分為：戶（居住單元）、住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)等。為適應住宅建筑大規(guī)模發(fā)展的需要，常將一幢住宅分為幾個標準段，并把這種標準段稱為單元。（ 4）居住小區(qū)?；谖覈壳暗淖》恐贫扰c政策，住宅價格的市場價與國家指導價并存。 4為了更加科學合理地對住宅進行評 估，應當對上述各項因素對價值的影響程度進行調查和統(tǒng)計分析，確定價值增減數(shù)額或價值增減率標準，以便于比較修正。 估價剛剛建成或在建的居住房地產，由于各項成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進行整體估價；同時還可收集其他同類地價區(qū)、較近時期發(fā)生交易的、類似該新建居住房地產的市場價格的資料，并進行整體性比較評估。另一種方式是直接運用市場比較法進行整體評估。應根據《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定 ,作價補償?shù)慕痤~按照所拆房屋的建筑面積的重置價格結合 成新結算。商業(yè)房地產的收益方式是多種多樣的。不同的經營內容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應對各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。（ 4）裝修高檔而復雜。（ l）地段繁華程度。 3．影響商業(yè)房地產價格的主要個別因素。（ 2）內部格局。一般來說．位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果有盲動扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。商業(yè)房地產的室內凈高應適宜。裝修在商業(yè)房地產的價值中往往占有很大分量。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉租，這將影響投資（承租）商業(yè)房地產的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產的價值。 商業(yè)房地產的轉售轉租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。1．工業(yè)房地產的特點。（ 2）非標準廠房多、單價差異大。 (1)交通條件。工業(yè)生產對基礎設施依賴較強，當?shù)氐碾娏闆r，生產用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，．都是影響工業(yè)房地產價值的主要區(qū)域因素。 3．對工業(yè)房地產價值影響較大的個別因素。（ 3）房地產用途。例如，很多設備的基座就和廠房的基礎連為一體。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產的收益，則可以考慮采用收益法估價。 （四）其他用途房地產 其他用途房地產指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產，如政府機關辦公樓、學校、高爾夫球場、加油站、停車場、宗教房地產、墓地等。（ 2）用途對價值影響較大。只有這樣，才能較為準確地評估出其他用途房地產的價格。 通常，其他用途房地產的估價以成本法為主，而且在沒有同類房屋（或構筑物）的重置成本資料的情況下，只能參照概預算定額等資料具體計算。依據估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結合前面 分別介紹的該類房地產的情況加以理解。（ l）坐落位置；（ 2）面積大??；（ 3）形狀；（ 4）周圍環(huán)境；（ 5）土地權利狀況；（ 6）土地利用現(xiàn)狀；（ 7）規(guī)劃設計要求；（ 8）生熟地程度；（ 9）地質、水文和氣象條件；（ 10）其他。 房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應花費的全部投資。工程造價為確定重置完全價置的基礎。 ５．房屋座落地段因素，具體表現(xiàn)為以級差地租為基礎的地段差價。樓層差價，各地房地產管理機關可根據多層或高層住宅的具體情況，確定標準價格樓層和其余各樓層的差價率。室內凈高，一般居住用房以室內凈高２．８米為基礎，在其他條件不變的情況下，每增高或降低１０厘米，房屋建筑造價即增加或減少２％左右，可按此計算其調劑分值。 ２．磚混結構一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。 ４．磚木結構一等：材料上等、標準較高的磚木（石料）結構，這類房屋一般是外部有裝修處 理，內部設備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。 在評估時，如建筑情況復雜，各地可根據具體情況，在每等內可再分級。 生產用房 50 年，受腐蝕的生產用房 35年，非生產用房 60 年 。 磚木結構二等：生產用房 30 年，受腐蝕的生產用房 20 年 ，非生產用房 40 年 。 二、殘值率： 鋼筋混凝土結構： 0。 磚木結構二等： 4%。 直線法是最簡單和至今為止應用得最為普遍的一種折舊方法，它假設在建筑物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。評估的房屋新舊程度，應與相應的質量等級相吻合。 七、房屋評估計價方法： 以房屋的建筑面積（平方米）、按測定的重置單價計算房屋重置完全價值（原值），根據評估的房屋新舊程度，計算房屋現(xiàn)值（凈值）。耐用年限 ５．年折舊率＝年折舊額247。 ４．整理填寫房屋完損等級勘估表和房屋價值評估表（見附表二、三），作為提供確定房屋價格的依據。多層建筑按各層建筑面積總 和計算。 （３）多層建筑物的建筑面積按各層建筑 面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。 （７）穿過建筑物的通道、建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。 （１０）舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。 （１４）突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 （１７）建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。 （１９）室外樓梯做為主要通道和用于疏散的，均按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 （３）層高在２．２米以內的技術層。 （７）單層建筑內分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。 ２．躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入