【正文】 研究 ｜ ? 城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)、政治、文化地位和對周邊城市影響力，吸引力； ? 城市主要經(jīng)濟(jì)支柱、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)； ? 城市人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)、流動(dòng)性，家庭數(shù)量； ? 城市國民生產(chǎn)值、人均 GDP、人均消費(fèi)指數(shù)、恩格爾指數(shù)； ? 城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局； ? 城市交通現(xiàn)狀與發(fā)展規(guī)劃； ? 城市地貌地況； ? 城市人均住房比例，人均住房面積； 城市研究含區(qū)域 —— 可行性研究 ｜ ? 城市過去三年、當(dāng)年土地出讓數(shù)量、面積、價(jià)格，漲跌幅； ? 城市過去三年、現(xiàn)在、未來三年計(jì)劃新建住宅數(shù)量，去化量和速度； ? 城市各類房地產(chǎn)各類產(chǎn)品價(jià)格，漲跌幅； ? 城市主要房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況，項(xiàng)目情況； ? 城市對商品房的政策與相關(guān)文件。 緊緊圍繞定位設(shè)計(jì) ｜ ? 根據(jù)項(xiàng)目定位，針對目標(biāo)客戶群，將項(xiàng)目的核心競爭力最大化，進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳和推廣； ? 在項(xiàng)目推廣中要將注意提煉項(xiàng)目核心價(jià)值（產(chǎn)品亮點(diǎn)），并將核心價(jià)值轉(zhuǎn)化為客戶價(jià)值； ? 推廣宣傳中形象宣傳和產(chǎn)品亮點(diǎn)宣傳相結(jié)合，項(xiàng)目越接近具體銷售工作，越要注重產(chǎn)品亮點(diǎn)宣傳； ? 注意研究項(xiàng)目客戶群體的行為模式、心理模式和需求利益點(diǎn)，將這轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的訴求，引發(fā)客戶認(rèn)同感和心理共鳴； ? 宣傳推廣和銷售方式要得當(dāng)，可以讓目標(biāo)客群接受的，保持項(xiàng)目檔次和形象。 ?提煉核心價(jià)值的過程就是整合價(jià)值鏈以形成競爭價(jià)值過程。 因此，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目和提煉項(xiàng)目的核心價(jià)值，是營銷成功和經(jīng)營成功的基礎(chǔ)。 ｜ 產(chǎn)品 形象 ｜ 核心產(chǎn)品 ? 產(chǎn)品本身 外延產(chǎn)品 ? 區(qū)位 ? 地段 ? 環(huán)境 ? 景觀 附加產(chǎn)品 ? 物業(yè)管理 ? 生活配套 ? 品牌價(jià)值 （ 1） ｜ 核心價(jià)值提煉“八面法” 產(chǎn)品本身 要成為這個(gè)城市成長的、有機(jī)的組成部分； 要滿足使用者即客戶現(xiàn)在的需求、將來的需求； 要符合世界文明的潮流，符合人性的、人類文化的基本發(fā)展方向?？臻g距離可以用交通連接。 主要體現(xiàn)在景觀烘托出來的建筑細(xì)部、風(fēng)格上。良好的物業(yè)管理能夠延長房屋的物理壽命，降低物業(yè)的物理損耗速度，避免了物業(yè)使用價(jià)值的超前損耗，起到了保值、增值的作用。中國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入新一輪快速增長，中國地產(chǎn)也迎來新一輪市場模式。 在策劃和推廣過程中，要分清主次，把握最主要的賣點(diǎn)，放大最核心的價(jià)值，而對附屬的、相對較為平?；蚴菍κ袌鑫? 引力不強(qiáng)的賣點(diǎn)，則只作為輔助的、次要的 核心價(jià)值提煉 （ 2） ｜ 將賣點(diǎn)提煉為鮮活的概念確定項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)后，應(yīng)將這一賣點(diǎn)予以最大程度的提煉 和包裝，使之成為項(xiàng)目與眾不同的鮮明特征，成為吸引客戶 眼球的鮮活亮點(diǎn)。 賣點(diǎn)構(gòu)成：繁華路段、 CBD概念、CLD概念、中心區(qū)概念、濱江概念、商圈概念、文化區(qū)概念、教育院校概念等，以及由 地段帶來的交通賣點(diǎn)：輕軌概念、航空港概念等。 全海景、山景、河景、江景、自然湖景、人工湖景、公園、風(fēng)景區(qū)等。 獨(dú)具特色的風(fēng)情園林：中心花園、主題園林、藝術(shù)園林、加拿大風(fēng)情園林、亞熱帶園林、歐陸園林、江南園林、新加坡 式園林、嶺南園林、澳洲風(fēng)情、海濱風(fēng)情、熱帶園林、自然 園林、珍貴樹木賣點(diǎn)。這些價(jià)值提升有些是超越了樓盤的先天資源，要求 開發(fā)商在操作上具有更高的水平。 教育概念、音樂概念、藝術(shù)概念、運(yùn)動(dòng)概念、旅游概念、詩詞概念等。 《 新概念營銷 》 的作者黑曼： “你其實(shí)不是在買肉眼可見，隨手可摸的產(chǎn)品本身，而是在買一種預(yù)期。 （ 10） ｜ 讓項(xiàng)目價(jià)值最大化 —— 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)基本要求 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)基本要求 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值策劃與提煉 三、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃與設(shè)計(jì) 四、營銷策劃方案轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)方案 ｜ ? 沒有一個(gè)小區(qū)是同樣的 ? 沒有一套房子是同樣的 唯一性 ? 一旦建成就不可更改 ? 即便修補(bǔ)也不可變改最初的結(jié)構(gòu) 不可更改性 ? 設(shè)計(jì)或建造有誤即便再附加任何都不可改變其原有的本質(zhì) 不可附加性 ｜ 市場細(xì)分 整體定位 檔次形象 戶型設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格 園林景觀 規(guī)劃配套 ｜ 房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位 ｜ 房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位決策過程 —— 決定項(xiàng)目的競爭能力 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位的決策過程就是房地產(chǎn)前期研究、調(diào)查的綜合分析、判斷和預(yù)估過程，它要明確以下問題： ? 目標(biāo)客戶群定位：賣給誰？ ? 市場定位：在市場上占據(jù)什么位置？ ? 產(chǎn)品定位：建什么樣（類型和檔次）的產(chǎn)品？ ? 住宅項(xiàng)目定位主題定位：項(xiàng)目相對于其他項(xiàng)目的顯著特色？ ? 形象定位：以什么風(fēng)格出現(xiàn)？ ? 價(jià)格定位：以什么價(jià)位出售？ ｜ 目標(biāo)客戶細(xì)分市場 ? 房地產(chǎn)客戶細(xì)分市場三個(gè)層次： ? 基本細(xì)分：客戶來源、動(dòng)機(jī)、家庭情況、收入、職業(yè)特點(diǎn)； ? 行為模式細(xì)分：生活習(xí)慣、休閑娛樂行為、購買行為、投資行為、社交行為、工作行為、出行行為、學(xué)習(xí)行為； ? 心理需求：生活心理、娛樂心理、購買心理、投資心理、社交心理、工作心理、出行心理、學(xué)習(xí)心理。 ｜ 形象定位 —— 提煉項(xiàng)目優(yōu)勢價(jià)值 ? 以地段的特征定位 ? 通過產(chǎn)品特征或顧客利益點(diǎn)定位 ? 以規(guī)劃或產(chǎn)品的首創(chuàng)和創(chuàng)新點(diǎn)定位 ? 以項(xiàng)目的目標(biāo)客戶特征定位 ? 以文化象征定位 ? 以一種生活方式定位 ? 以行業(yè)或片區(qū)的引領(lǐng)者定位 ? 優(yōu)勢組合定位 ｜ 規(guī)劃策劃、設(shè)計(jì) —— 項(xiàng)目視覺性、實(shí)用性 ? 房產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃，是建筑中重要的環(huán)和指標(biāo)，它決定了樓盤的自身價(jià)值，所有房地項(xiàng)目規(guī)劃必須要有一個(gè)主題思想，這個(gè)主題以項(xiàng)目定位為依托。 ｜ 戶型設(shè)計(jì) —— 優(yōu)秀生活空間體現(xiàn) ? 靈活性：住宅還要有一定的靈活性，以便根據(jù)生活要求靈活改變使用空間，滿足不同對象的生活需要；靈活性的另一體現(xiàn)就是可改性，因?yàn)榧彝ヒ?guī)模和結(jié)構(gòu)是變化的，生活水平和科技水平也不斷提高，戶型應(yīng)符 合可持續(xù)發(fā)展的原則，用合理的結(jié)構(gòu)體系提供一個(gè)大的空間，留下調(diào)整與更新的余地。 ? 生理分居 ： 是指 8歲以上子女應(yīng)該和父母分室居住， 15 歲以上異性子女應(yīng)分室居住，兩代夫妻應(yīng)分室居住，以滿足生理上對居住的要求。而臥室顯然需要最大程度的靜謐，應(yīng)比較深入。 ｜ 戶型設(shè)計(jì) —— 優(yōu)秀生活空間體現(xiàn) ? 主次分開 ： 買房通常是人們事業(yè)有成，生活質(zhì)量邁上臺(tái)階的體現(xiàn)。 ｜ 戶型設(shè)計(jì) —— 優(yōu)秀生活空間體現(xiàn) ? 面積恰當(dāng)尺度適宜 ： ? 功能空間都應(yīng)該具有合理的大小尺度和相互關(guān)系，它應(yīng)該通過人體工程學(xué)、心理學(xué)、建筑學(xué)等科學(xué)的方法來確定。 ｜ 戶型設(shè)計(jì) —— 優(yōu)秀生活空間體現(xiàn) ? 各功能空間的相互關(guān)系對使用效果也有很大影響。為了節(jié)省投資將設(shè)備管線集中設(shè)臵，因而廚房和衛(wèi)生間應(yīng)盡可能靠近，大套戶型中主臥室最好設(shè)臵獨(dú)用衛(wèi)生間以提高戶型的品位。 ? 上述要求國家都有嚴(yán)格的規(guī)定，每套住宅的臥室和使用面積在 10 平方米以上的起居室（廳）均應(yīng)直接采光，且至少應(yīng)有一間臥室或起居室 （廳）具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般為南向，南偏東或南偏西不可大于 45 度?？紤]到建筑平面設(shè)計(jì)的靈活性和可能性，對無通風(fēng)窗的衛(wèi)生間規(guī)定應(yīng)設(shè)臵屋頂管道，并合理安排進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)管道。 。 ｜ 讓項(xiàng)目價(jià)值最大化 —— 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)基本要求 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)基本要求 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值策劃與提煉 三、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃與設(shè)計(jì) 四、營銷策劃方案轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)方案 ｜ 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開發(fā)設(shè)計(jì)就是兩者不斷溝通的過程 ? 營銷策劃是根據(jù)項(xiàng)目土地情況、市場信息、政策情況、需求情況等將形成有效的項(xiàng)目定位可行性報(bào)告和方案； ? 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)是根據(jù)營銷策劃的項(xiàng)目定位可行性報(bào)告和方案，進(jìn)行綜合評估并設(shè)計(jì)產(chǎn)品； ? 兩者之間是緊密的合作關(guān)系，兩者合作成果如何直接影響項(xiàng)目的最終的銷售成果。 14:55:0014:55:0014:553/10/2023 2:55:00 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 10日星期五 下午 2時(shí) 55分 0秒 14:55: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 2時(shí) 55分 0秒 下午 2時(shí) 55分 14:55: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 14:55:0014:55:0014:55Friday, March 10, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 下午 2時(shí) 55分 :55March 10, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 14:55:0014:55:0014:553/10/2023 2:55:00 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :55:0014:55:00March 10, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 2時(shí) 55分 0秒 下午 2時(shí) 55分 14:55: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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