【正文】 18層高層 26層高層 6層多層 11層小高 18層高層 未知 P38 項目名稱 總占地面積 （萬平米） 總建筑面積 （萬平米） 容積率 物業(yè)形態(tài) 東亞 世紀城 46 112 18層、 22層、 27層高層 京奧港 帝景 17 56 18層、 22層高層 保利 拉菲 22 55 11層小高； 14層、 18層、 27層高層 紫金華府 18層高層 首創(chuàng)加州郡府 21 40 6層多層； 11層小高； 18層高層 華發(fā) 新城 56 18層高層 三江 尊園 43 28層高層 ；聯(lián)排別墅 總部經濟園（住宅） 17 30 總部辦公； 高層住宅 ；疊拼別墅 恒大名都 —— 60 —— 未定 萬和城 15 18 6層多層 萬新家園（經適房） —— 7 —— 6層多層 薇閣美地 —— 17 —— 6層多層； 18層、 26層高層 時代廣場 —— 100 —— 未定 區(qū)域項目建筑指標及物業(yè)形態(tài) ?以 18層高層為主，除萬和城和 萬新家園（經適房） 為 6層多層 ?在本區(qū)域內， 多層及小高層住宅產品尚屬短缺產品。 方案一：土地容積率調整為 項目全部規(guī)劃為多層住宅 +商業(yè)街 +底層商業(yè)形式 小學 會展中心 法院 校園路 校園南路 鐵 道 A B C D E 幼兒園 商業(yè)街 售樓處 規(guī)劃建議 ： ?E地塊東側突破建筑限高至 60~80米，并預留公寓位臵； ?地塊內其余位臵均規(guī)劃為多層住宅 ?沿會展中心地塊西側及北側、 E地塊東側規(guī)劃商業(yè)街，并在 E地塊東北角設臵項目售樓處。 幾種方案中產品形態(tài)最為豐富豐富，但社區(qū)舒適度有所下降。 P59 整體規(guī)劃建議 規(guī)劃所涉及產品類型： 住宅產品（ 6層多層、 9層、 11層、 12層小高層、 15層 18層、 27層高層） 公寓產品（平層、 LOFT） 商業(yè)步行街 沿街底商 集中商業(yè) （會展中心位臵） 小學 法院 校園路 校園南路 鐵 道 A B C D E 幼兒園 會展中心 規(guī)劃建議 ： ?A、 B地塊北側及 A、 C地塊西側突破建筑限高至 80米； ?E地塊東側突破建筑限高至 60~80米，并預留公寓位臵； ?B、 D、 E地塊規(guī)劃多層及小高層產品，容積率小于等于 ； ?A、 c地塊維持 ； ?B、 D、 E地塊內部高層及小高層產品規(guī)劃總體量為 20萬平米； ?沿會展中心地塊西側及北側、 E地塊東側規(guī)劃商業(yè)街，并在 E地塊東北角設臵項目售樓處。 項目首期產品肩負任務： 樹立項目區(qū)域新標桿形象 以其優(yōu)勢產品，快速占領市場 形成良好口碑，在客戶中口碑傳播 整體戶型配比 整體區(qū)域戶型配比 產品類型 產品配比 面積范圍 產品比例 （平方米） 緊湊型產品 緊湊兩居、三居 70110 16% 舒適型產品 舒適兩居、三居、 四居 90130； 140以上 65% 創(chuàng)新型產品 創(chuàng)新兩居、三居、 錯層復式 8090； 130以上 16% LOFT LOFT 4580 3% 合計 % 整體居室配比 二居 三居 四居 loft 公寓 37% 55% 5% % % 整體設計原則 應通過規(guī)劃設計，力求緊湊型產品、舒適型產品及創(chuàng)新型產品為板樓，避免塔樓住宅的出現(xiàn)。 緊湊型產品戶型配比 戶型 二居 三居 四居 配比 37% 55% 8% 面積范圍 7090 100120 135145 （平米） 6% 9% % 舒適型產品戶型配比 戶型 二居 三居 四居 配比 35% 63% 2% 面積范圍（平米） 90100 120130 140以上 % % % 創(chuàng)新型產品戶型配比（錯層、復式，設計有贈送面積的創(chuàng)新戶型產品） 戶型 創(chuàng)新二居 創(chuàng)新三居 錯層、復式 配比 50% 35% 15% 銷售面積（平米） 8090 90100 130以上 % % % 公寓及 LOFT戶型配比 戶型 LOFT 二居公寓 配比 50% 50% 面積范圍（平米） 單層 4555 6580 % % 1. 二居、三居產品以低總價原則進行設計。建議南北通透。 做部分 loft產品，具體比例視當時市場情況而定。 本案所在區(qū)域無成熟商業(yè)，待建項目“時代廣場”預計有集中商業(yè)供應。 若取得此地塊， 可做集中商業(yè)考慮 規(guī)劃商業(yè)步行街 規(guī)劃底商 要想從大盤林立的區(qū)域市場中脫穎而出，不能完全依賴于規(guī)劃與產品創(chuàng)新，同時在 產品附加值 上進行突破 為此我司制定的操盤思路： 點式突破 全面升級 產品建議 P71 ?點式突破 ?全面升級 在產品戶型創(chuàng)新上實現(xiàn)突破！ 在建筑風格及營銷概念上實現(xiàn)突破！ 點式 突破一 點式 突破二 點式突破 通過對區(qū)域幾個直接競爭項目的產品戶型詳細分析，確定各項目、各戶型之間的利弊。 客戶訪談 —— 市場調查問卷 ?從問卷調差中我們可以看出被調查人員主要想購買的戶型為 大二居、小三居、大三居 ； ?面積主要集中在 80140平米的區(qū)間內 。 京奧港帝景二期 七個樓座全部取消中間戶供應。 保利拉菲二期 loft戶型， 113平米兩室 P85 一梯兩戶 88平米 兩室兩廳一衛(wèi) 產品創(chuàng)新 3—— 避免中間戶 中間連通 P86 主臥區(qū) 次臥區(qū) 休息區(qū) 餐食區(qū) 戶型 (㎡ ) 臥室 衣帽間 套衛(wèi)生間 臥室 套衛(wèi)生間 起居室 客衛(wèi) 書房 獨立餐廳 獨立廚房 工作陽臺 95以下 1 1 1 1 1 95105 1 1 1 1 1 1 1 105135 1 1 1 1 1 1 1 1 1 135150 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 150以上 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 功能缺失 功能缺失 功能缺失 目前市場中主流產品戶型所具備功能： 產品創(chuàng)新 4—— 戶型功能突破 ?95平米以下 ——缺少獨立餐廳功能 ?95105平米 ——缺少書房功能 ?105135平米 ——缺少衣帽間功能 P87 95平米以下獨立餐廳功能 產品創(chuàng)新 4—— 戶型功能突破 獨立餐廳 獨立餐廳 90平米兩室兩廳一衛(wèi) P88 95105平米書房功能 產品創(chuàng)新 4—— 戶型功能突破 一梯兩戶 95平米 三室兩廳兩衛(wèi) 書房功能 書房功能 P89 105135平米衣帽間功能 產品創(chuàng)新 4—— 戶型功能突破 134平米三室兩廳兩衛(wèi) 衣帽間 P90 其它戶型功能突破 —— 入戶花園設計 在目前區(qū)域市場尚未發(fā)現(xiàn)入戶花園設計，可作為一種戶型功能突破方案。 區(qū)域盛行“法式、歐式風” 建筑風格及營銷概念突破 P92 本案建筑風格定位： 學院派風格建筑 本案在建筑風格設計方面體現(xiàn)學院派風格，首先把建筑風格從區(qū)域市場中跳出，并在項目后期營銷中與之緊密結合，形成貫穿項目始終的營銷主線。 健康新風及恒濕恒溫技術 新風能夠有效的臵換屋內污濁的空氣；同時通過除濕或加濕保證室內空間的舒適度。 智能化社區(qū) 引入監(jiān)控系統(tǒng)、紅外電子巡更系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)等技術，可減少人力的投入，并進一步增強了社區(qū)安全措施。 社區(qū)教育配套全面升級 —— 打造一站式教育服務體系 客戶訪談 —— 市場調查問卷 ?好的教育配套，將成為吸引客戶前來購買德一大有利條件。 為此我司選擇匯佳學校、二十一世紀幼兒園及北大附中進行了前期接洽。 ?以打造一站式教育服務體系為目標 ，因此我司選擇北大附中作為首選接洽對象。 ?我司建議選用北大附中為合作對象，它所提供的服務是從幼兒園、小學、初中到高中一站式教育服務體系，使本社區(qū)教育配套全面升級。 此方面可考慮的項目： 5人制足球場 籃球場 網球場 羽毛球場 乒乓球場 其它室外運動設施場地 項目定位 P116 ?形象定位 ?客群定位 ?價格定位 P117 營銷期形象定位： 突破區(qū)域傳統(tǒng)“法式、歐式”項目形象，緊貼項目建筑及產品設計風格，主打 ——學院派文化主題社區(qū)。 京澳港帝景60%5%5%10%5%15%包鋼職工生意人東勝人公務員教師周邊居民首創(chuàng)加州郡府30%10%15%5%10%10%20%包鋼職工生意人東勝人公務員教師周邊居民鐵路職工客戶問卷調查 —— 希望購房的區(qū)域 客戶問卷調查 —— 購臵商品房的目的 包頭中高端 主要臵業(yè)群體 資源大生意人 20% 大私企業(yè)主 15% 有官銜的機關干部 10% 大型國企、私企職員 50% 煤、礦、氣等資源生意 ?本土生意人 80% ?東勝生意人 20% ?一夜爆發(fā)，身家動輒千萬、過億！ ?投資途徑替代 品牌代理商，資源貿易生意人 ?本土 90%以上 ?外地 10% ?幾百萬資產、方便生意往來，居住要求升級 ?包鋼、電廠、小肥羊集團等高層以領導為主 ?居住要求升級 ?追求身份認同、大品牌 ?市委 /市政府、區(qū)委 /區(qū)政府的科級、部級以上干部 ?其他機關單位干部 ?居住要求升級 ?低調，追求品牌 當?shù)氐胤絼萘? 5% ?主要集中在歐風麗景，項目外表奢華 ?當?shù)貏萘奂? ?看重項目外觀霸氣 ?極度追求顯擺 內蒙古科技大學 包鋼一中 包鋼三中 包鋼八中 包鋼 稀土高新區(qū) 包鋼五中 包頭鐵路局 市政府 金榮建材城 第二大區(qū)域： 昆區(qū) CBD,近 20家大型商場、家電代理商、私營業(yè)主 目標客群：約 1500戶 第四大區(qū)域： 稀土高新區(qū)產業(yè)園區(qū) 上百家高新企業(yè)，上千名城市新貴一族 約 1000戶 第一大區(qū)域： 包鋼集團， 9萬員工，占昆區(qū)總人口 14%，普通工人年人均收入 中層約 5000戶 第五大區(qū)域 昆區(qū)教職工，工資收入 +家教科研收入 雙職工家庭經濟承受力較強，追求人文氛圍 約 1000戶 包鋼三中包鋼八中包鋼五中第三大區(qū)域： 市府、昆區(qū)舊區(qū)府、高新區(qū)機關單位 49個下屬局級單位 目標客群：約 2023戶 核心圈層 —— 昆區(qū)、高新區(qū)、包鋼的地源性客群 第二圈層 —— 青山區(qū)、東河區(qū)、九原區(qū)客群 第三圈層 —— 周邊旗縣客群，看重包頭教育資源，有購買實力者注重大品牌 第四圈層 —— 鄂爾多斯客群，經濟實力強，看重居住環(huán)境和教育資源 目標客群核心區(qū)域 按地域屬性分為四個圈層、五大核心區(qū)域，近 10500戶中高收入目標客群 我們的目標客群 政府副職干部 高級公務員 國企（包鋼）中層干部 包鋼職工 中小私營企業(yè)主 教師 老板高官子女 P127 價格定位 P128 目前區(qū)域市場整體價格水平 保利拉菲為區(qū)域價格最高樓盤，均價達到 4750元 /平米。 5月二期開盤價格突破 4800元，后期因促銷兩居產品價格有所回落。 2期 7月開盤，受政策、前期消極印象影響，銷售情況欠佳，目前銷售套數(shù) 79套，成交均價 4185元/平米。因 5月份中高項目高層、小高層產品入市，成交均價