商業(yè)地產(chǎn)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商管理教材-預(yù)覽頁
【正文】 義商業(yè)地產(chǎn)范疇義商業(yè)地產(chǎn)范疇商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)的一個分支房地產(chǎn)的一個分支廣義商業(yè)地產(chǎn)廣義商業(yè)地產(chǎn) ：：除了功能上提供居除了功能上提供居住生活使用的住宅住生活使用的住宅房地產(chǎn)以外的一切房地產(chǎn)以外的一切用于生產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營用于生產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營而產(chǎn)生投資回報效而產(chǎn)生投資回報效益的房地產(chǎn)類別益的房地產(chǎn)類別傳統(tǒng)房地產(chǎn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)成獨立行業(yè)成獨立行業(yè)中國商業(yè)地產(chǎn)的主要形態(tài)站批百貨站批百貨個體零售個體零售批發(fā)市場批發(fā)市場商業(yè)地產(chǎn)的特征模式一種商一種商業(yè)運營業(yè)運營管理和管理和房地產(chǎn)房地產(chǎn)投資開投資開發(fā)相結(jié)發(fā)相結(jié)合的復(fù)合的復(fù)合模式合模式商業(yè)地產(chǎn)的靈魂核心所在商家自身經(jīng)營良性發(fā)展增值商家生態(tài)利益鏈發(fā)展增值城市發(fā)展地段增值社會經(jīng)濟進步增值時間推移物業(yè)自然增值房地產(chǎn)是商業(yè)承載的軀殼品牌力： ……不斷開發(fā)和成功運營帶來品牌力服務(wù)力： ……：而言：售售 賣賣 商商品到售品到售賣賣 文化文化發(fā)發(fā) 展商展商而言：而言：出租商出租商鋪鋪 到出到出租商機租商機消消 費費 者者而言：而言：使用價使用價值值 到高到高附加附加 值值商業(yè)地產(chǎn)運營的終極目標是建立商業(yè)地產(chǎn)運營的終極目標是建立可以復(fù)制的品牌：唯一標準是上可以復(fù)制的品牌：唯一標準是上面三個層面的工作都完全到位了面三個層面的工作都完全到位了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃運營體系核心所在是營造提供商機與怎樣鍛造商機核心所在是營造提供商機與怎樣鍛造商機以三個階段和一個過程的體系來鍛造商機以三個階段和一個過程的體系來鍛造商機重在第一階段第三階段的準確性和關(guān)聯(lián)性重在第一階段第三階段的準確性和關(guān)聯(lián)性目標管理過程是整個運營體系的執(zhí)行保障目標管理過程是整個運營體系的執(zhí)行保障商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃運營體系結(jié)構(gòu)商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃萬丈高樓平地起，平地之前是規(guī)劃。新三產(chǎn)：文化、教育、體育、娛樂、休閑、中介、保險4用價值發(fā)掘模型分析評估定位的功能差異用價值發(fā)掘模型分析評估定位的功能差異五臟六腑：業(yè)態(tài)組合選擇行業(yè)與業(yè)態(tài)選擇行業(yè)與業(yè)態(tài)選擇業(yè)態(tài)組合的選擇業(yè)態(tài)組合的選擇業(yè)態(tài)選擇的標準業(yè)態(tài)選擇的標準業(yè)態(tài)組合的掌控業(yè)態(tài)組合的掌控圍繞定位來進行行業(yè)和業(yè)態(tài)選擇以及不同行業(yè)與業(yè)態(tài)的組合所有行業(yè)業(yè)態(tài)只有一個選擇標準：與項目既定定位的符合程度，而非租金的高低或者所謂的品牌知名度來確定唯有定位以及細分的定位才是選擇編排各種類別業(yè)態(tài)組合的唯一尺度業(yè)態(tài)選擇和業(yè)態(tài)組合的評判一定要由發(fā)展商親自主導(dǎo)，不能假手于任何中介代理業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)組合組合骨骼肌肉：商業(yè)功能布局何謂功能布局何謂功能布局功能布局準則功能布局準則功能布局策略功能布局策略功能布局方法功能布局方法商業(yè)布局是商業(yè)規(guī)劃工作的一個具體實物形的體現(xiàn)布局是定位的具體化和表征化布局恰如排兵布陣，最是講究環(huán)境地理，布局側(cè)重大格局的功能配套與核心商業(yè)比例好的布局不但必須適應(yīng)項目定位和市場需求，更富于效率和成本的性價比控制處理好項目定位和業(yè)態(tài)組合的點線面之間的關(guān)系，全面均衡總體格局上的空間營造和共享等等功能功能布局布局神經(jīng)脈絡(luò)：交通組織動線動線設(shè)計準則動線設(shè)計準則內(nèi)部與外部動線內(nèi)部與外部動線組織動線策略組織動線策略平面與立體動線平面與立體動線動線必須可以隨時配合定位和布局，沒有絕對的標準和固定的指標交通組織動線是商業(yè)規(guī)劃中非常重要的一個層面，決定項目日后的市場適應(yīng)力交通組織動線分為外部和內(nèi)部的，外部動線決定人流怎樣進來，內(nèi)部動線決定人流怎樣滯留內(nèi)部動線分平面動線和立體動線，平面動線調(diào)節(jié)人流的流量，立體動線調(diào)節(jié)人流流速組織組織動線動線細胞組織：商鋪布點開間開間的依據(jù)開間的依據(jù)開間與總體布局開間與總體布局開間的策略開間的策略開間與租金平效開間與租金平效必須嚴格按照市場需求來設(shè)計是商業(yè)布局的終極體現(xiàn)配合交通組織動線與項目的定價戰(zhàn)略緊密關(guān)聯(lián)基本模組適應(yīng)未來戰(zhàn)略靈活變動適應(yīng)市場涉及商鋪總體平面布局組織動線、立體交通、空間共享涉及店鋪層高、店面面寬以及進深獲取最高的租金承受空間滯感區(qū)間滿足最低的面積需求研判面積與平效之間的合理取舍商鋪商鋪開間開間商業(yè)規(guī)劃硬指標和建筑設(shè)計1商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計不同于普通住計不同于普通住宅地產(chǎn)建筑設(shè)計宅地產(chǎn)建筑設(shè)計的關(guān)鍵在沒有劃的關(guān)鍵在沒有劃一固定的指標一固定的指標2商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的硬指標因應(yīng)不用硬指標因應(yīng)不用的相態(tài)和業(yè)態(tài)組的相態(tài)和業(yè)態(tài)組合具有不同的參合具有不同的參考值考值3指標參考值有時指標參考值有時與建筑設(shè)計硬指與建筑設(shè)計硬指標相矛盾，怎樣標相矛盾，怎樣求得兩種指標的求得兩種指標的合理均衡？合理均衡？理性指標決定感性設(shè)計理性的指 標 感性的 設(shè)計 取 感性常不 計 成本 創(chuàng) 意是天 馬 行空感性的 創(chuàng) 意要在理性的指 標面前合理并和 諧 地妥 協(xié)建筑 風(fēng) 格、 輪 廓、 層 高、平面布局、 電 梯數(shù)量、照明、消防以及后勤配套等均有明晰的套用范 圍不同商 業(yè) 地 產(chǎn)項 目因其定位和商 業(yè) 模式各具千秋，但理性硬指 標 卻是有章可循萬法 歸 宗的167
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