【正文】 分鐘車程，到廣州天河中央商務(wù)區(qū)僅 30分鐘車程。在碧桂園之前，廣州的十多家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都去看過(guò)這塊地塊，最后都搖搖頭走了。按照廣州城市戰(zhàn)略性規(guī)劃的要求，廣州的發(fā)展格局將是“北優(yōu)南拓，西調(diào)東進(jìn)”，最為直接的就是廣園東快速干線的貫通，從廣州市新的中軸線區(qū)域直抵鳳凰城也就 20來(lái)分鐘的車程，將鳳凰城一下子拉近到廣州市民的視野。 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 12 ? （ 2）、碧桂園不是簡(jiǎn)單地打價(jià)格戰(zhàn)，而是碧桂園薄利多銷的長(zhǎng)期市場(chǎng)策略?！鞍炎约寒?dāng)作一個(gè)消費(fèi)者”，這樣看市場(chǎng)才能看得最清楚、最真切；“把自己當(dāng)作一個(gè)消費(fèi)者”，處處為別人著想，這樣才能贏得市場(chǎng)；“把自己當(dāng)作一個(gè)消費(fèi)者”，你才會(huì)知道未來(lái)市場(chǎng)最為迫切的需求是什么。早期的順德碧桂園以“給您一個(gè)五星級(jí)的家”打動(dòng)了“先富起來(lái)的”成功人士；接著廣州碧桂園以“白領(lǐng)人家”吸引了大批年輕白領(lǐng)；到了華南碧桂園開(kāi)售，是讓在市區(qū)內(nèi)上班的金領(lǐng)一族實(shí)現(xiàn)真正的“在市區(qū)工作、在市郊生活”的理想生活模式。具體包含以下兩層含義： ? 一是與區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入水平相適應(yīng)； ? 二是與區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相匹配，一方面要根植于消費(fèi)者生活中的根本需求和成長(zhǎng)性需求。同時(shí)，將項(xiàng)目獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目定位不以自身優(yōu)勢(shì)迎合市場(chǎng)，即使定位概念做出來(lái)，它的演繹和支持體系也不完善。這里所說(shuō)的差異化是“有效差異化”，在細(xì)分市場(chǎng)中能找到自己的市場(chǎng)容量。包括項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性兩方面。這一目標(biāo)定位，不僅使鳳凰城與早期順德碧桂園主攻港澳臺(tái)及珠三角先富起來(lái)的成功人士這一對(duì)象在目標(biāo)客戶群上發(fā)生了極強(qiáng)的兼容，同時(shí)也使得鳳凰城的消費(fèi)對(duì)象得以“泛化”，從而有效地啟動(dòng)了新的消費(fèi)群，為自己贏得了強(qiáng)大的生命力。早期的別墅買家是一些華僑港澳同胞為主的買家，接著是一些先富起來(lái)的企業(yè)家和事業(yè)成功人士。 ? 碧桂園鳳凰城的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品層次是最多元最豐富的。戶型有多達(dá) 60多種戶型可供選擇。 ? 豐富的產(chǎn)品線策略，對(duì)于大盤而言，可以最大程度的降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，從而帶來(lái)層次豐富的客戶，滿足不同層次客戶需求?！鞍最I(lǐng)也可以住別墅”碧桂園鳳凰城這一廣告詞，并不是一個(gè)賣弄營(yíng)銷的噱頭，它所帶來(lái)的是一場(chǎng)消費(fèi)觀念的革命，催生是一個(gè)迅速成長(zhǎng)起來(lái)的巨大市場(chǎng)，掀開(kāi)了中國(guó)別墅的“薪富時(shí)代”。 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 30 ? 2 、高爾夫概念的大手筆規(guī)劃設(shè)計(jì) ? （ 1） 、碧桂園鳳凰城的設(shè)計(jì)博采美國(guó)、新加坡、香港、上海、廣州眾多設(shè)計(jì)之長(zhǎng)，在整體布局和洋房、別墅構(gòu)造上，都發(fā)生了脫胎換骨的變化 —— 變得更加時(shí)尚、現(xiàn)代和文明。然后，綜合名家設(shè)計(jì)理念，再由碧桂園公司多達(dá) 100多人的設(shè)計(jì)隊(duì)伍具體進(jìn)行操作實(shí)施。在鳳凰城，森林是“原生”的，湖泊是“天賦”的，引自山上天然水的溪流環(huán)繞全城。 ? 其次是獨(dú)立式的花園別墅，建筑風(fēng)格則以維多利亞式為主，立面效果豐富，營(yíng)造出極富想象力的建筑造型，面積由 220～ 600平方米共 22種戶型。 ? 以市場(chǎng)專業(yè)人士估計(jì)，若碧桂園仍將采取花園別墅一貫沿用的“物超所值”價(jià)格策略的話，價(jià)格將可能由 100萬(wàn)元起。鳳凰城的主推產(chǎn) Sunshine House浪漫陽(yáng)光別墅，融合古典與現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)精粹，充分流露歐美風(fēng)情，氣派典雅，擁有 6米的采光面及特大的觀景陽(yáng)臺(tái)，面積 160～ 180平方米起，多種戶型供選擇，全部配送私家花園及園藝綠化，連精華裝修售價(jià)按揭，月供。新一代大型樓盤將是自然生態(tài)性、產(chǎn)品高品質(zhì)性以及文化人文性、空間開(kāi)放性等規(guī)模居住要素的完美體現(xiàn)。 （ 3） 、 碧桂園有意地強(qiáng)化生活配套與森林湖泊溪流等原生天賦的自然環(huán)境的兼容 ， 有效地確保自然天賦的森林 、 湖泊 、 與溪流所具有的原生態(tài)表現(xiàn)力不致喪失 ， 并使各種高品質(zhì)的現(xiàn)代生活功能配套與原有的自然環(huán)境相契合 ， 讓居住者實(shí)現(xiàn)與自然環(huán)境的直接溝通 ！ 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 40 2 、區(qū)域生活會(huì)所 鳳凰城在不同的組團(tuán)中設(shè)置不同的“區(qū)域生活會(huì)所”，使得在同一個(gè)大社區(qū)中，實(shí)現(xiàn)“物以類聚，人與群分”之效果。 在 2023年至 2023年，鳳凰城大部分的配套開(kāi)盤一年內(nèi)即完成，包括鳳凰城酒店、鳳凰城中英文學(xué)校、交通中心、康體中心、會(huì)所、主體公園和大型水廠。 ? 價(jià)格籌碼是商人手中的攻陷市場(chǎng)的雙刃利器，人們常常對(duì)它用之慎之。 ? 當(dāng)廣州房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入后同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，樓市的競(jìng)爭(zhēng)在很大程度上已成為企業(yè)與產(chǎn)品品牌形象的競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)時(shí)，一個(gè)樓盤同時(shí)有幾家銀行介入按揭，在廣州樓市是較為少見(jiàn)的。而在鳳凰城，四大國(guó)有商業(yè)銀行一溜兒擺開(kāi)，消費(fèi)者有了更大選擇余地。 配套先行 在最初創(chuàng)業(yè)階段，碧桂園采取的是配套先行的發(fā)展模式領(lǐng)跑中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。廣州首家以白金五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的鳳凰城酒店，以及陸續(xù)投入運(yùn)作的鳳凰城學(xué)校、荔枝文化村等，是對(duì)碧桂園五星級(jí)模式最好的創(chuàng)新與提升。 碧桂園所參與的地產(chǎn)項(xiàng)目，基本是由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段就開(kāi)始介入，所謂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，即是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多數(shù)情況是先把土地由“生地”開(kāi)發(fā)為“熟地”，之后進(jìn)入政府組織的土地市場(chǎng)，通過(guò)“招拍掛”進(jìn)行公開(kāi)出讓。但是，碧桂園的利潤(rùn)來(lái)自兩塊，一個(gè)是低廉的土地增值之后的部分；另外是賣房子獲得的價(jià)值，而土地增值部分是其主要的利潤(rùn)來(lái)源。其成本控制除了土地外，甚至形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，碧桂園在廣東幾乎扮演了各個(gè)環(huán)節(jié)的所有角色，設(shè)計(jì)、建筑、裝修甚至建材生產(chǎn)全部一條龍服務(wù)。也正因?yàn)槿绱?，碧桂園每一次推出，都能贏得市場(chǎng)的青睞與追捧。 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 56 二、項(xiàng)目定位 目標(biāo)客戶群定位 （ 1）、 定位“成長(zhǎng)中發(fā)展型” （ 2）、 大眾化價(jià)格，拓寬市場(chǎng)層面 2 、產(chǎn)品與市場(chǎng)定位 （ 1）、 多樣化的產(chǎn)品定位 碧桂園鳳凰城的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品層次是最多元最豐富的。 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 57 2 、高爾夫概念的大手筆規(guī)劃設(shè)計(jì) 花了 2023萬(wàn)元重金，請(qǐng)來(lái)美國(guó)李棟材建筑師事務(wù)所、新加坡雅科本設(shè)計(jì)公司及香港、上海、廣州等多家設(shè)計(jì)院，對(duì)鳳凰城進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 58 四、社區(qū)配套 “新生活型”配套模式 碧桂園首創(chuàng)的“五星級(jí)的家”的碧桂園家園模式，直至今日還依然對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生著巨大的影響，鳳凰城全新的配套模式則是對(duì)碧桂園原有配套模式所作的跨越性新探索。 2 、展現(xiàn)品牌服務(wù)的魅力 推出了“以您為尊服務(wù)年”及“以您為尊創(chuàng)新服務(wù)塑造工程與以您為尊創(chuàng)新服務(wù)推廣工程”，旨在系統(tǒng)地豐富一直居于領(lǐng)先地位的碧桂園家庭服務(wù)模式與社區(qū)管理模式！ 銀行按揭引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、銀行、消費(fèi)者共贏 引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，讓四大國(guó)有商業(yè)同臺(tái)競(jìng)技。 （ 3）、五星級(jí)服務(wù) 2023年碧桂園把五星級(jí)服務(wù)引入社區(qū)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理之中。 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 61 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 演講完畢，謝謝觀看！