【正文】 分鐘車程，到廣州天河中央商務區(qū)僅 30分鐘車程。在碧桂園之前，廣州的十多家大型房地產(chǎn)開發(fā)商都去看過這塊地塊，最后都搖搖頭走了。按照廣州城市戰(zhàn)略性規(guī)劃的要求，廣州的發(fā)展格局將是“北優(yōu)南拓，西調東進”，最為直接的就是廣園東快速干線的貫通，從廣州市新的中軸線區(qū)域直抵鳳凰城也就 20來分鐘的車程，將鳳凰城一下子拉近到廣州市民的視野。 學習 學習 再學習 12 ? （ 2）、碧桂園不是簡單地打價格戰(zhàn)，而是碧桂園薄利多銷的長期市場策略?！鞍炎约寒斪饕粋€消費者”，這樣看市場才能看得最清楚、最真切；“把自己當作一個消費者”，處處為別人著想，這樣才能贏得市場；“把自己當作一個消費者”，你才會知道未來市場最為迫切的需求是什么。早期的順德碧桂園以“給您一個五星級的家”打動了“先富起來的”成功人士；接著廣州碧桂園以“白領人家”吸引了大批年輕白領；到了華南碧桂園開售，是讓在市區(qū)內上班的金領一族實現(xiàn)真正的“在市區(qū)工作、在市郊生活”的理想生活模式。具體包含以下兩層含義： ? 一是與區(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和消費者收入水平相適應； ? 二是與區(qū)域房地產(chǎn)市場需求相匹配，一方面要根植于消費者生活中的根本需求和成長性需求。同時，將項目獨特的資源優(yōu)勢發(fā)揮出來，如果房地產(chǎn)項目定位不以自身優(yōu)勢迎合市場，即使定位概念做出來，它的演繹和支持體系也不完善。這里所說的差異化是“有效差異化”，在細分市場中能找到自己的市場容量。包括項目實施的技術可行性和經(jīng)濟可行性兩方面。這一目標定位，不僅使鳳凰城與早期順德碧桂園主攻港澳臺及珠三角先富起來的成功人士這一對象在目標客戶群上發(fā)生了極強的兼容，同時也使得鳳凰城的消費對象得以“泛化”，從而有效地啟動了新的消費群，為自己贏得了強大的生命力。早期的別墅買家是一些華僑港澳同胞為主的買家，接著是一些先富起來的企業(yè)家和事業(yè)成功人士。 ? 碧桂園鳳凰城的產(chǎn)品結構產(chǎn)品層次是最多元最豐富的。戶型有多達 60多種戶型可供選擇。 ? 豐富的產(chǎn)品線策略，對于大盤而言，可以最大程度的降低開發(fā)風險，從而帶來層次豐富的客戶，滿足不同層次客戶需求。“白領也可以住別墅”碧桂園鳳凰城這一廣告詞，并不是一個賣弄營銷的噱頭，它所帶來的是一場消費觀念的革命，催生是一個迅速成長起來的巨大市場，掀開了中國別墅的“薪富時代”。 學習 學習 再學習 30 ? 2 、高爾夫概念的大手筆規(guī)劃設計 ? （ 1） 、碧桂園鳳凰城的設計博采美國、新加坡、香港、上海、廣州眾多設計之長，在整體布局和洋房、別墅構造上，都發(fā)生了脫胎換骨的變化 —— 變得更加時尚、現(xiàn)代和文明。然后，綜合名家設計理念，再由碧桂園公司多達 100多人的設計隊伍具體進行操作實施。在鳳凰城，森林是“原生”的，湖泊是“天賦”的，引自山上天然水的溪流環(huán)繞全城。 ? 其次是獨立式的花園別墅，建筑風格則以維多利亞式為主，立面效果豐富，營造出極富想象力的建筑造型，面積由 220～ 600平方米共 22種戶型。 ? 以市場專業(yè)人士估計，若碧桂園仍將采取花園別墅一貫沿用的“物超所值”價格策略的話，價格將可能由 100萬元起。鳳凰城的主推產(chǎn) Sunshine House浪漫陽光別墅，融合古典與現(xiàn)代建筑設計精粹，充分流露歐美風情，氣派典雅，擁有 6米的采光面及特大的觀景陽臺，面積 160～ 180平方米起，多種戶型供選擇，全部配送私家花園及園藝綠化，連精華裝修售價按揭，月供。新一代大型樓盤將是自然生態(tài)性、產(chǎn)品高品質性以及文化人文性、空間開放性等規(guī)模居住要素的完美體現(xiàn)。 （ 3） 、 碧桂園有意地強化生活配套與森林湖泊溪流等原生天賦的自然環(huán)境的兼容 ， 有效地確保自然天賦的森林 、 湖泊 、 與溪流所具有的原生態(tài)表現(xiàn)力不致喪失 ， 并使各種高品質的現(xiàn)代生活功能配套與原有的自然環(huán)境相契合 ， 讓居住者實現(xiàn)與自然環(huán)境的直接溝通 ！ 學習 學習 再學習 40 2 、區(qū)域生活會所 鳳凰城在不同的組團中設置不同的“區(qū)域生活會所”，使得在同一個大社區(qū)中，實現(xiàn)“物以類聚，人與群分”之效果。 在 2023年至 2023年，鳳凰城大部分的配套開盤一年內即完成，包括鳳凰城酒店、鳳凰城中英文學校、交通中心、康體中心、會所、主體公園和大型水廠。 ? 價格籌碼是商人手中的攻陷市場的雙刃利器，人們常常對它用之慎之。 ? 當廣州房地產(chǎn)業(yè)進入后同質化產(chǎn)品競爭時代，樓市的競爭在很大程度上已成為企業(yè)與產(chǎn)品品牌形象的競爭。當時，一個樓盤同時有幾家銀行介入按揭，在廣州樓市是較為少見的。而在鳳凰城，四大國有商業(yè)銀行一溜兒擺開，消費者有了更大選擇余地。 配套先行 在最初創(chuàng)業(yè)階段，碧桂園采取的是配套先行的發(fā)展模式領跑中國房地產(chǎn)市場。廣州首家以白金五星級標準建造的鳳凰城酒店，以及陸續(xù)投入運作的鳳凰城學校、荔枝文化村等，是對碧桂園五星級模式最好的創(chuàng)新與提升。 碧桂園所參與的地產(chǎn)項目，基本是由土地一級開發(fā)階段就開始介入，所謂土地一級開發(fā)，即是房地產(chǎn)開發(fā)大多數(shù)情況是先把土地由“生地”開發(fā)為“熟地”，之后進入政府組織的土地市場，通過“招拍掛”進行公開出讓。但是，碧桂園的利潤來自兩塊，一個是低廉的土地增值之后的部分；另外是賣房子獲得的價值，而土地增值部分是其主要的利潤來源。其成本控制除了土地外，甚至形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，碧桂園在廣東幾乎扮演了各個環(huán)節(jié)的所有角色，設計、建筑、裝修甚至建材生產(chǎn)全部一條龍服務。也正因為如此，碧桂園每一次推出，都能贏得市場的青睞與追捧。 學習 學習 再學習 56 二、項目定位 目標客戶群定位 （ 1）、 定位“成長中發(fā)展型” （ 2）、 大眾化價格，拓寬市場層面 2 、產(chǎn)品與市場定位 （ 1）、 多樣化的產(chǎn)品定位 碧桂園鳳凰城的產(chǎn)品結構產(chǎn)品層次是最多元最豐富的。 學習 學習 再學習 57 2 、高爾夫概念的大手筆規(guī)劃設計 花了 2023萬元重金，請來美國李棟材建筑師事務所、新加坡雅科本設計公司及香港、上海、廣州等多家設計院，對鳳凰城進行規(guī)劃設計。 學習 學習 再學習 58 四、社區(qū)配套 “新生活型”配套模式 碧桂園首創(chuàng)的“五星級的家”的碧桂園家園模式，直至今日還依然對中國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生著巨大的影響，鳳凰城全新的配套模式則是對碧桂園原有配套模式所作的跨越性新探索。 2 、展現(xiàn)品牌服務的魅力 推出了“以您為尊服務年”及“以您為尊創(chuàng)新服務塑造工程與以您為尊創(chuàng)新服務推廣工程”，旨在系統(tǒng)地豐富一直居于領先地位的碧桂園家庭服務模式與社區(qū)管理模式！ 銀行按揭引入競爭機制，實現(xiàn)開發(fā)商、銀行、消費者共贏 引入競爭機制，讓四大國有商業(yè)同臺競技。 （ 3）、五星級服務 2023年碧桂園把五星級服務引入社區(qū)經(jīng)營和物業(yè)管理之中。 學習 學習 再學習 61 學習 學習 再學習 演講完畢，謝謝觀看！