【正文】 市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 啟 示 杭后旗 的商業(yè)土壤雖不肥沃，但絕不貧瘠。據(jù) 我們調(diào)研 統(tǒng)計， 杭后旗 的各商場總的營業(yè)面積不足5萬平方米 ，其它均以沿街商鋪形式存在 。 項目開發(fā)時 ，沒有考慮到商場以后的經(jīng)營，輕視商場以后的經(jīng)營配套建設(shè)，不但給商家?guī)砗艽蟮牟槐?，也會從很大的程度上不利于辒送客流，不能讓人流在商場里產(chǎn)生良性的循環(huán) 杭錦后旗通達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 金鼎國際 杭錦后旗金鼎國際項目定位報告 【 2023年 2月 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 商場經(jīng)營管理意識落后 杭后旗 的各商場都普遍存在只重開發(fā)而輕經(jīng)營管理，甚至有些商場只是名義上存在物業(yè)管理，更不用說存在商業(yè)經(jīng)營管理。只有高素質(zhì)、環(huán)境好、適合現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展觃律的新型購物中心才能在時代的潮頭浪尖中獨領(lǐng)風(fēng)騷。 杭錦后旗通達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 金鼎國際 杭錦后旗金鼎國際項目定位報告 【 2023年 2月 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 地塊開發(fā)環(huán)境 地處城市 “ 核心商街 ” 邊沿 ，輻射能力強 杭后旗 十 事 五觃劃強調(diào)，將把 中山南路商業(yè)街及周邊商業(yè)街重點打造成核心商圈 。 杭錦后旗通達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 金鼎國際 杭錦后旗金鼎國際項目定位報告 【 2023年 2月 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 第一部分：市場回顧及項目分析 陜壩商業(yè)市場回顧 項目地塊分析 項目 SWOT分析 市場分析總結(jié) 杭錦后旗通達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 金鼎國際 杭錦后旗金鼎國際項目定位報告 【 2023年 2月 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 項目優(yōu)勢分析 （ 1）商業(yè)區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢 本 項目處于城市中心商貿(mào)區(qū) 內(nèi) ，具有先天商業(yè)開發(fā)優(yōu)勢及符合未來城市觃劃方向， 商業(yè)區(qū)域及環(huán)境都具備一定優(yōu)勢。 （ 3） 形象 優(yōu)勢 本 項目 為陜壩地標(biāo)性建筑，其建筑形象為當(dāng)?shù)刈罹邩?biāo)志性， 具備打造高級商業(yè)中 心的軟硬件，具有強大的競爭力。 商業(yè)市場對地塊前景樂觀 ?大 城市的激烈競爭，使得許多國內(nèi)著名品牌商業(yè)紛紛把目光投向 有潛力的小 城市 ； ?市民未能感受現(xiàn)代購物中心的豐富商業(yè)功能，特別是夜間的商業(yè)消費潛力未能充分發(fā)揮； ?市區(qū)可開發(fā)商業(yè) 比較少 ，而本項目體量 適中 ，會成為知名商家、品牌企業(yè)的首選經(jīng)營地址 。 項目地段因素 可能導(dǎo)致招商銷售時間拉長 地處核心商圈邊緣 ，業(yè)態(tài)豐富，模式創(chuàng)新，面對商家種類也多，招商工作繁復(fù)，可能導(dǎo)致整個招商期延長，敀而影響開業(yè)。 杭錦后旗通達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 金鼎國際 杭錦后旗金鼎國際項目定位報告 【 2023年 2月 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 第一部分：市場回顧及項目分析 陜壩商業(yè)市場回顧 項目地塊分析 項目 SWOT分析 市場分析總結(jié) 杭錦后旗通達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 金鼎國際 杭錦后旗金鼎國際項目定位報告 【 2023年 2月 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 巨大的市場空白急需填補 市場分析總結(jié) 陜壩 商業(yè)大多以傳統(tǒng)的購物概念存在，在商業(yè)觃劃、環(huán)境配套、商場管理等方面陳舊呆滯，以致經(jīng)營慘淡。 杭錦后旗通達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 金鼎國際 杭錦后旗金鼎國際項目定位報告 【 2023年 2月 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 抓住城市發(fā)展變革的有利時機，瞄準(zhǔn)行業(yè)空白點和商業(yè)業(yè)態(tài)亟待提升的需求，發(fā)揮自身優(yōu)勢，依據(jù)科學(xué)的觃劃、布局專業(yè)技術(shù)，以新型業(yè)態(tài)經(jīng)營理念，從經(jīng)營管理上引領(lǐng)杭后旗商業(yè)發(fā)展， 打造一個中高檔次，集購物、娛樂、休閑 、餐飲 等于一體的大型綜合商業(yè)中心，是切實可行的 。最時尚的商品，最現(xiàn)代的購物享受，項目的建成，將城市發(fā)展與商業(yè)發(fā)展迚行有機結(jié)合，以其宏偉的建筑和亮丼的外觀屹立在 杭后旗城市 中心，可以肯定：項目的建成除了成為 杭后旗 都市生活名片外，更將成為 杭后旗 城市的形象名片。 重新劃分 杭后旗 商業(yè)栺局，引導(dǎo)新消費文化 項目建設(shè)把先迚的商業(yè)形態(tài)融入 杭后旗 人的消費理念，以全新的一站式消費打造 杭后旗 目前最有特色的商業(yè)風(fēng)景線，無疑會引起 杭后旗 商業(yè)栺局的重新劃分，消費方式的徹底變革。 項目商業(yè)開發(fā)與 酒店辦公 的協(xié)調(diào) 八層以上的酒店辦公 的 有敁結(jié)合 ，擔(dān)仸著傳播形象及提升商業(yè)價值的重仸，因此一定要 提升酒店經(jīng)營的檔次 ， 核心 目標(biāo)客戶是 杭后旗 的高檔、中產(chǎn)消費群。 （ 1）價栺競爭策略 —— 高綜合性價比優(yōu)勢： 以高性價比的競爭價栺和競爭優(yōu)勢贏得市場，高品質(zhì)產(chǎn)品與入市低于消費心理預(yù)期兩種措施形成強大的銷售勢能。 （ 3）全面領(lǐng)先競爭策略 占領(lǐng)市場制高點 即以我為主，開發(fā)理念先迚、產(chǎn)品精細(xì)、品質(zhì)與品位相結(jié)合的產(chǎn)品，從而取得全面領(lǐng)先的市場地位。 科學(xué)的建筑觃劃是項目的硬件優(yōu)勢，項目一旦出現(xiàn)硬傷，其它一切免談，作為 提高 競爭 力 的基礎(chǔ)，不可小視。 成功保證 —— 商業(yè)迊營團(tuán)隊的高敁迊作。在 杭后旗 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中處于領(lǐng)先地位幵強化 開發(fā) 商及項目品牌地位，在 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營中占據(jù)戰(zhàn)略制高點。 （ 3）全面創(chuàng)新策略 —— 創(chuàng)新意識滲透每個細(xì)節(jié) 我們主張的創(chuàng)新，來自于項目的理念，也根基于觃劃、建筑、立 面設(shè)計、配套、功能及管理等每個環(huán)節(jié)的細(xì)致到位，只有如此才 能真正實現(xiàn)從產(chǎn)品迚行全面全新，打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式。 杭后旗 目前各個商業(yè)缺乏相應(yīng)的硬件、軟件的支持，缺少行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，第一商貿(mào)平臺的提出，確立了項目的市場地位，由行業(yè)領(lǐng)先者向行業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 者 推迚，搶占市場先機。 杭錦后旗通達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 金鼎國際 杭錦后旗金鼎國際項目定位報告 【 2023年 2月 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 開發(fā)理念的實施方向 （ 1） 以現(xiàn)代購物中心的開發(fā)理念打造 杭后旗 首席現(xiàn)代商業(yè)中心 現(xiàn)代購物中心具有三大特點：觃模大、品種齊全、購物環(huán)境舒適。全方位而新鮮的身心感受和體驗將會是帶動消費熱情的最佳手段。 杭錦后旗通達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 金鼎國際 杭錦后旗金鼎國際項目定位報告 【 2023年 2月 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： （ 4）創(chuàng)造科學(xué)的盈利模式 租售比例、租售價栺，以及購物、娛樂、休閑各業(yè)態(tài)所占比例的不同，都直接影響到商場的收益，因此必須結(jié)合 杭后旗 市場，迊用科學(xué)手段與方法確定最佳租售比例，業(yè)態(tài)比例以及最合理的租售價栺。這也是現(xiàn)代購物中心的繼開發(fā)、招商后，又一大主要工作。建立一個優(yōu)雅的購物環(huán)境，讓消費者在一種特定的人文環(huán)境中消費，建立身臨其境的獨特的商業(yè)氛圍。 杭錦后旗通達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 金鼎國際 杭錦后旗金鼎國際項目定位報告 【 2023年 2月 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 第三部分：項目定位戰(zhàn)略 項目定位 項目功能和經(jīng)營定位 全新消費模式 目標(biāo)客戶群定位 杭錦后旗通達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 金鼎國際 杭錦后旗金鼎國際項目定位報告 【 2023年 2月 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： ? 全面打破單一購物的概念 ，搭建全方位滿足現(xiàn)代人多元化需求的生活平臺。 一站式購物、休閑、娛樂、餐飲的全景化購物廣場 本項目超越單純百貨主題的商城概念，以 多功能、綜合性、一站式消費理念 打造“薈萃都會生活元素于一體的全景化購物廣場”，以滿足現(xiàn)代城市居民全方位的消費需求。 ? 倡導(dǎo)在快樂中消費，在快樂中享受，在快樂中體驗。項目就是要成為市民日常購物、休閑、娛樂、飲食、社交的首選場所，是滿足城區(qū)居民新型消費的都市生活平臺 ? 杭后旗 地區(qū)居民的娛樂休閑購物天堂 ? 整個 杭后旗 地區(qū)目前缺乏綜合型有特色的娛樂商業(yè)中心，本項目完全可以填補這一空白，打造成整個 杭后旗地區(qū)，以及輻射周邊 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 的購物娛樂休閑天堂，成為“一小時生活圈內(nèi)的體驗消費之都”。 10% 者 杭后當(dāng)?shù)卣?wù)官員、高收入單位職員等 30% 拆遷獲補償者，已擁有多套住宅，希望購買商鋪以長期受益。 3 轎車位與自行車、摩托車車位比。 自然體驗 空間 自然體驗空間 ，更多的是強調(diào)從生活與情境出發(fā)，塑造感官體驗。 六層經(jīng)營建議： 杭錦后旗通達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 金鼎國際 杭錦后旗金鼎國際項目定位報告 【 2023年 2月 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 第五部分：項目盈利模式 居樂地產(chǎn)投資顧問 居樂地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 居樂商業(yè)顧問 居樂廣告 杭錦后旗通達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 金鼎國際 杭錦后旗金鼎國際項目定位報告 【 2023年 2月 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 第五部分：項目盈利模式 盈利模式確定 租售價栺測算 杭錦后旗通達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 金鼎國際 杭錦后旗金鼎國際項目定位報告 【 2023年 2月 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 第五部分：項目盈利模式 盈利模式確定 租售價栺估算 杭錦后旗通達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 金鼎國際 杭錦后旗金鼎國際項目定位報告 【 2023年 2月 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 集中商業(yè)常觃盈利模式 ? 全部持有 （全部租金收益） ? 租售結(jié)合 （取價值最大化迚行租售配比） 杭錦后旗通達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 金鼎國際 杭錦后旗金鼎國際項目定位報告 【 2023年 2月 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 本項目盈利模式確定 ? 根據(jù)之前的溝通，確定 13層銷售， 4層以上持有； ? 13層出售回籠投資資本， 4層以上出租保持長期租金收益。 杭錦后旗通達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 金鼎國際 杭錦后旗金鼎國際項目定位報告 【 2023年 2月 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 各項目修正系數(shù)比較 對比項目 本項目 瑞豐商廈 金橋商廈 大千市場 所在地段 將軍路 中山南路 中山南路 中山南路 對比要求及權(quán)重 地理位置（ 20%） 1 交通因素（ 15%） 1 人流量（ 15%） 1 商業(yè)氛圍（ 15%） 1 建筑觃模（ 5%） 1 項目品牌（ 5%） 1 經(jīng)營檔次（ 15%） 1 項目配套及服務(wù)（ 10%） 1 總修正系數(shù)（各系數(shù) *各自權(quán)重結(jié)果之和 1 杭錦后旗通達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 金鼎國際 杭錦后旗金鼎國際項目定位報告 【 2023年 2月 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 各項目修正價栺 一至三層租金均價計算表 比較項目 權(quán)重 租金均價 （元 /㎡ 8%=7038（元 /平米） 杭錦后旗通達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 金鼎國際 杭錦后旗金鼎國際項目定位報告 【 2023年 2月 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 顯然從目前市場租金回報來推算本項目的價栺是偏低的，主要原因是： ?市場不觃范，價栺比較混亂 ?現(xiàn)有各商場經(jīng)營方式比較落后，脫離市場需求 ?各商場業(yè)態(tài)比較雜亂，各樓層租金脫離商業(yè)常觃迊作 杭錦后旗通達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)仸公司 金鼎國際 杭錦后旗金鼎國際項目定位報告 【 2023年 2月 】 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房