【正文】 匯、 Gi時(shí)代廣場(chǎng)等珠海商圈結(jié)構(gòu)（吉大）：代表商業(yè)體 商業(yè)結(jié)構(gòu) 總商業(yè)面積（㎡） 代表商家 備注免稅商場(chǎng) 六層集中式商業(yè) 600001F： VERO MODA、 ochirly、converse。家樂(lè)福 國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)2/3層 7000 － 商品品類齊全，滿足各種消費(fèi)水平不同需求， 彌補(bǔ)了吉大商圈缺乏大型超市的市場(chǎng)空白。百分百購(gòu)物中心 四層集中式商業(yè) 60001F：雅芳、玉蘭油、美寶蓮；2F：松下、華倫天奴、夢(mèng)特嬌；3F：安踏、富貴鳥、賓度；4F：蒙特倫斯、喬治白、皇寶、黛安芬集中了超市、服裝、電子產(chǎn)品等商品，人流量相對(duì)較大。灣仔沙片區(qū)電腦城電子數(shù)碼產(chǎn)品集聚區(qū) 23000灣仔沙電腦城、鑫北數(shù)碼港海城電腦城、香灣電腦城是目前珠海最具規(guī)模、格局穩(wěn)定、對(duì)外品牌形象最強(qiáng)的 電腦數(shù)碼市場(chǎng)。 珠海商圈結(jié)構(gòu)分析珠海商圈結(jié)構(gòu)（新香洲）：商業(yè)體 商業(yè)結(jié)構(gòu)總商業(yè)面積（㎡）商場(chǎng)布局 代表商家 月租金（元 //㎡） 小結(jié)五洲花城商業(yè)街步行街加沿街商鋪 26000生活配套商業(yè)街、餐飲街（ 7500平方米）肯德基、喜苑茶餐廳、北方印象餐館、五洲灣飯店內(nèi)街： 30－ 80沿街： 100－ 180以餐飲和生活配套為主的社區(qū)商業(yè)，商業(yè)氛圍成熟，經(jīng)營(yíng)狀況良好旺角百貨 四層集中式商業(yè) 600001F： 123酒吧、依萬(wàn)酒吧、蒙自源、男女服飾、皮鞋皮具、精品首飾等；2F：壹加壹超市、百貨服裝、上島咖啡；3F：金海洋酒店、影劇院、 K歌之王、廣發(fā)證券；4F：培訓(xùn)機(jī)構(gòu)1F： 80100；2F： 4050元集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食、文化等多功能于一體 ，商業(yè)氛圍濃厚。n 拱北商圈是珠海商圈商業(yè)規(guī)模最大，人流量最多的商圈，租金代表著珠海商業(yè)的最高水平， 本項(xiàng)目處于拱北商圈核心地帶，具有明顯的高商業(yè)價(jià)值。 不明確 ★★★★領(lǐng)秀城 位于本項(xiàng)目被 600米的迎賓路，通過(guò)主力店沃爾瑪?shù)膸?dòng)，將形成拱北核心商圈北端新的人流集聚點(diǎn)， 與本項(xiàng)目形成人流互動(dòng)，加強(qiáng)商業(yè)體間的互動(dòng)性。不明確 ★★★揚(yáng)名廣場(chǎng)二期 商業(yè)面積近 10萬(wàn)， 將集大型百貨、大型超市、主題風(fēng)味食街、星級(jí)影視城、 KTV、超級(jí)兒童反斗城、書吧 為一體的高端購(gòu)物中心， 建成后將成為老香洲商業(yè)區(qū)體量最大、檔次最高的購(gòu)物中心。 不明確 ★華發(fā)新之城 由購(gòu)物中心、集中式商業(yè)、商業(yè)街組成的約 10萬(wàn)平方米的商業(yè)體，所在的南屏區(qū)域?yàn)樾滦妥≌瑓^(qū)， 商業(yè)氣氛薄弱，周邊無(wú)大型商業(yè)體形成集聚效應(yīng)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力一般，為區(qū)域性購(gòu)物中心。n 拱北區(qū)域出現(xiàn)最多大型商業(yè)體，在進(jìn)一步鞏固拱北商圈核心地位的同時(shí)，也加劇了該區(qū)域的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性能、清晰的定位是支撐商鋪銷售的重要價(jià)值點(diǎn) 。中珠九悅 新香洲香洲上華路 2號(hào) 社區(qū)底商 49套 7090平方米中珠九悅處于新香洲居住區(qū)的核心位置，區(qū)位條件較好，主力面積在 7090㎡之間，層高 ， 為社區(qū)底商，推出貨量不大，與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不大。 待售項(xiàng)目分析第一部分珠海商業(yè)市場(chǎng)部分總結(jié)商圈分析：拱北商圈是珠海商圈商業(yè)規(guī)模最大，人流量最多的商圈，租金代表著珠海商業(yè)的最高水平， 本項(xiàng)目處于拱北商圈核心地帶，具有明顯的高商業(yè)價(jià)值。一、珠海商圈及銷售市場(chǎng)研究總結(jié)二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判及主營(yíng)銷策略 營(yíng)銷核心問(wèn)題研判 營(yíng)銷問(wèn)題解決方案建議項(xiàng)目特點(diǎn)分析：營(yíng)銷核心問(wèn)題研判n珠海第一商圈的核心地段，周邊商業(yè)成熟；n爛尾 20年，幾次啟動(dòng)均失敗，現(xiàn)在要賣；n珠海第一高樓。全國(guó)設(shè)有 32家辦事處和營(yíng)業(yè)部，擁有 10家平臺(tái)公司，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)遍及 30個(gè)省、市、自治區(qū)。項(xiàng)目實(shí)際的施工改造是市場(chǎng)相信其能成功的實(shí)際動(dòng)作。營(yíng)銷解決方案營(yíng)銷價(jià)值塑造： 增加公信力政府的參與是市場(chǎng)及投資者信心的重要方式之一。營(yíng)銷解決方案營(yíng)銷價(jià)值塑造：當(dāng)前階段 信心重建階段 營(yíng)銷啟動(dòng)階段位置很好的爛尾樓 爛尾樓要改造了，真的 假的 以后會(huì)成什么樣信心重建階段就是要讓客戶從討論這一次行不行到討論以后會(huì)怎么樣，從觀望中成為參與者。類別 內(nèi)鋪 總體 內(nèi)鋪占比個(gè)數(shù) 316 336 %面積（㎡）4673 5161 %銷售產(chǎn)品內(nèi)鋪面積占比約 90%，其中大部分是 1F及 23F的內(nèi)鋪。營(yíng)銷解決方案平衡銷售和經(jīng)營(yíng)的關(guān)系：由多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位組成一個(gè)經(jīng)營(yíng)單位本項(xiàng)目銷售單位劃分示意圖本項(xiàng)目定位為購(gòu)物中心，品牌商戶需求面積較大大面積鋪位不利于銷售，必須劃分本項(xiàng)目不能完全實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的對(duì)應(yīng)綜述：本項(xiàng)目結(jié)合實(shí)際采用多個(gè)產(chǎn)權(quán)組合成為經(jīng)營(yíng)單位的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)基本對(duì)應(yīng)的銷售方式。優(yōu)質(zhì)大客戶提前購(gòu)買：優(yōu)質(zhì)大客戶提前購(gòu)買：優(yōu)質(zhì)客戶價(jià)格承受力強(qiáng)、并且通過(guò)公開發(fā)售當(dāng)天單個(gè)購(gòu)買客戶的人數(shù)給予提前購(gòu)買客戶壓力：優(yōu)質(zhì)客戶提前購(gòu)買促使大客戶成交率提高。項(xiàng)目前期準(zhǔn)備，擬定全方位的說(shuō)辭體系，培訓(xùn)銷售員，銷售員熟悉了，才能灌輸項(xiàng)目?jī)r(jià)值。交叉篩選基礎(chǔ)條件：年齡 30歲以上，銀行存款 300萬(wàn)以上交叉篩選數(shù)據(jù)表：（以下數(shù)據(jù)必須先滿足上述基礎(chǔ)條件后再篩選，即與上述條件必須同時(shí)滿足；若沒(méi)有該數(shù)據(jù)，則填寫為 “ 0” ）　客戶類型 備注 龍崗 福田 羅湖 南山 寶安 鹽田 合計(jì) 去重后根據(jù)自營(yíng)意向定位120平以上大中型餐飲品牌商家（老板） 百度烤吧，巴西烤肉，小肥羊，真功夫等 28 142 115 74 35 16 410 293120平以上診所經(jīng)營(yíng)者仁愛醫(yī)院，同步齒科，海怡門診，遠(yuǎn)東醫(yī)院，博愛醫(yī)院等15 43 46 23 18 8 153 121120平以上美容美發(fā)連鎖機(jī)構(gòu)（老板） 首腦美發(fā)，迪沙美發(fā)，韻姿美容，仙娜美容等 1546 4123 3566 3151 3102 1846 17334 15412120平以上健身連鎖機(jī)構(gòu)（老板）中航健身會(huì)，精英健身俱樂(lè)部，力美健健身，永美姿健身等1103 3812 2965 2103 1966 745 12694 11023年租金 100萬(wàn)以上、經(jīng)營(yíng)面積 120平以上、經(jīng)營(yíng)年限 3年以上租戶（僅限福田中心商圈、羅湖東門商圈、南山中心商圈商業(yè)旺區(qū)）ILLY咖啡，漢堡王，服裝，電子等 0 1154 1542 846 0 0 3542 3315根據(jù)投資意向定位1000萬(wàn)以上別墅業(yè)主 華僑城波托菲諾，首地容御，后海片區(qū)樓盤4123 18456 2145 11846 3541 1845 41956 395462套 120平以上商鋪業(yè)主 8451 210351845614254 7456 5416 75068 51846注冊(cè)資金 500萬(wàn)以上、注冊(cè)年限 3年以上工商企業(yè)主 　 3684 10235 5461 8846 4123 1054 33403 33403合計(jì) 　 189505900034296411432024110930 184650 154959我司在萬(wàn)科天譽(yù)中對(duì)深圳高端客戶群體的精準(zhǔn)梳理。負(fù)一層調(diào)整部分二商鋪合理化劃分負(fù)一層一 調(diào)整后 總示意圖地面到超市入口人流動(dòng)線商鋪合理化劃分首層調(diào)整部分示意圖（原圖）調(diào)整部分一調(diào)整部分二調(diào)整部分三調(diào)整部分四調(diào)整部分五商鋪合理化劃分首層 調(diào)整部分一原設(shè)計(jì)：次主通道寬 8米，造成商鋪面積浪費(fèi)。35—40號(hào)鋪為原來(lái) 3335號(hào)鋪增加進(jìn)深后 “ 一拆二 ” 的商鋪，現(xiàn)在進(jìn)深 5米，面寬 4米，是非常良好的鋪型。現(xiàn)設(shè)計(jì)將 0 08號(hào)鋪 “ 二拆三 ” ，單鋪面積變小，商鋪面寬進(jìn)深比變合理，整體商鋪銷售價(jià)值提升。現(xiàn)設(shè)計(jì)，將原 4 48號(hào)三角鋪改為現(xiàn)在反正的鋪位，增加可銷售面積及商鋪的實(shí)用度，距離扶手梯最窄處為 ?，F(xiàn)設(shè)計(jì)，橫向通道壓縮為 3米左右，豎向通道 米，完全滿足正常經(jīng)營(yíng)。可銷售面積增加，商鋪實(shí)用度增加。二層 調(diào)整部分三商鋪合理化劃分三層改動(dòng)與二層基本一致商鋪合理化劃分樓層 原設(shè)計(jì)（㎡） 現(xiàn)設(shè)計(jì)（㎡） 面積增加（ %）負(fù)一層 609 826 首層 1201 1400 二層 1377 1463 三層 1391 1472 總計(jì) 4578 5161 新舊規(guī)劃面積對(duì)比表每一次都精雕細(xì)琢打造中國(guó)最卓越的商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)匯誠(chéng)行商業(yè)地產(chǎn)The End！ Thanks！