泊海美度地產(chǎn)市調(diào)及定位報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 88平方米 價格范圍 9000～ 16000元 /平米 公攤率 面積區(qū)間 40～ 50占 80％ 30， 80～ 110占20％ 交房標(biāo)準(zhǔn) 精裝（帶家電、床上） 銷售均價 10000元 /㎡左右 車比 1： 車位價格 主力戶型 40～ 50平方米 物業(yè)費(fèi)用 物業(yè)公司 北京均豪物業(yè)管理公司 銷售率 30% 廣告語 珍藏南戴河醉美 的海岸 社區(qū)配套 沙灘高爾夫練習(xí)場，會所（自助餐，咖啡廳等其它娛樂設(shè)施） 綜合點(diǎn)評 優(yōu)勢 ：別墅式公寓 +小區(qū)智能化 +小戶型 +精裝既可入住 +離海近 +水景庭院 +社區(qū)感較強(qiáng)。 第二部分 本項(xiàng)目的 SWOT分析 劣勢 規(guī)劃條件苛刻，產(chǎn)品的規(guī)劃的多樣性受到限制； 南部現(xiàn)狀別墅區(qū)使樓盤無法達(dá)到零距離親海效果，在形象上受到較大影響； 日月湖的存在會影響到部分居住單位的觀海效果，其冷卻塔等會降低附近樓的價值； 第二部分 本項(xiàng)目的 SWOT分析 機(jī)會點(diǎn) 南戴河的重新規(guī)劃和高起點(diǎn)定位會加速改善該區(qū)域市政形象； 南戴河已作為京津唐和東北地區(qū)一個著名的旅游去往地，在外地消費(fèi)者中已具備有相當(dāng)知名度； 周邊樓盤營銷已相繼展開，消費(fèi)客流形成氣候，只要打造差異化產(chǎn)品，肯定會吸引消費(fèi)者； 目前黃金海岸整體計(jì)劃尚未啟動，度假產(chǎn)品消費(fèi)中心還未西移。 第三部分 項(xiàng)目的市場定位以及市場論證 之一：藝術(shù)家秦皇島度假物業(yè) 共性特點(diǎn)： 中年階層具有極強(qiáng)的購買力，升級換房已經(jīng)完成； 喜歡群居、有固定的“圈子”。 第三部分 項(xiàng)目的市場定位以及市場論證 市場反證及影響購買因素的排他性分析 之一：藝術(shù)家秦皇島度假物業(yè) 藝術(shù)類人士 私營業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理人 適宜的投資價格總價款（ 4060萬元） ，靈活的付款方式和投資保障。 物業(yè)保增值服務(wù)。 多種交流平臺，適宜圈子聚會和溝通。 具有獨(dú)特文化氣息的社區(qū)，包括建筑規(guī)劃、外里面、綠化等。 第三部分 項(xiàng)目的市場定位以及市場論證 之二：濱海度假類物業(yè) 親海社區(qū)，具有優(yōu)良的自然資源； 滿足夏天避暑，假期度假的需求； 提供全方位全天候的管家式服務(wù)； 產(chǎn)品臨時居住的可延展性極強(qiáng)； 提供豐富的假期生活。暢銷戶型 7090平米。 70%。是較好的度假類產(chǎn)品。 可以作為半送面積增加產(chǎn)品競爭力； “空中庭院” 概念一經(jīng)提出首先與別的產(chǎn)品明顯區(qū)別開來，具有極大的差異化； 第四部分 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 觀海 觀海依然是我們最大賣點(diǎn)，打造高層最佳觀海平臺； 大面積的住宅要確保有最佳的觀海效果； 設(shè)一個樓頂公共觀海大廳，獨(dú)立觀光電梯直達(dá)； 其他單位也以觀海為第一景觀、觀庭院為第二景觀； 第四部分 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 精裝修 統(tǒng)一精裝修； 送名牌全家電（標(biāo)配）、家具、高檔廚衛(wèi)潔具； 送戶式中央空調(diào)（熱水管輔助加熱）、電熱水器； 選送液晶大電視、大冰箱、床上用品、裝飾、計(jì)算機(jī)； 第四部分 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 專業(yè)級隔音墻技術(shù) 全方位符合《住宅隔聲標(biāo)準(zhǔn)》； 其它看得見的隔音技術(shù)：斷橋雙層中空窗、防火防盜隔音入戶門、隔音房間門等； 地板、隔墻特殊隔音處理； “專業(yè)級隔音墻技術(shù)”在營銷上也是一個非常突出的賣點(diǎn)。 庭院對社區(qū)的意義在于：溝通交流、回歸田園、懷念舊有生活方式。 G、商務(wù)辦公：小型商務(wù)會議室 多功能會所：酒吧 +電影放映廳 +小型音樂廳 +臺球 +沙壺 +展示。 第四部分 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 其他產(chǎn)品細(xì)節(jié)提示 主衛(wèi)生間淋浴間獨(dú)立分開，有條件是要干濕分離。日常工作節(jié)奏快壓力大，向往濱海度假的休閑生活，對網(wǎng)絡(luò)過分依賴，喜歡泡吧，快餐文化的代表。喜歡熱鬧和自我中心，場面排場，喜歡奢侈追求風(fēng)雅。真正喜歡自然和慢節(jié)奏生活方式。 第五部分 項(xiàng)目的客戶定位 北京： 60% 天津： 10% 唐山： 10% 黑龍江： 10% 秦皇島： 5% 其他區(qū)域： 5% 消費(fèi)群體來自的區(qū)域預(yù)估： 第六部分 項(xiàng)目的營銷定位 案名分析： 泊海美度 優(yōu)點(diǎn)： 體現(xiàn)濱海度假概念； 自得其樂的小資情調(diào)； 字面很美，讀音上口。 漫之涵義：沒有限制沒有約束的意思 ,也有布滿、遍布的意思。 第六部分 項(xiàng)目的營銷定位 本樓盤營銷兩大策略： 在精準(zhǔn)定位的基礎(chǔ)上，以快字為原則爭取營銷速度； 集中式營銷策略：調(diào)動營銷資源集中使用，做到以
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