【正文】 面，其中外立面建筑外皮全部由網(wǎng)狀金屬幕墻覆蓋，簡(jiǎn)潔純凈 。標(biāo)準(zhǔn)層面積 800平米。 ?銷(xiāo)售情況 ?項(xiàng)目 726層為辦公用房，于 2023年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，累計(jì)推出 556套房源，目前已去化 442套。項(xiàng)目面積分割較小，定位客群以中小成長(zhǎng)型公司為主。各項(xiàng)配套齊全，現(xiàn)在鼓樓和山西路商務(wù)區(qū)連成一片，成為城中板塊重要寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。 綠地廣場(chǎng) 銀河國(guó)際廣場(chǎng) 龍吟廣場(chǎng) 和泰大廈 天星翠瑯 南京國(guó)際廣場(chǎng) 金峰大廈 板塊概況 在湖南路商業(yè)街商業(yè)氛圍的帶動(dòng)下，山西路寫(xiě)字樓市場(chǎng)得以發(fā)展，位于鼓樓的綠地廣場(chǎng)更以其 430米的高度成為南京地標(biāo)建筑 42 項(xiàng)目名稱 銷(xiāo)售價(jià)格 （元 /㎡ ） 分割面積（㎡） 上市時(shí)間 租金 銷(xiāo)售情況 綠地廣場(chǎng) 云峰 ；紫峰 在售的紫峰 700平米起整層出售；云峰 270、 300平米 云峰 紫峰 云峰基本銷(xiāo)光，目前主要銷(xiāo)售紫峰 金峰大廈 15000精裝修 95145 926層為辦公用房， 和泰大廈 14500 130平米左右，部分整層 出售 / 在售尾盤(pán)，僅剩數(shù)間，原 整層出售，現(xiàn)分割出售 鳳凰國(guó)際大廈 12023 148230 僅剩余極少量房源在售 錦盈大廈 17000 1000平方左右，整層銷(xiāo) 售 / 僅剩余 12套房源在售 鼓樓板塊銷(xiāo)售項(xiàng)目較多，寫(xiě)字樓售價(jià)大多在 10000元至 15000元 /平方米，位于核心地段的綠地紫峰銷(xiāo)售報(bào)價(jià)達(dá)到 35000元 /㎡ ，云峰銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到 22023元 /平方米 在售項(xiàng)目 43 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類(lèi)型 及定級(jí) 車(chē)位 電梯 大堂 智能化 配套服務(wù) 入駐企業(yè) 綠地廣場(chǎng) 超 5A甲級(jí) 600余 50多部迅達(dá)電梯 200平方 9米挑高 5A級(jí)智能化系統(tǒng) 美國(guó)洲際酒店集團(tuán)nterContinental，六星級(jí)的酒店商務(wù) 渣打銀行 (中國(guó) )有限公司南京分行、新加坡金鷹集團(tuán)、新加坡富登金融機(jī)構(gòu)、挪威船級(jí)社、韓國(guó) LG物流等世界 500強(qiáng)企業(yè) 錦盈大廈 無(wú)定級(jí) 169 3部天津奧的 斯電梯 100平方左右 6米挑高 5A級(jí)智能化系統(tǒng) 未定 國(guó)內(nèi)大型企業(yè) 金峰大廈 5A甲級(jí) 210 7部德國(guó) 帝森克虜伯 電梯 300平方左右 9米挑高 5A級(jí)智能化系統(tǒng) 公共會(huì)議室；提供辦公商務(wù)服務(wù) 江蘇省公證處等中小企事業(yè)單位 鳳凰國(guó)際大廈 甲級(jí)寫(xiě)字樓 130 4部 9米挑高 5A級(jí)智能化系統(tǒng) 未定 大中型企業(yè) 和泰大廈 5A甲級(jí) 192 8部三菱進(jìn)口 電梯 9米高，400平米 5A級(jí)智能化系統(tǒng) 未定 國(guó)有企業(yè)等大型機(jī)構(gòu) 辦公硬件配套 44 案名 外立面 層高 公共部分 交付標(biāo)準(zhǔn) 配套設(shè)施 電梯 車(chē)位 空調(diào) 江蘇議事園大廈 玻璃幕墻 五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)雙入口豪華大廳、電梯廳、公共走道、公共會(huì)客區(qū) 吊頂；獨(dú)立廚衛(wèi)；精裝修交付 星級(jí)酒店配套服務(wù)；智能安保防衛(wèi)系統(tǒng) 2部電梯 600個(gè) 分戶中央空調(diào) 易發(fā)信息大廈 局部干掛花崗巖，鋁塑板飾面，玻璃幕墻 3米 大堂精裝修 輕質(zhì)墻體；毛坯交 付 商業(yè)配套；金融配套 OTISLG客梯 4部 80個(gè) 中央空調(diào) 利奧大廈 玻璃幕墻 3米 全裝修，具體未訂 全現(xiàn)澆鋼筋砼框架；小面積戶型精裝修交付；大面積戶型毛坯交付 地下變電站；消防控制中心 4部蒂森克虜伯電梯 189個(gè) 大金家用中 央空調(diào) 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 玻璃幕墻 米 華麗大堂、豪華電梯廳、私屬階梯式空中花園 精裝修 高檔俱樂(lè)部，標(biāo)準(zhǔn)化酒店服務(wù) 豪華高速電梯 448個(gè) 大金 VRV空調(diào)系統(tǒng) 新城市虹橋中心 玻璃幕墻 5米挑高 大堂、走道、電梯間裝修標(biāo) 準(zhǔn)未訂 毛坯 商業(yè)配套；娛樂(lè)配套；空 中游泳池 7部電梯 約地下 500個(gè) 未訂 龍吟廣場(chǎng) 玻璃幕墻 米 精裝修大堂，標(biāo)準(zhǔn)裝修公共走道，衛(wèi)生間；優(yōu)質(zhì)防滑地磚 部分小單位戶型配備精裝修，其余毛坯房交付 安保：電視監(jiān)控系統(tǒng)；通訊：寬帶、衛(wèi)星電視，近20230平米空中花園，噴泉廣場(chǎng)，陽(yáng)光中庭 15部三菱電梯 300個(gè) 大金 VRV中央空調(diào) 鼓樓綠地廣場(chǎng)以頂級(jí)硬件設(shè)施及六星級(jí)酒店商務(wù)服務(wù)吸引了多家世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)入駐 。，目前云峰處尾房期， 2023年 4月推出紫峰，紫峰主要面對(duì)大型企業(yè)，與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較小。 ③供水系統(tǒng)：德國(guó)威樂(lè)蓄水變頻加壓系統(tǒng)直供各個(gè)樓層。 ⑵裝修標(biāo)準(zhǔn)： ①主樓外墻：?jiǎn)卧讲Ａ粔?，低輻射高效能保溫玻璃?LOWE中空玻璃）。面積分割為 130240平米，可自由組合。 河西奧體板塊 52 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 1 金奧大廈 2 南京新地中心 3 中泰國(guó)際廣場(chǎng) 4 南京圓通廣場(chǎng) 5 宋都大廈 6 紫金大廈 7 聯(lián)強(qiáng)國(guó)際大廈 8 東渡濱江大廈 9 新城大廈 10 朗瑪國(guó)際廣場(chǎng) 11 仁恒國(guó)際公寓 12 紫鑫中華廣場(chǎng) 13 歐洲城 ● 河西新城在政府的強(qiáng)力推動(dòng)下，其新城市中心的地位正在逐漸確立。 河西奧體片區(qū)發(fā)展歷程最短，但隨著政府的大力投入，以及區(qū)域的逐漸成熟，已經(jīng)成交僅次于新街口 CBD的中央商務(wù)區(qū)。 嘉業(yè)國(guó)際城 寫(xiě)字樓、 商業(yè) 辦公面積 54398平米之間，價(jià)格在13000元 /平米 .嘉業(yè)國(guó)際城1SHEWALK在售 1— 4層部分商鋪。商業(yè)30000元 /平米 本項(xiàng)目地下二層，地上最高二十六層，其中四層裙房和六幢主樓建筑，包括一幢 19層酒店、一幢 19層辦公樓和 4幢 26層公寓。輔樓部分則是定位成 SOHO公寓形式。 未來(lái)項(xiàng)目 區(qū)域未來(lái)有大量寫(xiě)字樓供應(yīng)，且檔次較高。 ?銷(xiāo)售情況 ?共推出 90套，已經(jīng)銷(xiāo)售 64套，銷(xiāo)售率 %。 ?銷(xiāo)售情況 ? 2023年 10月開(kāi)盤(pán)，累計(jì)推出 68套房源，目前已去化 21套房源。 項(xiàng)目定位 宏觀環(huán)境分析 營(yíng)銷(xiāo)推廣 項(xiàng)目分析 客群分析 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品建議 61 ◇ 項(xiàng)目位于河西龍江板塊，屬于鼓樓區(qū)。目前，龍江寫(xiě)字樓市場(chǎng)還處于起步階段、成熟度低，市場(chǎng)存在空白。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 36035㎡ 建設(shè)用地面積： 13840㎡ 總建筑面積： 127960㎡ 辦公樓面積： 60000 ㎡ 商業(yè)面積： 50000 ㎡ 2500㎡ 公交終點(diǎn)站 項(xiàng)目地東面：江東北路 項(xiàng)目地北面：中亞公司 項(xiàng)目地西面：天啟花園 項(xiàng)目地南面：怡和佳苑 63 項(xiàng)目分析 — 項(xiàng)目規(guī)劃 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 36035㎡ 建設(shè)用地面積： 13840㎡ 總建筑面積： 127960㎡ 辦公樓面積： 60000 ㎡ 商業(yè)面積： 50000 ㎡ 2500㎡ 公交終點(diǎn)站 ◇ 項(xiàng)目地塊性質(zhì)為商務(wù)辦公、商業(yè)、公交車(chē)站用地。 交通： 配套： 環(huán)境： ◇ 項(xiàng)目地處新城區(qū)，周邊人口密集且多為三高人群（文化高、收入高、層次高）。 房地產(chǎn)宏觀政策的不穩(wěn)定性； 項(xiàng)目地塊內(nèi)有大型電網(wǎng)、管道設(shè)施，增加了改造成本，有一臭水溝，影響環(huán)境； 非傳統(tǒng)意義的 CBD區(qū)域，商業(yè)氛圍不濃； 地處河西龍江新城，南京的輻射范圍較小； 板塊內(nèi)雖存在供應(yīng)量不大，但區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)需求亦不足。 ◇ 打時(shí)間差，嚴(yán)格壓縮銷(xiāo)售周期，市場(chǎng)高峰期時(shí)最大限度去化物業(yè)。 ◇ 應(yīng)用地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目檔次； ◇ 利用層高 ㎡ 優(yōu)勢(shì)，主打產(chǎn)品性價(jià)比； ◇ 利用規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，盡情體現(xiàn)“坐享大型商業(yè)配套”優(yōu)勢(shì)。 優(yōu)勢(shì)資 源賣(mài)點(diǎn) 是否具有相對(duì)優(yōu)勢(shì) 可利用程度 區(qū)位地段 南京新城區(qū)域中心，高檔生活區(qū)，商業(yè)配套日趨完善 ★★★ 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 定位高端，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，區(qū)域市場(chǎng)存在產(chǎn)品供應(yīng)不足。 ★★★★ 配套設(shè)施 足不出戶，坐享 5萬(wàn)平米大型商業(yè)配套及新城市廣場(chǎng) 10萬(wàn)平米成熟商業(yè)。 ◇ 產(chǎn)品 。 以稀缺性吸引投資客，以實(shí)用性和高品質(zhì)吸引自用者，充分利用蘇寧商業(yè)客戶和供應(yīng)商。 整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定 ◇ 后金融危機(jī)時(shí)代，中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸回暖。 69 項(xiàng)目分析 — 突破點(diǎn) 項(xiàng)目現(xiàn)狀 突破方向 ◇ 非傳統(tǒng)辦公區(qū)域，企業(yè)認(rèn)可度較低。 ◇ 區(qū)域現(xiàn)有寫(xiě)字樓基本為商住兩用、物業(yè)服務(wù)水平較低。 戶型結(jié)構(gòu)創(chuàng)新：充分利用 ，打造龍江乃至南京最有個(gè)性的產(chǎn)品。 我們認(rèn)為： 在后金融危機(jī)時(shí)代，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將有力帶動(dòng)各區(qū)域板塊內(nèi)的寫(xiě)字樓需求。 72 客群研究 — 行業(yè)劃分 國(guó)有大中型企業(yè) 國(guó)有銀行、 大型民營(yíng)企業(yè) 商貿(mào)，電子、網(wǎng)絡(luò)、 軟件、醫(yī)藥、信息科技、 文化教育、 設(shè)計(jì)、顧問(wèn)咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 世界五百?gòu)?qiáng) 及跨國(guó)企業(yè) 極少數(shù)的頂尖客群，對(duì)寫(xiě)字樓的形象品質(zhì)、區(qū)域環(huán)境、物業(yè)管理、商業(yè)配套及環(huán)境都有極高要求，購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)，但多為租用。 74 企業(yè)自用 投資客戶 企業(yè)自身 發(fā)展需要 對(duì)市場(chǎng)有 絕對(duì)信心 客群研究 — 需求劃分 客戶特征： 特殊群體 專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，沒(méi)有固定工作 由股票或住宅的投資逐步演變而來(lái) 關(guān)注點(diǎn)： 注重 投資回報(bào)率，及未來(lái)升值潛力 傾向于 選擇可以任意間隔的寫(xiě)字樓 物業(yè)管理品牌 注重產(chǎn)品的功能和位置 傾向于選擇 面積較小的寫(xiě)字樓 關(guān)注點(diǎn)： 這類(lèi)企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，開(kāi)始注意公司的形象， 需要好的寫(xiě)字樓體現(xiàn)實(shí)力 ,爭(zhēng)取客戶。 75 客群研究 — 客戶定位 外地企業(yè)駐寧辦事處或分支機(jī)構(gòu)、中小投資者， 銀行、國(guó)有大中型企業(yè)、大型民營(yíng)企業(yè)及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商整層租售。 避免并消除 一種與其價(jià)值觀相左的內(nèi)心沖突 含蓄，不喜歡暴發(fā)戶般的張揚(yáng)； 講究文化品位與內(nèi)涵，排斥奢侈與鋪張。 考慮樓市宏觀趨勢(shì) 考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況 考慮客戶的需求 我們必須先抓住那部分最容易獲得的客戶，占領(lǐng)先機(jī)！ 本項(xiàng)目將吸引龍江板塊乃至整個(gè)南京的目光！ 注重產(chǎn)品品質(zhì)打造，重視產(chǎn)品形象推廣及企業(yè)包裝。 項(xiàng)目定位 宏觀環(huán)境分析 營(yíng)銷(xiāo)推廣 項(xiàng)目分析 客群分析 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品建議 83 項(xiàng)目的高端定位與 中小型企業(yè)的客群定位是否存在矛盾？ 如何解決中小投資者的購(gòu)買(mǎi)力的問(wèn)題？ 84 我們主張： 百變戰(zhàn)略，以智取勝！ 通過(guò)靈活多變的辦公空間吸引中小企業(yè) 客戶特征： 中小型企業(yè) 訪客享受優(yōu)質(zhì)服務(wù) 對(duì)于空間的變化有明顯需求 對(duì)于商務(wù)配套需求強(qiáng)烈 主導(dǎo)思想： 通過(guò)空間的靈活多變來(lái)打動(dòng)中小企業(yè)。 88 智能進(jìn)出、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)置 通風(fēng)好，流線設(shè)計(jì)科學(xué) 產(chǎn)品建議 — 停車(chē)場(chǎng) 89 超大綠化廣場(chǎng)是項(xiàng)目特有的優(yōu)勢(shì)，是傳統(tǒng) CBD內(nèi)寫(xiě)字樓無(wú)法擁有的 通過(guò) 與商業(yè)規(guī)劃結(jié)合 實(shí)現(xiàn) 水景與園林綠化的結(jié)合 使其與大堂內(nèi)環(huán)境遙相呼應(yīng) 產(chǎn)品建議 — 外部廣場(chǎng)環(huán)境營(yíng)造 90 產(chǎn)品建議 — 公共空間 大廳、電梯間、衛(wèi)生間等公共空間是來(lái) 訪客接觸最多的場(chǎng)所 建議 采用石材與玻璃、金屬組合， 冷灰色調(diào)配以簡(jiǎn)潔時(shí)尚的裝飾 營(yíng)造智能科技、現(xiàn)代時(shí)尚的風(fēng)格。 營(yíng)銷(xiāo)思路： 本案的高端定位決定了本案的高調(diào)入市，而產(chǎn)品的靈活性和客戶的多元化又決定了營(yíng)銷(xiāo)手段的多樣性。有較強(qiáng)的資金實(shí)力投資寫(xiě)字樓。（優(yōu)惠額度根據(jù)實(shí)際情況確定） □ 享受推薦客戶獎(jiǎng)勵(lì)。 來(lái)買(mǎi)房？也許不是！只是為了來(lái)看看有沒(méi)有合適的車(chē)子！ —— 我知道他一定坐在好車(chē)?yán)? ,所以我知道他在哪里 ? —— 除了車(chē)，還有很多！能稱得上“奢侈品”的，都必然與房產(chǎn)有關(guān)！ 最好的推銷(xiāo)不靠嘴巴說(shuō)，讓想買(mǎi)的人自己來(lái)看，來(lái)聽(tīng)，來(lái)聞，來(lái)享 ?? —— 這樣的寫(xiě)字樓，說(shuō)“收藏”也不為過(guò)！ —— 我知道他們的非凡鑒賞力 ,所以重要的是極致的產(chǎn)品體驗(yàn)！ 98 CLUB營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)建議 : ? 商會(huì)活動(dòng) 浙江商會(huì) /香港商會(huì) /臺(tái)商 會(huì)等 ? 客戶 PARTY 慈善晚會(huì) \私人酒會(huì) ?CEO沙龍 ?? ? 樣板房體驗(yàn)日； ? 會(huì)所 OPENDAY； ? 物業(yè)落成典禮； ?? CLUB營(yíng)銷(xiāo)策略 99 營(yíng)銷(xiāo)推廣 宏觀環(huán)境分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略 廣告表現(xiàn) 100 高端寫(xiě)字樓物業(yè)所輻射的區(qū)域一定是面向全南京市乃至整個(gè)江蘇省內(nèi)的，但就項(xiàng)目所在的區(qū)域和主要目標(biāo)客群來(lái)講，又相對(duì)集中。