【正文】 （優(yōu)惠額度根據(jù)實際情況確定） □ 享受推薦客戶獎勵。 項目定位 宏觀環(huán)境分析 營銷推廣 項目分析 客群分析 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品建議 83 項目的高端定位與 中小型企業(yè)的客群定位是否存在矛盾？ 如何解決中小投資者的購買力的問題？ 84 我們主張： 百變戰(zhàn)略，以智取勝！ 通過靈活多變的辦公空間吸引中小企業(yè) 客戶特征： 中小型企業(yè) 訪客享受優(yōu)質(zhì)服務(wù) 對于空間的變化有明顯需求 對于商務(wù)配套需求強(qiáng)烈 主導(dǎo)思想： 通過空間的靈活多變來打動中小企業(yè)。 74 企業(yè)自用 投資客戶 企業(yè)自身 發(fā)展需要 對市場有 絕對信心 客群研究 — 需求劃分 客戶特征： 特殊群體 專業(yè)性強(qiáng)，沒有固定工作 由股票或住宅的投資逐步演變而來 關(guān)注點： 注重 投資回報率，及未來升值潛力 傾向于 選擇可以任意間隔的寫字樓 物業(yè)管理品牌 注重產(chǎn)品的功能和位置 傾向于選擇 面積較小的寫字樓 關(guān)注點： 這類企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，開始注意公司的形象， 需要好的寫字樓體現(xiàn)實力 ,爭取客戶。 ◇ 區(qū)域現(xiàn)有寫字樓基本為商住兩用、物業(yè)服務(wù)水平較低。 ◇ 產(chǎn)品 。 ◇ 打時間差，嚴(yán)格壓縮銷售周期，市場高峰期時最大限度去化物業(yè)。目前，龍江寫字樓市場還處于起步階段、成熟度低，市場存在空白。 未來項目 區(qū)域未來有大量寫字樓供應(yīng)，且檔次較高。 河西奧體片區(qū)發(fā)展歷程最短，但隨著政府的大力投入，以及區(qū)域的逐漸成熟，已經(jīng)成交僅次于新街口 CBD的中央商務(wù)區(qū)。 ③供水系統(tǒng)：德國威樂蓄水變頻加壓系統(tǒng)直供各個樓層。項目面積分割較小，定位客群以中小成長型公司為主。 目前新街口板塊共有 6席寫字樓項目在售，除長江路九號、凱潤金城后期仍將有辦公房源推出外，其余項目皆在 2023年早已上市，目前僅有幾套在售。 早教中心 酒 店 公 寓 Soho 公寓 以住代商 — 時代天地廣場 時代天地廣場 本項目 25 產(chǎn)品全部分割成 40平米左右的小戶型對外銷售。 因此區(qū)域內(nèi)的辦公項目不但量少，且呈零散分布，無法形成聚集效應(yīng)。 9 宏觀環(huán)境分析 宏觀市場環(huán)境分析 南京寫字樓市場分析 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? 項目定位 營銷推廣 10 第一代：原始行政辦公樓，只能滿足基本的辦公功能 第二代：商住混合的辦公樓 第三代：中低端純寫字樓，檔次/品質(zhì)較差 第四代：高端甲級寫字樓 綠地廣場 置地廣場 南京寫字樓市場發(fā)展可劃分四個階段，目前已經(jīng)進(jìn)入第四代寫字樓的發(fā)展階段。 ? 城市底蘊(yùn)深厚，宏觀環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，未來發(fā)展?jié)摿薮螅?為辦公市場發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。 小結(jié) 16 宏觀環(huán)境分析 宏觀市場環(huán)境分析 南京寫字樓市場分析 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? 項目定位 營銷推廣 17 鼓樓 — 山西路片區(qū) —— 憑借便利的交通，被譽(yù)為“第二商圈”的山西路寫字樓市場日漸成形。現(xiàn)在推出 sohu小公寓，面積 40平米左右，價格在 9700元 /平米。新街口 CBD主要的入住客戶為專業(yè)服務(wù)類、金融類租戶，且外資企業(yè)比重較高。銷售率 % ? 銷售均價 ? 1700018000元 /平米 金輪國際廣場 39 ? 產(chǎn)品特征 ? 項目分割面積為 65175平米，主力 110左右，也可 2023整層出售，公共部分精裝，室內(nèi)部分毛坯。 ? 銷售均價 ? 云峰 23000元 /平米；紫峰 3202350000元 /平米。其規(guī)劃的 CBD區(qū)域，擁有高綠化的環(huán)境、方便的交通及日益完善的生活配套，加上政府投入的不斷增加、地鐵二號線的開建、政府機(jī)關(guān)的相繼入駐及后期規(guī)劃眾多的超高層、高檔次的建筑逐一公布等，河西 CBD越來越多的吸引了南京甚至眾多國際公司前來置業(yè)辦公。 南京 .新地中心 寫字樓、商城、五星級商務(wù)酒店 2 原系南京朗詩置業(yè)股份有限公司項目， 2023年 9月股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給青島新地集團(tuán)有限公司，項目主體已經(jīng)建成，開盤時間未定 由國際標(biāo)準(zhǔn)甲級純寫字樓、高檔精品商城裙樓、五星級商務(wù)酒店輔樓組成 雨潤國際廣場 寫字樓、商業(yè)、居住 18 項目正在建設(shè)過程中，推出時間待定。距離城市核心區(qū)僅 10分鐘車程，屬于南京大型高檔居住區(qū)，城市區(qū)域中心。 劣勢 Weak 威脅 Threaten 蘇寧電器的合作伙伴； 龍江人口密集，層次較高，辦公需求越來越大； 城市發(fā)展的區(qū)域化，辦公的分散化； 新產(chǎn)品、新技術(shù)的應(yīng)用，可以有效分散地段劣勢。 ★★★★★ 產(chǎn)品硬件 獨一無二 ，豪華公共空間配置，智能化、人性化設(shè)計的引入，配品牌電梯，可分可合的空間布局， 3500個地下車庫等。 ◇ 地處龍江新城，輻射范圍小。 數(shù)量較少，對寫字樓的區(qū)域環(huán)境、商業(yè)配套，物業(yè)管理要求較高，租用和購買兼有，需求面積 1000㎡以上， 數(shù)量龐大，對辦公環(huán)境、商業(yè)配套、功能要求較高，面積大多在 40300㎡，多為購買。 78 項目定位 宏觀環(huán)境分析 營銷推廣 項目分析 客群分析 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品建議 ?地段： – 高檔人居板塊，河西最早開發(fā)的區(qū)域， – 商業(yè)、交通配套日趨完善。同的時蘇寧寫字樓可作為他們設(shè)立辦公場所。 圈子 ,是用來界定行業(yè)身份的，“只喜歡和興趣相投、身份相似的人在一起工作”他們的消費習(xí)慣往往相互影響。 單位 建筑面積 A 40㎡ B 80 ㎡ C 120 ㎡ D 160 ㎡ 產(chǎn)品建議 — 戶型 B C D 示例： 86 LOFT、 SOHO空間展示 產(chǎn)品建議 — 戶型 一層面積兩層用，辦公生活 DIY 87 LOFT、 SOHO空間展示 產(chǎn)品建議 — 戶型 一層辦公會客，二層居住生活。 客戶特征： 值得注意的是：寫字樓產(chǎn)品的投資價值仍然是以企業(yè)自用的市場需求為主要驅(qū)動力。 產(chǎn)品定位創(chuàng)新：顛覆現(xiàn)有高檔寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，建立個性化的智能寫字樓，建立形象標(biāo)桿。 ◇ 區(qū)域內(nèi)純寫字樓供應(yīng)相對較少，發(fā)展?jié)摿Υ? ◇ 現(xiàn)有寫字樓空置率極低。 ◇ 善用城市發(fā)展規(guī)律，將“城市區(qū)域營銷”有機(jī)結(jié)合到項目推廣中； ◇ 強(qiáng)調(diào)寫字樓的交通便利性和物業(yè)服務(wù)水平來抵消項目區(qū)域位置的不足； ◇ 準(zhǔn)確定位目標(biāo)客群，鎖定重視企業(yè)形象，具有戰(zhàn)略眼光的智力型、創(chuàng)意型的高科技中小型企業(yè)作為宣傳推廣的主要受眾； ◇ 合理分割面積，控制總價。 地塊較為平坦方整、現(xiàn)為毛地，植被景觀較好內(nèi)有大型電網(wǎng)、管道設(shè)施及一個臭水溝。 辦公硬件配套 56 ? 項目概況： ? 占地： ? 總建： ? 地址：奧體東門正對面 ?開發(fā)商：聯(lián)強(qiáng)冶金集團(tuán) ? 項目規(guī)劃： ?總建筑面積 ，其中地下建筑面積 ，主要為地下車庫和設(shè)備間；地上建筑面積 ，裙樓 15層，主要為大型購物中心；主樓 621層，主要為住宅（酒店式公寓）， 2236層為寫字樓。 地上 1層和 2層為商業(yè)用房， 3層到 7層均為 米挑高辦公用房。 ⑥通訊： 24芯光纜送至樓宇電話機(jī)房（配建電信模塊局）， 6芯光纜至樓層弱電井，可方便實現(xiàn)程控交換機(jī)或虛擬網(wǎng)通信。湖南路商業(yè)示范街，聚集巨大人氣。其中以長發(fā)中心、置地廣場（已交付）的硬件設(shè)施檔次最高 35 ?項目概況： ?占地： ?總建： 12萬平米 ?地址：中山東路 300號 ?開發(fā)商：長發(fā)地產(chǎn) ?物業(yè)管理：戴德梁行 ?項目規(guī)劃： ? 由兩棟高 150M的雙塔商務(wù)辦公樓、兩棟 135M的高層住宅和商業(yè)廣場組成 。一棟 17層， 12層為商業(yè)， 317層為精裝酒店公寓。 河西龍江板塊 19 項目名稱 總建 辦公套數(shù) 物業(yè)類型 分割面積（㎡） 上市時間 銷售價格 （元 /㎡ ） 銀城廣場 7萬 17層 商業(yè)、辦公 整層銷售， 2200平方米 202311 18000 時代天地廣場 523套 辦公、挑高酒店公寓、sohu公寓 3844平米 202311 9700 辰龍新境界 29套 商業(yè)、辦公、精裝酒店公寓 目前切割成 156424平米不等戶型，但未來還將更改規(guī)劃，預(yù)計面積在 100平米左右 202308 9800 在售辦公項目僅有 3家，價格跨度較大。從成交量來看，各個年度的成交量出現(xiàn)波動較大，但年均成交量在 17萬平米左右。 5 城市經(jīng)濟(jì) 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展 平穩(wěn)發(fā)展 減緩發(fā)展 人均 GDP （美元） 800— 1000 1000— 4000 4000— 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 數(shù)量為主 數(shù)量和質(zhì)量并重 半穩(wěn)定發(fā)展 質(zhì)量為主 數(shù)量和質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 城市經(jīng)濟(jì)高速增長，未來發(fā)展?jié)摿薮? 改善需求為主，房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展期 ? 南京 GDP近年來一直保持兩位數(shù)增長，年均增幅 % ? 隨著長三角經(jīng)濟(jì)一體化的加強(qiáng)，外加南京獨有的政治文化優(yōu)勢，發(fā)展?jié)摿薮? ?人均 GDP持續(xù)增長，突破 50000元大關(guān) 國際城市發(fā)展研究標(biāo)準(zhǔn) 6 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 36個工業(yè)行業(yè)、 200多個工業(yè)門類 2023多個大類品的完整的工業(yè)體系 華東地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地 經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)初步形成 電子、石化、汽車、鋼鐵等四大支柱產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大反映城市經(jīng)濟(jì)的活躍，產(chǎn)業(yè)升級換代過程中必將導(dǎo)入和催生大量高素質(zhì)、中高收入人群，帶來巨大的市場需求力 第二、第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo) 三產(chǎn)比重不斷上升 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，經(jīng)濟(jì)增長依靠第二、第三產(chǎn)業(yè)兩匹馬車?yán)瓌? 7 城市地位 城市 上海 蘇州 杭州 無錫 寧波 南京 南通 常州 GDP 13698 6701 4781 4419 3964 3775 2510 2202 人均 GDP 72535 82728 60414 73053 69997 50327 35040 50283 城市 上海 蘇州 杭州 無錫 寧波 南京 南通 常州 GDP 12023 5700 4104 3858 3433 3275 2112 1880 人均 GDP 66100 91346 61313 65203 61032 44852 27565 43675 07年長三角重點城市 GDP和人均 GDP（常住人口）對比表 08年長三角重點城市 GDP和人均 GDP（常住人口）對比表 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局 南京市經(jīng)濟(jì)情況與周邊城市相比并無優(yōu)勢，甚至之遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于蘇州無錫等城市。 未來供應(yīng)量巨大： 2023年及以后南京的寫字樓供應(yīng)項目數(shù)量更為龐大，高檔次項目比重將更高，粗略估計未來兩年內(nèi)南京寫字樓上市量將在 100萬㎡以上，而且南京的供應(yīng)高潮將會持續(xù)比較長的一段時間。未來預(yù)計將分割銷售，面積在 150平米以上 辦公樓平面結(jié)構(gòu) 24 項目概況： 占地： 總建： 地址：江東北路與清涼門大街交匯處 開發(fā)商：正旺集團(tuán) 物業(yè)管理：新加坡物業(yè) 項目規(guī)劃： 該項目共有 4棟建筑， A棟 28層 SOHO公寓， B棟是 22層挑高酒店式公寓， C棟為時代自己經(jīng)營管理的全球最大的以兒童為平臺的創(chuàng)意文化教育基地，約 。泛新街口板塊發(fā)展較早，辦公體量較大，商務(wù)氛圍最為成熟，其客戶品質(zhì)也最高。該項目產(chǎn)品品質(zhì)高端，市場口碑較佳，已成為區(qū)域地標(biāo)性建筑。 其中紫峰 大廈 高 450米、 89層 ，為江蘇第一高樓，世界第七高樓。 南京頂級寫字樓，地標(biāo)性建筑 綠地紫峰辦公樓平面圖 51 南京河西 CBD，區(qū)域性的商貿(mào)、金融、信息、文化、會展及辦公為一體城市商務(wù)中心區(qū)，以其科學(xué)的規(guī)劃、綠色生態(tài)設(shè)計，便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)及各種一應(yīng)俱全的配套設(shè)施，成為南京最閃耀的新城。 河西奧體在售寫字樓不多，價格在 1300018000元 /平米之間。 南京寫字樓目前初步形成了泛新街口、鼓樓山西路、河西奧體中心三大核心商務(wù)區(qū)三足鼎立的格局，未來幾年供應(yīng)量持續(xù)放大，市場競爭十分激烈。 周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便捷；配套完善；環(huán)境較好 中心南村 江東北路 清涼門大街 東寶路 新城市廣場 東寶路沿街商業(yè) 65 蘇寧地產(chǎn)、品牌開發(fā)商； ，利用率高； 位于龍江新城核心位置、生活配套日趨成熟； 公交車終點站、城市主干道，交通便利；未來地鐵規(guī)劃中的管子橋站； 超