【正文】 觀望持續(xù)蘇州龐大的工業(yè)體系，經(jīng)濟總量仍不斷增加，由于過于依賴外向型經(jīng)濟，受金融危機影響較大收入減少，失業(yè)概率增大對置業(yè)持更謹慎態(tài)度房地產(chǎn)發(fā)展和 GDP穩(wěn)定增長休戚相關(guān)松綁房地產(chǎn)政策，刺激消費，拉動消費，帶動經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展全球經(jīng)濟蕭條，中國二元經(jīng)濟體系遭受嚴重打擊消費信心受挫市場好轉(zhuǎn)的三方?jīng)Q定因素國外經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)國內(nèi)經(jīng)濟運行平穩(wěn)消費者信心恢復(fù)從宏觀層面來看，蘇州未來房地產(chǎn)走勢取決于國內(nèi)外經(jīng)濟基本面的走向與消費者信心博弈的結(jié)果，從現(xiàn)階段各方的表現(xiàn)推測，未來兩年內(nèi)蘇州房地產(chǎn)的基本基調(diào)仍是 “深度調(diào)整 ”未來市場趨勢研判25房地產(chǎn)運行分析182。 區(qū)域別墅市場運行182。一級土地市場運行28二級房產(chǎn)市場運行在市場需求放緩的影響下， 08年度蘇州房地產(chǎn)二級市場新增供應(yīng)量明顯少于 07年度， 09年初隨銷量上升，供應(yīng)也不斷增大公寓，別墅供應(yīng)在 4月大幅增加由于 2023年 9月 27日國家對房地產(chǎn)新一輪的調(diào)控，致使房地產(chǎn)一路上揚的形勢急轉(zhuǎn)直下，在 2023年新政效應(yīng)在滯后一段時間后終于顯山露水。二級房產(chǎn)市場運行3009年蘇州住宅成交均價走勢比較平穩(wěn)，在 6500元 /平米左右浮動， 4月份價格有所上漲0809年度 其他成交指標均有較大的下滑，但 成交均價出現(xiàn)小幅上漲。 二級房產(chǎn)市場運行182。全市 別墅市場運行33全市別墅銷售量在近兩個月中明顯上漲，同比去年增幅很大， 3月成交量放大主要受到依云水岸項目的帶動全市別墅銷售狀況對比3月別墅銷售 ，最近 2個月別墅的同比增幅均很大，上月受惠于新春購房節(jié)活動，本月因為招商依云水岸一個項目拉高了整個市場的銷售。全市 別墅市場運行3709年中心城區(qū)的別墅市場來看， 200250平米段和 350400平米段產(chǎn)品的銷售較好，而目前為止 09年別墅的供應(yīng)量很小，區(qū)域內(nèi)成交別墅類型以聯(lián)排為主區(qū)域別墅市場運行38從目前中心城區(qū)可售別墅情況來看， 250300平米的聯(lián)排產(chǎn)品所占比重最大，為 42%； 其次為 450平米以上所占比重為16%，可見中心城區(qū)獨立別墅存量也較多區(qū)域別墅市場運行39根據(jù)目前市場別墅存量和未推量，以及低容積率土地存量來計算， 09年以后共有市場可提供別墅約 456萬方，可見全市未來別墅市場銷售壓力較大08年別墅銷售放緩， 09年略有回升，市場 總體轉(zhuǎn)向供大于求經(jīng)濟型聯(lián)排別墅成為主力產(chǎn)品， 250300平米供求量最大全市獨立別墅分布相對較少， 400平米以上產(chǎn)品占主導(dǎo)別墅市場存量不斷增大，小面積段產(chǎn)品去化速度較快除個別項目熱銷以外，全市別墅銷售放緩，存量加大；以聯(lián)排小面積產(chǎn)品的去化為主別墅市場分析總結(jié)40項目分析182。 地塊四至分析182。216。項目區(qū)位分析項目地塊觀前商圈本案火車站風(fēng)景名勝區(qū)43216。項目四至216。北面：平四路216。區(qū)　 　 位： 位于古城區(qū)平江板塊，周邊風(fēng)景名勝眾多，區(qū)位資源稀缺216。產(chǎn) 品： 產(chǎn)品面積均控制較好，選擇靈活性增強劣勢 （ WEAKNESS） 216。主流產(chǎn)品靠攏： 蘇州市場 200350平方米別墅產(chǎn)品趨于主流，市場接受度高216。宏觀環(huán)境： 在目前宏觀經(jīng)濟環(huán)境不佳和房地產(chǎn)市場的低迷環(huán)境下，投資者和消費者持幣觀望情緒濃重項目 SWOT分析項目 SWOT分析47別墅市場競爭分析182。 競品個案選取182。項目名稱 總建 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間 成交價格 08年至今銷售套數(shù)預(yù)售剩余量（平方）平門府 獨棟 300520 5501200萬 /套 22 庭園 8萬 聯(lián)排、獨棟 200400 聯(lián)排 20230元 /平 23 12888 桃塢才苑 聯(lián)排、獨棟 2481306 聯(lián)排 15000元 /平 21 桃塢小筑 雙拼 、獨棟 324964 498萬元 /套起 21 玖園 聯(lián)排、疊加 聯(lián)排 13700元 /平 23 品園 13萬 小高層；多層；聯(lián)排 200281 聯(lián)排 13500元 /平 7 大觀名園 聯(lián)排、花園洋房、高 層、小高層 173286 1300015000元 /平 22 姑蘇人家 獨棟 600800 1800萬元 /套起 2 / / / / / 141 競品個案選取52平門府古城區(qū)中軸線上，最大規(guī)模的稀缺性純獨棟別墅社區(qū)重點個案分析p項目概況 ：?地理位置：平江區(qū) 平齊路 66號 ?占地面積： 96564平方米?一期建筑面積： 14584平方米?一期總戶數(shù)： 63戶?容積率： ?綠化率： 30% ?建筑類型： 純獨棟別墅?建筑風(fēng)格：中式園林風(fēng)格?開 發(fā) 商：華潤置地 (蘇州 )有限公司?面積范圍： 地上面積 200400平米， 地下面積 115205平米 p項目規(guī)劃 ：?地上 23層，地下 1層， 采用大面寬的玻璃，滿足充足光照；通過無對視的設(shè)計，打造極高的私密性；?14畝的中央景觀軸，園林意境與現(xiàn)代生活結(jié)合， 以中式的外立面，現(xiàn)代風(fēng)格的園林景觀； ?地上行人、地下行車的人車分層系統(tǒng)， 通過地下車行系統(tǒng)可以直達每戶雙車位車庫。后陸續(xù)推出其余別墅的預(yù)售許可，每月保持穩(wěn)定去化；216。以古城區(qū)客戶為主 ,其中平江區(qū)客戶比例更是獨占鰲頭 , 主要由于對北寺塔、拙政園、觀前街、中式園林等元素都具有相當濃厚的地緣古文化情結(jié)。銷售房源面積戶型配比房型 面積 去化套數(shù) 比例4室 2廳 3衛(wèi) 340520 12 71%4室 2廳 4衛(wèi) 325450 7 41%5室 3廳 5衛(wèi) 482 3 18%總計 — 22 100%重點個案分析55項目為純獨棟別墅社區(qū)，戶型設(shè)計人性化，采光與私密性俱佳，房間設(shè)計注重功能，地下空間有效利用，景致花園寬敞舒適負一層 一層 二層 三層頤府 A3a1 戶型設(shè)計地上建筑面積： 地下建筑面積： （含車庫）精致大花園戶型 北向入戶獨院寬達 11米，獨立雙車位車庫，陽光地下室，主次臥錯層，私密性高重點個案分析56庭園街巷弄韻、園院宅意，西臨北塔寺，東望拙政園p項目概況 ：?地理位置：平江區(qū)西北街 140號 ?占地面積： 130000平方米?建筑面積： 80000平方米?總戶數(shù)： 257戶?容積率： ?綠化率： 36%?建筑形態(tài)配比 :獨棟 :6棟 。216。優(yōu)惠措施：一套特價 350萬 /套216。享有古城區(qū)便捷生活配套，靠近觀前商圈，地段稀缺，生活便捷p客源特點 :216。08年至今去化量面積配比房型 面積 去化套數(shù) 比例4室 2廳 3衛(wèi) 203213 12 52%4室 2廳 4衛(wèi) 238258 9 39%5室 3廳 5衛(wèi) 273387 2 9%總計 — 23 100%216。 216。開盤時間： 202305216。開 發(fā) 商： 蘇 州市大成置 業(yè)發(fā) 展有限公司216。桃塢小筑 有 2棟超豪華獨立花園別墅， 28棟獨立花園別墅， 9戶二進花園別墅， 5戶三進花園別墅， 16棟 116戶聯(lián)體別墅，房型共有11種，面積從 1306平方米。08年至今去化量面積配比216?？偨娣e： 18000平方米 216。入住時間： 202306 216。成交總價：聯(lián)排 498576萬元 /套，獨棟 1000萬元 /套以上216。別墅為 3層加地下室，每戶均有獨立車庫。08年至今去化量面積配比房型 面積 去化套數(shù) 比例3室 2廳 3衛(wèi) 324434 14 57%6室 2廳 3衛(wèi) 540595 3 24%8室 2廳 5衛(wèi) 603710 3 14%9室 4廳 8衛(wèi) 964 1 5%總計 — 21 100%216?？偨娣e： 38929平方米 216。入住時間： 216。成交總價：聯(lián)排別墅 300－ 450萬 /套；均價 13700元 /平米216。216。供應(yīng)房源面積戶型配比用途 房型 平均面積 供應(yīng)套數(shù) 比例 疊加別墅2室 2廳 1衛(wèi) 8 13%3室 2廳 2衛(wèi) 160 8 13%3室 3廳 3衛(wèi) 8 13%聯(lián)排別墅4室 3廳 3衛(wèi) 5 8%5室 3廳 3衛(wèi) 16 27%5室 3廳 4衛(wèi) 2 3%6室 2廳 4衛(wèi) 1 2%6室 3廳 3衛(wèi) 12 20%總計 60 100%216。重點個案分析68中天品園知名開發(fā)商打造的品質(zhì)樓盤216?？偨ㄖ娣e： 130000平方米 216。開盤時間：尚未正式開盤216。成交均價：聯(lián)排別墅 13500元 /平米216。小區(qū)采用人車分流設(shè)計，滿足業(yè)主對升級品質(zhì)生活的需求216。供應(yīng)房源面積戶型配比房型 平均面積 供應(yīng)套數(shù) 比例 4室 3廳 4衛(wèi) 5 45%5室 2廳 4衛(wèi) 2 18%5室 3廳 4衛(wèi) 2 18%7室 2廳 4衛(wèi) 1 9%7室 3廳 4衛(wèi) 1 9%總計 11 100%216。目前尚未正式開盤，部分房源僅供內(nèi)部去化。 00:39:2700:39:2700:391/26/2023 12:39:27 AM? 1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 26 一月 202312:39:27 上午 00:39:27一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 12:39:27 上午 12:39 上午 00:39:27一月 21? 沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 00:39:2700:39:2700:39Tuesday, January 26, 2023? 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 一月 2112:39 上午 一月 2100:39January 26, 2023? 1少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 00:39:2700:39:2700:391/26/2023 12:39:27 AM? 1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 一月 21一月 2100:39:2700:39:27January 26, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 12:39:27 上午 12:39 上午 00:39:27一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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