【正文】 終完成 “十百千 ”的戰(zhàn)略目標(biāo)2345三個(gè)階段完成碧桂園戰(zhàn)略定位：全國房地產(chǎn)專業(yè)住宅開發(fā)商和酒店連鎖經(jīng)營發(fā)展商“十年百盤千億 ”的戰(zhàn)略目標(biāo)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，以 “本地做市，異地做勢 ”為原則，勾勒全國擴(kuò)張藍(lán)圖，增強(qiáng)戰(zhàn)略指導(dǎo)性產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略：在重點(diǎn)發(fā)展住宅產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，大力推進(jìn)五星級酒店開發(fā)與連鎖經(jīng)營價(jià)值鏈戰(zhàn)略三個(gè)階段：第一階段，立足廣東，做足做強(qiáng)。如無羅蘭貝格之同意該文件不應(yīng)給任何第三方傳閱。該文件必須經(jīng)在本公司的口頭說明和細(xì)節(jié)解釋下才可視為完整的報(bào)告。基于此，羅蘭貝格為碧桂園設(shè)定了分階段戰(zhàn)略目標(biāo)8? 5年 內(nèi)? 基于 3年戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提升碧桂園的企業(yè)形象? 全力提升碧桂園的專業(yè)住宅和酒店連鎖兩大產(chǎn)品的品牌影響力，為進(jìn)軍全國市場奠定基礎(chǔ)? 通過人力資源管控與發(fā)展體系的建設(shè)，建立公司中高層管理人員的接班人計(jì)劃，為碧桂園最終戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供各級各類優(yōu)秀的人力資源? 積極優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)，整體提升組織績效和組織發(fā)展力，最終實(shí)現(xiàn)股東與利益相關(guān)方的雙贏各階段戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要碧桂園在內(nèi)部管控上不斷做出改變以適應(yīng)集團(tuán)的快速發(fā)展數(shù)據(jù)來源：羅蘭貝格分析? 3年 內(nèi)? 建立完善的計(jì)劃與預(yù)算管控體系，最大限度降低成本空間，提升產(chǎn)品增值能力? 建立和完善集團(tuán)的治理結(jié)構(gòu)，保證人力資本應(yīng)有的地位及利益，防止人力資本侵犯貨幣資本的利益，從而維護(hù)貨幣資本的地位及利益? 建立健全完善的人力資源管控與發(fā)展體系。整合自身資源，把握地產(chǎn)價(jià)值鏈核心環(huán)節(jié)，通過 DBPm集成，最終實(shí)現(xiàn)集團(tuán)戰(zhàn)略愿景112B. 公司戰(zhàn)略13合生創(chuàng)展、富力、綠地等成為在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)公司的先驅(qū)，受益于國家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展與城市化進(jìn)程提速，業(yè)績表現(xiàn)良好資料來源：香港聯(lián)交所；羅蘭貝格分析?合生創(chuàng)展 2023年股價(jià)走勢 富力地產(chǎn) 2023年股價(jià)走勢? 股價(jià)全年持續(xù)走高? 一年間市值均翻倍? 被投資者廣泛看好14這些公司的股市融資絕大部分仍投向物業(yè)開發(fā)與發(fā)展，謀求全國擴(kuò)張股市融資資料來源：香港聯(lián)交所；羅蘭貝格分析多元化? 多數(shù)為相關(guān)多元化? 地產(chǎn)本身利潤率較高，不易被其他行業(yè)所吸引戰(zhàn)略性土地儲(chǔ)備? 在本地土地儲(chǔ)備的同時(shí)，全國擴(kuò)張戰(zhàn)略極具吸引力? 機(jī)會(huì)性的土地儲(chǔ)備? 而合生創(chuàng)展、富力戰(zhàn)略性開掘異地土地儲(chǔ)備為它們?nèi)珖鴶U(kuò)張奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)? 更有野心的開發(fā)商會(huì)利用大量資本在更大區(qū)域范圍內(nèi)儲(chǔ)備未來 5年使用之土地，為全國市場霸主的爭奪未雨綢繆本地土地儲(chǔ)備? 本地市場份額的提升往往是開發(fā)商融資后的第一目標(biāo)? 本地儲(chǔ)備不僅僅用于住宅發(fā)展，例如富力在廣州進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，亦取得成功15無數(shù)商業(yè)實(shí)踐表明，融資成功會(huì)帶來資本沖動(dòng)，此時(shí)企業(yè)盲目的多元化擴(kuò)張表面上極具吸引力，事實(shí)上風(fēng)險(xiǎn)巨大? 核心業(yè)務(wù)? 核心業(yè)務(wù)邊緣? 核心業(yè)務(wù)上下游? 一級鄰接業(yè)務(wù)? 二級鄰接業(yè)務(wù)? 三級鄰接業(yè)務(wù)? …? t? 核心業(yè)務(wù)? 核心業(yè)務(wù)邊緣? 核心業(yè)務(wù)上下游? 一級鄰接業(yè)務(wù)? 二級鄰接業(yè)務(wù)? 三級鄰接業(yè)務(wù)? …? t資料來源：羅蘭貝格分析? 專注企業(yè)核心競爭能力的培養(yǎng)? 專注的企業(yè)更容易形成核心競爭力? 并沿核心競爭力周邊進(jìn)行有序的、低風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)張? 眼光分散的企業(yè)固然可以尋找到更多機(jī)會(huì)，但距離核心競爭力越遠(yuǎn)，擴(kuò)張成功的可能性越小，而且風(fēng)險(xiǎn)增加? 盲目多元化會(huì)令企業(yè)喪失戰(zhàn)略方向，最終甚至喪失在核心業(yè)務(wù)上的競爭優(yōu)勢? 專注是正確的做法 ? 盲目多元化風(fēng)險(xiǎn)巨大16其他行業(yè)的案例也表明，與其承受新事業(yè)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，不如選擇承受主業(yè)相對低速但穩(wěn)健的增長；在規(guī)模很大的時(shí)候，即便較低的增長率也意味著巨大的增長量資料來源： 《 戰(zhàn)略即命運(yùn) 》 ；羅蘭貝格分析? Intel公司成立于 20世紀(jì) 70年代，最初生產(chǎn)集成電路存儲(chǔ)器? 20世紀(jì) 80年代業(yè)務(wù)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向微處理器? 2023年，公司市值接近 4000億美元? 20世紀(jì) 90年代，成立 “任務(wù) 2”，即超越核心事業(yè)部門，多次嘗試進(jìn)入新的事業(yè)領(lǐng)域，但大部分努力并沒有收到預(yù)期的成效? 在大約 15個(gè)核心業(yè)務(wù)之外的創(chuàng)新嘗試中，只有英特爾投資部（ Intel Capital）獲得了成功? 1998年，公司的銷售收入增長率僅為 5％? 麥當(dāng)勞公司成立于 1955年，于 1965年成功上市，利用上市資金，迅速拓展業(yè)務(wù)區(qū)域，業(yè)績遙遙領(lǐng)先? 現(xiàn)在是世界上最注明的連鎖快餐企業(yè)，到2023年市值超過 600億美元? 通過麥當(dāng)勞投資公司（ McDonald‘s Ventures）與合作品牌部門（ Partner Brands）承擔(dān)創(chuàng)新性收購嘗試? 2023年 1月，麥當(dāng)勞宣布 50年歷史上第一次季度虧損? 在放棄一切不切實(shí)際的收購計(jì)劃后， 2023年麥當(dāng)勞宣布其美國公司的經(jīng)營收入恢復(fù)10％以上的增長? 即便是成熟的大型國際公司在進(jìn)行創(chuàng)新性多元化時(shí)，失敗的幾率也非常高? 與這種代價(jià)巨大的價(jià)值陷阱相比，主業(yè)的相對低速增長是可以接受的? 在集團(tuán)內(nèi)部成立專屬投資部門來探索新事業(yè)是眾多國際公司的普遍選擇17鑒于碧桂園在主業(yè)內(nèi)外競爭能力、人力資源、管理經(jīng)驗(yàn)等的不均衡性，羅蘭貝格建議碧桂園走 “產(chǎn)融結(jié)合 ”的發(fā)展道路資料來源：羅蘭貝格分析房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 金融投資業(yè)務(wù)金融資本地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張18市場吸引力碧桂園資源和能力10100 20 30 40 5020304050熱利用產(chǎn)業(yè)太陽能房地產(chǎn)業(yè)建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)投資基金制水行業(yè)污水處理行業(yè)光伏產(chǎn)業(yè)碧桂園新業(yè)務(wù)評估的結(jié)果碧桂園需要重點(diǎn)考慮的新業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè) ： 太陽能房地產(chǎn) 建筑設(shè)計(jì)行業(yè)非房地產(chǎn)業(yè) ： 太陽能熱利用 產(chǎn)業(yè)投資基金產(chǎn)業(yè) 制水行業(yè) 污水處理 示例：在中期報(bào)告中，羅蘭貝格對碧桂園非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以考慮進(jìn)入的項(xiàng)目進(jìn)行了分類分析資料來源：羅蘭貝格分析19出于資源的有限性以及戰(zhàn)略定位的不同，建議碧桂園對投資項(xiàng)目進(jìn)行分類管理，不能 “ 一刀切 ”項(xiàng)目投資意向財(cái)務(wù)型戰(zhàn)略型操作型?碧桂園在主業(yè)以外的管理局限 ? 投資項(xiàng)目三種類別? 經(jīng)驗(yàn)曲線缺失? 人力資源匱乏? 風(fēng)險(xiǎn)增加? 集團(tuán)現(xiàn)有管理能力不足資料來源：羅蘭貝格分析20上市后一段時(shí)期內(nèi)，碧桂園的戰(zhàn)略核心仍然是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在區(qū)域、產(chǎn)品和價(jià)值鏈整合等維度利用大量融資進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張區(qū)域擴(kuò)張產(chǎn)品戰(zhàn)略價(jià)值鏈整合房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)雄厚融資資料來源：羅蘭貝格分析21根據(jù)主業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)計(jì)，碧桂園的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以為資本運(yùn)作業(yè)務(wù)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，支撐專門的投資部門為集團(tuán)尋找新的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)資料來源：羅蘭貝格分析? 現(xiàn)金流? 管理資源? 人力資源? 當(dāng)前主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)? 發(fā)展新業(yè)務(wù)：新能源、環(huán)保材料等? 未來戰(zhàn)略業(yè)務(wù)：須視新業(yè)務(wù)成長狀況而定新事業(yè)（碧桂園投資部門）利潤時(shí)間第一層面：拓展并確保核心事業(yè)之運(yùn)作第二層面：發(fā)展新業(yè)務(wù)第三層面：開創(chuàng)未來的事業(yè)機(jī)會(huì)? 企業(yè)必須不斷地開展業(yè)務(wù)增長的各種活動(dòng)；? 必須以對現(xiàn)有業(yè)務(wù)的同等專注來關(guān)心企業(yè)未來的發(fā)展方向；? 需要當(dāng)前業(yè)務(wù)、新建業(yè)務(wù)和未來可選業(yè)務(wù)之間保持協(xié)調(diào)平衡的方法22碧桂園的主業(yè)和其他事業(yè)應(yīng)該采取 “雙輪驅(qū)動(dòng) ”模式，以主輪發(fā)展帶動(dòng)輔輪，輔輪支持主輪，避免陷入多輪混亂運(yùn)作的陷阱地產(chǎn)主業(yè)輔業(yè)資料來源：羅蘭貝格分析? 正確的方法是主業(yè)、輔業(yè)區(qū)分明顯，機(jī)制清晰，目的明確? 通過資本鏈連接主業(yè)輔業(yè)，雙輪驅(qū)動(dòng)? 擁有多個(gè)小 “發(fā)動(dòng)機(jī) ”，但不能統(tǒng)一輸出巨大市場功率? 業(yè)務(wù)間關(guān)系復(fù)雜混亂、相互制約，管理難易有的放矢? 相互配合有縫隙? 多輪混亂運(yùn)作陷阱? 雙輪驅(qū)動(dòng)是正確的做法23在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，羅蘭貝格建議碧桂園應(yīng)向 未來業(yè)務(wù)模式（二） 的方向發(fā)展類投資管理階段特點(diǎn)：? 集團(tuán)資產(chǎn)管理? 主要也參股投資作為收益來源? 房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營能力薄弱? 管理被動(dòng)、關(guān)系松散、控制力弱開發(fā)經(jīng)營階段環(huán)境變化：? 開發(fā)市場需要巨大，競爭對手水平較弱，盈利水平很高? 客戶對服務(wù)、產(chǎn)品相當(dāng)要求較低，比較容易滿足? 公司內(nèi)部管理調(diào)整迅速、有效，對市場的把握比較準(zhǔn)確未來模式選擇? 未來模式一 管理型公司A B C開發(fā)經(jīng)營經(jīng)營型公司 投融資管理開發(fā) 經(jīng)營投融資管理開發(fā) 經(jīng)營? 未來模式二資料來源：羅蘭貝格分析24形成開發(fā)、經(jīng)營兩大業(yè)務(wù)板塊，以經(jīng)營板塊支持開發(fā)板塊，協(xié)調(diào)發(fā)展市場發(fā)展趨勢 資產(chǎn)收益要求 公司資源狀況? 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)市場成熟度提高，行業(yè)的競爭加劇， 開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率下降? 全國擴(kuò)張 的競爭格局正在形成，各區(qū)域領(lǐng)先的開發(fā)商已經(jīng)快速在全國各重要城市搶攤? 房地產(chǎn) 經(jīng)營市場 尚處于起步階段，隨著客戶服務(wù)要求的提高， 物業(yè)、房產(chǎn)咨詢、代理等服務(wù)行業(yè)的市場 可能有較大發(fā)展? 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) 開發(fā)周期長，投資收益波動(dòng)大 ，單一通過多項(xiàng)目、跨地域經(jīng)營來平衡收益，除非規(guī)模很大，否則十分困難? 經(jīng)營運(yùn)作業(yè)務(wù) 收益比較穩(wěn)定? 公司目前的土地儲(chǔ)備豐富、資金充裕，未來隨著成功上市、全國擴(kuò)張，開發(fā)項(xiàng)目 越來越多 ，是當(dāng)然的主動(dòng)板塊? 公司開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展必將帶動(dòng)物業(yè)等 服務(wù)業(yè)務(wù)的向市場化、專業(yè)化方向提升? 經(jīng)營板塊可以為開發(fā)板塊提供更好的 服務(wù)支持 ，是有力的補(bǔ)充和聯(lián)動(dòng)所以羅蘭貝格建議碧桂園在未來發(fā)展中，形成開發(fā)、經(jīng)營兩大業(yè)務(wù)板塊，聯(lián)動(dòng)發(fā)展：–平衡市場風(fēng)險(xiǎn)，平衡收益波動(dòng)，使 公司盈利平穩(wěn)增長–聯(lián)動(dòng)發(fā)展 ，通過經(jīng)營業(yè)務(wù)提供資源、加深對客戶需求的理解，增強(qiáng)開發(fā)業(yè)務(wù)競爭力；通過開發(fā)業(yè)務(wù)為經(jīng)營業(yè)務(wù)提供盈利的平臺(tái)資料來源：羅蘭貝格分析25公司應(yīng)該采用 GE矩陣等業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略性分析工具，對不同類型業(yè)務(wù)根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略采取不同策略進(jìn)行組合管理碧桂園在該行業(yè)內(nèi)的競爭能力高中低低 中 高行業(yè)吸引力第一類業(yè)務(wù)行業(yè)吸引力很大，而且 碧桂園 擁有相當(dāng)資產(chǎn)和技能等競爭優(yōu)勢第二類業(yè)務(wù)市場具有一定吸引力，碧桂園具有近期盈利能力，但面臨進(jìn)一步發(fā)展挑戰(zhàn)第三類業(yè)務(wù)剩下的吸引力不大的各類業(yè)務(wù)碧桂園在該行業(yè)內(nèi)的競爭能力高中低低 中 高行業(yè)吸引力謹(jǐn)慎進(jìn)入市場1） 2） 3）選擇性成長 全力奮斗有限擴(kuò)充或先撤出選擇性補(bǔ)充4）保持優(yōu)勢減少損失 全面收獲 有限收獲注：中期新業(yè)務(wù)報(bào)告所測評的行業(yè)已標(biāo)注圖中。目前全國有一萬多座星級飯店，由本土集團(tuán)管理的飯店僅為 10%不到。但這種畸形的消費(fèi)市場，也促成了經(jīng)濟(jì)型酒店在國內(nèi)迅速崛起數(shù)據(jù)來源：羅蘭貝格根據(jù)中國飯店協(xié)會(huì) 2023年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析? 2023年我國各星級酒店客房比例構(gòu)成?數(shù)據(jù)分析與基本結(jié)論61而行 業(yè)贏利集中于五星級酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店? 根據(jù) 《 中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒（ 2023） 》 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國星級飯店中只有五星級酒店總體贏利，其他星級酒店整體虧損? 另據(jù) 《 2023中國飯店業(yè)統(tǒng)計(jì) 》 顯示：所有 5星級飯店的平均房價(jià)達(dá)到人民幣 679元， 4星級飯店為人民幣 372元， 3星級飯店為人民幣 243元， 5星級飯店整體平均住宿率為 %， 4星級和 3星級飯店分別為 %和 %。由于標(biāo)準(zhǔn)高價(jià)格低，經(jīng)濟(jì)型酒店迎合了大量商務(wù)人士和旅游者的需求。自 2023年起，萬豪集團(tuán)已在中國新接管 7家酒店。此外，還有兩家快捷假日酒店，三家假日酒店和三家皇冠酒店。?在市場拓展中，尚未真正深入二、三線城市?擁有靈活投資策略，可以選擇最佳投資點(diǎn)?有成熟的房地產(chǎn)酒店開發(fā)成本管控優(yōu)勢?熟悉二、三線城市，并具備二三線城市房地產(chǎn)酒店開發(fā)與經(jīng)營管理的成功經(jīng)驗(yàn)?資金量相對小，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，人才儲(chǔ)備不足?尚未形成強(qiáng)有力的品牌優(yōu)勢?擁有雄厚資金，具有豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，擁有大量的人才儲(chǔ)備，并因長期經(jīng)營擁有行業(yè)管理人際關(guān)系等特殊資源優(yōu)勢與劣勢比較?新的進(jìn)入者和趕超者，將以靈活機(jī)制、快速行動(dòng)，超前戰(zhàn)略思維后來居上?目前市場中仍然存在巨大潛在市場或市場空白?來自于行業(yè)中現(xiàn)有集團(tuán)的反應(yīng)及新的同時(shí)進(jìn)入者的行為?已開始迅速的發(fā)掘潛在市場，占領(lǐng)市場空白機(jī)會(huì)與危機(jī)比較資料來源：羅蘭貝格分析80從 “地區(qū)＋等級＋業(yè)務(wù) “三維市場細(xì)分及分析看，高星級酒店主要分布在各省市區(qū)的一線城市、二線城市，而二線城市更適于碧桂園進(jìn)入高星級酒店開發(fā)數(shù)據(jù)來源：中國飯店協(xié)會(huì)、羅蘭貝格分析?2023年全國五星級酒店分布比例57%43%?2023年全國四星級酒店分布比例38%62%?根據(jù)中國飯店協(xié)會(huì)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國五星級酒店中，北京、上海、廣東、江蘇占 57%；而另外 27個(gè)省市的地區(qū)只占 48%。這兩個(gè)集團(tuán)的酒店目前主要分布于一線城市，在二線城市已開始零星布點(diǎn)，但尚缺乏規(guī)模效益?潛在市場巨大 ： 國際上旅游業(yè)發(fā)達(dá)的城市的經(jīng)濟(jì)型酒店與豪華星級酒店的比例一般為 7