房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主客體及程序課件-預覽頁
【正文】 一般難以改變。說明：從經(jīng)濟角度來看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、森林、不毛荒地。政府為增進公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地產(chǎn)的使用，如通過城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。政府為提高財政收入，可以對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平的。 流動性差（也稱難以變現(xiàn)）房地產(chǎn)由于價值量大，加上不可移動性和獨一無二性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要買賣，要花費相當長的時間來尋找合適的買者和進行討價還價。 三、房地產(chǎn)分類 按用途劃分 按開發(fā)程度劃分 按實物形態(tài)劃分 按是否產(chǎn)生收益劃分 按經(jīng)營使用方式劃分按用途劃分 1）居住房地產(chǎn)： 包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。5）餐飲房地產(chǎn)： 包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。 如商住樓。 按是否產(chǎn)生收益劃分1)收益性房地產(chǎn)： 是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，包括商店、商務(wù)辦公樓、公寓、旅館、餐館、影劇院、游樂場、加油站、廠房、農(nóng)地等。 按經(jīng)營使用方式劃分1）出售型房地產(chǎn)。 說明： 這種分類對于選用估價方法特別有用，例如：出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價；出租或營業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價；自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價。 劃定城市規(guī)劃區(qū)的主要目的： 在于從城市遠景發(fā)展的需要出發(fā)，控制城市建設(shè)用地的使用，以保證城市總體規(guī)劃的逐步實現(xiàn)。工程性基礎(chǔ)設(shè)施 一般指能源系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、交通系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、環(huán)境系統(tǒng)、防災系統(tǒng)等工程設(shè)施。(一 )公司制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型公司是指一般依法設(shè)立的，全部資本由股東出資，以營利為目的的法人企業(yè)。設(shè)立股份有限公司，應(yīng)當有 2人以上 200以下為發(fā)起人，注冊資本的最低限額為人民幣 500萬元。一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制。 三級資質(zhì) 800萬元； 2年以上； 5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 2年建筑工程質(zhì)量合格率達 100%； 、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于 10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 5人，持有資格證書的專職會計人員不少于 2人； 、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱； ，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； 。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。 。、證明。u新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案： 營業(yè)執(zhí)照復印件； 企業(yè)章程； 驗資證明； 企業(yè)法定代表人的身份證明； 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同； 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件。九、房地產(chǎn)項目開發(fā)與經(jīng)營程序(一 )房地產(chǎn)項目開發(fā)與經(jīng)營程序基本概念u是指房地產(chǎn)項目從投資決策、設(shè)計、施工到經(jīng)營和服務(wù)的整個過程中應(yīng)當遵循的內(nèi)在規(guī)律和組織制
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