【正文】 析 商業(yè)環(huán)境 以綦江現(xiàn)有的商業(yè)狀況及消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)普遍滯后，需要得到全面的調(diào)整。 綦江市場環(huán)境發(fā)生改變后，這種局勢(shì)顯然不能迎合社會(huì)及購買力的進(jìn)步。 而商鋪的租約通常為 1 至 3年或更長。 B． 商鋪增值的特點(diǎn) 商鋪投資是一個(gè)長期過程，它不會(huì)因房齡增長而降低其投資價(jià)值。商鋪?zhàn)饨鹗找嬷?，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資 收益 ，在商鋪買價(jià)升值到一定水平時(shí)及時(shí)賣出，完成該商鋪的全部 投資過程。這中間有 55%的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人 僅 為 35%，另外有 10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。 B、投資者要求的商鋪面積：商鋪購買者以面積為 30～ 50 m178。 的價(jià)格，表示可以接受 1000 元 /m178。 商鋪?zhàn)鳛橘I家的經(jīng)營用地，具有增值價(jià)值，同時(shí)又存在 相當(dāng)?shù)慕?jīng)營成本回報(bào)率的風(fēng)險(xiǎn)。 ③全產(chǎn)權(quán)嶄新經(jīng)營理念 長松世紀(jì)商城項(xiàng)目，林冠提出的全產(chǎn)權(quán)式的商鋪經(jīng)營模式在整個(gè)綦江地區(qū)業(yè)界尚屬首次，嶄新理念引導(dǎo)本地商鋪經(jīng)營的二次創(chuàng)業(yè)。 項(xiàng)目劣勢(shì) (Weakness) ①所在縣區(qū)物流滯后 ②所在縣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相對(duì)較緩慢 ③所在縣區(qū)超前消費(fèi)意識(shí)淡薄 ④交通的便利讓高端消費(fèi)群外流 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) (Opportunity) ① 項(xiàng)目的可塑性及前瞻性 長松世紀(jì)商城項(xiàng)目是整個(gè)綦江縣內(nèi)規(guī)模最大、配套設(shè)施最完善、經(jīng)營理念最新、經(jīng)營模式 最靈活的 Shopping Mall，目前業(yè)界其它百貨商場無法與之抗衡，在此平臺(tái)上項(xiàng)目本身需進(jìn)一步完善發(fā)展，使長松世紀(jì)商城處于商業(yè)領(lǐng)袖地位，成為綦江地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目。 ② 城市發(fā)展后帶動(dòng)商業(yè)競爭激烈 在綦江縣經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境下，業(yè)內(nèi)各百貨商場將各顯其能，追逐長松世紀(jì)商城的經(jīng)營手法，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，爭奪消費(fèi)群體。由于綦江縣群眾受 到經(jīng)濟(jì)條件和投資意識(shí)的限制，投資者都將投資定位在商業(yè)經(jīng)營。 長松世紀(jì)商城將改變整個(gè)綦江的傳統(tǒng)投資理念，以一種對(duì)財(cái)富負(fù)責(zé)，充分利用現(xiàn)有的財(cái)富去創(chuàng)造更多財(cái)富的態(tài)度，送給綦江居民一個(gè)全新的投資理念。 ◇ 商鋪投資作為一種較穩(wěn)健型的投資模式，較適合以投資置業(yè)獲得固定期限，可保證回報(bào)的理智穩(wěn)健型投資者。 C．普通市民投資客戶 此類客戶往往具一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，喜歡面積較小的商鋪和柜臺(tái)，因?yàn)橘Y金投入小，風(fēng)險(xiǎn)小，投資可行性高。年齡介于 2555歲，要求價(jià)錢合理，付款輕松，感覺投資商場具備相當(dāng)投資空間，因此比較注重商場包裝等美觀及優(yōu)勢(shì)。分析起來，顧客接受并購買會(huì)因?yàn)樗拇罄碛桑? 1）認(rèn)可物業(yè)本身的價(jià)值； 2）了解、認(rèn)可托管式投資的方式與操作者； 3）對(duì)經(jīng)營有信心； 4）認(rèn)為有利可圖。這四個(gè)點(diǎn)相輔相成，形成 綜合優(yōu)勢(shì)支持銷售，但在不同的項(xiàng)目，每個(gè)點(diǎn)的側(cè)重情況有所不同。 但為確保上述四個(gè)方面的成立，我們必須確保的、最重要的就 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 39 頁 是 —— 產(chǎn)權(quán)，是投資物業(yè)最基本的前提，也是永久權(quán)益的保障。 ③經(jīng)營則委托有豐富商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營公司統(tǒng)一經(jīng)營，經(jīng)營公司和各品牌商家合作，利用其先進(jìn)管理保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報(bào)。 ⑤ 低門檻示意 —— 在投資者選擇由管理公司托管的前提下，預(yù)付兩年租金。 ⑥ 高收益示意 托管商鋪在商業(yè)環(huán)境良性的發(fā)展中，將為投資者帶來巨大贏利。 20xx 年中國首家 Shopping Mall 銅鑼灣商場在深圳面市， 3 年來經(jīng)營火爆。 ①主群體 ：政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、各類業(yè)主、各私營企業(yè)主、城市品牌追逐一族、學(xué)生、過往客商、旅游賓客、中高收入家庭、灰色收入者。她將引導(dǎo)綦江縣甚至整個(gè)銀南地區(qū)商鋪前沿創(chuàng)新理念，掀起一場商鋪地產(chǎn)風(fēng)暴，致力成為綦江鉆石商圈內(nèi)，綦江首家具有國際標(biāo)準(zhǔn)和城市風(fēng)景的 Shopping Mall。 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 39 頁 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃 ? 商業(yè)功 能規(guī)劃 長松世紀(jì)商城 Shopping Mall 項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域建筑面積約27600 平方米，整個(gè)建筑成框架結(jié)構(gòu)。 大型超市、品牌專賣店 14樓主體 58 ㎡小鋪位，帶租約銷售 主題 百貨 1 樓主體 400 400 西式快餐 1樓商業(yè)街 1500 50100 特色餐飲街 2樓商業(yè)街 1500 50100 美容美發(fā)、茶樓、酒水吧等 方案二：不考慮專業(yè)百貨店進(jìn)入。 方案二業(yè)種具體規(guī)劃圖： 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 39 頁 ● 理由： 大型購物中心以 客流 為銷售 對(duì)象 ，客流是它的生命線。根據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，一般情況下，兒童的疲勞時(shí)間為 40～ 60分鐘，成人為 90～ 150 分鐘。特別是有小孩的家庭，可以全家前來，大人購物、小孩玩樂，各得其所 。 經(jīng)營策略定位 ①營銷網(wǎng)絡(luò) 幫助商鋪投資者聯(lián)系超市、連鎖店、專賣店、以及周遍市、縣相關(guān)各類商品的批發(fā)供應(yīng)市場，整合物流信息資源，掌握各類商品的市場需求和營銷關(guān)系。 ②增強(qiáng)項(xiàng)目影響力 收集各種信息資源，首先進(jìn)行短期有效的市場培育，醞釀商機(jī)，作好前期的市場準(zhǔn)備工作，邀請(qǐng)業(yè)界權(quán)威人士和具有一定市場影響力的當(dāng) 地名流參加各期產(chǎn)品促銷活動(dòng)，使長松世紀(jì)商城Shopping Mall 項(xiàng)目影響力輻射綦江縣區(qū)以至整個(gè)渝南地區(qū)。 二、 項(xiàng)目提升 （一）軟件提升 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 39 頁 項(xiàng)目概念提升 突破傳統(tǒng)百貨商場的所有落后模式，打造適度超前、具有城市風(fēng)景的大型時(shí)尚購物中心 “ Shopping Mall”。范圍包 括： 本 地 人、外地 人、旅游者 及商務(wù)人士。 ③ 提高日均銷售額及利潤 為 目標(biāo) 格策略 ，實(shí)行商品價(jià)格分割，分高、中、低價(jià)三個(gè)檔次，增設(shè)特價(jià)賣場和促銷活動(dòng)，提高商場日均營業(yè)銷售額，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 （二）硬件提升 主力商家的引進(jìn)及分層主題商場的設(shè)置 長松世紀(jì)商城 Shopping Mall在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理劃分的前提下，大力引進(jìn)主力商家的進(jìn)駐，以多種廣告方式重點(diǎn)宣傳一、二線品牌商品，以其較強(qiáng)的品牌知名度來帶動(dòng)整個(gè)商場在百姓心中的影響力，強(qiáng)劣占有消費(fèi)者心理市場份額，以其經(jīng)營特色不同分層劃分主題商場，實(shí)現(xiàn)層層包圍，以點(diǎn)帶面，擴(kuò)大整體營銷戰(zhàn)果。 第四篇 項(xiàng)目營銷執(zhí)行策略 行軍打仗要運(yùn)籌 帷幄，充分了解敵情，這樣才能百戰(zhàn)不殆，決勝于千里之外。在全案的銷售控制中，圍繞階段性的事件營銷動(dòng)線配合五大傳播推廣重點(diǎn)形成本案的銷售浪潮。適時(shí)開辟項(xiàng)目區(qū)域（地點(diǎn)可再行研究）第二賣場?？紤]到項(xiàng)目所處區(qū)域版塊形象、房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)有狀態(tài)和趨勢(shì)、區(qū)域消費(fèi)水平、區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群消費(fèi)特性。 2）長松世紀(jì)商城商鋪?zhàn)罱K價(jià)格可根據(jù)項(xiàng)目成本因素和同類房產(chǎn)供求因素確定。 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 39 頁 項(xiàng)目形象的確立 —— 強(qiáng)銷期 營銷策略：整個(gè)商鋪公開出售，達(dá)成負(fù)一層及一二三四層的高銷售率。 流程要點(diǎn)：炒熱概念、吸引關(guān)注、引導(dǎo)消費(fèi)、引爆購買 全程核心推廣策略 —— 采用 IMC（整合營銷傳播）的手法，將實(shí)際銷售與廣告、 MD、公關(guān)等緊密結(jié)合。 廣告?zhèn)鞑シ绞? 按照其報(bào)道化、新聞 化、情節(jié)化、人性化原則，在媒介形式上主要以報(bào)紙軟體廣告、硬體報(bào)紙廣告、戶外媒介廣告、主題情節(jié)形式印刷品為主，以現(xiàn)場展示廣告、雜志廣告為輔。 廣告時(shí)間段劃分和訴求重點(diǎn) 具體分為四個(gè)階段，即蓄勢(shì)期 1 個(gè)月，認(rèn)購期 2 個(gè)月，強(qiáng)銷期 4個(gè)月，保溫期 6個(gè)月。 D、部分模擬廣告副標(biāo)題 ①長松世紀(jì)商城 Shopping Mall，鉆石商圈新座標(biāo)！ 名店、專家聯(lián)手全力打造的綦江全新購物天堂！ ②名店的加盟，托管式商鋪顛覆傳統(tǒng)投資理念，兩位數(shù)年利潤增長率，商鋪巨大升值空間。 中國最大管理資源中心 第 39 頁 共 39 頁