商業(yè)地產(chǎn)盈利模式-預(yù)覽頁
【正文】 設(shè)置 銷售方式業(yè)種組合 品 種商品經(jīng)營(yíng)成本 商品成本價(jià) 格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷售 提升房?jī)r(jià) 兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理 管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置 銷售方式業(yè)種組合 品 種商品經(jīng)營(yíng)成本 商品成本價(jià) 格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷售 提升房?jī)r(jià) 兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理 管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置 銷售方式業(yè)種組合 品 種商品經(jīng)營(yíng)成本 商品成本價(jià) 格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題商業(yè)用地屬性判析 體現(xiàn)土地價(jià)值 設(shè)立合適的業(yè)態(tài) 立店障礙排除 建筑形式選取 文化氣氛營(yíng)造 挖掘商業(yè)價(jià)值 提高使用價(jià)值 創(chuàng)造附加價(jià)值 提高房地產(chǎn)價(jià)值的方法 介紹一些商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃類型和理念 類 型 規(guī)劃理念 類 型 規(guī)劃理念 商辦、居住 SOHO 零售、旅游 Outlets(奧特萊斯 ) 商務(wù)、居住 MOHO 郊外商業(yè)商務(wù)區(qū) SBD 商業(yè)、居住 BLOCK 商辦住旅停車 HOPSA（豪布斯卡） 商業(yè)、辦公 CBD 商業(yè)、工業(yè)、商務(wù) Silicon valley（硅谷） 商業(yè)、休閑 RBD 商業(yè)街區(qū)、居住 Lifestyle（萊斯迪瑞） 商務(wù)、旅游 TBD 產(chǎn)品設(shè)計(jì) “三元合一”是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基本原則，商業(yè)業(yè)態(tài)、空間形態(tài)、投資式樣這三個(gè)要素必須同時(shí)融入產(chǎn)品的設(shè)計(jì)過程；而“三點(diǎn)歸一”是理想的產(chǎn)品設(shè)計(jì)結(jié)果。 （一）營(yíng)銷方案要素 目標(biāo)確定 時(shí)間、面積、時(shí)間 價(jià)格、回款數(shù)額 產(chǎn)品確定 規(guī)格、單位、投資量、收益方式和收益率 價(jià)格 當(dāng)?shù)厝私邮艿膬r(jià)格范圍 單價(jià)和總價(jià)的關(guān)系 商業(yè)地產(chǎn)影響價(jià)格的五個(gè)差異 對(duì)象：賣給誰？ 手段 :用什么方法買出去 ? 除了我們說的 “ 八個(gè)知道 ”之外，我們還要對(duì)微觀市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查和研究： （二）事先必做的功課 當(dāng)?shù)厝送顿Y傾向 各區(qū)域不同收益率要求 銷售條件 —預(yù)售限制，包租限制 銀行放貸 —給不給商業(yè)地產(chǎn)辦按揭 成敗案例研究 —警惕黑色事件 競(jìng)爭(zhēng)樓盤的營(yíng)銷套路 市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)和口碑 （三）營(yíng)銷策略 推盤策略：先好后差 推盤時(shí)際：節(jié)日 .春節(jié)期間上佳 銷售戰(zhàn)術(shù)：區(qū)位順序、產(chǎn)品投放 量銷售控制技術(shù) 傳媒策略 序 階段特征 推廣關(guān)鍵點(diǎn) 焦點(diǎn) 投資 同上 新聞、廣告 開 盤 SP活動(dòng) 本企業(yè)高管、 投資人士 同上 新聞、廣告 5 揭 幕 慶典、 SP活動(dòng) 政、財(cái)、商、文 相關(guān)主流媒體 專業(yè)媒體等 新聞、廣告映象 全方位 推 廣 節(jié) 點(diǎn)（示范） （四）定價(jià)辦法 收 益 法 比 較 法 （五）賣點(diǎn)梳理 區(qū)位：城市中心、區(qū)域中心、 社區(qū)中心、交通重要位置 規(guī)劃：介紹一些規(guī)劃理念 名企：萬達(dá) 沃爾瑪案例 增值：如大連勝利廣場(chǎng) （六）實(shí)戰(zhàn)技法 前景煽情法：洛陽案例 實(shí)話實(shí)說法：麥當(dāng)勞的故事、 上海城案例 拍賣拉高法：巴比倫生活 明星偶像法：本人有被名人經(jīng)歷 如在濰坊、沈陽 實(shí)力大腕法：山西、溫州人看盤 市場(chǎng)信心法：包租、回購(gòu)等 （七）營(yíng)銷陷阱 炒作過頭： HK100案例 忽視細(xì)節(jié)：站前街案例 拍賣失策：平望案例 其他一些失誤點(diǎn)提示 （八）營(yíng)銷工作的業(yè)務(wù) 流 程 設(shè) 計(jì) 營(yíng)銷的業(yè)務(wù)分期流程 （運(yùn)籌 —實(shí)施） 開 發(fā) 用地判析 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 對(duì)象定位 營(yíng) 銷 市場(chǎng)趨勢(shì) 細(xì)分市場(chǎng)選擇 市場(chǎng)位置 市場(chǎng)策略 規(guī)劃設(shè)計(jì) 適合性分析 差異性分析 超越性分析 形成產(chǎn)品特質(zhì) 運(yùn) 籌 期 推廣展開 吹 風(fēng) SP活動(dòng) 加 溫 高 溫 客 戶 引 導(dǎo) 吸 納 積 累 熟 悉 案 場(chǎng) 人員培訓(xùn) 布置案場(chǎng) 法律文件 內(nèi)部程序 籌 劃 期 接上圖： 推 廣 傳 播 軟文推進(jìn) 后續(xù)報(bào)道 開 盤 資源調(diào)動(dòng) 補(bǔ)充資源 市場(chǎng)吭?shī)^ 穩(wěn)定客戶 配 合 辦 證 銀 行 招商和運(yùn)營(yíng) 現(xiàn)場(chǎng)配合 實(shí) 施 期 其他職能 口碑 推薦 沖 刺 結(jié) 案 五、招 商 定 死 活 招商技術(shù)漫談 基本觀點(diǎn)： 招商也是一門藝術(shù)，基本原理是商機(jī)招商，招商的理想狀態(tài)是坐著招商。 （ 2）過量開發(fā)，稀缺性不再明顯 , 招商是產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵。斯坦利模式
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