【正文】 8停車(chē)位個(gè)8679項(xiàng)目總投資萬(wàn)元44,10銷(xiāo)售收入萬(wàn)元69,11項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)萬(wàn)元13,稅后12內(nèi)部收益率%13投資回收期年14財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）萬(wàn)元5,15建設(shè)總工期年3八、結(jié)論與建議結(jié)論（1）本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。（3）項(xiàng)目總投資為44,，其中：工程費(fèi)用28,，其它費(fèi)用14,（其中建設(shè)期貸款利息2,052萬(wàn)元），項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金500萬(wàn)元；建設(shè)資金總額44,，其中：項(xiàng)目資本金19,，申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款20,000萬(wàn)元，預(yù)售收入投入4,。因此，從經(jīng)濟(jì)角度分析，本報(bào)告認(rèn)為項(xiàng)目是可行的。建議（1）該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門(mén)和銀行給予支持，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見(jiàn)成效。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的建設(shè)，符合郴州市城市發(fā)展總體規(guī)劃，是郴州市城市建設(shè)和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。三、項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)城市住房商品化和社會(huì)化的政策，有利于促進(jìn)郴州市住房貨幣化分配進(jìn)程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住宅消費(fèi)需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。第三章 市場(chǎng)分析一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)自2003年開(kāi)始升溫以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)了將近四年，到2007年達(dá)到了頂峰，雖然這種勢(shì)頭在2008年出現(xiàn)減緩，全國(guó)樓市走向低迷，%的增長(zhǎng)。自1978年推行市場(chǎng)化改革以來(lái)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化就開(kāi)始持續(xù)進(jìn)行，1996年以后步伐明顯加快。中國(guó)正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。 以上三個(gè)方面，分別從不同層面反應(yīng)了中國(guó)的現(xiàn)狀和特色。因此，我們對(duì)房地產(chǎn)前景保持樂(lè)觀。與上述項(xiàng)目比較，本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀資源、區(qū)域位置等方面擁有相對(duì)優(yōu)勢(shì)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，本項(xiàng)目具有良好的銷(xiāo)售前景。14′，北緯24176。東界江西，南接廣東，西近廣西，北通衡陽(yáng)、株洲，是湖南的南大門(mén)，是內(nèi)地通往廣東沿海的咽喉要沖，區(qū)位條件十分優(yōu)越。并得到郴州市人民政府土地出讓審批單審批確認(rèn)，繳納了相關(guān)費(fèi)用，辦理了國(guó)有土地使用權(quán)證。第五章 主要技術(shù)方案一、設(shè)計(jì)原則符合“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的原則，符合城市規(guī)劃要求，滿足消防、交通、安全疏散、環(huán)境保護(hù)等要求。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》《城市規(guī)劃編制辦法》（2006年4月1日實(shí)施）《湖南?。ǔ鞘幸?guī)劃法）實(shí)施辦法》《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5018093(2002年版）《郴州市城市總體規(guī)劃（20052020年）綱要》 郴州市規(guī)劃局—郴規(guī)發(fā)（2006）45號(hào)郴州市規(guī)劃局—郴規(guī)（地）條（2008）108號(hào)建設(shè)方提供的相關(guān)資料三、總體規(guī)劃及總平面布置以“觀念新穎、整體協(xié)調(diào)、定位恰當(dāng)、切合市場(chǎng)”為指導(dǎo)思想，解決“建筑、人、建筑”三要素的密切關(guān)系，使建筑融入到環(huán)境中，提高居住質(zhì)量。綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、視覺(jué)、衛(wèi)生等要求確定大于28m的建筑物間距，滿足視覺(jué)、私密性、通風(fēng)及綠化空間景觀要求，實(shí)現(xiàn)“大視野、大尺度、大自然”的居住環(huán)境品質(zhì)。通過(guò)用建筑空間語(yǔ)言書(shū)寫(xiě)建筑形象，用輕巧的構(gòu)件去概括零散瑣碎的窗、陽(yáng)臺(tái)等界面，在局部細(xì)節(jié)上重點(diǎn)刻畫(huà)比例、機(jī)理來(lái)確立小區(qū)的清新形象，在總體簡(jiǎn)潔的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)塔樓頂部屋頂?shù)闹攸c(diǎn)處理而突出小區(qū)的個(gè)性特征。采用人車(chē)分流形式。四、結(jié)構(gòu)方案荷載（1）基本風(fēng)壓：W0=，基本雪壓：S0=。供配電十九層以上消防及應(yīng)急照明用電按一級(jí)負(fù)荷，普通客梯、水泵用電按二級(jí)負(fù)荷，一般電力照明用電按三級(jí)負(fù)荷。電纜干線采用中心分配的星型結(jié)構(gòu)，用戶(hù)分配網(wǎng)采用集線器及分配放大器加集中分配的形式分配到戶(hù)。（2）水源：同心路下鋪設(shè)的城市供水干管。雨水則經(jīng)區(qū)內(nèi)的雨水管網(wǎng)收集后排至同心路的雨水渠箱，按漫流設(shè)計(jì)。（2）建筑結(jié)構(gòu)防火設(shè)計(jì)帶有地下停車(chē)庫(kù)的建筑組合樓停車(chē)庫(kù)部分按耐火等級(jí)一級(jí)要求設(shè)計(jì)，住宅樓均按二級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)。每個(gè)防火分區(qū)設(shè)有兩個(gè)以上疏散口，防煙分區(qū)小于500m2。在最高處塔樓上設(shè)18m3消防水箱一座，與水平環(huán)網(wǎng)相接；地下室設(shè)消防栓泵二臺(tái)，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，同時(shí)在室外設(shè)消防水泵接合器，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，消防栓在室內(nèi)任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下車(chē)庫(kù)消防泵房設(shè)有消防水泵。安裝電動(dòng)設(shè)備均采用減振彈簧支吊架，樓板上安裝電動(dòng)設(shè)備隔振橡膠墊。（3）大氣污染：廚房的油煙、汽車(chē)尾氣、空調(diào)廢氣。（3）大氣污染：要求入住用戶(hù)生活燃料統(tǒng)一采用液化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。（4）噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)禁鳴標(biāo)志，控制車(chē)速，要求汽車(chē)使用噪音凈化器，以減少由于汽車(chē)行駛鳴笛產(chǎn)生的噪音對(duì)居民的干擾，另外，嚴(yán)格控制空調(diào)使用的頻率。變壓器用科技含量高的干式變壓器，室內(nèi)外路燈設(shè)自控節(jié)能開(kāi)關(guān)，大力提倡使用節(jié)能型電器。第七章 項(xiàng)目的組織管理、實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目的組織管理分為兩個(gè)階段：建設(shè)階段和經(jīng)營(yíng)管理階段。三年以后，由業(yè)主代表大會(huì)決議是否需要對(duì)外公開(kāi)招標(biāo)聘物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。除聘請(qǐng)全國(guó)資深物管人士2人專(zhuān)職外，其余各人員均實(shí)行外聘。 項(xiàng)目投資估算表 單位：（萬(wàn)元）工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱(chēng)建筑工程費(fèi)設(shè)備及安裝工程費(fèi)其它費(fèi)用合計(jì)一工程費(fèi)用1住宅及地下車(chē)庫(kù)26,1,28, 2公建配套設(shè)施工程費(fèi)用合計(jì)26,1,28,二其它費(fèi)用1征地費(fèi)（）8,8,2建設(shè)單位管理費(fèi)3勘察設(shè)計(jì)費(fèi)4監(jiān)理費(fèi)5建設(shè)期的借款利息2,2,6其他規(guī)費(fèi)等2,2,其它費(fèi)用合計(jì)14,14,三預(yù)備費(fèi)四項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金建設(shè)投資合計(jì)26,1,15,44,估算依據(jù)及說(shuō)明（1）工程費(fèi)用，根據(jù)湖南省建設(shè)廳頒發(fā)的湘建價(jià)（2001）第72號(hào)文件《湖南省建筑工程概算定額》估算，同時(shí)參照郴州市目前同類(lèi)建筑單位工程造價(jià)。征地費(fèi)，根據(jù)建設(shè)單位提供的取得國(guó)有土地使用權(quán)所支付的成本進(jìn)行估算；（4）預(yù)備費(fèi)：主要是指因設(shè)計(jì)變更及施工中增減工程量引起的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)部分，以及考慮價(jià)格變動(dòng)帶來(lái)的費(fèi)用增加。除社區(qū)會(huì)所、市政配套房建筑用于物業(yè)公司管理使用外，其它建筑均以出售形式經(jīng)營(yíng)。三、營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用估算經(jīng)營(yíng)期間成本費(fèi)用主要有營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。經(jīng)測(cè)算，其總成本為46,（詳見(jiàn)總成本及費(fèi)用估算表）。項(xiàng)目的敏感性分析情況見(jiàn)下表：項(xiàng)目敏感性分析表序號(hào)項(xiàng) 目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)1現(xiàn)有指標(biāo)5,13,2銷(xiāo)售收入下降5%3,11, 3項(xiàng)目總成本上升5%3, 12, 從以上分析看出，本項(xiàng)目當(dāng)銷(xiāo)售收入下降5%或總成本支出上升5%時(shí)，項(xiàng)目仍有較好的財(cái)務(wù)指標(biāo)，說(shuō)明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)