【正文】 出現(xiàn)較大程度上升， 而2000元以下的單位成交比例有較大下滑,這顯示06年市場(chǎng)住宅總體價(jià)格出現(xiàn)了較大的上升幅度。四、住宅市場(chǎng)綜述“一個(gè)中心，兩個(gè)基本點(diǎn)”城區(qū)的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已成為全市的中心，其開(kāi)發(fā)規(guī)模和水平已經(jīng)上到一個(gè)嶄新的臺(tái)階。中心城區(qū)的價(jià)格走勢(shì)將影響包括其他鎮(zhèn)區(qū)的整個(gè)東莞住宅房地產(chǎn)的價(jià)格。06東莞普通住宅住宅的整體均價(jià)為4200元/平米左右。本土開(kāi)發(fā)商可能會(huì)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，把東莞的鎮(zhèn)區(qū)作為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)。因此可以判斷，東莞的大盤(pán)對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用更加顯著。東莞“諸侯”式的鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致市場(chǎng)高度不集中，再加上東莞沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)的主流媒體，如何在不增加營(yíng)銷(xiāo)成本的前提下，運(yùn)用與創(chuàng)新地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式和手法，收到令人滿(mǎn)意的營(yíng)銷(xiāo)效果，將是擺在地產(chǎn)人面前不可回避的課題與挑戰(zhàn)。因此，在房地產(chǎn)分析意義上，也要把四鎮(zhèn)區(qū)作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域來(lái)看。外向型工業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)是建設(shè)國(guó)際性加工制造業(yè)基地、高新技術(shù)研究開(kāi)發(fā)基地和外貿(mào)出口基地。另外，在加快諸佛嶺、林村農(nóng)民新村的建設(shè)進(jìn)度的同時(shí)，蓮湖、石潭埔、莆心湖、振興圍、四村、石鼓等6個(gè)村已完成農(nóng)民住宅公寓規(guī)劃工作，蓮湖村正抓緊農(nóng)民住宅公寓平整土地和施工興建等工作。在近期城市配套投資建設(shè)上，加快塘廈初級(jí)中學(xué)、公安分局大樓、演藝館等12項(xiàng)工程項(xiàng)目的建設(shè)，以及新區(qū)配套商住項(xiàng)目的建設(shè)，力爭(zhēng)五年內(nèi)把塘廈建設(shè)成初具城市規(guī)模的東莞東南部區(qū)域中心。鎮(zhèn)內(nèi)有火車(chē)客、貨運(yùn)站，每日停車(chē)班次十多次，能及時(shí)接收、發(fā)送、運(yùn)輸貨物。2005年，全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值105億元，比上年增長(zhǎng)19%；工業(yè)總產(chǎn)值290億元，同比增39%；，%；，%；年末銀行各項(xiàng)存款90億元，%；居民人均可支配收入22882元，%；農(nóng)村人均收入12968元，同比增5%。塘廈鎮(zhèn)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)項(xiàng) 目2005年2004年增長(zhǎng)率鎮(zhèn)區(qū)出口總額(億美元)%實(shí)際利用外資(萬(wàn)美元)98105779%生產(chǎn)總值（億元）10588%各項(xiàng)存款余額（億元）9177%各項(xiàng)貸款余額（億元）5046%戶(hù)籍人口（人）3802337065%外來(lái)人口（人）334318270695%數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市20042006年統(tǒng)計(jì)年鑒/統(tǒng)計(jì)公報(bào)04至05年，塘廈鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭較為強(qiáng)勁，宏觀經(jīng)濟(jì)面呈現(xiàn)良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，社會(huì)財(cái)富和城市人口實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。2005年，全鎮(zhèn)利用外資200宗，；出口總額31億美元，比增11%。全鎮(zhèn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，至2005年底，民營(yíng)企業(yè)1205戶(hù)，成為塘廈經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的生力軍。目前，塘廈已經(jīng)聚集了一批實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)企業(yè)，如順德碧桂園、珠江地產(chǎn)、東莞新世紀(jì)豪園、樟木頭等粵、港著名品牌開(kāi)發(fā)商。沒(méi)有辦公和綜合類(lèi)型用地供應(yīng)。注：價(jià)格分析中只分析了商住性質(zhì)部分的情況，不包括工業(yè)、酒店等其它類(lèi)型資料來(lái)源： 東莞市國(guó)土資源局供應(yīng)價(jià)格：近三年單位土地出讓價(jià)格主要在1000到1300區(qū)間。翡翠灣1197582990122489857396——————2駿景高爾夫花園二期3362230806328————2816———3新世紀(jì)亦居22282———2228240——————4龍濤居（二期）2133914258112————18635218——5塘廈可居酒吧街9451———————9451————6銀湖山莊8182818256——————————7三正半山豪苑34954———3267999————2275合 計(jì)249588831477201448185351413052182275資料來(lái)源：東莞市建設(shè)局住宅：市場(chǎng)供應(yīng)偏重于別墅類(lèi)型物業(yè)。住宅類(lèi)型比例類(lèi)型面積(平米)面積比(%)套數(shù)套數(shù)比(%)非別墅住宅83147720別墅144818535合計(jì)2279651001255100資料來(lái)源：東莞市建設(shè)局商業(yè)：，分由“駿景高爾夫花園二期”、“ 龍濤居二期”、“塘廈可居酒吧街” 三個(gè)項(xiàng)目提供，均為住宅配套商業(yè)，無(wú)獨(dú)立商業(yè)物業(yè)上市。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特征：總的來(lái)看，塘廈鎮(zhèn)擁有良好的山水等自然資源，大量的工廠(chǎng)企業(yè)，較為發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，蓬勃的經(jīng)濟(jì)及密集的人口（人口密度約為2900人/平方公里），為目前及將來(lái)房地產(chǎn)需求提供強(qiáng)勁的持撐。從本地開(kāi)發(fā)特征來(lái)看，在東莞各區(qū)鎮(zhèn)，以大型樓盤(pán)開(kāi)發(fā)為主，而一般而言，大盤(pán)前期都會(huì)以別墅開(kāi)發(fā)為主，以此提高樓盤(pán)檔次，打造成熟的社區(qū)自然環(huán)境。產(chǎn)品特征及目標(biāo)客戶(hù)住宅類(lèi)型市場(chǎng)供需特征目標(biāo)客戶(hù)群洋房多層/小高層花園洋房，一般以中大戶(hù)型居多，以社區(qū)型樓盤(pán)為主，后續(xù)開(kāi)發(fā)或有別墅類(lèi)型企業(yè)中高層管理/技術(shù)人員/港人/本地居民商住集中于老鎮(zhèn)區(qū)比較繁華的地段；規(guī)模較小；沿路低層一般都有一到兩層的街鋪城市白領(lǐng)/投資者/經(jīng)商人員/中小創(chuàng)業(yè)型公司別墅社區(qū)配套極其完善高檔，依山伴水，環(huán)境優(yōu)美，城郊地段、新城區(qū)，擁有獨(dú)特稀缺資源企業(yè)主/本地居民/公職人員/港人/深圳人、典型樓盤(pán)個(gè)案分析三正半山豪苑物業(yè)名稱(chēng)三正半山開(kāi)發(fā)商?hào)|莞市三正房地產(chǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)位置塘廈鎮(zhèn)迎賓大道三正半山豪苑占地面積50萬(wàn)平米建筑面積35萬(wàn)平米建筑形態(tài)別墅、多層、小高層洋房、酒店總戶(hù)數(shù)2000多戶(hù)（其中別墅700套）主力戶(hù)型13房2廳2衛(wèi)面積1104平米主力戶(hù)型2別墅面積2230—840平米銷(xiāo)售價(jià)格50008000元/平米9200元/平方米(別墅)當(dāng)前銷(xiāo)售情況售罄主要客戶(hù)東莞高收入人群、深圳高收入人群產(chǎn)品創(chuàng)新三正半山豪苑的建筑設(shè)計(jì)超出了一般物業(yè)的規(guī)劃層面，強(qiáng)調(diào)了大生態(tài)環(huán)境的利用和小區(qū)生活質(zhì)素的提升，涵蓋五星級(jí)園林渡假酒店、山水湖泊、半山建筑三大規(guī)劃主題。銀湖山莊物業(yè)名稱(chēng)銀湖山莊開(kāi)發(fā)商銀湖發(fā)展有限公司物業(yè)位置塘廈迎賓大道湖景路3號(hào)占地面積25萬(wàn)平方米建筑面積32．5萬(wàn)平方米建筑形態(tài)小高層洋房/別墅總戶(hù)數(shù)2000多戶(hù)主力戶(hù)型12房2廳面積165—68平方米主力戶(hù)型23房2廳面積284—94平方米主力戶(hù)型3復(fù)式單位面積3175平方米銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)5300元/平米復(fù)式7200元/平米當(dāng)前銷(xiāo)售情況售罄產(chǎn)品創(chuàng)新項(xiàng)目依銀湖而建，充分利用湖景資源，戶(hù)戶(hù)景/戶(hù)型精致而多元/9米超闊落地窗/6米高空中花園社區(qū)配套游泳池/人工沙灘/銀湖周邊配套亞洲影視城/觀瀾湖高爾夫球場(chǎng)/塘廈火車(chē)站營(yíng)銷(xiāo)點(diǎn)評(píng)主推湖景賣(mài)點(diǎn)/根據(jù)項(xiàng)目戶(hù)型特點(diǎn)和市場(chǎng)需求特點(diǎn)，聘請(qǐng)有豐富外銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)的代理商置業(yè)國(guó)際代理，針對(duì)香港/臺(tái)灣客戶(hù)做出相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)策略。銷(xiāo)售周期：分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售。同時(shí)，我們注意到，塘廈鎮(zhèn)一些樓盤(pán)（如三正半山豪苑、）處于山水資源非常豐富的地段，但這些樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)往往不注重生態(tài)和環(huán)境保護(hù)，急于求成，這不僅會(huì)影響社區(qū)生活素質(zhì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)期來(lái)看，若發(fā)生惡化，還不利于資產(chǎn)的保值增值，也反而會(huì)影響到開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌、形象和自身利益。在根據(jù)塘廈鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)在塘坑水庫(kù)、電光村水庫(kù)、鯉魚(yú)塘水庫(kù)和高爾夫球場(chǎng)周邊發(fā)展房地產(chǎn)，而這些地段無(wú)疑都有良好的山水資源。外來(lái)人口16萬(wàn)多人，下轄9個(gè)村（居）委會(huì)。、城 鎮(zhèn) 規(guī) 劃樟木頭鎮(zhèn)城市定位規(guī)劃確定的城市定位為“工業(yè)、房地產(chǎn)、商貿(mào)重鎮(zhèn)”。“常平—樟木頭、松山湖、虎門(mén)—厚街和城區(qū)四大專(zhuān)業(yè)中心”將形成復(fù)合型的中心，共同承擔(dān)區(qū)域與市域的服務(wù)職能。與此同時(shí)，樟木頭還計(jì)劃對(duì)先威大道一帶的舊廠(chǎng)房改造利用，建設(shè)塑膠交易中心和交易大樓，將百果洞打造成樟木頭鎮(zhèn)塑膠交易產(chǎn)業(yè)基地，并將農(nóng)批市場(chǎng)擴(kuò)建到1000畝，建設(shè)成全國(guó)較大的農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，努力快速實(shí)現(xiàn)東莞東南部這座消費(fèi)重鎮(zhèn)的城市升級(jí)。對(duì)外交通方面，莞深高速、?；⒏咚佟⑥r(nóng)林高速、博深高速、京九鐵路、莞惠、東深公路交會(huì)于鎮(zhèn)區(qū)。樟木頭鎮(zhèn)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)項(xiàng) 目2005年2004年增長(zhǎng)率鎮(zhèn)區(qū)出口總額(億美元)5%實(shí)際利用外資(萬(wàn)美元)22852326%生產(chǎn)總值（億元）3329%各項(xiàng)存款余額（億元）5245%各項(xiàng)貸款余額（億元）3330%戶(hù)籍人口（人）2358722810%外來(lái)人口（人）158063106896%數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市20042006年統(tǒng)計(jì)年鑒/統(tǒng)計(jì)公報(bào)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況樟木頭鎮(zhèn)是省政府確定的中心城鎮(zhèn)，成為全面向小康社會(huì)邁進(jìn)的帶頭鎮(zhèn)區(qū)。 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述樟木頭鎮(zhèn)是一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較早的鎮(zhèn)，它和常平一樣是東市第一批發(fā)展房地產(chǎn)的鎮(zhèn)。07年，樟木頭將相繼動(dòng)工開(kāi)發(fā)香樟半島、綠茵山莊、富盈花園等房地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資將超過(guò)40億元，其中，占地25萬(wàn)平方米的香樟綠洲項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將成為該鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的新亮點(diǎn)，帶動(dòng)該鎮(zhèn)東城新區(qū)綜合建設(shè)。近5年出讓土地規(guī)模用地功能面積(平米)金額(萬(wàn)元)宗次辦公302 36 1 灑店—— —— —— 綜合—— —— —— 工業(yè)15504 349 2 商住356979 50270 10 合計(jì)372785 50656 13 資料來(lái)源： 東莞市國(guó)土資源局 資料來(lái)源： 東莞市國(guó)土資源局供應(yīng)流量：各年供應(yīng)變化大，個(gè)別年份集中放量。06年全年住宅新增量為6萬(wàn)平米，共675套，平均單套面積為89平米，以二房和三房為主流。加上零星的項(xiàng)目尾盤(pán)供應(yīng)，預(yù)計(jì)07年樟木頭住宅市場(chǎng)供應(yīng)約在35萬(wàn)平方米左右。樟木頭的房地產(chǎn)業(yè)雖然發(fā)展的比較早，主要集中在住宅市場(chǎng)，很少有商業(yè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，所以樟木頭至今沒(méi)有大的商業(yè)樓盤(pán)。 房地產(chǎn)保持健康發(fā)展，過(guò)去16年樟木頭共銷(xiāo)售商品房約385萬(wàn)平米，爛尾項(xiàng)少，空置面積也只有約10多萬(wàn)。04年內(nèi)需市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)，發(fā)展良好。 開(kāi)發(fā)水平中等，總體素質(zhì)尚需提高，很多樓盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)還未能切合本地居民的偏好，難以激發(fā)內(nèi)在的需求。綠茵豪庭物業(yè)名稱(chēng)綠茵豪庭開(kāi)發(fā)商良發(fā)企業(yè)有限公司物業(yè)位置樟木頭鎮(zhèn)南城大道旁占地面積42000平米建筑面積74760平米建筑形態(tài)小高層/高層總戶(hù)數(shù)800戶(hù)主力戶(hù)型12房2廳2衛(wèi)面積189平米主力戶(hù)型23房2廳2衛(wèi)面積2113平米主力戶(hù)型33房2廳2衛(wèi)面積3160平米銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)5000元/平米當(dāng)前銷(xiāo)售情況一、二期已售磬產(chǎn)品創(chuàng)新園林由貝爾高林設(shè)計(jì)依托山體走勢(shì)，曲折回廊，令人賞心悅目/戶(hù)型方正實(shí)用社區(qū)配套豪華會(huì)所/社區(qū)園林周邊配套緊鄰樟木頭商業(yè)中心/與深港兩地交通十分便利營(yíng)銷(xiāo)點(diǎn)評(píng)以賞心悅目的園林作為項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)/將樣板房建在園林當(dāng)中，以將園林優(yōu)勢(shì)所發(fā)揮的效益最大化/全裝修交樓，便利港人置業(yè)擁有便利的交通優(yōu)勢(shì)及無(wú)敵的園林設(shè)計(jì)是該樓盤(pán)成功的關(guān)鍵本鎮(zhèn)樓盤(pán)特點(diǎn)：價(jià)格區(qū)間：4000元/平米—5000元/平米。開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)：政府新行政中心區(qū)周邊區(qū)域。根據(jù)鎮(zhèn)政府的規(guī)劃未來(lái)住宅用地只會(huì)減少不會(huì)增加，這對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)說(shuō)既是機(jī)會(huì)也是威脅。樟木頭的商業(yè)開(kāi)發(fā)將主要集中于中心區(qū)，開(kāi)發(fā)形式以舊城改造為主，這是跟政府的支持離不開(kāi)的，否則難見(jiàn)成效。近年來(lái)鳳崗依托東莞南大門(mén)的優(yōu)勢(shì)，積極打通與深圳的經(jīng)濟(jì)、人口聯(lián)系，配套設(shè)施的改善已經(jīng)成為提升鳳崗在區(qū)內(nèi)吸引力的關(guān)鍵性因素之一。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及現(xiàn)狀、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)近年來(lái)全鎮(zhèn)對(duì)外型工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)也得到進(jìn)一步調(diào)整，飲食娛樂(lè)、百貨零售、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位也逐年提升，目前，產(chǎn)值已經(jīng)接近了GDP的40%比重?，F(xiàn)有外向型企業(yè)1139家，其中有在香港上市的4家，國(guó)內(nèi)上市的1家，形成了以電子、五金、塑膠、玩具為支柱的工業(yè)布局。目前，全鎮(zhèn)已相繼開(kāi)發(fā)了臥龍山別墅花園、翡翠山湖、嘉輝豪庭、藍(lán)山錦灣、鳳天閣、龍?；▓@、水岸山城等數(shù)十個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。近5年出讓土地規(guī)模用地功能面積(平米)金額(萬(wàn)元)宗次辦公——————灑店——————綜合——————工業(yè)15262720426商住376221385558合計(jì)5288484059714資料來(lái)源： 東莞市國(guó)土資源局 資料來(lái)源： 東莞市國(guó)土資源局供應(yīng)流量：全鎮(zhèn)近5年土地供應(yīng)集中于04和06年。全年非別墅住宅新增量為10萬(wàn)平米，共947套，平均單套面積為106平米，以三房為主流；，共303套，平均單套面積為338平米?？偟膩?lái)看，鳳崗地產(chǎn)房市場(chǎng)具有一些自身的特點(diǎn)：252。252。項(xiàng)目整體定位為集居家、休閑、度假于一體的高尚住宅小區(qū)翡翠山湖物業(yè)名稱(chēng)翡翠山湖開(kāi)發(fā)商永江集團(tuán)物業(yè)位置東莞市鳳崗鎮(zhèn)竹塘鳳清路清溪路口占地面積38萬(wàn)平方米建筑面積建筑形態(tài)別墅，多層，小高層總戶(hù)數(shù)一期1007套主力戶(hù)型1別墅面積1300350平方米主力戶(hù)型24室2廳2衛(wèi)1廚面積2152平方米主力戶(hù)型33室2廳2衛(wèi)1廚面積3120平方米銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)3200元/平方米當(dāng)前銷(xiāo)售情況已盡尾盤(pán)主要客戶(hù)鳳崗本地客戶(hù)50%，清溪客戶(hù)50%產(chǎn)品創(chuàng)新最大的以山水為主題、成規(guī)模開(kāi)發(fā)的大型別墅項(xiàng)目，一個(gè)集生活、休閑、度假、娛樂(lè)為一體的超大別墅項(xiàng)目