【正文】 50%以上。耕地中川、塬平地占97%。近年來，xxxx縣加大土地開發(fā)復墾整理工作力度，爭取省、市補助資金，先后實施了縣級土地開發(fā)復墾項目。實施工業(yè)強縣戰(zhàn)略，先后建立了xxxx縣（臺資）工業(yè)園、蘇坊工業(yè)園、大莊工業(yè)園，形成了醫(yī)藥、食品、機械加工、化工、建材、紡織、造紙、鍋爐、服裝等主導產(chǎn)業(yè)，xxxx縣（臺資）工業(yè)園區(qū)基礎設施完善，達到了“七通一平”，成為招商引資的洼地，被確定為全省重點建設的縣域工業(yè)園區(qū)之一，現(xiàn)入駐企業(yè)達到28家，累計吸引投資50億元。建國后，經(jīng)過幾十年的努力，逐步建立健全了縣、鎮(zhèn)、村三級衛(wèi)生醫(yī)療保健組織。報本寺塔、城隍廟、蘇武墓等10處被列為省級重點文物。2010年、2011年連續(xù)兩年被縣委、縣政府評為“產(chǎn)業(yè)發(fā)展先進單位”，2011年目標責任制考核評為全縣優(yōu)秀鎮(zhèn)。同時，按照縣委縣政府做強獼猴桃產(chǎn)業(yè)的要求，進一步采取土地大流轉(zhuǎn)的方式，在西寶高速以南令新等10個村發(fā)展優(yōu)質(zhì)獼猴桃11000多畝，目前井渠路電基礎設施已基本到位，并完成一期7000畝苗木嫁接，長勢良好。以蘇繪、木楠公司為龍頭，按照“公司﹢基地﹢農(nóng)戶”的模式，在營南、營西發(fā)展土織布，在史家村發(fā)展十字繡產(chǎn)業(yè)，極大地拓寬了農(nóng)村閑散婦女致富增收的渠道。：1）區(qū)域位置（1）遠離重要的大型橋梁、大型儲油庫、重要軍事設施、飛機場等戰(zhàn)略目標。2）地形和地貌：符合民用建筑施工要求3）給水排水：具有可靠的水源、排水應方便，施工臨時用水應能方便引入，污水排放滿足環(huán)保。地基承載力等條件滿足項目要求。 土地利用評價本項目嚴格按照《xxxx縣城市總體規(guī)劃》進行規(guī)劃，以土地使用的性質(zhì)及其相應的指標進行管理與控制，并與國家和省、市、縣的其它法規(guī)：如土地、環(huán)保、消防、交通、衛(wèi)生、綠化、電力等相關(guān)條例規(guī)定一起，實施多因素控制，以城市規(guī)劃法、規(guī)劃編制辦法及相關(guān)法規(guī)規(guī)范、設計標準為依據(jù)，合理控制各項用地指標，以促進xxxx縣發(fā)展為目標。按照合理布局、經(jīng)濟可行、控制時序的原則，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各類交通、能源、水利、給排水和信息化等基礎設施建設。項目地塊位置交通十分便捷，區(qū)位及交通優(yōu)勢非常明顯。2）商業(yè)地產(chǎn)xxxx縣城市人口較多、大量商業(yè)樓盤短時期迅速崛起，使中心區(qū)、亞中心區(qū)的銷售情況十分良好，根據(jù)市場變化及當前xxxx縣的商業(yè)地產(chǎn)實際情況，如大型商業(yè)超市的進入，帶動了相當大部分的商業(yè)地產(chǎn)銷售。近年來，xxxx縣經(jīng)濟和社會發(fā)展很快，縣政府致力于改善民生，使群眾生活質(zhì)量明顯提高。3） 提升xxxx縣的住宅品質(zhì) 目前xxxx縣的住宅產(chǎn)業(yè)處于初級開發(fā)階段。因此，這類優(yōu)質(zhì)住宅將有良好的市場消費前景。按照“拉大框架、改造老城、建好新區(qū)”的思路，以“雙創(chuàng)”為抓手，高標準規(guī)劃建設中心城區(qū)，精心實施小城鎮(zhèn)建設，進一步完善中心城區(qū)服務功能，全面提升城鎮(zhèn)化水平。改造后總體規(guī)劃 棟多層建筑，樓與樓之間空間大，采光面大，綠化率達36%，小區(qū)還建有大禮堂、生活服務中心等公用設施。剖面黃土狀粉砂土呈砂粒結(jié)構(gòu)。粉層土：地基承載力160千帕，～，～，土黃色，稍濕，硬塑：可塑，松散：稍密。1）供電xxxx縣xxxx城中村改造建設項目用電由xxxx縣電網(wǎng)供應，供應充足安全可靠，供電容量和供電率能夠滿足項目用電需求。5）通訊xxxx縣全縣均開通電信網(wǎng)和覆蓋移動通訊網(wǎng)，能夠滿足項目的通訊需要。砂子、石子、粘土磚在當?shù)夭少?，鋼材、水泥、裝飾材料在西安及省內(nèi)市場采購。本地塊地處城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)，自然環(huán)境恬淡優(yōu)美，市政設施基本完備，交通便利，地質(zhì)條件良好。3）重視整體設計。 規(guī)劃原則在整個規(guī)劃編制的過程中，始終本著合理性、方便性、經(jīng)濟性、美觀性“四效統(tǒng)一”的原則進行規(guī)劃設計。 經(jīng)濟性：選擇合理的建設方案，在保障居民妥善安置和開發(fā)商微利的前提下，用盡可能少的投資創(chuàng)造最好的投資效果。 目前該區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)、規(guī)劃、設計、營銷、社區(qū)配套尚處初級階段。其中：多層住宅樓： 棟住宅部分建筑面積 平方米,其中臨街 棟層為住宅；中間 棟 層為住宅；最后一棟 層全為住宅；每棟按 個單元和 個單元 戶設計，每個單元均配置高檔名牌電梯1部；外墻采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。 設計方案1）項目區(qū)位于xxxx縣城xxxx鎮(zhèn)xxxx，南鄰西寶高速、西依長青南路，總規(guī)劃占地 畝，主要為xxxx莊基地。 3）通過建筑圍合的各個組團廣場，通過鋪地設計、綠化園林配置、水面營造等不同的環(huán)境處理手法，形成各自的風格與特點，同時通過不同組團的不同建筑色彩設置，使不同的組團之間避免雷同，依據(jù)建筑的體量來確定組團廣場的尺度、形式與主題，使人覺得每一個組團綠地都是為周邊建筑量身定做，從而增強人們的歸屬感。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀高品質(zhì)住宅區(qū)的風貌。 裝修標準1）室外A 外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。C 門窗：分戶門為高級防盜防火門，陽臺門為彩鋁門；戶外窗采用塑鋼窗。 B 電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。 F 排水：有組織排水，預設空調(diào)機專用冷凝水排水管。3）道路系統(tǒng)項目區(qū)主干道寬度為10m，在靠近小區(qū)出入口附近寬度為8m，主干道為雙向雙車道，兩塊板構(gòu)造，混凝土路面；～3m，為一塊板構(gòu)造，混凝土路面。非機動車可方便快捷的到達各個單元入口，宅間設置非機動車停車位。 B、指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。兒童活動場地以塑料欄桿為主，居住區(qū)地形又高低變化時，可設臺階和擋土墻，方便排水。H、廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施。 B、綠化工程采用立體空間體系，將草坪、灌木與喬木有機地合起來，形成層次分明、搭配得當?shù)木G化體系。同時注意選用抗旱樹種和灌木等，以適應本地區(qū)的干燥氣候條件。特殊技術(shù)說明：為了降低造價，結(jié)構(gòu)受力構(gòu)件采用高強度鋼筋，從而達到降低用鋼量的目的。B 鋼筋：梁、柱主筋：HRB400，箍筋：HPB235；圈梁、構(gòu)造柱主筋：HRB335，箍筋：HPB235；各層現(xiàn)澆板主筋及付筋均采用HRB400。根據(jù)國家住房和城鄉(xiāng)建設部《關(guān)于建筑工程抗震設防分類標準》規(guī)定：抗震設防烈度為7度?；谝陨系脑瓌t，可將建筑防火設計分為主動防火系統(tǒng)和被動防火系統(tǒng)兩大部分。水平防火分區(qū)是當住宅建筑樓層面積超過一定規(guī)模時，應用防火墻、防火門及防火卷簾等將各樓層在水平方向分隔為兩個或幾個防火分區(qū)。在撲救失利的火災案例中，有80%以上是由于消防給水不足造成的。二是機械方式，它又分為加壓防煙和減壓排煙兩種。借鑒國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)建設的經(jīng)驗，管理組織機構(gòu)的設置應遵循以下原則：1）分工協(xié)作原則：按照職能與專業(yè)相同或相近的工作合并到一個部門，不同部門之間業(yè)務的交叉盡量少。安排抽調(diào)專人負責制項目建設的具體領導指揮工作，以保證項目按時運營。：審查建立、施工單位的資格和質(zhì)量保證條件；組織和建立本項目的質(zhì)量控制體系，完善質(zhì)量保證體系；對工程質(zhì)量進行跟蹤、檢查、監(jiān)督、控制；督促檢查工程建設是否符合設計要求、符合國家有關(guān)的規(guī)范要求；督促檢查工程材料是否符合要求。；在項目承包階段和施工階段采取有力措施糾正發(fā)生的偏差，將工程造價發(fā)生在批準的造價限額內(nèi)；項目建設過程中，確定造價控制目標，制定工程費用支出并實施，并在執(zhí)行中對其進行跟蹤檢查；及時收集費用支出數(shù)據(jù)進行比較，及時糾正偏差加以控制，保證控制目標的實現(xiàn)。 資產(chǎn)管理部 項目建設資金應在指定銀行開設專用賬戶，?？顚Ｓ谩?。 財務部對于整個項目的資金采用專人管理的方式，保證資金準確、及時到位，并確保資金安全。 人力資源配置項目部設項目經(jīng)理1人，項目副經(jīng)理1人。全面實行合同聘任制。對員工在上崗前，集中組織進行專業(yè)技術(shù)、安全、勞動紀律的教育。成果性目標指回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率投資效益指標，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質(zhì)量標準等。根據(jù)不同的分類標志，項目管理方法劃分為下列不同的形式：1）按管理目標劃分，項目管理方法有進度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場管理方法等2）按管理方法的量化程度劃分，項目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。作為一個完整的項目管理系統(tǒng)應將項目的各職能工作、各參加單位、各個階段、各項活動融合成一個完整的整體。3）竣工驗收組織工程專業(yè)技術(shù)人員、中介機構(gòu)和有關(guān)行業(yè)主管部門對工程進行驗收備案。住戶應共同參與建設綠色小區(qū)，倡導小區(qū)“綠色文化”、“綠色文明”的行動，使保護環(huán)境、建設環(huán)境成為大家共同的價值觀和行為方式。由于施工期間造成的揚塵，噪聲污染是短期的、局部的，工程竣工后即可消失，故對環(huán)境影響不大。b、遇到連續(xù)晴天又有風的情況下，對施工地面適當灑水，防止塵土飛揚。項目建成后，加強綠化，多種植樹木或花草，吸收二氧化碳等廢氣，保持環(huán)境清潔衛(wèi)生。1）環(huán)境保護項目的環(huán)境保護按《中華人民共和國環(huán)境保護法》等有關(guān)法律、法令和規(guī)定，采取必要的治理措施保護環(huán)境。在實際過程中必須貫徹執(zhí)行“預防為主”的衛(wèi)生工作方針和國家有關(guān)規(guī)定，依據(jù)有關(guān)安全與衛(wèi)生方面的文件和標準，采取必要的保護措施，制定安全保護和衛(wèi)生防治措施，確保人員的人身安全與身體健康。個人衛(wèi)生設施：A、設置保潔人員，負責日常衛(wèi)生方面的工作。本項目的招標活動，應采取委托給有資質(zhì)的招標代理機構(gòu)代理進行。3)通過資格預審的投標人或組織在接到通知后15天內(nèi)到指定地點購買標書。6)開標會由項目單位（業(yè)主）主持，或委托招標代理單位主持，邀請所有投標人參加，開標過程由招標人主管部門、監(jiān)察部門和基本建設管理部門進行監(jiān)督、檢查。其金額應為合同金額的10%。對項目的設計進行分開招標時，在全省范圍內(nèi)公開挑選勘察設計單位，投標人的資質(zhì)要求為乙級以上。（3）施工企業(yè)招標依據(jù)工程的需要，選擇有資質(zhì)的施工企業(yè)。1)評標委員會的人員組成評標委員會由項目承辦單位代表和有關(guān)環(huán)境、工程、技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，最低不少于5人。第十一章 投資規(guī)模和資金籌措1）國家關(guān)于可行性研究階段投資估算的編制辦法2）建筑工程費用根據(jù)現(xiàn)行建材與費用水平，并按照同類型建筑結(jié)構(gòu)形式的工程進行估算。5）其他費用參照xxxx省工程建筑其他費用有關(guān)規(guī)定計算6）城市基礎設施配套費用按照xxxx省物價局、財政局、建設廳 陜行價發(fā)（2005）17號《關(guān)于規(guī)劃城市基礎設施配套費的通知》 7）本估算不包括地基特殊處理的費用，不含固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，含計價差預備費。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括建安工程造價、管理費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。此屈家村城中村改造建設項目的總投資及總成本估算表計算見下表：xxxx城中村改造建設項目投資或成本估算表 表—1序號投資及成本項目名稱總投資金額（萬元）備 注一開發(fā)成本34001前期工程費3961）可研、勘查、設計費、招標、監(jiān)理費602）搬遷費3362建安工程費2757住宅建筑（18260 m178。住宅建筑（4400 m178。大禮堂（500 m178。3小區(qū)內(nèi)基礎設施費1074小區(qū)公共配套設施費805不可預見費60工程投資的2%6行政事業(yè)性收費按政策配套費免二開發(fā)費用601管理費用60取投資額2%2其他費用三投資概算總計（27640m178。 第十二章 項目效益分析1）xxxx縣社會平均工資標準2）xxxx縣房地產(chǎn)市場價格3）xxxx縣物價標準4）國家有關(guān)稅收法律法規(guī)。xxxx城中村改造建設項目銷售額估算表 表2序號建筑項目名稱建筑面積銷售單價總銷售房款備注1多層建筑面積27640㎡4039萬元住宅用房22660㎡1200元/㎡2719萬元臨街商業(yè)用房1760㎡均價4500元/㎡792萬元一層商業(yè)用房1760㎡3000元/㎡528萬元大禮堂500㎡公共服務中心960㎡2銷售合計4039萬元1）利潤：由表—2（營業(yè)收入）、表—1（總成本表），計算知本項目利潤為：建設項目毛利潤為：總收入—總成本—稅金及附加稅金及附加為： （1）營業(yè)稅：40395%=（2）城建稅：5%=（3）教育費附加：3%= （4）土地增值稅：國家政策免 小計：項目毛利潤：4039－3460－=2）投資利潤率：投資利潤率=100%=10% 由表2知本項目所建設的城中村拆遷房是收回投資，物業(yè)管理用房、人防工程、設備用房等面積是不可銷售的、但從建設費用方面還要支出。風險因素三：管理失誤、浪費、收入預期目標未達標。形成一個環(huán)境優(yōu)美、配套設施齊全、注重生態(tài)效益的住宅社區(qū)。為xxxx縣建設拓寬融資渠道，推進了xxxx縣的城市化進程，有非常顯著的社會效益。造型別致的小區(qū)改善了城市面貌，提高了城市品位和城市形象。房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的支柱地位最外在表現(xiàn)就是對上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的鏈條增長，多個關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及個細分行業(yè)，拉動力非常強大。據(jù)華東師范大學魏潤卿的研究，與美國、日本、英國、澳大利亞等發(fā)達國家均值相近。隨著房地產(chǎn)住宅建設產(chǎn)業(yè)鏈的形成，會導致從業(yè)人員的工作性質(zhì)和內(nèi)容的改變，生活環(huán)境和工作環(huán)境的改變，提高人們的生活水平。也符合社會、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化下及時調(diào)整土地模式的科學理念。資金全部用于該項目的啟動和配套建設。 建議在項目建設過程中應注意以下幾個問題：1）建立健全項目管理制度。在項目的實施和運作過程中，通過內(nèi)部費用控制和合理使用資金等手段有效地控制運營成本，注重節(jié)約，降低能耗，最大限度地減少費用，提高利潤空間，讓有限的資金發(fā)揮最大效