【正文】 錄附在《客戶意見跟進記錄表》后，作為附件。 適用于物業(yè)項目公共區(qū)域的巡查管理。階段節(jié)點工作標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具準(zhǔn)備階段1《公共區(qū)域巡查計劃》，報服務(wù)中心主任審批后執(zhí)行；、巡查內(nèi)容、巡查標(biāo)準(zhǔn)等；：；；、設(shè)備完好狀況的巡查；；；；；；：“看”：通過觀察發(fā)現(xiàn)存在的問題；“聽”：從設(shè)施設(shè)備運行時的聲音判斷是否有故障；“摸”：通過用手觸摸感覺設(shè)施設(shè)備的使用狀況；“聞”：通過嗅覺發(fā)現(xiàn)異常情況；“調(diào)查了解”：向客戶或員工調(diào)查樓宇及公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況。 、廣場、化糞池、綠化地：⑴檢查道路、廣場、設(shè)施、設(shè)備是否完好，是否有違章占用現(xiàn)象；⑵檢查標(biāo)識、路牌、警示牌、井蓋、照明燈具是否完好； ⑶檢查綠化是否有枯死、病蟲害等現(xiàn)象；⑷檢查衛(wèi)生狀況是否良好?！段飿I(yè)服務(wù)日常巡查記錄表》《物業(yè)服務(wù)日常巡查記錄表》4客戶服務(wù)部對巡查發(fā)現(xiàn)問題的處理結(jié)果應(yīng)進行跟蹤驗證。 適用范圍適用于公司物業(yè)項目設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。階段節(jié)點工作標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具前期準(zhǔn)備階段1，整理設(shè)備設(shè)施竣工圖紙、設(shè)備設(shè)施履歷表、使用說明書、驗收合格證明等資料，按設(shè)備設(shè)施類型進行編號，建立《設(shè)備臺帳》，設(shè)置《設(shè)備卡》；、型號、生產(chǎn)廠家、聯(lián)系人等，臺帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致。《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃》實施維保階段5，并做好相關(guān)巡查記錄；，執(zhí)行相關(guān)維保工作流程，同時，對外包單位維保服務(wù)實施日常監(jiān)管、考核，如電梯、消防等；、大修、更新改造工程時，工程維修部應(yīng)根據(jù)實際情況提出申請，經(jīng)服務(wù)中心主任及公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行，并最終對維保效果進行驗證；，當(dāng)出現(xiàn)設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件等情況時，應(yīng)及時分別在設(shè)備臺賬或設(shè)備卡片上予以登錄。 適用范圍適用于公司物業(yè)項目房屋建筑本體、道路的維護管理。2外墻飾面；每2年進行一次全面清洗；，不能使用強酸堿類清洗液濟，發(fā)現(xiàn)有外墻飾面有脫落的應(yīng)及時進行修補，恢復(fù)原樣；，一般外委進行維修。6防盜網(wǎng)、花園圍欄根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每2年應(yīng)刷油一次，最長時間不超過2年。10人行道、車行道、車行道應(yīng)及時修補；，對表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強速凝水泥砂漿修復(fù)。14玻璃幕墻（包括玻璃門）每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng)，對玻璃幕墻（玻璃門）的玻璃膠進行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補膠，對玻璃門軸上油一次，玻璃門必須加裝防爆膜以防安全。負責(zé)具體實施公共設(shè)備設(shè)施的巡查、維修、養(yǎng)護。：每月清潔一次，每年潮濕季節(jié)過后，取出水帶干燥一次，每3年試水一次；檢查是否老化、霉變及漏水，以保證發(fā)生火災(zāi)意外時能正常使用； 、消防接合器（包括配置閥門、止回閥門）：每年油漆一次，每半年在絲扣部位上黃油一次，防止銹蝕；、應(yīng)急指示燈：每月進行一次放電操作，時間為兩小時。6室外木結(jié)構(gòu)及景觀木制品，局部損壞，或表面附著污物等問題，應(yīng)及時進行清潔和修復(fù)；，使用油漆等防護劑進行保養(yǎng)處理，保持景觀小品的良好形象。 適用范圍適用于公司物業(yè)項目發(fā)電機（柴油）的運行管理。2操作管理；：檢查潤滑機油油位，盡量保持油位在接近油位（HI）位置，但不可超過；：檢查引擎冷卻水位，水位應(yīng)散熱水箱蓋下約50mm位置，換水后一定要加注防銹水（DCA60L）；：確定油箱中有足夠的燃油，以及燃油系統(tǒng)管路無滲漏，并且到引擎的管路是暢通；：檢查蓄電池的端電壓是24v，電解液面過低，可添加適量相同比重的電解液。33運行管理運行管理“市電”停電的情況下，值班人員應(yīng)迅速趕到發(fā)電機房，一般機組延時8秒自動啟動，若不能自投帶負荷，對冷卻系統(tǒng)，潤滑系統(tǒng)、燃油系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)進行檢查，經(jīng)查無故障，迅速手動啟動發(fā)電機組；，巡視部位包括：柴油發(fā)電機、冷卻水箱、排煙系統(tǒng)、回風(fēng)系統(tǒng)、控制柜(箱)、儲油箱、蓄電池、消音系統(tǒng)，巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：，有無異常氣味；，是否有漏油(機油、柴油)、漏水現(xiàn)象；；；、單相電壓是否正常，三相電流是否有過載現(xiàn)象；；；(溫度不能超過45度，用半導(dǎo)體濕度計)；；?！稇?yīng)急事件處理工作規(guī)范》處置?！栋l(fā)電機日常巡查記錄表》《發(fā)電機試運行記錄表》服務(wù)中心工程維修工作規(guī)范——電梯管理工作規(guī)范編號：CZWIWY05020版號：0/A生效日期：2015年9月15日 目的為規(guī)范電梯運行管理，確保電梯正常運行。協(xié)助監(jiān)控電梯的運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時報工程維修部跟進處理。：將所有開關(guān)恢復(fù)到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落在設(shè)備上；清點工具、材料，打掃工作現(xiàn)場，摘除懸掛的告示牌；送電試運行，觀察電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時整改；通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運行。 相關(guān)記錄《電梯定期保養(yǎng)報告單》《電梯日常巡查記錄表》附件：電梯困人應(yīng)急救援流程圖監(jiān)控室發(fā)現(xiàn)電梯困人或接到求救信號監(jiān)控室值班員通過內(nèi)線對講安慰被困乘客通知工程維修部派人前來施救電梯維修人員趕到現(xiàn)場，確認被困樓層 （可根據(jù)樓層顯示器判斷或小心開啟廳門察看或詢問被困乘客） 關(guān)閉電梯總電源 判斷電梯平層誤差當(dāng)平層誤差≤50㎝ 當(dāng)平層誤差﹥50㎝ 用機房對講安慰被困乘客，告知安全事項機房盤車至平層位置 確認總電源已關(guān)閉； 必須兩人以上配合作業(yè)；確定轎廂在本層后，用專用鑰匙開門，放人關(guān)閉廳門、轎門，并確認已關(guān)好 操作時，應(yīng)斷續(xù)松閘，使轎廂緩慢移動，直到接近電梯平層。負責(zé)具體實施供配電設(shè)備設(shè)施的日常巡查、維修養(yǎng)護。3日常維修保養(yǎng)日常維修保養(yǎng)日常維修保養(yǎng)日常維修保養(yǎng)：：每年委托供電公司對項目所有變壓器進行測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)，由工程維修部主管負責(zé)監(jiān)督進行，并將結(jié)果記錄在《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；：每年的4月份、10月份對項目所有變壓器外部進行一次清潔、保養(yǎng)：⑴測定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測定的數(shù)值下降30％～50％ 時，應(yīng)作絕緣油試驗(對外委托試驗)，如絕緣油不合格則應(yīng)全部換掉；換上新鮮的合格的絕緣油后，如果變壓器的絕緣電阻為400MΩ低于30%，則應(yīng)對變壓器線圈進行處理(外委完成)；⑵清掃變壓器外殼，變壓器漏油時應(yīng)擰緊螺母或更換密封膠墊；⑶擰緊變壓器引出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進行整修處理并重新接好；⑷變壓器油位處于指示器下限時，應(yīng)補同型號絕緣油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；⑸檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴(yán)重時應(yīng)更換地線。：⑴清除接觸表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢；⑵清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；⑶清除觸頭表面及四周的污物，但不要修銼觸頭，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；⑷清潔鐵芯表面的油污及臟物；⑸擰緊所有緊固件。(自動空氣開關(guān))維修保養(yǎng)：⑴用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于10MΩ，否則應(yīng)烘干處理；⑵清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則更換；⑶斷路器(自動空氣開關(guān))在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象；⑷在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時，應(yīng)清潔其工作表面；各傳動機構(gòu)應(yīng)注入潤滑油；⑸檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒時，應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭；⑹檢查手動(3次)、電動(3次)閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；⑺檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；⑻檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊；⑼檢查接地線有無松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。如因特殊情況突然停電，應(yīng)在恢復(fù)供電12小時內(nèi)向有關(guān)客戶作出解釋。5異常情況處理：發(fā)現(xiàn)有人觸電時，當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進行緊急搶救?！稇?yīng)急處理工作規(guī)范》處置。 主要職責(zé)；，負責(zé)與外委專業(yè)消防公司對接。：⑴主電源故障：檢查輸入電源是否完好，熔絲有無燒斷、接觸不良等情況；⑵備用電源故障：檢查充電裝置，電池有否損壞，有無斷線；⑶探測回路故障：檢查該回路至火災(zāi)探測器的接線是否完好，有無探頭被摘下，終端監(jiān)控器有無損壞。2維修保養(yǎng)維修保養(yǎng)（年檢）： 檢查、補充、替換潤滑油，如油質(zhì)變色，有鐵屑應(yīng)全部替換；，無卡殼，泵軸與電機軸在同一中心線，機座緊固，螺絲無銹漬，墊片齊全；， 無卡、阻，關(guān)閉嚴(yán)密，內(nèi)外無漏水；、手柄完好，閥桿潤滑好；，無漏水；，指示準(zhǔn)確，表盤清晰，表閥及接頭不滲水； 電機聯(lián)軸器有保護罩，線耳聯(lián)接線緊密牢靠，無變色跡象，無裸露部分，接地良好；，銘牌清晰，各部件堅固牢靠。 適用范圍適用于公司物業(yè)項目中央空調(diào)系統(tǒng)的運行管理。 程序及要求序號程序/內(nèi)容管理要求1空調(diào)機房管理，若需要進入，須經(jīng)工程維修部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進入； 中央空調(diào)機房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險品；、防毒用品，并應(yīng)放置在方便、顯眼處；；，做到地面、天花、門窗，墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮；，光線足夠、門窗開啟靈活；，鑰匙由當(dāng)值維修工保管，當(dāng)值維修工不得私自配鑰匙。4操作標(biāo)準(zhǔn)；4. 2運行前系統(tǒng)上水或補水，檢查空調(diào)機組冷卻水、冷凍水是否符合要求，有無溢流、缺水現(xiàn)象；4. 3觀察系統(tǒng)內(nèi)各閥門，管路是否漏水、滲水；觀察控制盤電流、電壓是否在正常范圍內(nèi)；4. 4運行中首先：開冷卻泵，是否正常；其次：開冷凍泵，是否正常；再次：開空調(diào)主機；將電腦屏有關(guān)數(shù)據(jù)作相應(yīng)記錄，是否正常；：關(guān)閉空調(diào)主機，其次：冷卻泵、冷凍泵，半小時以上再關(guān)閉。負責(zé)具體實施監(jiān)控設(shè)備的操作，對項目實況實施監(jiān)控。33監(jiān) 控中心日常事務(wù)處理監(jiān) 控中心日常事務(wù)處理：,統(tǒng)一使用規(guī)范用語“您好，XX服務(wù)中心監(jiān)控室，請問有什么可以幫到您”；、咨詢情況時，要耐心傾聽；，并認真記錄客戶反映的情況；，由其安排人員處理；。如對講機受到干擾，一方送話或接受不靈，應(yīng)迅速改用電話聯(lián)系；，并把情況反饋到監(jiān)控中心。：，應(yīng)立即用對講機通知安全管理員前往檢查并講清火警的具體位置，如系誤報，應(yīng)及時復(fù)位；如經(jīng)常發(fā)生誤報應(yīng)及時向安全管理部主管報告，并填《故障報告單》把信息反饋到工程維修部進行報修；：立即向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行報告；根據(jù)火情的大小及現(xiàn)場最高負責(zé)人的指令，啟動消防水泵、排煙閥、送風(fēng)閥，關(guān)閉分區(qū)防火門，啟用消防廣播；通過監(jiān)視屏對火警現(xiàn)場進行監(jiān)控，為義務(wù)消防員的撲救和疏散工作提供準(zhǔn)確信息；并監(jiān)控有否異常情況和可疑人員；檢查是否有電梯困人現(xiàn)象；堅守崗位，做好一切應(yīng)急準(zhǔn)備工作，等待指令；《突發(fā)事件應(yīng)急處理記錄表》上作好記錄