【正文】 錄附在《客戶意見跟進(jìn)記錄表》后，作為附件。 適用于物業(yè)項(xiàng)目公共區(qū)域的巡查管理。階段節(jié)點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具準(zhǔn)備階段1《公共區(qū)域巡查計(jì)劃》，報(bào)服務(wù)中心主任審批后執(zhí)行；、巡查內(nèi)容、巡查標(biāo)準(zhǔn)等；：；；、設(shè)備完好狀況的巡查；；；；；；：“看”：通過觀察發(fā)現(xiàn)存在的問題；“聽”：從設(shè)施設(shè)備運(yùn)行時(shí)的聲音判斷是否有故障；“摸”：通過用手觸摸感覺設(shè)施設(shè)備的使用狀況；“聞”：通過嗅覺發(fā)現(xiàn)異常情況；“調(diào)查了解”：向客戶或員工調(diào)查樓宇及公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況。 、廣場(chǎng)、化糞池、綠化地：⑴檢查道路、廣場(chǎng)、設(shè)施、設(shè)備是否完好，是否有違章占用現(xiàn)象；⑵檢查標(biāo)識(shí)、路牌、警示牌、井蓋、照明燈具是否完好； ⑶檢查綠化是否有枯死、病蟲害等現(xiàn)象；⑷檢查衛(wèi)生狀況是否良好?！段飿I(yè)服務(wù)日常巡查記錄表》《物業(yè)服務(wù)日常巡查記錄表》4客戶服務(wù)部對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)問題的處理結(jié)果應(yīng)進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。 適用范圍適用于公司物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。階段節(jié)點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具前期準(zhǔn)備階段1，整理設(shè)備設(shè)施竣工圖紙、設(shè)備設(shè)施履歷表、使用說明書、驗(yàn)收合格證明等資料，按設(shè)備設(shè)施類型進(jìn)行編號(hào)，建立《設(shè)備臺(tái)帳》，設(shè)置《設(shè)備卡》；、型號(hào)、生產(chǎn)廠家、聯(lián)系人等，臺(tái)帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致?！对O(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃》實(shí)施維保階段5，并做好相關(guān)巡查記錄；，執(zhí)行相關(guān)維保工作流程，同時(shí)，對(duì)外包單位維保服務(wù)實(shí)施日常監(jiān)管、考核，如電梯、消防等；、大修、更新改造工程時(shí)，工程維修部應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況提出申請(qǐng)，經(jīng)服務(wù)中心主任及公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行，并最終對(duì)維保效果進(jìn)行驗(yàn)證；，當(dāng)出現(xiàn)設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件等情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)分別在設(shè)備臺(tái)賬或設(shè)備卡片上予以登錄。 適用范圍適用于公司物業(yè)項(xiàng)目房屋建筑本體、道路的維護(hù)管理。2外墻飾面；每2年進(jìn)行一次全面清洗；，不能使用強(qiáng)酸堿類清洗液濟(jì)，發(fā)現(xiàn)有外墻飾面有脫落的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)，恢復(fù)原樣；，一般外委進(jìn)行維修。6防盜網(wǎng)、花園圍欄根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每2年應(yīng)刷油一次，最長(zhǎng)時(shí)間不超過2年。10人行道、車行道、車行道應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)；，對(duì)表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強(qiáng)速凝水泥砂漿修復(fù)。14玻璃幕墻（包括玻璃門）每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng)，對(duì)玻璃幕墻（玻璃門）的玻璃膠進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠，對(duì)玻璃門軸上油一次，玻璃門必須加裝防爆膜以防安全。負(fù)責(zé)具體實(shí)施公共設(shè)備設(shè)施的巡查、維修、養(yǎng)護(hù)。：每月清潔一次，每年潮濕季節(jié)過后，取出水帶干燥一次，每3年試水一次；檢查是否老化、霉變及漏水，以保證發(fā)生火災(zāi)意外時(shí)能正常使用； 、消防接合器（包括配置閥門、止回閥門）：每年油漆一次，每半年在絲扣部位上黃油一次，防止銹蝕；、應(yīng)急指示燈：每月進(jìn)行一次放電操作，時(shí)間為兩小時(shí)。6室外木結(jié)構(gòu)及景觀木制品，局部損壞，或表面附著污物等問題，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清潔和修復(fù)；，使用油漆等防護(hù)劑進(jìn)行保養(yǎng)處理，保持景觀小品的良好形象。 適用范圍適用于公司物業(yè)項(xiàng)目發(fā)電機(jī)（柴油）的運(yùn)行管理。2操作管理；：檢查潤(rùn)滑機(jī)油油位，盡量保持油位在接近油位（HI）位置，但不可超過；：檢查引擎冷卻水位，水位應(yīng)散熱水箱蓋下約50mm位置，換水后一定要加注防銹水（DCA60L）；：確定油箱中有足夠的燃油，以及燃油系統(tǒng)管路無滲漏，并且到引擎的管路是暢通；：檢查蓄電池的端電壓是24v，電解液面過低，可添加適量相同比重的電解液。33運(yùn)行管理運(yùn)行管理“市電”停電的情況下，值班人員應(yīng)迅速趕到發(fā)電機(jī)房，一般機(jī)組延時(shí)8秒自動(dòng)啟動(dòng)，若不能自投帶負(fù)荷，對(duì)冷卻系統(tǒng)，潤(rùn)滑系統(tǒng)、燃油系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)進(jìn)行檢查，經(jīng)查無故障，迅速手動(dòng)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)組；，巡視部位包括：柴油發(fā)電機(jī)、冷卻水箱、排煙系統(tǒng)、回風(fēng)系統(tǒng)、控制柜(箱)、儲(chǔ)油箱、蓄電池、消音系統(tǒng)，巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：，有無異常氣味；，是否有漏油(機(jī)油、柴油)、漏水現(xiàn)象；；；、單相電壓是否正常，三相電流是否有過載現(xiàn)象；；；(溫度不能超過45度，用半導(dǎo)體濕度計(jì))；；?！稇?yīng)急事件處理工作規(guī)范》處置?！栋l(fā)電機(jī)日常巡查記錄表》《發(fā)電機(jī)試運(yùn)行記錄表》服務(wù)中心工程維修工作規(guī)范——電梯管理工作規(guī)范編號(hào)：CZWIWY05020版號(hào)：0/A生效日期：2015年9月15日 目的為規(guī)范電梯運(yùn)行管理，確保電梯正常運(yùn)行。協(xié)助監(jiān)控電梯的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)工程維修部跟進(jìn)處理。：將所有開關(guān)恢復(fù)到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落在設(shè)備上；清點(diǎn)工具、材料，打掃工作現(xiàn)場(chǎng)，摘除懸掛的告示牌；送電試運(yùn)行，觀察電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)整改；通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運(yùn)行。 相關(guān)記錄《電梯定期保養(yǎng)報(bào)告單》《電梯日常巡查記錄表》附件：電梯困人應(yīng)急救援流程圖監(jiān)控室發(fā)現(xiàn)電梯困人或接到求救信號(hào)監(jiān)控室值班員通過內(nèi)線對(duì)講安慰被困乘客通知工程維修部派人前來施救電梯維修人員趕到現(xiàn)場(chǎng)，確認(rèn)被困樓層 （可根據(jù)樓層顯示器判斷或小心開啟廳門察看或詢問被困乘客） 關(guān)閉電梯總電源 判斷電梯平層誤差當(dāng)平層誤差≤50㎝ 當(dāng)平層誤差﹥50㎝ 用機(jī)房對(duì)講安慰被困乘客，告知安全事項(xiàng)機(jī)房盤車至平層位置 確認(rèn)總電源已關(guān)閉； 必須兩人以上配合作業(yè)；確定轎廂在本層后，用專用鑰匙開門，放人關(guān)閉廳門、轎門，并確認(rèn)已關(guān)好 操作時(shí)，應(yīng)斷續(xù)松閘，使轎廂緩慢移動(dòng)，直到接近電梯平層。負(fù)責(zé)具體實(shí)施供配電設(shè)備設(shè)施的日常巡查、維修養(yǎng)護(hù)。3日常維修保養(yǎng)日常維修保養(yǎng)日常維修保養(yǎng)日常維修保養(yǎng)：：每年委托供電公司對(duì)項(xiàng)目所有變壓器進(jìn)行測(cè)試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)，由工程維修部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督進(jìn)行，并將結(jié)果記錄在《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；：每年的4月份、10月份對(duì)項(xiàng)目所有變壓器外部進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)：⑴測(cè)定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測(cè)定的數(shù)值下降30％～50％ 時(shí)，應(yīng)作絕緣油試驗(yàn)(對(duì)外委托試驗(yàn))，如絕緣油不合格則應(yīng)全部換掉；換上新鮮的合格的絕緣油后，如果變壓器的絕緣電阻為400MΩ低于30%，則應(yīng)對(duì)變壓器線圈進(jìn)行處理(外委完成)；⑵清掃變壓器外殼，變壓器漏油時(shí)應(yīng)擰緊螺母或更換密封膠墊；⑶擰緊變壓器引出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進(jìn)行整修處理并重新接好；⑷變壓器油位處于指示器下限時(shí)，應(yīng)補(bǔ)同型號(hào)絕緣油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；⑸檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴(yán)重時(shí)應(yīng)更換地線。：⑴清除接觸表面的污垢，尤其是進(jìn)線端相間的污垢；⑵清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；⑶清除觸頭表面及四周的污物，但不要修銼觸頭，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；⑷清潔鐵芯表面的油污及臟物；⑸擰緊所有緊固件。(自動(dòng)空氣開關(guān))維修保養(yǎng)：⑴用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于10MΩ，否則應(yīng)烘干處理；⑵清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則更換；⑶斷路器(自動(dòng)空氣開關(guān))在閉合和斷開過程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象；⑷在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時(shí)，應(yīng)清潔其工作表面；各傳動(dòng)機(jī)構(gòu)應(yīng)注入潤(rùn)滑油；⑸檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒時(shí)，應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭；⑹檢查手動(dòng)(3次)、電動(dòng)(3次)閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；⑺檢查分勵(lì)脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；⑻檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊；⑼檢查接地線有無松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。如因特殊情況突然停電，應(yīng)在恢復(fù)供電12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)客戶作出解釋。5異常情況處理：發(fā)現(xiàn)有人觸電時(shí)，當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進(jìn)行緊急搶救?！稇?yīng)急處理工作規(guī)范》處置。 主要職責(zé)；，負(fù)責(zé)與外委專業(yè)消防公司對(duì)接。：⑴主電源故障：檢查輸入電源是否完好，熔絲有無燒斷、接觸不良等情況；⑵備用電源故障：檢查充電裝置，電池有否損壞，有無斷線；⑶探測(cè)回路故障：檢查該回路至火災(zāi)探測(cè)器的接線是否完好，有無探頭被摘下，終端監(jiān)控器有無損壞。2維修保養(yǎng)維修保養(yǎng)（年檢）： 檢查、補(bǔ)充、替換潤(rùn)滑油，如油質(zhì)變色，有鐵屑應(yīng)全部替換；，無卡殼，泵軸與電機(jī)軸在同一中心線，機(jī)座緊固，螺絲無銹漬，墊片齊全；， 無卡、阻，關(guān)閉嚴(yán)密，內(nèi)外無漏水；、手柄完好，閥桿潤(rùn)滑好；，無漏水；，指示準(zhǔn)確，表盤清晰，表閥及接頭不滲水； 電機(jī)聯(lián)軸器有保護(hù)罩，線耳聯(lián)接線緊密牢靠，無變色跡象，無裸露部分，接地良好；，銘牌清晰，各部件堅(jiān)固牢靠。 適用范圍適用于公司物業(yè)項(xiàng)目中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理。 程序及要求序號(hào)程序/內(nèi)容管理要求1空調(diào)機(jī)房管理，若需要進(jìn)入，須經(jīng)工程維修部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入； 中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)品；、防毒用品，并應(yīng)放置在方便、顯眼處；；，做到地面、天花、門窗，墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮；，光線足夠、門窗開啟靈活；，鑰匙由當(dāng)值維修工保管，當(dāng)值維修工不得私自配鑰匙。4操作標(biāo)準(zhǔn)；4. 2運(yùn)行前系統(tǒng)上水或補(bǔ)水，檢查空調(diào)機(jī)組冷卻水、冷凍水是否符合要求，有無溢流、缺水現(xiàn)象；4. 3觀察系統(tǒng)內(nèi)各閥門，管路是否漏水、滲水；觀察控制盤電流、電壓是否在正常范圍內(nèi)；4. 4運(yùn)行中首先：開冷卻泵，是否正常；其次：開冷凍泵，是否正常；再次：開空調(diào)主機(jī)；將電腦屏有關(guān)數(shù)據(jù)作相應(yīng)記錄，是否正常；：關(guān)閉空調(diào)主機(jī)，其次：冷卻泵、冷凍泵，半小時(shí)以上再關(guān)閉。負(fù)責(zé)具體實(shí)施監(jiān)控設(shè)備的操作，對(duì)項(xiàng)目實(shí)況實(shí)施監(jiān)控。33監(jiān) 控中心日常事務(wù)處理監(jiān) 控中心日常事務(wù)處理：,統(tǒng)一使用規(guī)范用語“您好，XX服務(wù)中心監(jiān)控室，請(qǐng)問有什么可以幫到您”；、咨詢情況時(shí)，要耐心傾聽；，并認(rèn)真記錄客戶反映的情況；，由其安排人員處理；。如對(duì)講機(jī)受到干擾，一方送話或接受不靈，應(yīng)迅速改用電話聯(lián)系；，并把情況反饋到監(jiān)控中心。：，應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通知安全管理員前往檢查并講清火警的具體位置，如系誤報(bào)，應(yīng)及時(shí)復(fù)位；如經(jīng)常發(fā)生誤報(bào)應(yīng)及時(shí)向安全管理部主管報(bào)告，并填《故障報(bào)告單》把信息反饋到工程維修部進(jìn)行報(bào)修；：立即向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行報(bào)告；根據(jù)火情的大小及現(xiàn)場(chǎng)最高負(fù)責(zé)人的指令，啟動(dòng)消防水泵、排煙閥、送風(fēng)閥，關(guān)閉分區(qū)防火門，啟用消防廣播；通過監(jiān)視屏對(duì)火警現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控，為義務(wù)消防員的撲救和疏散工作提供準(zhǔn)確信息；并監(jiān)控有否異常情況和可疑人員；檢查是否有電梯困人現(xiàn)象；堅(jiān)守崗位，做好一切應(yīng)急準(zhǔn)備工作，等待指令；《突發(fā)事件應(yīng)急處理記錄表》上作好記錄