【正文】 、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對(duì)中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤方式的，則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營業(yè)稅。 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。 （一）經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目必須符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會(huì)、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號(hào)）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率為6%。 竣工證明”是指報(bào)北京市各級(jí)建設(shè)委員會(huì)備案的竣工驗(yàn)收備案表。（三）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅申報(bào)前將其完工情況報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。3．采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。5．開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1．企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時(shí)，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。 完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。 2．開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合理地劃分成本對(duì)象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 5．計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國家稅收規(guī)定。（二）下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：1．已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。 （2）屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)偂?開發(fā)企業(yè)對(duì)尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。6．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 （2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣的差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。 11．利息。 12．土地閑置費(fèi)。 成本對(duì)象在建造過程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 凡未按規(guī)定報(bào)批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時(shí)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則，不得在稅前扣除。 計(jì)算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營業(yè)稅稅額費(fèi)率。 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。（二）轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括： 開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 以內(nèi)計(jì)算扣除。（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率40％。 根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號(hào)）的規(guī)定，房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。 年應(yīng)納稅額=∑(各級(jí)土地面積相應(yīng)稅額)。 八、城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi) 城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計(jì)稅,%。（二）外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)是對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外），按企業(yè)所處地理位置和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項(xiàng)費(fèi)用。 根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第11號(hào)）的規(guī)定，印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。 應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量單位稅額。凡進(jìn)行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。 十、契稅 　以土地、房屋權(quán)屬抵債或者作價(jià)投資、入股的； 建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的； 房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，因此，合同確定的成交價(jià)格中包含的所有價(jià)款都屬于計(jì)稅依據(jù)范圍。 土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋所有權(quán)贈(zèng)與，由契稅征收機(jī)關(guān)參照同類土地使 用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格或者評(píng)估價(jià)格核定； 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，除承受方按規(guī) 定繳納契稅外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。