【正文】 根據(jù)個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定，購房個人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金收入，應(yīng)按照“其他所得”應(yīng)稅項目繳納個人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳。而有的地方稅務(wù)機關(guān)則要求比照國稅函[2006]865號文件代扣代繳個人所得稅?！钡臈l件，所以可以征收個人所得稅。而“違約金”沒有在扣除項目中列舉，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的違約金不可以在計算土地增值稅時扣除。售后回租分為融資性售后回租和經(jīng)營性售后回租。②企業(yè)所得稅的處理承租人出售資產(chǎn)的行為，確認為銷售收入，租賃期間的租賃費用作為企業(yè)相關(guān)費用在8 稅前扣除，承租人租入的資產(chǎn)不計提折舊。由于經(jīng)營性售后回租的租賃期結(jié)束，租賃貨物的所有權(quán)歸出租方所有，因此，基于以上規(guī)定，經(jīng)營性售后回租的受讓方（出租方）征收營業(yè)稅。案例分析2：房地產(chǎn)經(jīng)營性售后回租的涉稅處理A房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱A公司）是一家商業(yè)地產(chǎn)公司，采用售后返租方式銷售商鋪。營業(yè)稅的處理《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額。開發(fā)商無償取得的出租收益應(yīng)作為價外費用計入營業(yè)稅計稅依據(jù)。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)按照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條和《稅收征管法實施細則》第四十七條規(guī)定核定其營業(yè)額。購房者返租商鋪應(yīng)繳納營業(yè)稅155%=（萬元），（7%+3%）= A公司還需就當年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，10 即55%=（萬元）。對以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益確認為轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。個人所得稅國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復》（國稅函[2008]576號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購房者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用，其實質(zhì)是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。（512）－]20%60=（萬元）。開發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅。5=3（萬元）。則A公司當年應(yīng)納稅所得額為：100+5=105（萬元），扣除租賃支出3萬元、開發(fā)產(chǎn)品成本、稅金及費用后，即可計算出應(yīng)納企業(yè)所得稅額?！被诖艘?guī)定，融資性售后回租業(yè)按照以下三種情況進行企業(yè)所得稅處理：第一，由于承租方出售資產(chǎn)時，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報酬和風險并未完全轉(zhuǎn)移，根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不符合收入確認條件，因此，不確認為銷售收入。③印花稅的處理按 “借款合同”計稅貼花?！保?）受讓人（出租方）的涉稅處理①受讓人（出租方）的營業(yè)稅的處理根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第13號）的規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報酬和風險并未完全轉(zhuǎn)移。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕1614 號）第十一條的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行、外經(jīng)貿(mào)部和國家經(jīng)貿(mào)委批準經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位從事融資租賃業(yè)務(wù)的，以其向承租者收取的全部價款和價外費用（包括殘值）減除出租方承擔的出租貨物的實際成本后的余額為營業(yè)額。出租方租出的固定資產(chǎn)不計提折舊?！锻馍掏顿Y租賃業(yè)管理辦法》主要針對在我國境內(nèi)從事租賃業(yè)務(wù)、融資租賃業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)，規(guī)定的租賃財產(chǎn)全部為動產(chǎn)，不包括不動產(chǎn)?！督鹑谧赓U公司管理辦法》第三十四條規(guī)定：“從事售后回租業(yè)務(wù)的金融租賃公司應(yīng)真實取得相應(yīng)標的物的所有權(quán)?！币驗榉慨a(chǎn)不屬于設(shè)備，收購房產(chǎn)后以融資租賃方式租出去就不屬于營業(yè)稅融資租賃范疇，而是正常的經(jīng)營租賃，如果理解為正常的經(jīng)營租賃，則不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬于出租人，房地產(chǎn)企業(yè)售后回租就應(yīng)當理解為先出售再以經(jīng)營租賃方式租入，則不能享受第13號公告不予征收營業(yè)稅的政策。第三個階段的售后返租，必須經(jīng)過有關(guān)部門的批準（主要指預售許可的審批），如果未經(jīng)有關(guān)部門批準，則可能被認定構(gòu)成非法集資。第四款：隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，又無正當理由的，應(yīng)按照房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的價格確認轉(zhuǎn)讓收入。以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，適用《企業(yè)會計準則第7號——非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預計未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實質(zhì)，且公允價值能夠可靠計量。②計稅依據(jù)根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函發(fā)〔1995〕549號）和《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。但也要關(guān)注當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的做法：《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復》（粵地稅函[1999]295號）規(guī)定：“ 對開發(fā)商根據(jù)當?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門的要求，進行舊城拆遷改造，以土地補償給被拆遷戶的，按營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”的營業(yè)稅。而根據(jù)廣州市地方稅務(wù)局的解釋，這個成本是房產(chǎn)開發(fā)商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價，即是建造成本，不含地價。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。也就是說，該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。2013年1月正式對外銷售，并于當月全部銷售完畢。向某公司借款的利息400萬元（假定不超過金融企業(yè)同類同期貸款利率），但沒有按照項目進行分配利息依據(jù)沒有銀行的利息票據(jù)，請分析有關(guān)“拆一還一”的賬務(wù)和稅務(wù)處理。視同銷售收入＝7900＝5530（萬元）。＝7900＝（萬元）；視同銷售所得＝5530－＝（萬元）。假定預征率為2%，則A公司2012年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，要預繳土地增值稅＝55302%＝（萬元）。＝%，適用稅率30%，速算扣除率為0；應(yīng)繳土地增值稅＝ 30%－0＝（萬元）；已預征土地增值稅＝55302%＝（萬元）；應(yīng)補繳土地增值稅＝－＝（萬元）。A公司應(yīng)該在2012年9月與被拆遷戶辦理交接手續(xù)繳納營業(yè)稅＝ 79005%＝（萬元）。2012年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房償還被拆遷人（其中等面積還原部分800平方米），同類住宅房屋建造成本2200元/平方米，銷售價格3500元/平方米。（2）土地增值稅的處理房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)視同銷售處理，上述“拆一還一”行為，在按市場價格確認收入的同時，還應(yīng)將此收入確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。由此可以看出，“拆一還一”行為土地增值稅與企業(yè)所得稅處理原則是一致的，視同銷售收入及作為開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的拆遷補償支出均為2800000元。請分析這3000萬元的稅務(wù)處理。（1營業(yè)稅稅率）”在本案例中，如果返還款3000萬元相當于回遷房組成計稅價格確認收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房3000收入萬計算繳納營業(yè)稅。土地出讓金返還協(xié)議如果沒有約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分的特定用途，應(yīng)視同購買回遷房的價款或價外費用，征收營業(yè)稅。企業(yè)所得稅本業(yè)務(wù)屬于政府主導的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還予開發(fā)企業(yè)，該款項是開發(fā)企業(yè)銷售回遷房取得的收入，應(yīng)當并入所得計征企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的土地款返還3000萬收入，實為一種補貼收入，按照上述政策規(guī)定一般不屬于不征稅的財政性資金，應(yīng)當作為收入計算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。（3）返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分。以及《土地增值稅暫行條例實施細則》第十三條：條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。因此：企業(yè)交納土地出讓金時，就繳納契稅，計稅依據(jù)為10000萬元。會計處理土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房，企業(yè)應(yīng)做如下會計處理。例如，某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新開發(fā)的寫字樓10個標準間向A鋼鐵公司進行投資，開發(fā)成本38000000元，主管稅務(wù)機關(guān)確定的成本利潤率為20%，則這10個標準間應(yīng)確認的收入為38000000（1＋20%）247。（2）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認。案例分析 6：某非房地產(chǎn)公司出土地與另一房地產(chǎn)公司出資金合作建房共同分配開發(fā)產(chǎn)品的土地增值稅處理案情介紹甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“甲公司”）與乙經(jīng)濟開發(fā)公司（以下簡稱“乙公司”）簽訂合作建房協(xié)議，共同開發(fā)A房地產(chǎn)項目，甲公司負責投入資金及全部開發(fā)活動，乙公司將其所有的土地使用權(quán)投入該項目，雙方?jīng)]有組建合營公司，建成后乙公司分得30%的房產(chǎn)（包括住宅及商鋪），甲公司分得其余房產(chǎn)。其公允價值可按財稅〔2006〕187號文件第三條第（一）款的要求確認：① 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。所以，應(yīng)將乙公司所獲取甲公司股份的協(xié)議價或評估價作為轉(zhuǎn)讓收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計算其應(yīng)繳土地增值稅。在現(xiàn)行規(guī)定下，乙公司的土地增值稅應(yīng)進行如下處理：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）對這一條款作了補充規(guī)定：“對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。（2000＋1200）1200＝600（萬元），增值額＝1200－600＝600（萬元），應(yīng)納土地增值稅額＝60040%－6005%＝210（萬元）。無產(chǎn)權(quán)地下停車位取得的收入，不計入土地增值稅收入，其成本費用地方稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算中不允許扣除?！督K省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2012]1號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的各項公共配套設(shè)施,建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準予扣除相關(guān)成本、費用；未移交的，不得扣除相關(guān)成本、費用。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施計入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。轉(zhuǎn)讓車庫使用權(quán)年限與所購房屋一致的，或者永久轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，可視同銷售，應(yīng)歸集相應(yīng)的收入和成本。新疆維吾爾自治區(qū)的規(guī)定《 新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施、地下建筑征收土地增值稅問題的批復》（新地稅函〔2010〕192號）規(guī)定： 地下人防設(shè)施、地下建筑等，屬于地上建筑物的范疇，因此，對其銷售轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅廣西的規(guī)定：《廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于遏制房價過快上漲優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)助推房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展稅收政策的公告》（自治區(qū)地方稅務(wù)局2013年4月3日）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目中車庫（位）的稅收政策問題（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售車庫（位），并與買受人簽訂車庫（位）銷售合同的，不論是否取得產(chǎn)權(quán)證明，均按銷售不動產(chǎn)征稅。（5）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司銷售車庫（位）、雜物房、閣樓等建筑物征收土地增值稅時，所適用的預征率、清算率和核定征收率等應(yīng)與買受人房屋所屬類型一致。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。在實際工作中中，地下車庫大致分為三種：開發(fā)商單獨建造的地下車庫，其建筑面積未分攤；開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃單獨建造地下車庫，其建筑面積已分攤；開發(fā)商將地下人防設(shè)施作為地下車庫。其性質(zhì)屬于營利性的公共配套設(shè)施，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)［2009］31號文）第十七條第二款：“屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。（1）營業(yè)稅及附加：%交納。（2）土地增值稅：因未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認的土地面積計算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款。需要注意的是，如果不是單獨建造的地下車36 庫，而是與地上房屋建筑物連在一起，則其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復征稅。當然根據(jù)國稅函[2010]79號文件的規(guī)定，如果租金是跨年度而且一次性收取的，則可以分年度確認收入。（1）營業(yè)稅及附加：按銷售不動產(chǎn)計征營業(yè)稅及附加。（5）企業(yè)所得稅：與銷售住宅所得稅處理相同。土地使用稅同出租處理相同，單獨建造的地下車庫應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報城鎮(zhèn)土地使用稅。開發(fā)商無權(quán)對該地下車庫進行處置取得收益。如果小區(qū)業(yè)主需要購買或租賃該停車位使用權(quán)的話，應(yīng)與小區(qū)業(yè)主委員會或經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃協(xié)議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車場車位的使用權(quán)，其轉(zhuǎn)讓停車位使用權(quán)或租賃收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。