【正文】 稍高于起征點(diǎn)而得不償失。當(dāng)這批商品房的銷(xiāo)售價(jià)格為X時(shí)，相應(yīng)的銷(xiāo)售稅金及附加=X5%(1+7%+3%)=%X(其中5%為營(yíng)業(yè)稅、7%為城市建設(shè)維護(hù)稅、3%為教育費(fèi)附加) 這時(shí)其全都允許扣除項(xiàng)目金額=100+%X，該企業(yè)要想享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，其房地產(chǎn)最高售價(jià)應(yīng)滿(mǎn)足：X≤（100+%X），解方程可知，（100+%）萬(wàn)元。因此企業(yè)想要通過(guò)提高售價(jià)來(lái)得到更大的收益，（+）萬(wàn)元。[案例1]某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開(kāi)發(fā)，2008年1月20日，出售一棟普通住宅樓，總面積12000平方米，單位平均售價(jià)2000元/平方米，銷(xiāo)售收入總額2400萬(wàn)元，該樓支付土地出讓金324萬(wàn)元，房屋開(kāi)發(fā)成本1100萬(wàn)元，利息支出100萬(wàn)元，但不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明，城建稅率7%，教育費(fèi)附加率3%，‰，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用允許扣除比例為10%。=%20%，故免征土地增值稅（5）獲利金額==降價(jià)之后，銷(xiāo)售收入減少了30萬(wàn)元，但由于免征土地增值稅。房產(chǎn)是需求彈性小于1的商品；房?jī)r(jià)過(guò)高，普通消費(fèi)者承受不起，會(huì)引起社會(huì)的不滿(mǎn)，背負(fù)不負(fù)社會(huì)責(zé)任的罪名。如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在與購(gòu)買(mǎi)者簽訂合同時(shí)，不區(qū)分房屋價(jià)格和附屬設(shè)備的價(jià)格，此時(shí)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為1000萬(wàn)元，相同條件下增值額會(huì)增加100萬(wàn)元，應(yīng)納稅額也會(huì)隨之增大。納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通住宅不享受免稅優(yōu)惠。（1） 不分開(kāi)核算（假如當(dāng)?shù)卦试S不分開(kāi)核算）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例=（1500011000）247?？梢赃M(jìn)一步通過(guò)適當(dāng)減少銷(xiāo)售收入或增加開(kāi)發(fā)支出等成本費(fèi)用使普通住宅的增值率控制在20%以下，這樣既可以免繳土地增值稅，又因降低了房?jī)r(jià)或者是提高了房屋質(zhì)量、改善了配套設(shè)施等，可以在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。 例如，某精裝修商品房售價(jià)為2000萬(wàn)元(其中包含裝修費(fèi)500萬(wàn)元)，稅法規(guī)定的可扣除金額為1250萬(wàn)元。若分開(kāi)核算，則增值率=(15001250)247?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）文件規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為增值額。（三）代收費(fèi)用籌劃法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常要代其他部門(mén)收取一些費(fèi)用，如城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用。如果將代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中，增值額雖未減少，但扣除項(xiàng)目卻增加了，在增值額相同的情況下，使得增值率變小。6780100%=%應(yīng)納土地增值稅=337030%0=1011萬(wàn)元由此可見(jiàn)，將代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中，會(huì)使可扣除項(xiàng)目增加150萬(wàn)元，（）萬(wàn)元。納稅人如果能夠最大限度地?cái)U(kuò)大成本費(fèi)用的列支金額，就會(huì)節(jié)約很多稅。在這種情況下，增值率=[2500（1524+2500%）]247。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算角度分析，會(huì)計(jì)對(duì)企業(yè)的期間費(fèi)用即“管理費(fèi)用”、“銷(xiāo)售費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”和工程項(xiàng)目的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”并沒(méi)有嚴(yán)格的界定。=%20%故可免交土地增值稅。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定:（1）據(jù)實(shí)扣除法：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。即允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額)10%以?xún)?nèi)。當(dāng)允許扣除的利息支出是60萬(wàn)元時(shí)，60萬(wàn)80萬(wàn)，所以應(yīng)采用比例扣除法，不按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣利息支出可按80萬(wàn)元扣除，將使計(jì)稅依據(jù)減少20萬(wàn)元，合理降低稅負(fù)。（五）利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃 判定是否征收房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是：①轉(zhuǎn)讓的土地是否為國(guó)有；②產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓?zhuān)虎凼欠袢〉昧耸杖?。因建筑行業(yè)適用的是3%的比例稅率，稅負(fù)較低，而土地增值稅適用的是30%60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，顯然前者節(jié)稅效果明顯。稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地一方出資金，雙方合作建房建成后按比例分房自用的，暫免繳納土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)繳納土地增值稅。在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司售出剩余部分住房前，不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的那部分住房時(shí)，才就這部分住房繳納土地增值稅。但自從《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))出臺(tái)后，采用此方法進(jìn)行避稅的企業(yè)已無(wú)法達(dá)到預(yù)期的目的，因其規(guī)定，對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。雖然房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速且有巨大的市場(chǎng)需求，然而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也面臨著許多的不確定性。 “稅收籌劃”一詞在西方幾乎是家喻戶(hù)曉，然而在當(dāng)今我國(guó)，它還只是一個(gè)“新生兒”。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)必須注意理論聯(lián)系實(shí)際，靈活運(yùn)用各種籌劃技巧，從企業(yè)整體角度考慮稅收籌劃方案中的可行性，降低稅收負(fù)擔(dān)，獲取收益最大化從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的目標(biāo)。同時(shí)，我真誠(chéng)地感謝經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院所有的任課老師，正是你們豐富而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膫魇诩熬牡闹笇?dǎo)，使我在大學(xué)四年不僅積累了扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，更拓寬了我的知識(shí)面。 R F Weigs. 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