【正文】 街面變化豐富。商業(yè)街中分布的大大小小綠化廣場更是把整個購物廣場的綠化景觀在視覺上形成相互貫連遙相呼應(yīng)。?發(fā)展前景好高品質(zhì)優(yōu)先原則未來的發(fā)展前景良好、品質(zhì)高，主要針對高品質(zhì)商家招商，通過高端客戶向低端客戶滲透和帶動消費；?互補的原則業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調(diào)，客源相互不沖突并且有共同特質(zhì)，經(jīng)過一定的方法能夠互動共享；商業(yè)廣場可行性分析報告8（五）、項目功能整體功能設(shè)計以當(dāng)?shù)仄髽I(yè)為基礎(chǔ)，吸引全國的五金企業(yè)、工藝品商家入駐該交易市場，建成以專區(qū)交易市場、電子商務(wù)中心、網(wǎng)絡(luò)運營中心、品牌展示中心、會議中心、小型商務(wù)洽談中心、物流中心為主的專業(yè)功能區(qū)域，使入駐該交易中心的客戶能夠同時完成產(chǎn)品采購、產(chǎn)品銷售、品牌展示、產(chǎn)品運輸、產(chǎn)品出口等多項業(yè)務(wù)。對飾品可以安排各種主題的飾品模特表演，動態(tài)地推出各個新產(chǎn)品，并成為一道獨特的風(fēng)景城，例如季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；可以增加市場的?熱點?和? 興奮點?，吸引人流；? 成為中國飾品博覽中心和推介中心；? 定期組織實用性飾品大獎賽（設(shè)立一個基金），有專家團(tuán)評審；? 有目的、有計劃地對批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營人的素質(zhì)，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才干。（六）、經(jīng)營模式整體經(jīng)營組成商品城經(jīng)營模式之平臺商業(yè)廣場可行性分析報告11合縱與連橫合縱：? 與政府聯(lián)合將中韓國際小商品城和空港核心區(qū)打造成青島的標(biāo)志性項目和名片，得到政府的強大支持，不僅在項目招商階段而且在經(jīng)營階段加強與政府的結(jié)合，為項目的招商和銷售減少壓力；? 與政府聯(lián)合考察全國和國際上的知名批發(fā)市場，同時進(jìn)行聯(lián)合招商，吸引商家到城陽投資經(jīng)營，加強招商引資的力度，為本項目樹立形象和信心。（八）、項目選址位于某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)星湖大道北側(cè)，東方大道東側(cè)地塊。它隔江與中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依，被譽為“北上海”。年平均氣溫約15 度，年均日照21002200小時，年均降水量約1000毫米。 從人口構(gòu)成上看，某市目前％，城市化率較低。01002003004005006007008009002022 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%%%%%%全 市 人 口 市 區(qū) 人 口 市 區(qū) 人 口 增 速圖：某市歷年市區(qū)人口變化人口規(guī)劃2022年規(guī)劃：2022年某市規(guī)劃城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)到418萬人，其中某市區(qū)人口達(dá)到100萬人，城市化水平達(dá)到50％，城市規(guī)模100平方公里。按目前的發(fā)展速度，某市的區(qū)人均住房建筑面積很可能超過計劃的30平方米。因此就目前市場狀態(tài)來說，外籍人士對某房地產(chǎn)各個細(xì)分物業(yè)市場的影響相對有限。人口的這些變化為某市區(qū)房地產(chǎn)需求提供了一定的上升空間。按照某市十一五規(guī)劃，某市在長三角經(jīng)濟(jì)體系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，長三角重要的基礎(chǔ)工業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基商業(yè)廣場可行性分析報告15地，長三角北翼的現(xiàn)代物流中心。2022 ，杭州為，寧波3964億元，而某市只有2510億元，可見在同屬于長三角的各城市中，某市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還比較落后。雖然某市人民生活水平穩(wěn)步提升。商業(yè)廣場可行性分析報告17小結(jié)：雖然某的經(jīng)濟(jì)水平在長三角區(qū)域，還比較落后，但某從2022 年起GDP 和人均GDP 的增長速度有了跳躍式發(fā)展，增速大大高于以前，在長三角城市中的位居前列，人均可支配收入也穩(wěn)步上漲。在城市的規(guī)劃上，也重點沿江延伸、發(fā)展，在未來某市以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢。 開發(fā)區(qū)是新興的城市門戶，以發(fā)展現(xiàn)代紡織、精細(xì)化工、出口加工、電子等高科技產(chǎn)業(yè)為主；配套居住板塊。某市老城區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施已經(jīng)比較齊全，但由于建成時間較長，大都比較陳舊。規(guī)劃認(rèn)為，火車站站前區(qū)交通便利，無論從港閘區(qū)的幾何中心還是從整個某市的發(fā)展來考慮，火車站站前區(qū)都適合作為商貿(mào)中心、經(jīng)濟(jì)中心。某房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮促進(jìn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是為專業(yè)市場的發(fā)展提供堅實的市場基礎(chǔ)。項目所在的區(qū)域位于通呂運河北側(cè)，港閘區(qū)與中心城區(qū)銜接之處。北翼新城的功能定位比較明確，功能布局比較完善?！笆晃濉蹦?，全面進(jìn)入上海1小時交通圈、長三角3 小時交通圈。對內(nèi)交通某市內(nèi)道路改造工程建設(shè)完畢，五橫五縱（五橫：外環(huán)北路、鐘秀路、人民路、青年路、虹橋路；五縱：外環(huán)東路、工農(nóng)路、躍龍路、外環(huán)西路、長江西路）道路綠化工作、路面積水整治工作、人行道改造更新工作等已基本完成，全市道路框架已經(jīng)基本健全。本項目位于某主干道濠西路通呂運河北側(cè)，距離外環(huán)線、火車站都非常近，交通便利，并且后續(xù)發(fā)展前景也比較好，如果本項目定位有五金和小商品業(yè)，則為這些物業(yè)的銷售、經(jīng)營提供了良好的市場條件。近年某大力發(fā)展工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)，推進(jìn)郊區(qū)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化，發(fā)揮工業(yè)經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)。但是隨著某市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和轉(zhuǎn)型，根據(jù)規(guī)劃，未來幾年某市將重點優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，規(guī)劃期內(nèi)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為二三一型，2022年三個產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)為13 : 49 : 38，到2020年三個產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級為三二一型，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為5 : 45 : 50。小結(jié)：在發(fā)達(dá)國家，第三產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)體量中最重要的組成部分，在我國發(fā)達(dá)城市中，第三產(chǎn)業(yè)所占的比例也是很大的。隨著交通條件的改善，蘇通大橋的通車，新長鐵路的建設(shè)，長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體格局的發(fā)展等，某經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展速度很快，城市發(fā)展?jié)摿艽?，某的五金和小商品行業(yè)也迎來一個歷史的黃金發(fā)展時期。近年來某房地產(chǎn)投資額猛增，從客觀上說明某城市對五金和小商品的需求比較強烈，市場做出積極的回應(yīng)。大五金指鋼板、鋼筋，扁鐵、萬能角鋼、槽鐵、工字鐵及各類型之鋼鐵材料，小五金則為建筑五金、白鐵皮、鎖類鐵釘、鐵絲、鋼鐵絲網(wǎng)、鋼絲剪、家庭五金、各種工具等等。2022年，中國五金行業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到4000億人民幣（約600億美元）, 億美元，%， 億美元，%；進(jìn)口總額為 億美元，%。2022年，我國五金工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到5640億元，%。另一方面，國際五金市場上，歐美發(fā)達(dá)國家由于生產(chǎn)技術(shù)快速發(fā)展與勞動力價格升高，將普遍性產(chǎn)品轉(zhuǎn)由發(fā)展中國家生產(chǎn)，僅生產(chǎn)高附加價值的產(chǎn)品，而中國又擁有強大的市場潛商業(yè)廣場可行性分析報告25力，所以更有利發(fā)展為五金加工出口大國。在未來3—5年內(nèi),長江以南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素將會不斷地向長江北岸轉(zhuǎn)移,五金產(chǎn)業(yè)也是如此。在信息化的同時，充分發(fā)揮各地市第三方物流的功能，為江蘇的五金制造企業(yè)提供原材料采購、產(chǎn)品營銷、物流配送、電子商務(wù)等多方位的服務(wù)和支持，促進(jìn)專業(yè)化分工、降低企業(yè)運營成本，實現(xiàn)江蘇五金行業(yè)質(zhì)量和品牌的整體提升。特別蘇中、蘇北的工業(yè)化、城市化處于快速提升階段，五金產(chǎn)品需求尤為龐大。從宏觀產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢上看，某及周邊地區(qū)對五金的潛在需求量巨大，因而，項目所在地適宜建立專業(yè)市場來提供一個五金交易平臺。（2）、中國小商品行業(yè)概況我國惟一一個日用消費品批發(fā)指數(shù)，它所依托的義烏中國小商品城，是全球最大的小商品采購中心。億元、%、%。小商品種類繁多，同類商品的各個品種之間差別性較小，有很強的替代性和競爭性。（3）、某小商品市場近幾年來，某市的小商品及批發(fā)市場依托某市蓬勃的房地產(chǎn)市場得到了很大程度的發(fā)展。但目前這一市場的發(fā)展水平還是比較低的，市場上沒有出現(xiàn)新的商業(yè)模式，因此從客觀上來說市場需要一個升級換代的全新的小商品市場模式來發(fā)展更高端的產(chǎn)品。結(jié)論：市場的多元化趨勢，在給開發(fā)企業(yè)帶來競爭的同時也帶來了機會，只有在更高的層次上理解市場競爭的本質(zhì)，才有助于開發(fā)企業(yè)在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟。但從2022 年起施工面積快速增長，新開工面積則在經(jīng)歷了20222022 年的快速增長后，受宏觀調(diào)控政策的影響，在2022 年略有下降。銷售面積方面，2022 年，雖然竣工面積和銷售面積同時下降，但銷售面積首次超過竣工面積，20222022 的竣工面積也只是略高于銷售面積，表明某房地產(chǎn)市場在2022 年后，進(jìn)入一個快速上升時期，需求強勁，而供給不足。2022年，受到金融危機影響，空置面積出現(xiàn)明顯的增加。按照地理位置與樓盤聚集情況，某市城區(qū)大致可以劃分為老城區(qū)、新城區(qū)、新東區(qū)、城北四大房地產(chǎn)板塊，呈現(xiàn)“一主三幅”的格局，各個區(qū)域的特點如下：表:某四大區(qū)域住宅市場特征商業(yè)廣場可行性分析報告32商業(yè)市場某市商業(yè)物業(yè)發(fā)展比較全面，目前出現(xiàn)的物業(yè)種類主要有大賣場（如：大潤發(fā)、麥客隆等）、商業(yè)街（如：八仙城、南大街等）、綜合百貨（如：文峰大世界、百貨大樓等）、專業(yè)市場（如：永興國際汽車城、南方大廈家庭裝飾廣場）以及社區(qū)商業(yè)等，除了大型一站式購物中心（Shopping Mall）以外幾乎涵蓋了所有的類型。但2022年起，某寫字樓市場發(fā)生了一定變化，開始形成與住宅、商鋪“三足鼎立”的局面，商業(yè)廣場可行性分析報告33其中南大街的總部大廈、中南世紀(jì)城某首座５Ａ甲級寫字樓、尚東時代某首座5A+5S個性化甲級智能寫字樓格外引人注目，受到了投資置業(yè)者的追捧和青睞。如家、莫泰、速漢庭能知名連鎖酒店紛紛進(jìn)駐某。目前某市的商業(yè)市場雖然發(fā)展全面，但仍處于較低層次，競爭相對激烈，尤其是商業(yè)比較集中，發(fā)展中心比較單一、緩慢，本案在未來的發(fā)展方向上力爭突破現(xiàn)有的競爭格局，努力創(chuàng)新，打造升級版的某五金和小商品專業(yè)市場。圖：某主城區(qū)商業(yè)格局下面我們就根據(jù)上圖中所標(biāo)示的商業(yè)集中區(qū)域進(jìn)行逐一介紹、分析：● 南大街南大街是某最繁華的商業(yè)街，它匯聚了餐飲、休閑、娛樂、購物的綜合商業(yè)形態(tài)，而且出現(xiàn)了大量的能承受高租金的商業(yè)形態(tài)，比如珠寶店、金銀首飾店、婚紗攝影、高檔服飾店、高檔美容護(hù)理等，這些店鋪裝修精致，商品檔次較高。其中，以市中心廣場到五星電器周邊的商鋪租金最高，達(dá)到27—32 元/㎡/天。也是某唯一的商業(yè)步行街。該商圈內(nèi)大力發(fā)展文化、餐飲、購物、旅游業(yè)，現(xiàn)已初具規(guī)模：以崇川區(qū)政府為中心，更俗劇院為龍頭，農(nóng)工商、新一佳、肯德基、上島咖啡等一大批連鎖企業(yè)相繼落戶，桃塢路兩側(cè)不僅集中了可以購買服裝、鞋類，圖書和雜貨的品牌店，還云集各種飯店、茶館、歌舞廳和銀行證券公司?！?青年路、工農(nóng)路——餐飲一條街近三年來某餐飲市場一直保持持續(xù)快速發(fā)展的勢頭，市區(qū)餐飲業(yè)主要集中在青年路和工農(nóng)路上，2022 年末，市區(qū)共有住宿餐飲企業(yè)163 家，其中：位于青年路和工農(nóng)路的有41 家，限額以上住宿餐飲企業(yè)10 家，占市區(qū)限額以上住宿餐飲企業(yè)數(shù)45％。商業(yè)廣場可行性分析報告36（二）、商業(yè)細(xì)分物業(yè)市場分析● 專業(yè)市場概況專業(yè)市場商鋪是集中售賣某一行業(yè)或產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的主題化市場，是商業(yè)業(yè)態(tài)中的一種升級細(xì)分。這些專業(yè)市場的經(jīng)營往往需要大規(guī)模的營業(yè)場所，同時商品的批量運輸方面也多采用卡車、貨車等大型交通運輸工具。目前，某市專業(yè)市場均以毛坯形式交房，尚未出現(xiàn)全裝修商鋪。圖：某市專業(yè)市場分布圖商業(yè)廣場可行性分析報告37150150150表：某市部分專業(yè)市場銷售租賃概況專業(yè)市場 地理位置 規(guī)模 運營時間 備注永興商城 外環(huán)北路 1994 年 商鋪租金 為 160 元/平方米/月方天大市場 鐘秀路、工農(nóng)路 7 1999 年 朝南沿街的商鋪面積 40 平方米左右，租價為 10 萬元每年永興國際車城 港閘區(qū)城港路 10 2022 年一層面 積 50 平方米左右，上下 2 間合租，價格在 4 萬元，買 100 萬左右南方大市場 鐘秀路、工農(nóng)路 2 1993 年 朝北沿街商鋪 30 平方米，租金為 6 萬元/年中原批發(fā)市場 鐘秀路、工農(nóng)路 1997 年朝南沿街商鋪 30 平方米左右,租 7 萬元/年，需交 22 萬元轉(zhuǎn)讓費華東輕紡城 鐘秀路、濠西路 90 年代 二樓南角 10 平米租 5 萬元/年● 裝潢建材類專業(yè)市場由于項目周邊有濃厚的裝潢建材市場氛圍，宜優(yōu)先考慮是否發(fā)展裝潢建材業(yè)，因此需重點對裝潢建材類專業(yè)市場進(jìn)行分析，探討利用周邊的市場大環(huán)境發(fā)展裝潢建材業(yè)是否可行。雖然新社區(qū)的沿街商鋪在一定程度上改善了鐘秀路沿街商鋪的物業(yè)形態(tài)，也提升了鐘秀路商鋪的租金價格。這些項目以經(jīng)營家居裝修的中高端品牌為主，購物環(huán)境較好。雖然擁有科勒、TOTO 等高檔品牌，形成一定的競爭優(yōu)勢，但由于經(jīng)營時間不長，整體人流量和商業(yè)氛圍均不足，部分二樓商家反映經(jīng)營慘淡。內(nèi)部以品牌專賣店的形式經(jīng)營，標(biāo)準(zhǔn)鋪面約95 平米，租金為2 元/平米/天。 米，毛坯房；銷售價格：均價4650 元/平方米。推廣手段：現(xiàn)場售樓處、工地圍墻、橫幅等。但某在建的幾大綜合性專業(yè)市場項目，如鴻鳴金屬廣場、尚東國際建材超市和家居中心、百安誼家等統(tǒng)一規(guī)劃管理經(jīng)營，招商先行，建筑的設(shè)計也更趨于新穎合理，這些產(chǎn)品投入運營將帶動新的一輪專業(yè)市場的競爭格局。由于目前某市專業(yè)市場的存量已經(jīng)相當(dāng)可觀，尤其是建材類專業(yè)市場在某隨處可見，且動輒整條街、整座市場全都是銷售建材的鋪面。截至目前，某市區(qū)百貨商場約10 家左右，總規(guī)模在25 萬平方米左右。表：某主要百貨商場情況● 連鎖大賣場某市大賣場概述大賣場是20 世紀(jì)90 年代中后期才傳入我國的一種新型商業(yè)業(yè)態(tài)，它的主要特征是：經(jīng)營面積較大，一般在10000M2 以上，建筑面積在20220 M2 左右甚至更大；商品齊全，一般商品單品數(shù)量在20220 種以上，滿足顧客“一站式”購物的需求，商品價格相對低廉；商業(yè)廣場可行性分析報告41所銷售的商品主要是滿足人們?nèi)粘ＯM為主，一般將商品分為兩類：食品類和百貨類（非食品類）；提供免費停車位；目前，某市已有文峰、時代、大潤發(fā)、麥客隆、易初愛蓮、麥德龍、家樂福等等多家知名度較高的大型超市、賣場。大賣場出貨量大、周轉(zhuǎn)快、流通成本低，對