【正文】 四節(jié) 互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和大數(shù)據(jù)正在逐步體現(xiàn)真正價(jià)值基于IP網(wǎng)絡(luò)的各種業(yè)務(wù)和應(yīng)用迅速改造了金融、商務(wù)、物流……社會(huì)各行業(yè)都加速架構(gòu)在移動(dòng)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)之上，而產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)大潮的到來，更使互聯(lián)網(wǎng)下沉為各行各業(yè)都能調(diào)用的基礎(chǔ)設(shè)施。而且各個(gè)企業(yè)自身的數(shù)據(jù)都處于各自的企業(yè)范圍內(nèi)，并未借助互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施“飛上天”，沒有“統(tǒng)一的房源數(shù)據(jù)庫”，沒有“打通的客戶數(shù)據(jù)庫”，更沒有“共享的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫”。再次，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和大數(shù)據(jù)未來將更深的滲透到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條，發(fā)揮更大的價(jià)值。其次，打造“智慧案場”，配合地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售案場的場景革命。整體來說，目前生態(tài)鏈創(chuàng)新也剛剛拉開序幕，還存在足夠多的機(jī)會(huì)等待我們?nèi)ネ诰?，也有足夠的空間滋養(yǎng)成千上萬家企業(yè)的生存和發(fā)展。在長租公寓發(fā)展歷程中，有三個(gè)標(biāo)志性的事件昭示著長租公寓的崛起：第一，資本的介入將長租公寓行業(yè)推向風(fēng)口浪尖，其中，特別是以2014年雷軍斥資1億元入主YOU+國際青年公寓作為標(biāo)志性的事件；第二，國家政策的出臺(tái)將為長租公寓發(fā)展奠定良好的政策環(huán)境，比如在商改住、增值稅稅收等方面的優(yōu)惠政策；第三，開發(fā)商作為新的群體逐步介入長租公寓行業(yè)，越來越多的開發(fā)商開始自主切入公寓市場，或者開始與長租公寓物業(yè)運(yùn)營商展開深度合作，意味著行業(yè)競爭格局的重大變化，也將推動(dòng)行業(yè)發(fā)展步入新階段。億以上的流動(dòng)人口，70%流動(dòng)人口通過租房居住，按目前月均租金475通常情況下他們步入社會(huì)至工作3年以內(nèi)，開始有穩(wěn)定的租房需求。而85后、90后人群在優(yōu)越的條件下長大，大多無法接受傳統(tǒng)二房東所提供的很差的居住條件。三、政策紅利來襲2）允許改建商業(yè)用房用于租賃，并享受民水民電；4）推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。四、資本市場助推增速放緩，許多行業(yè)顯現(xiàn)寒冬，但是公寓市場卻一直受到資本的青睞。在諸多利好的刺激下，長租公寓吸引了各路兵馬的目光。一、玩家分類無論是集中式還是分布式，空置率、續(xù)租率和利潤率是公寓企業(yè)的重要指標(biāo)。：利潤率高，但獲取難度大集中式公寓由于受制于市區(qū)黃金地段的高租金以及房源緊俏，多分布在近郊等位置。集中式公寓的關(guān)鍵是獲取低價(jià)物業(yè)后的精細(xì)化開發(fā)。分布式長租模式起步較晚。目前分布式公寓企業(yè)的房間數(shù)大幅高于集中式公寓企業(yè)，這是拿房難易程度和裝修工期長短決定的，分散式房源供應(yīng)充足、談判簡單，每套房裝修工期可以縮短到半個(gè)月左右，集中式樓棟供應(yīng)有限、談判周期長，每棟公寓裝修工期三個(gè)月至半年。年左右，運(yùn)營好的能做到1進(jìn)入公寓領(lǐng)域，有幾十套房子做二房東容易，不需要太多資金和專業(yè)技能，但再向上擴(kuò)張到萬套以上就會(huì)遇到很大挑戰(zhàn)。三、具體案例分析1)客戶定位自如從原來只有自如友家和自如寓擴(kuò)展到了加上自如整租（面向非單身的整租方案）、自如驛、自如民宿（民宿預(yù)訂平臺(tái)）的整體居住解決方案。第二，旅居的需求，它不同于酒店，而是住在民宅。3)收入模式選擇的城市是北京、上海等一線城市，擁有充足的資源，又是高校聚集之地，人口素質(zhì)相對較高，白領(lǐng)人士也較多。自如寓的選址一般都在交通便利、生活配套及相關(guān)娛樂設(shè)施配套齊全的地方。鏈家的中介門店就像左右手，前端具有房源信息優(yōu)勢，以及基于經(jīng)紀(jì)人員的獲客優(yōu)勢。+YOU+、上海、深圳三個(gè)城市，并且將扎根年輕人聚集的區(qū)域。YOU+真正的定位是做一個(gè)“社區(qū)平臺(tái)”。YOU+公寓傳統(tǒng)的做法是尋找整棟的舊建筑，自己整體改造后對外出租，這種模式的缺點(diǎn)是重資產(chǎn)，一個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)資金動(dòng)輒上千萬元。3)收入模式☆進(jìn)入門檻高的地方，因?yàn)橥恋叵∪焙驼O(jiān)管，很難或昂貴的建設(shè)新的公寓物業(yè)，創(chuàng)造新的供應(yīng)量；☆優(yōu)質(zhì)城市核心位置。第一，剝離低收益資產(chǎn)、精簡業(yè)務(wù)范圍(20022012)。(2012至今)。從2002年至今，長租公寓從無到有已經(jīng)經(jīng)歷10多年的發(fā)展，直到2014年迎來互聯(lián)網(wǎng)和資本兩大浪潮，這個(gè)行業(yè)才真正站到風(fēng)口之上。一、房源問題多數(shù)集中式由于地點(diǎn)不便捷，短期無法享受足夠溢價(jià)；而至于分布式業(yè)態(tài)，一線城市市區(qū)少有毛坯房供給，且房東自裝房可能不適合公寓企業(yè)對房源的標(biāo)準(zhǔn)化改造。對于正在跑馬圈地的公寓企業(yè)來說，首先面臨是規(guī)模擴(kuò)張后的管控問題，也就是IT系統(tǒng)支撐問題。在公寓企業(yè)快速擴(kuò)張過程中，管理跟不上，人才儲(chǔ)備不足成為最大制約瓶頸，管理跟不上業(yè)務(wù)擴(kuò)張的速度，導(dǎo)致巨大的運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)。重資產(chǎn)運(yùn)營模式有其劣勢，會(huì)壓低企業(yè)毛利率低，使其快速擴(kuò)張難：一方面，運(yùn)營商必須通過購買或包租的形式拿下房源，導(dǎo)致其資金壓力較大，一旦空置期過長，必然推高風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，拿到房源后，還要面對裝修環(huán)節(jié)的重金投入，以及對家具、家電等重資產(chǎn)管理。高投入和不對等的規(guī)模發(fā)展，導(dǎo)致長租公寓普遍處于盈利薄的困境。的持有重資產(chǎn)模式具有更大的風(fēng)險(xiǎn)，就是租期短和低續(xù)約率，因?yàn)榍捌谀梅亢脱b修投入成本太大，公寓因不持有被收回風(fēng)險(xiǎn)大，導(dǎo)致規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。一、模式創(chuàng)新amp。YOU+不參與前端拿地，建造，而是在現(xiàn)有開發(fā)商的樓盤中分撥出一部分給YOU+做青年公寓，這樣更能節(jié)省成本，通過品牌輸出等輕資產(chǎn)模式獲得托管收入。傳統(tǒng)包租模式價(jià)差很小，利潤有限，且無法享受房屋增值收益，而實(shí)際上隨著房價(jià)上漲，資產(chǎn)升值收益是最大的一塊，且在目前資產(chǎn)荒背景下優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)極為稀缺，資產(chǎn)升值預(yù)期強(qiáng)烈，所以部分品牌公寓開始持有資產(chǎn)運(yùn)營。在傳統(tǒng)包租定位趨同化，同質(zhì)化競爭越來越嚴(yán)重的情況下，也有部分公寓企業(yè)另辟蹊徑，通過特色化、差異化方式尋找定位。也就是說，業(yè)主和租客有豐富的托管方式和入住體驗(yàn)可以選擇。三、服務(wù)創(chuàng)新通過IT系統(tǒng)，第一，要及時(shí)的做到房屋房態(tài)的監(jiān)控，能夠及時(shí)了解房屋的狀態(tài)；第二，安全監(jiān)控，因?yàn)橛腥鹤狻⒑献?，所以安全監(jiān)控非常重要；第三，智能門禁和門鎖；第四，房屋定位服務(wù)和入住體驗(yàn)服務(wù)；第五，自住看房服務(wù)；第六，隔間式精細(xì)化能耗計(jì)量。第一，運(yùn)用類REITs產(chǎn)品，銀行并購杠桿去撬動(dòng)核心地塊物業(yè)。第二，運(yùn)用銀行、P2P等保理業(yè)務(wù)可以更好的提前收回應(yīng)收款。第三，運(yùn)用長租公寓預(yù)收款特性，未來可與銀行開發(fā)固定收益類產(chǎn)品。第三章 聯(lián)合辦公領(lǐng)域的創(chuàng)新聯(lián)合辦公空間是辦公空間不斷迭代衍生出的新形態(tài)，這種模式的雛形是以雷格斯為代表的高端商務(wù)中心，后來逐漸演變?yōu)殚_放式辦公與封閉辦公相結(jié)合的形式。一、從辦公空間的需求來看，我國中小企業(yè)數(shù)存量基數(shù)大且新增速度很快，為聯(lián)合辦公空間的出現(xiàn)奠定了基礎(chǔ)2020年到2025年間，會(huì)有30%的面積轉(zhuǎn)化成各種模式的聯(lián)合辦公的承載物。整體來講，孵化器與接下來要介紹的聯(lián)合辦公空間最顯著的區(qū)別在于：盈利的模式和面向的受眾不同。2)孵化器自身建設(shè)和發(fā)展不足，導(dǎo)致孵化能力有限孵化器往往缺乏人才激勵(lì)制度，難以吸引高層次、有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)管理人才。Gross，LA孵化器主要的盈利模式有兩種，一種是YC模式，即天使投資+孵化服務(wù)，孵化器挑選優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目入孵并提供種子基金，未來靠股權(quán)收益給孵化器輸血。專注細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)性孵化器將越來越受到創(chuàng)業(yè)者的青睞。巨大的差距也意味著行業(yè)機(jī)遇。不管是企業(yè)平臺(tái)型，還是創(chuàng)投+孵化型孵化器都會(huì)深入產(chǎn)業(yè)鏈上游與高校和科研機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，擁有科研機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化成果資源的孵化器將優(yōu)先從技術(shù)源頭進(jìn)行篩選，更有利于獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目源。除了合作模式外，預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多的高校和科研機(jī)構(gòu)將突破體制化框架，自建科研成果孵化體系，引入社會(huì)資本，成立投資基金，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)學(xué)研的融合。對于聯(lián)合辦公空間的運(yùn)營模式，按照從重到輕的順序，可以分為以下三種形式：自有物業(yè)是指：優(yōu)客工場、SOHO3Q（自有物業(yè)）、We+等開發(fā)商發(fā)起的或背靠開發(fā)商資源的聯(lián)合辦公空間形式。代運(yùn)營即品牌輸出模式，它的運(yùn)作方式是多種多樣的。雖然商業(yè)本質(zhì)非常簡單，但是辦公空間對運(yùn)營能力的要求非常高，因?yàn)閳龅刈饨稹⑷粘＞S護(hù)和市場營銷的成本壓力導(dǎo)致整個(gè)空間行業(yè)的利潤率不高。衡量空間利用率的關(guān)鍵指標(biāo)是在不影響體驗(yàn)的基礎(chǔ)上如何在固定面積上提供盡量多的工位，這就是非?？简?yàn)空間設(shè)計(jì)能力的。雷格斯是最早引用共享辦公概念的商業(yè)中心之一。由于其入駐的寫字樓以甲級(jí)和超甲級(jí)為主，辦公場所遍布全球各地，定價(jià)較高，其目標(biāo)客群主要為一些跨國企業(yè)、精品咨詢策略公司以及一些政府機(jī)構(gòu)的辦事處。比較來看，雷格斯這種傳統(tǒng)的寫字樓商務(wù)中心雖然也是聯(lián)合辦公空間的模式，但與最近興起的WeWork模式仍有很大的區(qū)別：☆會(huì)議室租賃：雷格斯的所有會(huì)議室租賃是單獨(dú)收費(fèi)的，因此會(huì)議室分時(shí)租賃也是主要的收入來源之一。服務(wù)式辦公和創(chuàng)業(yè)者相結(jié)合是一種趨勢，不過眾所周知雷格斯的定價(jià)相對較高。2）經(jīng)過驗(yàn)證的盈利能力較2014年大幅增長67%，()，較前一年上漲約70%。同時(shí)，在后臺(tái)配備的還有全球的IT支持、呼叫中心的支持，在這套業(yè)已成熟的系統(tǒng)之下，雷格斯只需3到4個(gè)員工就可以營運(yùn)一個(gè)2000平米的辦公室中心。隨著房地產(chǎn)的上行走勢，各物業(yè)租金也在不斷上漲；且在缺乏有效管理的情況下，聯(lián)合辦公的形式很可能造成更大的水電損耗；招商費(fèi)用也是很大的一塊投入，因?yàn)槿腭v的企業(yè)規(guī)模尚小，流動(dòng)性、不穩(wěn)定性很高，平均來講入駐的時(shí)間都不足一年，需要招商團(tuán)隊(duì)不斷去尋找新的入駐企業(yè)來維持其入駐率。但是要想實(shí)現(xiàn)這種輕資產(chǎn)的模式，需要品牌本身有一定的競爭優(yōu)勢和影響力。在行業(yè)發(fā)展初期各方都在尋找戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過合作而非惡意競爭的方式來快速拓展市場。未來隨著長租公寓和聯(lián)合辦公這兩種形態(tài)的不斷成熟，兩個(gè)領(lǐng)域間的合作可能會(huì)越來越常見。這種混業(yè)生態(tài)解決了兩個(gè)問題：第一，互相引流以實(shí)現(xiàn)業(yè)主的資產(chǎn)增值和空間品牌方的收入增值；第二，移動(dòng)辦公在不同場景的延伸，一方面為機(jī)場、酒店等場地方豐富了其客戶服務(wù)，另一方面也為空間品牌方擴(kuò)大了用戶范圍。第一節(jié) 行業(yè)前景與市場空間隨著房地產(chǎn)市場的成熟及競爭的加劇，開發(fā)商的營銷模式也經(jīng)歷了從“坐銷”—“行銷”—“全民營銷”的逐步轉(zhuǎn)變。在這個(gè)線上與線下都發(fā)生巨變的過程中，房地產(chǎn)網(wǎng)媒、傳統(tǒng)中介代理、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，包括房企自身都敏銳的嗅到了電商市場的商機(jī)氣息，主動(dòng)或被動(dòng)的開始轉(zhuǎn)型創(chuàng)新。對于住宅領(lǐng)域而言，開發(fā)商在市場上主要的推廣方式大致就三類：線下新房代理、在線廣告以及電商業(yè)務(wù)。對于寫字樓商辦領(lǐng)域，雖然無法比肩住宅領(lǐng)域的萬億級(jí)市場，但其千億級(jí)的市場規(guī)模以及更低的電商滲透率，也足以引來眾多玩家垂涎。而且在目前空置率走高、租金下滑的大趨勢下，業(yè)主和開發(fā)商的強(qiáng)勢地位正在逐步消失，因此2015年成為寫字樓領(lǐng)域的電商創(chuàng)業(yè)高峰期。也就是說，僅就北京而言，如果都通過中介促成交易，這個(gè)市場的傭金規(guī)模將在12億左右。正是由于傳統(tǒng)的商鋪?zhàn)赓U市場存在著諸多問題，才給商鋪領(lǐng)域的電商創(chuàng)新帶來了全新的發(fā)展契機(jī)，再加上資本熱追，未來的發(fā)展空間巨大。與此同時(shí)，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，將傳統(tǒng)的線下銷售向線上互動(dòng)、線下成交相結(jié)合轉(zhuǎn)型，也成為眾多房企營銷創(chuàng)新的主流方向，線上電商+線下拓客也成為這個(gè)階段的主流模式。時(shí)間：2012年—2014年其中的典型代表有房多多、好屋中國、吉屋、平安好房等等。而移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的興起，實(shí)現(xiàn)了“全民互聯(lián)”、“人人營銷”的功能，包括移動(dòng)社交及自媒體的快速崛起也為全民營銷提供了良好的技術(shù)和平臺(tái)支持。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，也為房產(chǎn)電商實(shí)現(xiàn)交易閉環(huán)提供了極大的想象空間，因此互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)也開始成為這個(gè)階段眾多房產(chǎn)電商平臺(tái)發(fā)力的重要方向，典型代表有平安好房、鏈家理財(cái)、我家貸，以及總數(shù)超過50家的開發(fā)商等。：關(guān)注數(shù)據(jù)價(jià)值，提升客戶體驗(yàn)，衍生金融服務(wù)必將成為重要發(fā)力方向：端口模式弊端多，信息價(jià)值有限、貨幣化能力太弱在完成了平面廣告向互聯(lián)網(wǎng)廣告的最初遷移之后，再逐步衍生發(fā)展出房產(chǎn)團(tuán)購秒殺拍賣、金融產(chǎn)品、構(gòu)建中介經(jīng)紀(jì)平臺(tái)等形式，進(jìn)入房產(chǎn)營銷電商階段，其中像搜房、樂居、安居客等轉(zhuǎn)型力度相當(dāng)大。在美國，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合主要有以下兩種模式：一種是以Zillow和Tulia為代表，主要從事線上房源、客源和經(jīng)紀(jì)人的匹配，資產(chǎn)較輕，以廣告和渠道費(fèi)用變現(xiàn)，但不涉及交易，本質(zhì)上是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)媒體平臺(tái)。接下來，我們具體看看這兩家電商到底有何特點(diǎn)。從它的名字可以看出，它是傳統(tǒng)中介的顛覆者，其宏偉志向在于重新定義經(jīng)紀(jì)行業(yè)，打造閉環(huán)，完全掌控所有交易環(huán)節(jié)。第一，重資產(chǎn)模式建立自身經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)，掌控一切交易環(huán)節(jié)，改進(jìn)用戶服務(wù)體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)“中心調(diào)度+及時(shí)服務(wù)”。它將自己視為媒體公司，而非經(jīng)紀(jì)公司，宣稱只賣廣告，不賣房子，自我定義為經(jīng)紀(jì)人的朋友，而不是敵人。216。3）圍繞產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行并購，掌控更多環(huán)節(jié)，鞏固行業(yè)領(lǐng)先地位。1)真房源：只有掌控交易環(huán)節(jié)，才能確保房源精準(zhǔn)與動(dòng)態(tài)但這種模式對誠信度和行業(yè)規(guī)范度要求較高，在中國還是難以推行。3)優(yōu)體驗(yàn)：以用戶為中心，基于應(yīng)用場景重塑流程，提升客戶體驗(yàn)無論是Redfin還是Zillow，都極度關(guān)注用戶體驗(yàn)，推出了多款面向C端用戶的產(chǎn)品，覆蓋3D漫游、房屋詢價(jià)、看房預(yù)訂、房屋推薦、裝修估價(jià)等等環(huán)節(jié)，致力于讓消費(fèi)者在交易環(huán)節(jié)更加主動(dòng)、信息更加透明。接下來，我們將選取國內(nèi)的寫字樓這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的一個(gè)代表案例來進(jìn)行解讀，希望能找到行業(yè)共通的創(chuàng)新點(diǎn)及需要規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)。從好租發(fā)布的戰(zhàn)略來看，很明確是專注于辦公空間的租賃及租后服務(wù)，打造的是類“京東”模式的互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)，幫助創(chuàng)業(yè)者找到辦公房源，幫助房源尋找創(chuàng)業(yè)者，從而實(shí)現(xiàn)效率和體驗(yàn)上的提升。作為交易的撮合商，好租網(wǎng)從租賃交易中獲取傭金收入，并通過對交易雙方的深度服務(wù)獲得裝修、搬家、金融等相關(guān)業(yè)務(wù)收入。第一階段：打通線上流量，覆蓋線下房源，提升企業(yè)選址效率及體驗(yàn)。在房產(chǎn)電商領(lǐng)域，想要通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)提高效率，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，首先要解決的就是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化問題，無論是房源的標(biāo)準(zhǔn)化，還是服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，這些都是確保提升效率的基礎(chǔ)。精準(zhǔn)獲取難度高16