【正文】 9 / 99? 商務(wù)功能區(qū)中行政辦公設(shè)施用地比重比較大，商務(wù)辦公比例比行政辦公要小，在發(fā)展中應(yīng)增加商務(wù)用地。商業(yè)功能區(qū)北京路國際商貿(mào)區(qū)：以北京路步行街為核心，包括了北京路、中山路、惠福路、西湖路等主要街道，匯集了越秀區(qū)主要的大型零售百貨商店、密集的專賣店以及各地的美食薈萃，同時(shí)又擁有顯示廣州古老文化的南越王宮署、千年古道、大佛寺等高品位的旅游資源，成為引領(lǐng)廣州時(shí)尚的現(xiàn)代商業(yè)窗口和國內(nèi)外游客的旅游觀光購物勝地。12 / 99中山路商務(wù)區(qū)：以中山五路、中山六路及解放路沿線為主軸的區(qū)域，以已建和在建商務(wù)寫字樓為主體。專業(yè)市場越秀區(qū)的專業(yè)市場主要分布于各商業(yè)街內(nèi)以及本區(qū)北部的流花地區(qū)，其中流花地區(qū)的服裝批發(fā)市場規(guī)模最大，商戶數(shù)量達(dá)到 6913 家（2022 年） ，其次是濠畔皮革五金鞋材專業(yè)街，商戶數(shù)量也有 809 家（2022 年）之多；零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)越秀區(qū)擁有多間 1 萬平方米以上的大型商廈，如廣百百貨、新大新百貨公司、白馬大廈、華聯(lián)購物中心等。此外，社區(qū)超市和便利店發(fā)展較好，主要有連鎖經(jīng)營的勝佳、屈臣氏等超市以及 71快客等便利13 / 99店。六大商業(yè)功能區(qū)擁有越秀區(qū)重要的旅游景點(diǎn)，旅游業(yè)的發(fā)展帶動了商業(yè)的發(fā)展。從 1957 年開始，每年兩屆的中國出口商品交易會（春交會和秋交會）在廣州舉辦，吸引了大批的海內(nèi)外客人。傳統(tǒng)騎樓建14 / 99筑主要分布在傳統(tǒng)商業(yè)街，如北京路、長堤大馬路、一德路、大南路等，歷史較長，是富有嶺南特色的建筑；其立面處理基本為三段式，從下往上為騎樓列柱、樓層、檐口或山花，具有中西合璧的裝飾風(fēng)格；其建筑體量較小，相拼而建，形成線形連續(xù)流動的街道界面和柱廊空間，而不會形成片狀或面狀的分布；其功能大多數(shù)為商住合一，采取前店后居或下店上居的形式；其街景輪廓豐富，統(tǒng)一中有變化，富有濃郁的商業(yè)氣息。停車場也非常缺乏。以上交通問題都對商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生非常不利的影響。表 越秀區(qū)相關(guān)軌道交通規(guī)劃情況15 / 99編 號 路 由 實(shí)施時(shí)間一號線 西朗—中山路—廣州東站 已實(shí)施二號線首期工程 三元里——琶洲段 2022 年 6 月 28 日全線開通試運(yùn)營五號線 滘口—環(huán)市路—珠江新城—蟹山—開發(fā)區(qū)正在開展項(xiàng)目立項(xiàng)與可行性研究工作，計(jì)劃于 2022 年底開工，2022 年 7 月全線開通運(yùn)營。越秀區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、市政公共設(shè)施、商業(yè)配套設(shè)施則尚未適應(yīng)未來發(fā)展的需要，例如商業(yè)街上比較缺乏公共廁所、公共電話、休閑設(shè)施等，今后要從數(shù)量、質(zhì)量方面加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，以便滿足商業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展的要求。特色商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)眾多，綜合吸引力較強(qiáng)。? 是廣州市交通的中心樞紐，區(qū)內(nèi)擁有與市外聯(lián)系的重要交通集散地，也有多條市級交通主干道和地鐵軌道線交匯，加上優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，上連下達(dá)，具備維系商業(yè)中心的自然地理基礎(chǔ)。? 商貿(mào)活動頻繁，商務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。 “廣交會”的外遷也對本區(qū)商業(yè)的發(fā)展有影響。? 商務(wù)辦公功能分布相對零散，抑制區(qū)內(nèi)商貿(mào)的整體發(fā)展勢頭。? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中作為對商業(yè)發(fā)展相關(guān)性較強(qiáng)的金融保險(xiǎn)業(yè)相對薄弱，有“龍頭”作用的房地產(chǎn)業(yè)增長也相對較低。? 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)欠缺引導(dǎo)，一方面表現(xiàn)在商業(yè)街、專業(yè)市場的改造造成商戶的流失和競爭能力減弱，另一方面表現(xiàn)在商業(yè)街土地利用強(qiáng)度過高，不利于綜合利用城市資源和形成商業(yè)街的個(gè)性特色。 機(jī)遇分析? “2022 年大變”工程的實(shí)施將進(jìn)一步推動城市環(huán)境的改善，有利于使老城區(qū)減負(fù)，增強(qiáng)其吸引力。? 積極推進(jìn)現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展和流通行業(yè)體制的改革是我國當(dāng)前商業(yè)工作的重點(diǎn)，這將有利于越秀區(qū)商業(yè)的發(fā)展。挑戰(zhàn)分析? 隨著城市重心轉(zhuǎn)移，新城區(qū)的快速發(fā)展一定程度上抑制了本區(qū)的活力。? 本區(qū)傳統(tǒng)的國有、集體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)眾多，在市場經(jīng)濟(jì)浪潮沖擊下，傳統(tǒng)百貨商19 / 99店、專業(yè)街等形式的業(yè)態(tài)和比較陳舊的經(jīng)營模式已不能適應(yīng)當(dāng)前的商業(yè)發(fā)展需求，成為商業(yè)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。廣州市的商業(yè)功能區(qū)主力打造“兩軸一帶” 的標(biāo)志性商業(yè)功能格局，重點(diǎn)改造提升和建設(shè)以北京路商業(yè)區(qū)、天河商業(yè)區(qū)、珠江濱水帶為代表的九大零售和服務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)，由珠江新城、天河北和環(huán)市東組成的廣州中央商務(wù)區(qū)和琶洲、20 / 99流花兩大國際會展商務(wù)區(qū)，以高層次、高水平的商業(yè)功能為依托，形成國際化、現(xiàn)代化的商貿(mào)都市。廣州市城市總體規(guī)劃（2022—2022） ， 送審稿廣州歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃總體布局指導(dǎo)思想和發(fā)展目標(biāo)是妥善處理現(xiàn)代建設(shè)與保護(hù)、繼承歷史文化的關(guān)系，基本形成名城、文物保護(hù)與城市建設(shè)相互協(xié)調(diào)發(fā)展的局面，完善歷史文化名城點(diǎn)、線、面相結(jié)合的保護(hù)體系。規(guī)劃具體劃定了己經(jīng)探明的以西漢南越王墓為核心的象崗山地段和以秦漢造船遺址與南越宮署遺址為核心的中山四路地段等地下文物埋藏保護(hù)地段，予以嚴(yán)21 / 99格保護(hù)；對歷史舊城區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程，應(yīng)堅(jiān)持先勘探、后施工的原則，堅(jiān)決防止損毀地下文物。一類歷史保護(hù)區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀以歷史建筑為主，歷史風(fēng)貌較為完整。對區(qū)內(nèi)風(fēng)貌一般的歷史建筑，可以在維持原有空間布局和建筑形式的基礎(chǔ)上進(jìn)行修繕和改造，以適應(yīng)現(xiàn)代生活的需要。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件，鼓勵(lì)區(qū)內(nèi)小型特色商業(yè)、辦公、住宅的發(fā)展，以促進(jìn)區(qū)內(nèi)歷史建筑的再利用與小規(guī)模改造。重點(diǎn)保護(hù)文物周邊的歷史街區(qū)與特色街巷所在的歷史街區(qū)。按照文物保護(hù)法的要求保護(hù)文物建筑。對商業(yè)街的改造必須保證其功能的發(fā)揮，以不破壞商業(yè)氣氛為原則，推進(jìn)式發(fā)展。在舊城改造方式與方法上，在解放路、中山路等道路沿線結(jié)合地鐵工程和道路擴(kuò)建工程，進(jìn)行商業(yè)高強(qiáng)度開發(fā)，用地性質(zhì)以商業(yè)、商務(wù)為主，原有居民采用永遷形式。流花地區(qū)商貿(mào)旅游區(qū)發(fā)展成為以服裝為主的批發(fā)業(yè)和為國內(nèi)外廣大客商提供商貿(mào)洽談服務(wù)為主的商貿(mào)區(qū)，同時(shí)注重廣場綠化環(huán)境景觀的設(shè)計(jì)，加強(qiáng)信息服務(wù)設(shè)施和停車設(shè)施的建設(shè)，合理疏解人流、車流，將這一帶建設(shè)成為市級的現(xiàn)代化旅游商貿(mào)服務(wù)中心。在服務(wù)對象上，定位為以國內(nèi)外游客尤其23 / 99是以國外游客為主，在商品結(jié)構(gòu)上以具有地方民族特色，體現(xiàn)嶺南歷史文化風(fēng)貌和景點(diǎn)文化內(nèi)涵的高中檔工藝品為主。北京路一帶、上下九商業(yè)街、府前路地區(qū)、海珠廣場附近、人民路沿線、房管局豪賢路一帶及沙面等地區(qū)。規(guī)劃騎樓街的空間布局為圍繞三個(gè)傳統(tǒng)市級商業(yè)中心布局，形成以人民南——長堤一帶市級商業(yè)中心為核心的騎樓風(fēng)貌區(qū)、以第十甫——上下九一帶市級商業(yè)中心為核心的西片騎樓街區(qū)、和以北京路——中山路一帶市級商業(yè)中心為核心的東片騎樓街區(qū)，強(qiáng)化、改造傳統(tǒng)商業(yè)中心的騎樓街風(fēng)貌特色，將具有嶺南地方文化特色和廣州城市歷史意義的傳統(tǒng)風(fēng)貌街區(qū)與現(xiàn)代城市商業(yè)布局有機(jī)結(jié)合起來。24 / 99將廣州市騎樓街區(qū)分為“ 核心保護(hù)段 ”、 “重點(diǎn)改造段”、 “風(fēng)貌協(xié)調(diào)段”及“ 建設(shè)開發(fā)段”4 種類型，不同類型將采取不同的保護(hù)、改造方針和措施?！　≈猩剿穆罚▊}邊路——北京路段） 、恩寧路（蓬萊路以南段） 、恩寧路（蓬萊路以北段的西側(cè)） 、龍津西路（西側(cè)）以及“騎樓風(fēng)貌區(qū)” 的一德路、大德路、大新路列為“重點(diǎn)改造段 ”?！敖ㄔO(shè)開發(fā)段 ”包括以下街道：中山四路（越秀路 ——倉邊路段） 、中山六路、六二三路、解放路、北京路（中山路——沿江路段） 、人民路（仁濟(jì)西路——龍津東路段） 、龍津中路、龍津東路、龍津西路（東側(cè)） 、恩寧路（蓬萊路——昌華涌段西側(cè)及昌華涌以北段的東側(cè)） 、海珠南路以及海珠區(qū)的南華路（北側(cè)） 。加強(qiáng)對商業(yè)批發(fā)市場和長途客運(yùn)站的管理，有效控制流花地區(qū)的交通需求。25 / 99廣州市北京路地區(qū)城市設(shè)計(jì)管理圖則北京路規(guī)劃范圍北至越華路，南至珠江沿岸，東側(cè)從北向南分別以倉邊路和文德路為界，西側(cè)從北到南分別以吉祥路、教育路、回龍路為界。南北方向上延伸，向北到云臺花園，向南到曉港公園。1中山路（英雄廣場至陳家祠）城市設(shè)計(jì)充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，通過布局與結(jié)構(gòu)的調(diào)整，形成傳統(tǒng)格局與現(xiàn)代模式相融合的商貿(mào)旅游設(shè)施體系，以旅游業(yè)促進(jìn)商業(yè)，商貿(mào)推動旅游業(yè)，將中山路建設(shè)成為聯(lián)系荔灣、越秀、東山三大老城區(qū)的商貿(mào)旅游軸之一。以人民公園為中心，東至倉邊路西至人民路恢復(fù)騎樓商業(yè)街的歷史風(fēng)貌，在其它路段，采取新式騎樓的形式形成整體氛圍。1中山路（北京路至陵園西路段）城市設(shè)計(jì)突顯中山路作為傳統(tǒng)城市東西向軸線的精髓，設(shè)計(jì)重點(diǎn)之一是通過對舊城歷史街區(qū)的梳理整治，突出中山路骨架的統(tǒng)率作用，致力于彌補(bǔ)和重塑中山路沿線步行購物，旅游觀光的開放空間和建筑形態(tài)的連續(xù)性。規(guī)劃把旅游景點(diǎn)的串聯(lián)和觀光線路的組織作為構(gòu)思設(shè)計(jì)的一個(gè)重要出發(fā)點(diǎn)，來強(qiáng)化傳統(tǒng)商業(yè)街的風(fēng)貌。南越王宮署遺址保護(hù)區(qū)周邊及南面地區(qū)，以現(xiàn)狀建筑的中區(qū)變電站為標(biāo)準(zhǔn)，高度≤24m，層數(shù)≤5 層。保留兒童公園在中山路的出入口，并結(jié)合文物考古發(fā)現(xiàn)，盡可能保護(hù)兒童公園的參天大樹，將兒童公園舊址建成廣州的遺址公園，提供給市民一處集休閑、旅游、文化教育、娛樂于一體的場所。海珠廣場主要作為城市交通和綠化景觀廣場使用，周邊四個(gè)街坊都有商業(yè)活動支持但特點(diǎn)各異。南越王宮署遺址保護(hù)規(guī)劃工作本身不是單純的文物保護(hù)及遺址周邊建筑環(huán)境控制，也涉及舊城功能調(diào)整和空間演變，其實(shí)質(zhì)是對受地下文物影響的舊城更新過程，所以應(yīng)該突出該地區(qū)的歷史文化和風(fēng)貌特色，制定分層次的保護(hù)更新模式，創(chuàng)造一個(gè)以中山路為紐帶文化、商業(yè)、旅游協(xié)調(diào)發(fā)展的開放式的市民空間。對于地域的可識別性，以及廣州傳統(tǒng)中軸線的界定有重要意義。1廣州市五仙觀歷史街區(qū)保護(hù)規(guī)劃廣州市五仙觀歷史街區(qū)東起米市街，南抵惠福西路，西達(dá)仙鄰巷、瑪瑙巷，北至崔府街，面積約 公頃，是以宗教文化、旅游參觀、商貿(mào)服務(wù)、生活居住為主要職能，是具有以五仙觀、懷圣寺為主體的地域傳統(tǒng)商業(yè)文化中心與宗教文化中心特征，并集中體現(xiàn)歷史街區(qū)地方民居傳統(tǒng)風(fēng)貌的特色區(qū)域。打造三處民居景區(qū)：甜水巷、金城巷、怡樂里，將通過成片的特色建筑群的整治和開發(fā)，展現(xiàn)地方傳統(tǒng)建筑群體的獨(dú)特風(fēng)情。規(guī)劃對海珠廣場 TOD 小區(qū)的要求（1）越秀區(qū)位于傳統(tǒng)中軸線南段，TOD 項(xiàng)目在保護(hù)與強(qiáng)化中軸線連續(xù)的同時(shí)，應(yīng)充分挖掘該地段的旅游和商貿(mào)價(jià)值；（2）結(jié)合地鐵通道，綜合組織和開發(fā)地下空間；（3）加強(qiáng)對高第街、大新路騎樓群有價(jià)值建筑的保護(hù)，對高第街區(qū)進(jìn)行有機(jī)更新，重點(diǎn)保留原有街區(qū)的空間格局形態(tài)，降低密度、增加綠地；（4）預(yù)留換乘用地，方便周邊和城市其它地區(qū)客流換乘，支持二號線建設(shè)；（5）海珠廣場功能：交通集散、公共活動場所?？紤]在中山路的入口廣場，結(jié)合古城墻遺址和地鐵出入口，設(shè)計(jì)一個(gè)通達(dá)性較強(qiáng)的下沉式廣場，并與商業(yè)中心的架空層共同構(gòu)成一開放的公共空間。這些書院應(yīng)該賦予其當(dāng)代功能，使其歷史的價(jià)值在商貿(mào)旅游區(qū)域中得到更好的體現(xiàn)。1越秀區(qū)一德路特色商業(yè)街城市設(shè)計(jì)（初審成果）一德路將以海味、干貨、食品和禮品玩具、文具為主營業(yè)務(wù)，以國內(nèi)外客商和旅游者為客源市場，將建設(shè)融商貿(mào)、旅游雙重功能于一體的特色商業(yè)街；將該地段規(guī)劃成為融文化旅游、休閑購物和特色商業(yè)功能為一體的傳統(tǒng)都市風(fēng)情區(qū)。 “七區(qū)”指本區(qū)主要?jiǎng)澐譃槠邆€(gè)大的功能區(qū)域：鞋業(yè)文具銷售區(qū)、歷史文化旅游區(qū)、休閑旅游服務(wù)區(qū)、特色商品配送區(qū)、海味干果銷售區(qū)、玩具精品銷售區(qū)、少年兒童活動區(qū)。確定要“以一德路為依托，以長堤為伙伴，共同發(fā)展，互利共榮” 。兩條路徑主要指圣心教堂到長堤和狀元坊的步行聯(lián)系路徑。調(diào)整勞動路騎樓的商業(yè)檔次和營業(yè)種類，發(fā)展為旅游服務(wù)的中高檔商業(yè)。二、相關(guān)規(guī)劃整合根據(jù)以上規(guī)劃要求，對相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行整合：強(qiáng)調(diào)越秀區(qū)發(fā)展的商貿(mào)優(yōu)勢。越秀區(qū)是廣州市歷史最悠久的古城區(qū)和中心城區(qū)，蘊(yùn)藏了豐富的歷史文化資源。城市更新是越秀區(qū)自身不斷更新發(fā)展的需要。其中 1997 年《廣州市越秀區(qū)分區(qū)規(guī)劃》由于編制時(shí)間較早，其對越秀區(qū)內(nèi)商業(yè)街區(qū)的發(fā)展定位提法值得商榷。33 / 99同時(shí)，越秀區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃建設(shè)應(yīng)以提升商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的文化氛圍與旅游功能為核心，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)和改造體現(xiàn)人文關(guān)懷、個(gè)性魅力、傳統(tǒng)風(fēng)貌、地方特色、國際水準(zhǔn)的要求，通過環(huán)境的改善和提升刺激商業(yè)的發(fā)展，將越秀區(qū)“古城商都”的內(nèi)在魅力充分展現(xiàn)出來，提升越秀區(qū)商業(yè)的特色與競爭力，為越秀區(qū)社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展提供后勁。越秀區(qū)在歷史上一直是廣州的中心商貿(mào)區(qū)。結(jié)合越秀當(dāng)前和未來發(fā)展以及廣州市的發(fā)展格局來進(jìn)行通盤考慮，優(yōu)化環(huán)境，筑巢引鳳，大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，吸引具有國際競爭力的跨國公司、大公司總部、分支機(jī)構(gòu)、研發(fā)中心等來越秀區(qū)落戶，鼓勵(lì)特色商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在本區(qū)布局發(fā)展，積極吸引新興第三產(chǎn)業(yè)到本區(qū)發(fā)展，尤其是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展，如金融、貿(mào)易、咨詢服務(wù)等，不斷優(yōu)化越秀區(qū)第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。市場的開放度將進(jìn)一步提高，商業(yè)必將進(jìn)一步融入世界經(jīng)濟(jì)，直接面對國際跨國集團(tuán)的激烈競爭。錯(cuò)位發(fā)展是指商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在市場細(xì)分、細(xì)化的前提下，依據(jù)各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的實(shí)力和發(fā)展特點(diǎn)，找到各自的市場定位，各自瞄準(zhǔn)和鎖定各自的消費(fèi)群體，從而在商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營策略、服務(wù)方式上加強(qiáng)針對性和適用性，滿足消費(fèi)群體不同需求，使之既可滿足白領(lǐng)階層消費(fèi)群體，又可滿足講究實(shí)惠的工薪階層。經(jīng)營特色的多樣性不斷創(chuàng)新拓展，商圈氛圍長盛不衰。 發(fā)展策略 調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高土地利用價(jià)值，優(yōu)化環(huán)境從宏觀上調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高土地利用價(jià)值，使地塊的性質(zhì)與空間的功能分區(qū)與定位相協(xié)調(diào)?，F(xiàn)在隨著廣州老城區(qū)道路交通系統(tǒng)的改善，人民路高架橋存在的意義已不大。以北京路為例，北京路的千年古道與騎樓建筑都可以成為商業(yè)街文化氛圍營造的內(nèi)容。立體混合式則是綜合帶狀、塊狀和立體式的空間組織形態(tài)。 產(chǎn)業(yè)互動，形成產(chǎn)業(yè)鏈帶動整體發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展不是獨(dú)立的，具有前后向的帶動作用。金融業(yè)的發(fā)展與商業(yè)的發(fā)展關(guān)系緊密，沿江路、東風(fēng)路都有良好的金融業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，將成為沿江路商務(wù)區(qū)和東風(fēng)路商務(wù)區(qū)發(fā)展的重要依