【正文】 相關(guān)各方考慮。 北部灣經(jīng)濟區(qū)建設(shè)對項目的影響2008年1月廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃獲國務(wù)院批準(zhǔn)，同時國家將廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)定位為國際區(qū)域經(jīng)濟合作區(qū)，如此定位之高，給廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展，創(chuàng)造了無限的發(fā)展空間。新崛起的北部灣經(jīng)濟圈將促進華南、西南和東南亞三大經(jīng)濟圈的全面對接。 城市經(jīng)濟環(huán)境 防城港市經(jīng)濟運行狀況“十一五”期間，防城港市經(jīng)濟社會發(fā)展的主要目標(biāo)是：生產(chǎn)總值和人均生產(chǎn)總值年均分別增長20％左右；“十一五”期末，人均生產(chǎn)總值超過3000美元；港口吞吐能力年均增長30%左右；工業(yè)總產(chǎn)值年均增長32%左右；財政收入年均增長26%左右；外貿(mào)進出口總額年均增長20%左右；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長36%左右；城鎮(zhèn)化水平提高到45%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長9%左右；農(nóng)民人均純收入年均增長8%左右。％，增幅全區(qū)第二；，％，增幅全區(qū)第一。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，區(qū)域人均可支配收入達到1000美元時，該區(qū)域開始進入房地產(chǎn)高速增長期，居民居住水平以及住宅消費需求將大幅度提高。l 房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)分析防城港緊緊圍繞“興港強市、富民”的目標(biāo)，按照“大港口、大工業(yè)、大發(fā)展、大開放”的思路，推動房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。2007年市場住房需求急劇上升；相應(yīng)的市場投放量快速增加，整個市場朝著協(xié)調(diào)穩(wěn)定的方向發(fā)展。2008年3月17日國家發(fā)展改革委已正式同意廣西與武鋼、廣東與寶鋼開展廣西防城港鋼鐵基地和廣東湛江鋼鐵基地項目前期工作。l 白龍核電項目：目前白龍核電站建設(shè)已列入國家計劃，正在進行前期規(guī)劃，年產(chǎn)200萬噸鋼項目已竣工投產(chǎn)。l 中油能源高純復(fù)合LPG項目：，2006年2月底建成投產(chǎn)，年銷售產(chǎn)值達到10億元以上。增速成倍增長的主要原因之一是泛北部灣經(jīng)濟區(qū)戰(zhàn)略構(gòu)成影響，房地產(chǎn)市場火爆，刺激全市購買住房人增多。主城區(qū)和企沙工業(yè)區(qū)構(gòu)成中心城。其他商品住房主要選擇建設(shè)在城市中心區(qū)東西大道以南區(qū)域和桃花灣片區(qū)北半部。3 市場分析 區(qū)域市場成長狀況 區(qū)域市場簡述 該項目行政隸屬防城鎮(zhèn)城南區(qū)，位于防城舊城區(qū)和市商業(yè)中心之間，距離外環(huán)線不到1公里。產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為防城市舊城向新城過渡的區(qū)域，市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。2）銷售量與上市量的比較：目前鎮(zhèn)城南新區(qū)基本處于供銷平衡狀態(tài)。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計已較為注重，從景觀設(shè)計、戶型選型、材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優(yōu)勢不足。麗江花園。 目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)市場客層特征：該區(qū)域客戶基本分為三類：◆ 來自商業(yè)與行政中心區(qū)人士置業(yè)人士：此類人群以方便于工作初次置業(yè)為主，亦包含為方便工作并改善原有住房條件為主要購房目的再次置業(yè)者，此類客戶首先注重區(qū)域地點，其次是環(huán)境景觀、文化氛圍、物業(yè)品牌等方面。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其它因素。 區(qū)域來源：鄉(xiāng)鎮(zhèn)，或在市里謀生的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人216。 經(jīng)濟能力：家庭年收入4萬以上216。 置業(yè)特征：已有住房，購房目的是為了便于商業(yè)經(jīng)營、養(yǎng)老，充當(dāng)?shù)诙铀墓δ埽?16。 職業(yè)特點：產(chǎn)業(yè)聚集帶來的次高收入人群，企業(yè)管理人員、技術(shù)人員216。 區(qū)域來源：舊城市內(nèi)，商業(yè)中心區(qū)、行政中心區(qū)216。 經(jīng)濟能力：月均收入約4000元，家庭年收入5萬以上核心客戶：約50%核心4 規(guī)劃設(shè)計要點 初步規(guī)劃設(shè)計思路 圖41 項目規(guī)劃總平面圖本項目用地位于防城港市行政中心和商業(yè)中心——規(guī)劃的中心區(qū)。小區(qū)人流主入口設(shè)于沿南北大道中部，車流進出口設(shè)兩個，一個在小區(qū)西側(cè)于綜合樓與住宅樓之間，一個設(shè)在南側(cè)規(guī)劃路上，對交通既方便又安全，兼做消防車道出入口使用。其中工程建設(shè)階段為由2008年10月到2013年10月， 60個月，具體計劃如下：圖51 項目分期建設(shè)時序圖表51建設(shè)分期表分期內(nèi)容建筑面積（㎡）物業(yè)類型A組團第一期多層32000住宅、商業(yè)小高層27800第二期多層38360住宅、商業(yè)小高層30000B組團第三期多層75500住宅、商業(yè)第四期多層134000第五期多層120000合計 投資估算 投資估算的依據(jù)l 項目用地的圖紙文件，及對項目擬建設(shè)的物業(yè)類型。6 營銷策略 預(yù)計市場份額綜合前文的各項分析，特別是因鋼鐵、核電等項目帶來近25萬人口的機械增長（未來35年，項目的聚集效應(yīng)尚不能完全顯現(xiàn)，保守估計聚集人口應(yīng)在58萬），按人均25平方米住房需求計算，未來35年防城港有近125200萬平方米，根據(jù)防城港市目前的房地產(chǎn)銷售狀況及目前的發(fā)展態(tài)勢，在考慮北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展的空間優(yōu)勢的情況下，預(yù)計項目在開發(fā)周期中的五個分期內(nèi)的市場空間分別為4萬㎡、7萬㎡、10萬㎡、14萬㎡、16萬㎡。 整合傳播與措施l 緊緊圍繞目標(biāo)消費人群的行為特征選擇媒體；l 注重促銷過程實施的新穎、準(zhǔn)確、到位；l 整合樓盤優(yōu)勢要素，爭取用“一個聲音”說話；l 最大限度的利用圍繞目標(biāo)消費者的各種傳播手段，強化媒體組合優(yōu)勢。表85 經(jīng)濟效益評價表序號項目稅率金額（萬元）備注1銷售收入　2總投資成本　3綜合稅11%包含營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增增值稅4稅前利潤5稅前利潤率%6稅后利潤　7稅后利潤率% 不確定性分析本項目的風(fēng)險主要由開發(fā)成本、銷售價格、空置率、銷售進度、開發(fā)周期等方面的變化引致，其中尤以銷售價格的變化和銷售進度的快慢影響最大。項目盈虧平衡點較低，項目適應(yīng)市場變化的能力較強，抗風(fēng)險的能力較大。該風(fēng)險一個重要的方面是項目資金是否能夠按期到位配合施工企業(yè)的施工進度，這關(guān)系到項目能否按進度如期建設(shè)，并保證施工質(zhì)量。 財務(wù)風(fēng)險的防范對策本項目考慮通過建筑選型來規(guī)避因項目資金帶來的風(fēng)險，在初期用較小的工程單元進行開發(fā)，可以靈活的應(yīng)對風(fēng)險，同時做好資金需求計劃、落實資金的按期到位、按計劃實現(xiàn)預(yù)售目標(biāo)是項目防范財務(wù)風(fēng)險引致工程風(fēng)險在資金上的保障措施，同時要求合理選擇施工企業(yè)。 (1)投資撤出來源：項目完成后出售所得銷售款。在到期債務(wù)資金償還前，股東不得以任何形式分配投