工業(yè)園區(qū)模式調(diào)查報告-預覽頁
【正文】 及分析，以便快速、綜合的了解目前成都市大型工業(yè)園區(qū)的情況。例如成都置信，成都較早也較為專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，目前主要操作的項目青羊工業(yè)總部基地，位于青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的核心區(qū)域，占地933畝，建筑形態(tài)以工業(yè)總部大樓為主，輔以靈活分割的小總部工業(yè)空間，已經(jīng)成功引進了包括招商銀行、葛洲壩集團等在內(nèi)的76家優(yōu)秀企業(yè)。 代表項目：西部智谷 代表項目：龍?zhí)犊偛炕匾虼?，單單采用一種開發(fā)模式，難以保證建設項目的順利進行，而且很有可能“爛尾”。目前，已經(jīng)在其中打造的總部基地有龍?zhí)叮ㄔ６迹┛偛炕?、美國倍科國際新城，中國第二重型機械集團公司等。從本次調(diào)查情況來看，該類產(chǎn)品多集中在青羊區(qū)和高新西區(qū)的工業(yè)園內(nèi)。往往是以某大型園區(qū)中一個“小組團”的形式存在，如龍?zhí)豆I(yè)園區(qū)中由成都倍科科技有限公司開發(fā)的倍科國際新城。產(chǎn)品的面積大，環(huán)境較好，同時價格相對低廉。其中入園建設產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)基地90家，已建成投產(chǎn)企業(yè)57家。在產(chǎn)業(yè)內(nèi)，企業(yè)之間互動；產(chǎn)業(yè)外，企業(yè)可以結(jié)盟，共同對客戶提供產(chǎn)品和服務。這是工業(yè)園最主要，也是最關(guān)鍵的功能。以武侯工業(yè)園區(qū)為例：園區(qū)企業(yè)將聚集產(chǎn)業(yè)崗位15萬個，其中技術(shù)人才和中高級管理人員2萬人以上，并隨著園區(qū)內(nèi)商務環(huán)境和生活服務設施的不斷完善和提檔升級，將真正形成聚集近30萬人的科技產(chǎn)業(yè)新城區(qū)。如：青羊工業(yè)總部基地——青年時尚城另外西部智谷的人才公寓也是為園區(qū)工作人員打造——兩棟小高層項目。差異僅僅在于設施的種類以及場地的大小。另外，區(qū)域內(nèi)的精密加工區(qū)以高技術(shù)含量、高附加值的航空產(chǎn)品、電子信息、機械精密加工為核心的新型工業(yè)基地，發(fā)展多種周邊產(chǎn)業(yè)。把交通、通迅、能源、供排水等基礎設施作為園區(qū)開發(fā)建設的依托（五）小結(jié)四、工業(yè)園區(qū)運營盈利模式分析（一）工業(yè)園區(qū)運營模式分析開發(fā)商長期持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，以出租的形式進行招商。從目前市場情況來看，三類運營模式在具體操作過程中，通常采用分棟或分層進行出售或出租，暫無項目整體打包出售或出租。出租根據(jù)調(diào)查，青羊綠舟稅源總部基地D區(qū)主要采用此類運營模式，而且僅需企業(yè)年納稅額在8001800萬元，即有條件免租入住。目前市場上以此類運營模式較為流行。目前大部分工業(yè)項目都位于各個新興開發(fā)區(qū)，對環(huán)境和配套的打造方面力度較大，雖然銷售周期很長，但普遍入駐率偏高，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀較好。但總的來看，在借鑒了國際經(jīng)驗以后，目前成都工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品模式的發(fā)展方向在逐漸向?qū)I(yè)型低密度景觀園區(qū)發(fā)展，工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃更為科學，園林景觀更加美觀、配套設施更為齊全，園區(qū)的功能也更為專業(yè)化，與其針對的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成之間的聯(lián)系也更為緊密。原因主要有以下幾點。建筑類型的多樣化不僅為企業(yè)提供了更多的選擇，也改善了園區(qū)的整體環(huán)境。未來發(fā)展辦公自住由于目前工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與政府關(guān)系密切，未來可能將引伸出一種新的模式——將小產(chǎn)權(quán)用地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，進行別墅式的產(chǎn)品開發(fā)。這種方式與土地溢價方式雷同，使產(chǎn)品增值后再獲取更大
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