【正文】 25263 %F天下（二期）2006121632 %寶安物業(yè)屬性物業(yè)名稱建筑形態(tài)建筑風(fēng)格建筑立面純別墅F疊拼。聯(lián)體別墅中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)格灰瓦白墻強(qiáng)調(diào)其中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)格綜合性項(xiàng)目巢NEST獨(dú)棟別墅、雙聯(lián)別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房窗體頂端用材和線條，簡(jiǎn)潔大方，具有現(xiàn)代感 窗體底端以暖色調(diào)為主，體現(xiàn)項(xiàng)目的溫馨主題未來(lái)海岸多層。充滿歐洲濱水休閑小城素雅明快，色調(diào)比較單一名流而其它純別墅項(xiàng)目，比如盤龍灣、山水龍城，則將中式傳統(tǒng)建筑風(fēng)格運(yùn)用極致，不管是建筑立面還是建筑布局結(jié)構(gòu)。其他戶型，如五房及以上，也達(dá)到4000套以上的供應(yīng)量，主要是別墅類和花園洋房等構(gòu)成，別墅類中獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼等均有相當(dāng)比例，根據(jù)地塊的屬性各有分配。盤龍灣師法中國(guó)傳統(tǒng)江南園林，注重借景和對(duì)景，營(yíng)造平和、寧?kù)o的氛圍。50%盤龍新天地在園林景觀上提出以 “盤龍”為題，通過水龍（水系）和旱龍（景觀路）的交織形成雙龍戲珠景觀，但在實(shí)際表現(xiàn)上并未能充分體現(xiàn)，景觀設(shè)計(jì)過于小巧，無(wú)特色。32865%F疊拼。聯(lián)體別墅10992%4683F疊拼。918762%武漢28街小高層。人和天地(一期）多層923370%百合佳園多層156632%江北春天小高層。99073%藍(lán)色星城多層314255%金龍?zhí)煜马?xiàng)目的價(jià)格居首。盤龍城的低端住宅每平米均價(jià)兩千多元，在武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為稀缺，而實(shí)際距離又比其他郊區(qū)距市區(qū)要近得多，這兩點(diǎn)的結(jié)合無(wú)疑會(huì)受到低端消費(fèi)群體的追捧。 每個(gè)樓盤商業(yè)部分主要以社區(qū)商業(yè)為主；216。部分樓盤基于提高產(chǎn)品品質(zhì)對(duì)外立面進(jìn)行獨(dú)特設(shè)計(jì)，如：城開?天璽花園各樓盤都兼顧有不同面積的戶型，并且主力戶型基本上都定位于三室兩廳。 新興白領(lǐng)（年齡在25歲—35歲之間）；216。所以該區(qū)域的客戶群不會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生太大抗性，而更為注重品牌、社區(qū)氛圍、產(chǎn)品附加價(jià)值等純物質(zhì)價(jià)值以外的因素，他們能夠接受的總價(jià)范圍大致在40—60萬(wàn)左右。盤龍城的價(jià)格明顯低于中心樓盤許多，撇開暫時(shí)的交通問題、商業(yè)配套缺乏、居住氣氛較差等問題，該區(qū)域的樓盤質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃等都優(yōu)于中心城區(qū)的樓盤，非常適宜居住，這也是眾多購(gòu)房者選擇該板塊的原因。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目地址：東西湖盤龍城開發(fā)區(qū)劉送路18號(hào)開發(fā)單位：縱橫（武漢）盤龍城置業(yè)有限公司開盤時(shí)間：2003年容 積 率：占地面積：2100000平方米總建面積：720000平方米總 戶 數(shù)：2100戶綠 化 率：%物業(yè)費(fèi)用：物業(yè)公司：榕筑（武漢）物業(yè)發(fā)展有限公司216。78430005000元/㎡F 產(chǎn)品特征216。二期現(xiàn)在售面積范圍在228700㎡之間216。 相關(guān)配套社區(qū)娛樂、休閑、文化設(shè)施一應(yīng)俱全。盤龍灣216。 開發(fā)節(jié)奏推廣名總建筑面積建筑形態(tài)開盤日期總套數(shù)銷售報(bào)價(jià)恒達(dá)22625003900元/㎡216。盤龍灣竹苑；廚房、衛(wèi)生間有隔墻，其余無(wú)隔墻；頂棚：混合砂漿，公共梯間部位乳膠漆； 地面：水泥砂漿拉毛，衛(wèi)生間做防水處理；二期，細(xì)石混凝土樓地面，水泥砂漿找平。 景觀營(yíng)造師法中國(guó)傳統(tǒng)江南園林，注重借景和對(duì)景，營(yíng)造平和、寧?kù)o的氛圍。 開發(fā)節(jié)奏推案日期推案量推案套數(shù)推案報(bào)價(jià)200411292006111820050129累計(jì)159419㎡ 產(chǎn)品特征l 建筑風(fēng)格從江南民居、蘇州園林中吸取精髓，又結(jié)合湖北民居吊角樓特點(diǎn)，形成了粉墻黛瓦、庭院天井、漏窗小巷和曲徑通幽的中式別墅。 智能化設(shè)備建材結(jié)構(gòu)：框架外墻：面磚、涂料混合使用內(nèi)墻：混合砂漿抹平門窗：裝配可視對(duì)講；室內(nèi)僅留門洞，無(wú)門框，無(wú)木門；庭院入戶門為木門；彩鋁雙玻窗廚房：水泥砂漿搓毛衛(wèi)生間：水泥砂漿搓毛供電：一戶一表供水：一戶一表供氣：管道天然氣通訊：寬帶入戶216。 基本指標(biāo)建筑形態(tài)：小高層。 開發(fā)節(jié)奏。l 戶型戶型區(qū)間為90㎡220㎡二十余種戶型，所有戶型均為南北朝向，—，入戶花園是戶型設(shè)計(jì)的一大亮點(diǎn)，戶型方正、設(shè)計(jì)緊湊。電梯：選用品牌電梯。墻面：水泥砂漿抹面。寬帶、電話、有線電視，均至戶門口。 景觀營(yíng)造在園林景觀上提出以 “盤龍”為題，通過水龍（水系）和旱龍（景觀路）的交織形成雙龍戲珠景觀，但在實(shí)際表現(xiàn)上并未能充分體現(xiàn)，景觀設(shè)計(jì)過于小巧，無(wú)特色?？偨ㄖ娣e：173000㎡容積率：物業(yè)管理：武漢五星物業(yè)管理公司216。19502200元/㎡名稱套數(shù)面積配比二房312套94㎡%三房228套114㎡%四房148套160㎡%復(fù)式230套180㎡%216。 景觀營(yíng)造以自然為藍(lán)本，北臨10平方公里的盤龍湖，通過獨(dú)有的“同心雙環(huán)水系”，蜿蜒環(huán)繞六大組團(tuán)，把水的靈性融入自然景觀中，重新詮釋現(xiàn)代人對(duì)“水文化”的理解。 開發(fā)節(jié)奏2007年7月28日開盤，一期推出住宅542套，商業(yè)50套。 智能化設(shè)備建材結(jié)構(gòu):框剪外墻:外墻磚及氟碳漆內(nèi)墻:除廚、衛(wèi)外內(nèi)墻無(wú)隔斷廚房:專用煙道供電:雙回路電源供氣:管道天然氣通訊:電話、寬帶、有線電視、門禁系統(tǒng)216。43000㎡26819㎡328套l 戶型戶型空間獨(dú)創(chuàng)，使空間的平面功能達(dá)到最大化、最強(qiáng)化……現(xiàn)已全部申請(qǐng)為專利別墅戶型216。 相關(guān)配套擁有會(huì)所、商業(yè)超市、幼兒園、運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)等配套設(shè)施。建筑形態(tài)：小高層。216。整體建筑布局考慮到季候風(fēng)的影響，分布為南低北高。6重泊岸景觀：水上陽(yáng)臺(tái)、湖岸沙灘、水上涼亭、木棧小道、水岸埠頭20031108恒達(dá)盤龍灣二期41000獨(dú)棟。20061216寶安酒店式公寓20051118未來(lái)海岸134041多層。別墅合計(jì)255069普通住宅武漢28街201920小高層。20060819名流天下”，為盤龍城奠定了較高的市場(chǎng)定位和社會(huì)形象。20022004年可稱為盤龍城的“別墅時(shí)代”。形成一種兩極端產(chǎn)品的供應(yīng)占主導(dǎo)的局面；1．4 配套不足是這一區(qū)域目前各項(xiàng)目遇到的最大困難作為生態(tài)居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)土地資源相對(duì)豐富，地價(jià)同其他區(qū)域相比較低，因此所開發(fā)項(xiàng)目均以大盤為主，占地面積均在千畝以上。329 5780%恒達(dá)盤龍灣二期獨(dú)棟。山水龍城獨(dú)棟。酒店式公寓4822%未來(lái)海岸多層。多層。732209% 但由于區(qū)域配套不足，生活成本較高，銷售情況普遍不佳。普通住宅項(xiàng)目中綜合來(lái)看，大多銷售過半，僅有今年和去年下半年新開盤的項(xiàng)目未售套數(shù)較多，而成交平均售價(jià)普遍在25003000元/平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市區(qū)，較金銀湖、湯遜湖等郊區(qū)樓盤也低。盤龍城的低端住宅每平米均價(jià)目前在3000元/平方米左右，在武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為稀缺，而實(shí)際距離又比其他郊區(qū)距市區(qū)要近得多，這兩點(diǎn)的結(jié)合無(wú)疑會(huì)受到低端消費(fèi)群體的追捧。三、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路1．產(chǎn)品突圍原則1．1 項(xiàng)目地塊分析216。地塊東面正臨盤龍城區(qū)域的主干道楚天大道，目前已經(jīng)該道路成為從黃皮經(jīng)盤龍城至漢口的必經(jīng)之路（高速公路除外）。216。 劣勢(shì)l 盤龍城區(qū)域，在武漢人心目中是一個(gè)“不宜居”的區(qū)域；l ，根據(jù)此規(guī)劃設(shè)計(jì)的產(chǎn)品存在能否被市場(chǎng)接受的風(fēng)險(xiǎn)；216。而另一類低端消費(fèi)群體，隨著城市中心地區(qū)房?jī)r(jià)的不斷飆升，總價(jià)已經(jīng)超過他們實(shí)際承受價(jià)格，于是將目光轉(zhuǎn)移到較偏遠(yuǎn)的地區(qū)。從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，盤龍城目前聚集的主要是這兩類人群，而未來(lái)的消費(fèi)主力人群——中產(chǎn)階級(jí)在這一區(qū)域極為少見，而對(duì)于任何一個(gè)大的城市來(lái)說(shuō)，數(shù)量最為巨大的人群為中產(chǎn)階級(jí)，盤龍城樓盤缺少了這一大類型客戶的支撐。 差異化的項(xiàng)目特質(zhì)，將帶來(lái)差異化的客戶群體，并伴隨客戶多元化的購(gòu)買動(dòng)機(jī)；216。2．2．2 客戶來(lái)源216。 投資型客戶具備一定的經(jīng)濟(jì)積累，但實(shí)力還是比較有限，因此，該類客戶投資行為十分謹(jǐn)慎；216。2．5客戶定位具有剛性購(gòu)房需求的青年中產(chǎn)階級(jí)人群3．項(xiàng)目總體定位3．1 產(chǎn)品定位原則216。 一種面積，多種戶型在實(shí)現(xiàn)所有戶型緊湊的情況下，根據(jù)需求的不同，在各面積段實(shí)現(xiàn)同一種面積具有多種戶型；216。 居住區(qū)：點(diǎn)明本項(xiàng)目的居住特質(zhì)；四、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議1．項(xiàng)目規(guī)劃布局建議216。 建筑布局板、塔結(jié)合，以板樓為主，塔樓要求；216。216。216。在戶型設(shè)計(jì)方面，建議充分考慮組團(tuán)分布的不同，在不同的組團(tuán)可以重點(diǎn)配置不同面積段的的戶型，以期做到本項(xiàng)目?jī)?nèi)部因產(chǎn)品不同而形成的客群不同。車行道路以西邊道路為主，原則上車輛不進(jìn)入社區(qū)內(nèi)部，地面停車位沿車行道路沿線布置，同時(shí)車行道路與第一企業(yè)社區(qū)北面道路相連，從而形成閉合通路以達(dá)到消防要求。因此建議在項(xiàng)目主入口臨楚天大道一側(cè)設(shè)置一個(gè)主入口廣場(chǎng)，既產(chǎn)生項(xiàng)目的檔次感，又提升項(xiàng)目的對(duì)外形象。戶型面積段建議配比1房+書房6070㎡35%2房7075㎡20%2房+書房7585㎡35%小3房8590㎡10%3．項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏建議 從主入口向內(nèi)，依次分為三期，分批次開發(fā)，建議三期各自的建筑面積比依次為：4：3：2，即一期推出約56000萬(wàn)平方米，二期推出約43000平方米，三期推出約30000平方米。5．項(xiàng)目產(chǎn)品戶型建議5．1 具體戶型面積設(shè)計(jì)建議：一居室戶型建議面積60㎡左右針對(duì)人群投資型消費(fèi)者客廳不做臥室與客廳的明顯劃分，安排以緊促、實(shí)用為主。景觀布局要求建立高、中、低多層次立體綠化。7．項(xiàng)目建材設(shè)備建議7．1 公用部分外墻：高級(jí)墻磚及墻漆，設(shè)置空調(diào)外機(jī)位。7．2 室內(nèi)部分門：進(jìn)戶門為高級(jí)防盜門，宅內(nèi)只留門洞。陽(yáng)臺(tái)及露臺(tái)：鋼扶手鋼化玻璃欄板廚房：預(yù)留排煙及下水接口，地面作防水處理。供電：每戶設(shè)戶內(nèi)配電箱。8．1．2大堂/樓層出入管理系統(tǒng)（一卡通管理系統(tǒng)）基本功能：大樓保安；夜間住戶持卡進(jìn)入；持卡者只能在自己居住的樓層里出入，其它樓層出入需要物業(yè)管理員的幫助。8．2 車輛出入管理系統(tǒng)基本功能：通過智能卡等形式自動(dòng)識(shí)別出入車輛，自動(dòng)開合信道記錄和顯示車輛停留時(shí)間并進(jìn)行自動(dòng)收費(fèi)。 房屋管理服務(wù)216。 綠化管理服務(wù)216。 其它同時(shí)惠及全體業(yè)主、使用人的服務(wù)9．2 專項(xiàng)服務(wù)216。 其它一定比例住用戶固定需要的服務(wù)。 經(jīng)營(yíng)不善：在前期定位上沒有充分考慮小區(qū)居民的實(shí)際需求，盲目追求高檔，導(dǎo)致社區(qū)居民消費(fèi)不起，在經(jīng)營(yíng)無(wú)以為繼的情況下，開發(fā)商將會(huì)所或租或賣，整個(gè)會(huì)所最終淪為一個(gè)社區(qū)商鋪；216。10．3 從市場(chǎng)的角度來(lái)看在目前的武漢市場(chǎng)，會(huì)所雖然普遍使用率不高，但是會(huì)所似乎是一個(gè)超過10萬(wàn)平方米的項(xiàng)目所必須的，如果不做會(huì)所，在銷售階段將產(chǎn)生極大抗性，所以從這個(gè)角度出發(fā)，會(huì)所則應(yīng)該做。 83 / 8