【正文】 50緩降器1只2000交通警示牌10塊1500消防斧、扳手5套500宣傳欄2個(gè)16000說(shuō)明：以上各項(xiàng)合計(jì)152450元。第三章 經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算 第一節(jié) 經(jīng)營(yíng)性收入預(yù)算一、 經(jīng)費(fèi)的測(cè)算依據(jù) 廈門(mén)市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及收費(fèi)辦法 廈門(mén)市當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的市場(chǎng)價(jià)格 商業(yè)性物業(yè)管理的需要及員當(dāng)物業(yè)公司的測(cè)算經(jīng)驗(yàn)二、較為固定的收入項(xiàng) 目建筑面積 車(chē)位數(shù)單位元月/m2(位)稅前收入（元）備 注說(shuō) 明物業(yè)管理費(fèi)商業(yè)用房根據(jù)《廈門(mén)市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四章第二十八條規(guī)定：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位尚未出租、出售的空置房屋的管理服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。利用非經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)在不影響總體形象、功能的前提下，組織商家展銷(xiāo)特色商品或補(bǔ)充經(jīng)營(yíng)者空白項(xiàng)目。有償服務(wù)為經(jīng)營(yíng)者提供有償服務(wù)，如水、電器的維修、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所裝修及日常性的生活、商務(wù)服務(wù)等。 二、管理服務(wù)項(xiàng)目 樓宇主體、共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修及更新； 廣場(chǎng)公共區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修及更新； 環(huán)境衛(wèi)生的保潔、清運(yùn)； 綠化的管理養(yǎng)護(hù)； 道路和停車(chē)場(chǎng)地的管理； 保安巡邏，維護(hù)公共秩序和安全； 公共維修金和公共設(shè)施專(zhuān)用基金的收取、使用與管理； 物業(yè)檔案資料的管理和移交； 組織商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)； 提供有償服務(wù)項(xiàng)目； 1接受并協(xié)助解決用戶(hù)投訴及疑難問(wèn)題； 1配合有關(guān)部門(mén)，依法對(duì)廣場(chǎng)內(nèi)各種違章行為進(jìn)行糾正和處罰。 車(chē)位使用費(fèi)，按物價(jià)局審批價(jià)格收取。 管理處將全心全意為該業(yè)主提供及時(shí)有效的維修養(yǎng)護(hù)和各項(xiàng)便民服務(wù)。二、用戶(hù)請(qǐng)按與物業(yè)公司既定的時(shí)間及路徑遷入，保證廣場(chǎng)路徑暢通。第五節(jié) 裝修管理規(guī)定 為確保樓宇的安全合理使用，保證廣場(chǎng)的整體美觀，維護(hù)用戶(hù)的合法權(quán)益，根據(jù)《廈門(mén)市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廈門(mén)市建筑外墻裝飾管理暫行規(guī)定》等有關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合廣場(chǎng)的實(shí)際情況，特制定本規(guī)定，望遵照?qǐng)?zhí)行。裝修員工應(yīng)隨身攜帶身份證和出入證，以便派出所及管理處的檢查。嚴(yán)禁拆除或損壞房屋的柱、梁 、板、承重墻等，室內(nèi)地面不得鑿除原砼保護(hù)面層；進(jìn)戶(hù)門(mén)和外窗位置不得隨意改動(dòng)。 業(yè)主和使用人在安裝室外空調(diào)時(shí)應(yīng)按管理處規(guī)定的位置安裝，不得破壞建筑外端和影響他人正常生活。 認(rèn)真做好防火工作，施工時(shí)不得使用電爐。 五、裝修施工完成后，用戶(hù)應(yīng)提前3天通知管理處進(jìn)行“裝修后驗(yàn)收” ，經(jīng)管理處驗(yàn)收合格且無(wú)存在影響公共設(shè)備和他人利益隱患的，退還裝修保證金本金。 三、為保證用戶(hù)安全，下班后或辦公室無(wú)人時(shí)，請(qǐng)鎖好門(mén)窗，不要將貴重財(cái)物存放在單元內(nèi)，不要將私人物品放置在公共區(qū)域。用戶(hù)應(yīng)及時(shí)申報(bào)戶(hù)口，外來(lái)人員須按市府95第2號(hào)令規(guī)定辦理暫住證，任何單位和個(gè)人均不得容留“三無(wú)”人員居住。第七節(jié) 消防管理規(guī)定 一、消防工作要貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。三、要始終保持消防通道、應(yīng)急出口及樓梯、電梯出口的暢通，禁止損壞消防設(shè)施設(shè)備；管理處有權(quán)將堵塞出口的障礙物搬離和更換受損的設(shè)施設(shè)備，原責(zé)任者將負(fù)責(zé)所有由此而產(chǎn)生的費(fèi)用。 六、廣場(chǎng)內(nèi)樓宇、商店應(yīng)按規(guī)定配備滅火器，放置在易于取用的固定位置，并定期換藥與更新。第八節(jié) 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 一、管理處保潔員專(zhuān)職負(fù)責(zé)廣場(chǎng)公共部位、公共設(shè)施的清潔工作，清除廣場(chǎng)垃圾、污物，為用戶(hù)提供優(yōu)良的工作、生活環(huán)境。五、不得將任何動(dòng)物、家禽帶入廣場(chǎng)，嚴(yán)禁飼養(yǎng)家禽家畜，未經(jīng)公安部門(mén)批準(zhǔn)不得飼養(yǎng)家犬。第九節(jié) 綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定 一、物業(yè)公司綠化專(zhuān)業(yè)隊(duì)負(fù)責(zé)廣場(chǎng)庭園綠化管理、養(yǎng)護(hù)工作。 四、行人和車(chē)輛不準(zhǔn)跨越和通過(guò)綠籬，踐踏花木；不準(zhǔn)在綠化帶內(nèi)堆放任何物品、設(shè)置廣告牌、擺攤、設(shè)點(diǎn)、踢球、玩耍、停放車(chē)輛。 二、廣場(chǎng)設(shè)有地面固定車(chē)位，非固定車(chē)位及地下車(chē)庫(kù)，車(chē)主可到管理處辦理臨時(shí)或固定租用登記手續(xù)，繳納停車(chē)費(fèi)，領(lǐng)取停車(chē)證，憑證停放或繳費(fèi)停放。嚴(yán)禁裝有易燃、易爆、劇毒或有污染性物品、漏油、漏水的車(chē)輛進(jìn)入廣場(chǎng)。第十一節(jié) 停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定 為保證停車(chē)場(chǎng)的使用及滿足用戶(hù)的需求，所有使用車(chē)場(chǎng)之用戶(hù)或雇員，應(yīng)嚴(yán)格遵守并服從廣場(chǎng)管理員指揮，規(guī)定如下： 一、地下車(chē)庫(kù)及地面停車(chē)場(chǎng)為24小時(shí)開(kāi)放。五、嚴(yán)禁在車(chē)庫(kù)、車(chē)場(chǎng)存放危險(xiǎn)品，如：汽油、柴油、油漆、紙張和紙箱等；嚴(yán)禁裝載汽油桶、氣瓶及其它易燃易爆物品進(jìn)入車(chē)庫(kù)、車(chē)場(chǎng)。八、如車(chē)主屢次違反車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)規(guī)定，管理處有權(quán)收回停車(chē)證，禁止其使用地下車(chē)庫(kù)及停車(chē)場(chǎng)。 不允許用客梯搬運(yùn)貨物、垃圾等，如特別需要應(yīng)報(bào)經(jīng)管理處同意并派專(zhuān)人監(jiān)督使用。 不允許開(kāi)啟轎箱頂部的安全窗和安全門(mén)來(lái)裝運(yùn)物品。 禁止扶梯搬運(yùn)貨物。五、用戶(hù)應(yīng)自覺(jué)遵守本規(guī)定，聽(tīng)從電梯管理人員的指導(dǎo)，違章者應(yīng)服從糾正，否則產(chǎn)生的一切后果自負(fù)。三、任何單位和個(gè)人不得在廣場(chǎng)內(nèi)開(kāi)挖、埋設(shè)或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線。六、違反本規(guī)定者，管理處有權(quán)責(zé)令修復(fù)，要求賠償損失，情節(jié)嚴(yán)重的送交有關(guān)部門(mén)追究其法律責(zé)任。四、 必須按管理處規(guī)定的地方置放垃圾桶，嚴(yán)格遵守“門(mén)前三包”規(guī)定，保持店容店貌及環(huán)境清潔，無(wú)蚊蠅孳生地。八、 按時(shí)繳納管理費(fèi)、房屋公共維修金、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。三、 要愛(ài)護(hù)文化娛樂(lè)場(chǎng)所內(nèi)的各種設(shè)施，遵循設(shè)施的使用、操作規(guī)則，不得損壞，因使用不當(dāng)而損壞的應(yīng)照價(jià)賠償。六、 節(jié)約用水、用電。二、 管理員的檢查項(xiàng)目如下 ： 密切注意電表、水表是否運(yùn)轉(zhuǎn)，如運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)及時(shí)進(jìn)入戶(hù)內(nèi)，關(guān)閉水閥、電掣。二、 凡因發(fā)生房屋出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、出租或以其它方式處置或變賣(mài)而未到管理處辦理有關(guān)手續(xù)的，管理處將會(huì)視該房產(chǎn)仍屬原業(yè)主，由此而發(fā)生的費(fèi)用及一切經(jīng)濟(jì)糾紛仍由原業(yè)主承擔(dān)。二、 檔案分工程技術(shù)資料和管理工作資料兩大類(lèi)。五、 管理工作資料，需存入電腦備份。因此，物業(yè)管理必須盡快介入，針對(duì)廣場(chǎng)建筑設(shè)備設(shè)施、配套的設(shè)計(jì)、施工等實(shí)際情況，提前擬訂各項(xiàng)管理方案，熟悉各項(xiàng)管理內(nèi)容。四、舉辦隆重簡(jiǎn)樸的入駐儀式，采取高效、便利的入駐手續(xù)，建立業(yè)主/使用人的檔案資料，及時(shí)提供各項(xiàng)便民服務(wù)。 區(qū)內(nèi)道路、樓梯、電梯等及時(shí)維護(hù)； 房屋屋面、外墻定期檢查，如發(fā)現(xiàn)滲水、破損等及時(shí)維修； 房屋內(nèi)外立柱、梁、廊道等定期檢查； 公共走廊、露臺(tái)的欄桿每年除銹、油漆一次； 區(qū)內(nèi)化糞池每年清理一次，地下管道每季度進(jìn)行沖洗、疏通，確保雨、污水排放順暢； 對(duì)區(qū)內(nèi)零修、急修，做到零修及時(shí)完成、急修不過(guò)夜，并按《維修回訪制度》進(jìn)行回訪記錄； 設(shè)備操作管理人員必須熟悉各類(lèi)設(shè)施、設(shè)備的性能、特點(diǎn)按行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)程，做好運(yùn)行記錄和值班記錄，認(rèn)真做好交接班； 按照維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，做好各類(lèi)公共設(shè)施、設(shè)備的日常維護(hù)、保養(yǎng)，按時(shí)年檢； 發(fā)生設(shè)備故障，及時(shí)報(bào)告，接報(bào)告后迅速組織維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修復(fù)，并做好維修記錄； 對(duì)于設(shè)備的大修、更新或技術(shù)改造，須申報(bào)方案預(yù)算，經(jīng)相關(guān)部門(mén)審核后實(shí)施，使之更加安全、有效、經(jīng)濟(jì)、可行。除了攝像監(jiān)控外，我們還24小時(shí)采取不定時(shí)對(duì)停放車(chē)輛巡邏檢查，做到技防與人防相結(jié)合。三、治安管理：由于古樓廣場(chǎng)面積大，商鋪多，客流量大，出入人員復(fù)雜，容易發(fā)生治安安全問(wèn)題，因此我們把安全工作放在首位，努力做到管轄區(qū)域內(nèi)無(wú)偷竊、無(wú)治安事件。 與派出所建立警企共建關(guān)系，定期與廣場(chǎng)內(nèi)相關(guān)單位分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)，明確責(zé)任范圍及防范措施，形成治安綜合力量和群防群治的局面。定期進(jìn)行政治思想學(xué)習(xí)及崗位業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以提高治安隊(duì)伍整體素質(zhì)。對(duì)裝修施工人員一律按要求掛牌進(jìn)出，及時(shí)發(fā)現(xiàn)阻止違章行為。每天清掃地面、道路、明溝、露臺(tái)、樓梯、過(guò)道、電梯轎廂兩次，并負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)巡邏保潔，隨時(shí)保持各公共場(chǎng)所無(wú)紙皮、煙頭、污跡、堆積物。 定期投放藥物，滅鼠、蚊、蠅、蟲(chóng)，使整個(gè)廣場(chǎng)內(nèi)無(wú)蚊、蠅、蟲(chóng)滋生地。抓好花草樹(shù)木的初期補(bǔ)種和養(yǎng)護(hù)，及時(shí)澆水，保證生長(zhǎng)旺盛，定期進(jìn)行施肥、修剪、清除雜草、松土和病蟲(chóng)害的防治。 認(rèn)真辦好板報(bào)宣傳欄，宣傳倡導(dǎo)見(jiàn)義勇為，熱心公益，互幫互助等各種好風(fēng)尚。我公司針對(duì)古樓廣場(chǎng)的實(shí)際情況和我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，制定一整套便民服務(wù)工作體系，通過(guò)提供豐富的便民服務(wù)項(xiàng)目，切實(shí)提高大家的生活質(zhì)量和經(jīng)商環(huán)境，解決急需解決的問(wèn)題。 對(duì)各種資料要認(rèn)真進(jìn)行歸檔管理，便于查找和調(diào)用。第三節(jié) 各項(xiàng)管理指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)國(guó)家指標(biāo)投標(biāo)指標(biāo)1房屋完好率98992道路完好率90983綠化完好率95994清潔、保潔率99995消防設(shè)施、設(shè)備完好率1001006維修工程及時(shí)率98997維修工程質(zhì)量合格率1001008違章發(fā)生率和處理率/951009有效投訴率和處理率195110010經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)管理滿意率9598第六章 管理處內(nèi)部管理制度第一節(jié) 管理處工作制度 一、精神面貌：著裝整潔，儀表端莊，精神飽滿，佩證上崗。 遵守管理規(guī)章制度和崗位責(zé)任制度。四、 加班制度： 處理突發(fā)事件（盜竊、搶劫、發(fā)生火災(zāi)等）和完成上級(jí)下達(dá)的臨時(shí)任務(wù)。第二節(jié) 管理人員文明服務(wù)準(zhǔn)則一、 熱愛(ài)本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技術(shù)，提高管理水平，樹(shù)立“用戶(hù)至上，服務(wù)第一”的宗旨和全心全意為住戶(hù)服務(wù)的思想。做到事事有著落，件件有回音。一、 接待來(lái)訪投訴工作 管理處應(yīng)設(shè)立投訴信箱、投訴電話。二、 回訪工作 回訪要求1） 管理處正、副主任應(yīng)把對(duì)用戶(hù)的回訪列入職責(zé)范圍，并落實(shí)到每年的工作計(jì)劃和總結(jié)評(píng)比中。 回訪時(shí)間及形式1） 管理處主任每季登門(mén)回訪1次。第四節(jié) 管理處廉潔制度為了搞好各項(xiàng)管理工作，體現(xiàn)廉潔公正、更好地為業(yè)主/使用人服務(wù)，特制定本制度。四、 不得利用管理處工作人員的身份，免費(fèi)享受文化娛樂(lè)活動(dòng)。38 / 38