【正文】 定性、定量分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見(jiàn)供委托方參考：A、本項(xiàng)目用地區(qū)位理想，有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γm合開(kāi)發(fā)大型項(xiàng)目。◆容積率: 1 ◆建筑密度：22 %◆綠化率： % ◆車位比例：1：1◆項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期：4年◆開(kāi)發(fā)總成本： ◆每平方米單位成本： 3297元/平方米◆項(xiàng)目銷售收入：保守估計(jì)： 一般估計(jì)： 樂(lè)觀估計(jì)： ◆總投資利潤(rùn)率：保守估計(jì)： % 一般估計(jì)： % 樂(lè)觀估計(jì)： % 結(jié)論與建議本項(xiàng)目用地區(qū)位理想、有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γm合開(kāi)發(fā)大型住宅項(xiàng)目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價(jià)值和可觀的經(jīng)濟(jì)效益。C、政府計(jì)劃結(jié)合寶華鎮(zhèn)獨(dú)特的景觀文化資源，學(xué)習(xí)邊城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)利用與湯山鎮(zhèn)、與南京接壤的地理位置，大力發(fā)展地區(qū)度假休閑型房地產(chǎn)業(yè)，在未來(lái)的幾年內(nèi)，合理發(fā)掘出寶華山及附近的地塊，打造出一塊南京及周邊城市高端人群的養(yǎng)生休閑的生活勝地。E、仙林新市區(qū)，南至滬寧高速公路、北至寧鎮(zhèn)公路、西至繞城公路、東至七鄉(xiāng)河，規(guī)劃總用地面積80平方公里。G、寶華鎮(zhèn)中的房產(chǎn)大部分都規(guī)劃在仙林板塊中。700畝土地，遍地都是青青的草，燦爛的花；遙望如黛青山；地塊中間又有一汪清澈的池水緩緩流動(dòng)。另外還有一條在建的兩車道水泥路面公路，連接仙林大道。從整體比較，本項(xiàng)目地塊污染狀況遠(yuǎn)比南京市區(qū)要輕，似有心曠神怡及有氧運(yùn)動(dòng)之美。五、項(xiàng)目地塊周邊市政工程實(shí)施情況 目前地塊周邊在建的市政工程僅仙林大道連接線一項(xiàng)。 附近缺少醫(yī)院、療養(yǎng)院和教育單位。仙林大道連接線的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)以及現(xiàn)有的龍湯大道，不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離，也令回家成為一種享受。E、項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的處女地，開(kāi)發(fā)起點(diǎn)高，政府便于加強(qiáng)控制與規(guī)劃，令區(qū)域產(chǎn)品整體風(fēng)格與檔次較為統(tǒng)一，可保持版塊形象的完整性F、本項(xiàng)目良好的區(qū)位環(huán)境和地塊特征為項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。C、地塊周邊的商業(yè)、生活、娛樂(lè)等配套設(shè)施落后，居住環(huán)境與商業(yè)環(huán)境尚未形成，不利于項(xiàng)目的推廣。目前觀察，國(guó)內(nèi)需求今年是上升趨勢(shì)，物價(jià)也是穩(wěn)定的，只要各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，內(nèi)需不會(huì)出現(xiàn)異常變化。與此同時(shí)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，扣除季節(jié)因素與上季持平，特別是股份合作企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)的景氣指數(shù)有所提高。據(jù)專家預(yù)測(cè)，從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自身情況以及世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，短期內(nèi)我國(guó)銀行利息不會(huì)有上調(diào)的可能。其中，%，%。由于物價(jià)水平總體比較平穩(wěn)，對(duì)本項(xiàng)目的投資收益影響不會(huì)太大。在投資增長(zhǎng)中，有二個(gè)方面是值得關(guān)注的。在去年高速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，今年第一季度的信貸繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)和金融發(fā)展中的一個(gè)突出現(xiàn)象。在總消費(fèi)中，居民消費(fèi)一直占80%左右，處于主導(dǎo)地位。增加800億元的工資。國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中見(jiàn)暖，新的經(jīng)濟(jì)熱潮將有力地影響房地產(chǎn)業(yè)，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及國(guó)家宏觀政策導(dǎo)向支持本項(xiàng)目并有相當(dāng)?shù)睦帽尘?。寶華得名于境內(nèi)佛教“律宗第一名山”寶華山，寶華山國(guó)家森林公園屬國(guó)家AAAA 級(jí)風(fēng)景區(qū)，內(nèi)有享譽(yù)東南亞佛教名寺——寶華山隆昌寺。 二、項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 寶華鎮(zhèn)是江蘇省人民政府對(duì)外開(kāi)放重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)之一。2006年，利稅5886萬(wàn)元。在此基礎(chǔ)上，對(duì)水稻、油菜進(jìn)行良種繁殖，便農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步提升。2003年以來(lái)，為全面對(duì)接南京，寶華鎮(zhèn)重新對(duì)集鎮(zhèn)科學(xué)規(guī)劃，結(jié)合寶華山的旅游資源，著力打造成文化教育、生態(tài)旅游、休閑娛樂(lè)新集鎮(zhèn)，結(jié)合沿江開(kāi)發(fā)和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，著力打造成工業(yè)物流碼頭新城。三、項(xiàng)目區(qū)位人文歷史與景觀狀況寶華因境內(nèi)有佛教“律宗第一名山”寶華山。寶華上素有“林靡之美，峰巒之秀，洞塹之深，煙霞之勝”四大奇景。四、項(xiàng)目區(qū)位道路與交通狀況公路：312國(guó)道、南京三環(huán)縱橫穿越，滬寧高速、疏港大道依境而過(guò)，西至南京市區(qū)23公里，東接鎮(zhèn)江34公里，上海250公里鐵路：滬寧鐵路橫貫東西，連接滬杭線，京九線、京滬線，至南京火車站18公里，龍?zhí)痘疖囌?公里。未來(lái)十年，寶華將建成二、三產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)、人居環(huán)境一流的現(xiàn)代化都市衛(wèi)星城。B、土地資源豐富，可進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)寶華基本上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的處女地，易找到大塊適合開(kāi)發(fā)的土地，加之寶華政府對(duì)招商引資的注重，因此，寶華是南京近郊適合開(kāi)發(fā)“第一居所”的一塊寶地。D、一定數(shù)量的市政建設(shè)和生活配套設(shè)施寶華鎮(zhèn)及湯山鎮(zhèn)目前的市政建設(shè)情況和現(xiàn)有的生活配套設(shè)施可以滿足當(dāng)前寶華鎮(zhèn)居住人群的需要。因此，要使得消費(fèi)者對(duì)寶華房地產(chǎn)熱切關(guān)注成為一大難題。D、本地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)寶華房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響寶華本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量有限，需求的層次較低。因此本區(qū)位現(xiàn)在暫時(shí)還不具有規(guī)?；木幼…h(huán)境。項(xiàng)目名稱東湖麗島城開(kāi)湯山公館養(yǎng)龍山莊項(xiàng)目地址湯山鎮(zhèn)湯泉湖半島麗島路88號(hào) 湯山街道溫泉路以南、湯銅路以北湯山鎮(zhèn)湯泉東路38號(hào)湯山古泉鎮(zhèn)項(xiàng)目規(guī)模占地面積：占地面積：57163平米項(xiàng)目的生活理念強(qiáng)調(diào)：在生活中快樂(lè)，在生活中放松。B、南京生活“休閑”現(xiàn)象 與南京主城在遠(yuǎn)與近之間，與繁華隔離，但又與繁華在咫尺之間。C、地塊的“生態(tài)”環(huán)境項(xiàng)目地塊所屬的寶華山區(qū)域，被評(píng)為了“國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”。寶華山乃藏龍臥虎之地、聚寶之地。 三、產(chǎn)品檔次定位結(jié)合南京目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與郊縣房產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況，潛在消費(fèi)群體對(duì)綜合品質(zhì)高，配套設(shè)施完善，生態(tài)環(huán)境良好，社區(qū)功能與活動(dòng)豐富的中高檔組團(tuán)項(xiàng)目具有較高的期望值。未來(lái)我們項(xiàng)目的中堅(jiān)推動(dòng)力量、豪宅的后續(xù)跟進(jìn)業(yè)主及物質(zhì)、精神贊助商。擁有私家車，交通距離的遠(yuǎn)近不再是關(guān)鍵。整個(gè)項(xiàng)目共分4個(gè)階段，各階段開(kāi)發(fā)均包括住宅建設(shè)、公用建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位：m2項(xiàng)目合計(jì)一期二期三期占地面積(畝)700240244216總建筑面積（m2）466620住宅（m2）419958花園洋房（52%）聯(lián)體別墅（28%）獨(dú)體別墅（10%）46662商業(yè)及公共配套（m2）（10%）46662三、投資估算的依據(jù)l 土建工程：參照《江蘇省建筑工程計(jì)價(jià)定額》(SGD95)、《江蘇省建設(shè)工程計(jì)價(jià)定額附錄》所作同類工程概算，并參考南京市建筑市場(chǎng)的實(shí)際情況及建筑工程造價(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，設(shè)定各類建筑的造價(jià)。l 前期費(fèi)用：為建安成本的3%。l 銷售費(fèi)用：包括廣告、推廣宣傳、銷售代理、項(xiàng)目包裝等。l 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的某些零星稅費(fèi)、雜費(fèi)、預(yù)算外支出，按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的5%估算。把各期的各項(xiàng)投資成本費(fèi)按當(dāng)期實(shí)際完成情況進(jìn)行估算。土地征用費(fèi)、前期費(fèi)用和開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)等反映在各期期末進(jìn)行計(jì)算，各項(xiàng)工程費(fèi)用將按工程進(jìn)度反映在各核算期末。所得稅：在項(xiàng)目盈虧平衡后按每一期和算期內(nèi)盈利所得的33%計(jì)。這都將對(duì)本項(xiàng)目的融資、開(kāi)發(fā)、銷售產(chǎn)生巨大的影響。1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指本項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)環(huán)境的不確定性，如新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的出現(xiàn)、市場(chǎng)供求關(guān)系的變化等給本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的不利局面。2） 運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目規(guī)模大，且所處的環(huán)境復(fù)雜多變，與小項(xiàng)目的運(yùn)作模式有著千差萬(wàn)別。結(jié)論：風(fēng)險(xiǎn)即不確定性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際上是以冒風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)來(lái)獲得收益，利益大，風(fēng)險(xiǎn)也高，這一點(diǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)中的一條客觀規(guī)律。企業(yè)應(yīng)建立宏觀經(jīng)濟(jì)、政策的研究小組或聘請(qǐng)專家及專業(yè)人士作為長(zhǎng)期顧問(wèn)，及時(shí)了解并進(jìn)行趨勢(shì)研究，根據(jù)形勢(shì)的變化及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目操作思路及營(yíng)銷策略。但由于地價(jià)較高，故對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資、高端客戶開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)運(yùn)作、房地產(chǎn)大勢(shì)把握、政策研判等能力要求很高。同時(shí)，財(cái)務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個(gè)月開(kāi)始，每12個(gè)月為一財(cái)務(wù)年度。5) 在本報(bào)告相關(guān)測(cè)算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對(duì)南京市場(chǎng)、仙林板塊以及湯山板塊的了解并考慮了南京與寶華兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異的基礎(chǔ)上確定的，由于對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有深入的了解，所以測(cè)算結(jié)果難免存在偏差。8）為保證該地塊投資決策的準(zhǔn)確性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，建議開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)前期投資論證過(guò)程中，盡可能地讓公司項(xiàng)目一線實(shí)施人員參與進(jìn)來(lái)，充分聽(tīng)取各方面的意見(jiàn)，集思廣益，