【正文】 險。長周期。如果一項房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)到設(shè)計和銷售都非常成功，利潤回報能高達(dá)幾倍甚至數(shù)十倍以上。這些對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是非常有利的。這與上海人均GDP已超過4000美元的狀況是不相匹配的。市政設(shè)施的改善和汽車的普及，給上海消費(fèi)者購買房地產(chǎn)提出了新的要求和標(biāo)準(zhǔn)，人們挑選住宅的區(qū)域及居住習(xí)慣將發(fā)生改變，帶有汽車車庫的住宅及交通方便、居住環(huán)境好的近郊住宅、公寓將成為人們選擇的目標(biāo)之一，臨近郊區(qū)的房地產(chǎn)前景看好，升值潛力巨大。加入WTO后，這些差別將被完全取消，境外人員購房、租房將實(shí)行與我國居民“同房同價”的政策，開放的中國市場將吸引眾多國外企業(yè)的進(jìn)入，大量的外籍員工將對高檔住宅有更多的要求。90年代房地產(chǎn)的瘋狂擴(kuò)張，使得供遠(yuǎn)大于求，大量的辦公用房空置，“入世”將有效地促進(jìn)消化空置的辦公和商業(yè)用房。房地產(chǎn)價格中長期向好的收益者，更多的將是房地產(chǎn)開發(fā)成本較低、市場定位準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。不過，這兩次外資引入的共同點(diǎn)是以東南亞資金為主，受1997年東南亞金融危機(jī)影響，這部分資金將逐漸減少；而“入世”則可能徹底改變上海房地產(chǎn)市場的外資結(jié)構(gòu)，歐美大財團(tuán)資金份額逐漸增加，從而形成上海房地產(chǎn)業(yè)新的支持基礎(chǔ)。公司在人力資源方面下了很大功夫，如對中層干部進(jìn)行述職考評工作，對職工反映較大的中層干部進(jìn)行調(diào)整；對中層干部進(jìn)行各項培訓(xùn)；招聘學(xué)歷較高的新員工；為企業(yè)注入新鮮血液和活力；鼓勵年輕的員工繼續(xù)深造以及各類上崗培訓(xùn)等等。預(yù)算、查勘、設(shè)計、施工、建材、電動機(jī)械制造等配套成龍，擁有一流施工管理人才和大批能工巧匠、技術(shù)力量齊全、施工實(shí)力雄厚、施工范圍廣泛。（四）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)SWOT分析結(jié)論根據(jù)上面對宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境以及企業(yè)內(nèi)部條件的分析，可以發(fā)現(xiàn)公司目前面臨的環(huán)境中蘊(yùn)含著以下這些機(jī)會和威脅：機(jī)會：——房地產(chǎn)業(yè)作為新興的支柱產(chǎn)業(yè)，在中國，尤其在中國經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)和活躍的城市——上海，有著巨大的發(fā)展空間。威脅：——國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展首要的難題是資本金嚴(yán)重不足，開發(fā)建設(shè)資金短缺，銀企關(guān)系也由以前計劃條件下的無條件支持，發(fā)生了變化，銀行經(jīng)營準(zhǔn)則使得負(fù)債率較高的國有房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面面臨著很大的困難，資金已經(jīng)成為國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的嚴(yán)重制約?！镜呢攧?wù)狀況良好，與銀行等金融機(jī)構(gòu)有著良好的合作關(guān)系，從而公司在資產(chǎn)負(fù)債、籌融資等方面有一定的能力。企業(yè)劣勢：——公司員工的文化素質(zhì)普遍較低，這對于公司產(chǎn)品的開發(fā)、設(shè)計、銷售、管理等以及公司的創(chuàng)新發(fā)展等方面無疑是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。而在長期內(nèi)，公司應(yīng)該將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展成為自己的主營業(yè)務(wù)，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心來整合其它業(yè)務(wù)。 小而分散；216。 工作量不大但工種不少；216。 活好接；216。從長遠(yuǎn)看，家居裝飾業(yè)很可能躍居住宅產(chǎn)業(yè)的首要地位；建設(shè)部副部長葉如棠認(rèn)為，從今后的走勢來看，無論從上海、北京、江蘇省都可以看到，大的、高檔的賓館、飯店都已趨于飽和，國家的投資結(jié)構(gòu)也作出了明顯調(diào)整，投資重點(diǎn)已從樓、堂、館、所轉(zhuǎn)向于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，所以從長遠(yuǎn)來看家庭裝飾市場最具前景。數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購房人群的36％，位居榜首；而35－％，位居第二。 住宅建設(shè)已經(jīng)成為國家投資的重點(diǎn)，每年都將保持在3億m2的新建住宅量，這是一個很大的規(guī)模。他們每年的投資比以前有很大的增長，同時國家要注意改善教職員工的生活環(huán)境，居住條件，興建教師新村，現(xiàn)在有些開發(fā)商就主要圍繞教育領(lǐng)域開展業(yè)務(wù)；216。 上海的住宅面積平均以每年7萬平方米的速度遞增。 據(jù)工商局1999年10月數(shù)據(jù)表明：上海家庭裝飾企業(yè)約16300多家（尚不包括街頭裝潢游擊隊），但具有資質(zhì)證書的企業(yè)僅有1000家；家庭裝飾市場呈現(xiàn)畸形發(fā)展的態(tài)勢，超過2/3的市場份額為非正規(guī)裝飾團(tuán)體占據(jù)；這在某種程度上也導(dǎo)致了家庭裝飾市場既是消費(fèi)熱點(diǎn)，也是投訴焦點(diǎn)；（二）家庭裝飾業(yè)務(wù)SWOT分析機(jī)遇： 十五期間，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和范圍將以接近10%的年增長率發(fā)展，在此期間，我國將新增住宅57億平方米； 住宅建設(shè)將經(jīng)歷從增長為主向數(shù)量與質(zhì)量并重轉(zhuǎn)變的發(fā)展新階段，而這將為家庭裝飾市場的發(fā)展注入一股強(qiáng)大的動力； 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，消費(fèi)者收入將不斷增長，消費(fèi)能力持續(xù)增強(qiáng)，加之政府提出的消費(fèi)者將進(jìn)一步提高對家裝的需求； 專家預(yù)測，入世之后，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度將會加快近3個百分點(diǎn)，并創(chuàng)造大約一千萬個就業(yè)機(jī)會。 毛坯房引退市場，為裝飾企業(yè)家裝市場發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略提供了廣闊的進(jìn)入空間； 因此，總的趨勢是：二十一世紀(jì)，我國建筑裝飾行業(yè)將呈現(xiàn)出大發(fā)展、大提高的態(tài)勢，它將成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)的一個增長點(diǎn)。加入WTO后，業(yè)務(wù)拓展、資金的獲取將主要取決于企業(yè)的資信度。（三）家庭裝飾業(yè)務(wù)分析小結(jié) 通過上面對家庭裝飾業(yè)務(wù)的SWOT分析，我們認(rèn)為：企業(yè)的著力點(diǎn)是集團(tuán)家裝市場。圍繞這個宗旨和發(fā)展思路，公司的業(yè)務(wù)市場定位可以是：房地產(chǎn)、建筑裝飾、和家庭裝飾三位一體的業(yè)務(wù)定位，三項業(yè)務(wù)互為補(bǔ)充，渾然一體。對于上海建筑裝飾集團(tuán)有限公司而言，公司要在成本方面與現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行競爭的話，顯然沒有優(yōu)勢，因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上有相當(dāng)數(shù)量有實(shí)力的大的房地產(chǎn)開發(fā)商，這些房地產(chǎn)開發(fā)商由于規(guī)模較大，而且涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)多年，在建材采購、建筑施工上都擁有較強(qiáng)的成本優(yōu)勢。在具體進(jìn)入策略上，公司可以考慮將部分業(yè)務(wù)外包，或與外部公司結(jié)盟。 盡量避免與合作伙伴的業(yè)務(wù)沖突；216。途徑：縱向整合，與上、下游企業(yè)結(jié)盟；c 產(chǎn)品歧異：以先進(jìn)設(shè)計、優(yōu)質(zhì)裝潢質(zhì)量和服務(wù)方式制造企業(yè)與眾不同之處，從而也為現(xiàn)存、潛在競爭對手打造市場進(jìn)入壁壘；d 戰(zhàn)略合作：能否在集團(tuán)家裝市場立穩(wěn)腳跟，關(guān)鍵在于是否能夠真正在相關(guān)企業(yè)間建立起切實(shí)有效的合作機(jī)制。流動負(fù)債=247。（2）資產(chǎn)管理效率分析應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入247。平均存貨=247。資產(chǎn)總額=247。進(jìn)一步分析，造成公司資產(chǎn)負(fù)債率過高的原因是由于公司的流動負(fù)債過大，而流動負(fù)債當(dāng)中， 預(yù)收賬款占的比重又比較大。（4）盈利能力分析主營業(yè)務(wù)利潤率=主營業(yè)務(wù)利潤247。資產(chǎn)凈利率=凈利潤247。=%%的平均凈資產(chǎn)收益率相比，%的凈資產(chǎn)收益率說明了公司凈資產(chǎn)收益狀況良好。 資產(chǎn)總額① ② ③ 主營業(yè)務(wù)收入 主營業(yè)務(wù)成本+ 其它利潤 所得稅 長期資產(chǎn) + 流動資產(chǎn)① ② ③ 工程結(jié)算 + 工程結(jié)算 + 管理費(fèi)用+財務(wù)費(fèi)用 現(xiàn)金及等價物 + 存貨 + 應(yīng)收賬款 +其它流動資產(chǎn)成本 稅金及附加① ② ③ 注：①②③分別是指：1991992000年的數(shù)據(jù) 上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司財務(wù)分析圖分析：根據(jù)上面財務(wù)分析圖中的凈資產(chǎn)收益率數(shù)據(jù)，我們可以得到公司近三年凈資產(chǎn)收益率的柱狀圖：由上面柱狀圖可以看出：公司近三年來的凈資產(chǎn)收益率平穩(wěn)上升，這反映了公司整體財務(wù)狀況是越來越好的。所以，公司整體財務(wù)狀況不斷趨好的同時，財務(wù)風(fēng)險不斷減少。進(jìn)一步分析公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不斷上升的主要原因，我們可以考察主營業(yè)務(wù)收入和資產(chǎn)總額這兩個因素。公司２０００年的主營業(yè)務(wù)收入比往年有了明顯的增長，其主要原因可能是因?yàn)楣驹冢保梗梗鼓曛羞M(jìn)行了改制。根據(jù)上面分析圖中的數(shù)據(jù)，我們可以看到，公司近三年的其它流動資產(chǎn)處于不斷上升水平，而現(xiàn)金及等價物、存貨和應(yīng)收賬款三者卻處于波動當(dāng)中。其中，公司的現(xiàn)金及等價物發(fā)生了非常明顯的減少（幾乎減小到了1999年的三分之一），這是導(dǎo)致2000年流動資產(chǎn)明顯小于1999年的流動資產(chǎn)的最主要原因，這反映了公司目前各項業(yè)務(wù)活動產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量較少。2000年，公司經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量分別為：。而在經(jīng)營活動現(xiàn)金流出的各項目當(dāng)中，“購買商品、接收勞務(wù)”項占的比重和增加的數(shù)額最大。另一方面，從前面的財務(wù)分析圖中，我們還可發(fā)現(xiàn)，%%。1999年，這四個因素占主營業(yè)務(wù)收入的比重分別為：%、%、%、%，2000年，這四項占主營業(yè)務(wù)收入的比重分別為：%、%、%、%。而公司管理費(fèi)用占主營業(yè)務(wù)收入的比重呈下降趨勢，這反映了公司改制以后內(nèi)部管理的改善和內(nèi)部管理效率的提高。另一方面，為了保證權(quán)益凈利率的增長，公司又不能無休止地減少借款。所以，短期內(nèi)，公司應(yīng)該堅持減少貸款的“緊縮式”財務(wù)策略，削減信貸規(guī)模。在企業(yè)的發(fā)展過程中，公司管理系統(tǒng)經(jīng)過風(fēng)雨變換的市場競爭環(huán)境的整合和變革，已逐步形成為一個科學(xué)規(guī)范、精干高效的管理組織。它有利于加強(qiáng)各部門領(lǐng)導(dǎo)者的責(zé)任心，發(fā)揮其積極性和主動性，增強(qiáng)適應(yīng)能力；同時有利于培養(yǎng)和考察干部，它能使各部門領(lǐng)導(dǎo)者從公司的整體利益出發(fā)來組織本部門的各項管理業(yè)務(wù)，使干部的領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)得到培養(yǎng)和提高，也便于對他們的實(shí)際工作業(yè)績進(jìn)行考核。短期內(nèi)建議公司將管理組織結(jié)構(gòu)改為如下圖所示：中長期組織結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略規(guī)劃本著管理組織結(jié)構(gòu)高效精干、適應(yīng)市場的原則，以及從公司的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃出發(fā)，公司管理組織結(jié)構(gòu)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上可作出適當(dāng)?shù)淖兏锖蛣?chuàng)新，其新型的管理組織結(jié)構(gòu)圖如下：三、人力資源戰(zhàn)略（一）公司人力資源現(xiàn)狀公司人員知識結(jié)構(gòu)水平偏低根據(jù)公司提供的員工基本資料，我們可以得出公司的人員知識結(jié)構(gòu)分布狀況，如下圖所示：顯然，公司人員知識結(jié)構(gòu)水平偏低，%，高學(xué)歷的如大學(xué)和研究生畢業(yè)的員工比重較小。公司對員工培訓(xùn)態(tài)度較開明，但效果不很理想公司每年平均花費(fèi)810萬元在于工人培訓(xùn)，對于項目經(jīng)理的培訓(xùn)更是舍得花血本。緊缺人才與人員流動方面現(xiàn)在公司的緊缺人才包括：暖通、給排水、建筑、設(shè)計等專業(yè)人才，高級會計師、高級工程師、高級經(jīng)濟(jì)師有高級職稱的人才外語和談判、招標(biāo)投標(biāo)等方面人才為了吸引人才，公司在同濟(jì)大學(xué)設(shè)立了社會獎學(xué)金，招收大三年級這些專業(yè)的學(xué)生來本公司實(shí)習(xí)，一方面擴(kuò)大本公司的影響，另一方面向通過相互了解招聘到合適本公司的人才。公司需要為人力資源結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造一個大的環(huán)境。三工即優(yōu)秀工人、合格工人、試用員工。公司人力資源部對中層管理人員每月進(jìn)行考評，考評檔次分表揚(yáng)與批評，表揚(yáng)得一分，批評減一分，年底兩者相抵，達(dá)到負(fù)三分的就要淘汰。淘汰的原則是，充分發(fā)揮每個人的潛在能力，讓每個人每天都能感到來自企業(yè)內(nèi)部和市場的競爭壓力，又能夠?qū)毫D(zhuǎn)換成競爭的動力，這是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的秘訣。公司的薪酬原則是，對內(nèi)具公平性，對外具競爭性。普通工人可以根據(jù)其工種（優(yōu)秀工人、合格工人、試用工人）的不同而制定不同的薪酬標(biāo)準(zhǔn)，差距在300500元之間。合理化建議分為兩種：一是技術(shù)工人在長期工作中總結(jié)出來的能為工程節(jié)約成本、提高效率的訣竅、技巧等；一是管理人員對現(xiàn)有工作方法、管理程序提出的改進(jìn)措施。了解員工的各種需求，為員工個人發(fā)展提供機(jī)會。公司已經(jīng)清除的認(rèn)識到了自身人力資源方面的缺陷，特別是人才儲備的不足將阻礙公司對其他領(lǐng)域的拓展和公司規(guī)模的擴(kuò)大，已經(jīng)決定每年從外招聘至少10名大學(xué)生，希望幾年內(nèi)有所