【正文】 忽略市區(qū)內(nèi)零星的別墅不計，南京別墅開始小有規(guī)模的供應(yīng)，真正以一種獨特的物業(yè)形態(tài)走入市民的視線,，大概是在96年左右?；匚髂喜考皷|北部有兩個人工湖，東北部尚有一景觀獨特的廢舊采石場。可直接與江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約15公里，距祿口國際機場約20公里，交通十分便捷。 項目成本收益和資金籌措整個項目開發(fā)成本268,584,250元，成本單價2,760元/平方米；項目收益86,067,012元，銷售利潤率21%；整個項目樣板區(qū)啟動資金 5,0006,000萬元，其余資金來源于銷售回籠資金。amp。 市場競爭競爭區(qū)位集中，可比性強，高品質(zhì)產(chǎn)品是關(guān)鍵本項目競爭層面集中，主要在江寧開發(fā)區(qū)，亞東與寧南雖有產(chǎn)品爭奪但區(qū)域偏好差異極大；本項目排屋均價3,200元/平方米，市場接受度高；單體別墅均價6,800元/平方米，是市場的空白點；競爭樓盤多依賴天然環(huán)境優(yōu)勢，產(chǎn)品規(guī)劃特色較少，容積率較高，本項目從產(chǎn)品塑造著力，機會較大。南京盛唐藝術(shù)園初步預(yù)算及工作推進(jìn)計劃書委托單位：江蘇盛唐藝術(shù)投資有限公司報告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上海天啟企業(yè)策劃有限公司報告日期：二00二年貳月天啟amp。amp。 搶占制高點,以高檔純別墅社區(qū)為概念定位； 產(chǎn)品規(guī)劃分兩個區(qū)：以單體別墅與雙拼別墅為物業(yè)形態(tài)的高尚別墅區(qū)和以排屋為主的經(jīng)濟型別墅區(qū)； 單體與雙拼采用傳統(tǒng)經(jīng)典或經(jīng)典改良風(fēng)格，排屋采用現(xiàn)代風(fēng)格； 單體與雙拼主力面積250350平方米左右，排屋主力面積在200220平方米左右； 藝術(shù)館園區(qū)作為兩個別墅區(qū)的共享區(qū)，除藝術(shù)館外，會所、幼兒園等配套均在其中，并可考慮增加經(jīng)營性的畫家村功能，做足藝術(shù)配套服務(wù)。amp?；啬吓R佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接牛首山國家級度假休閑風(fēng)景區(qū)。將軍山脈在基地北側(cè)形成4座山峰，峰谷交錯，中部相對平坦，局部有水塘和沼澤，南側(cè)地勢略高有緩坡。， 總建筑面積100,050平方米，其中排屋51,359平方米，單體別墅36,018平方米，藝術(shù)園區(qū)及配套12,006平方米。轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2000年帝豪的再出租市場紅火起來以后，買房投資人對帝豪的關(guān)注，另一個原因是銀行按揭的落實。該片區(qū)的主要特點：占盡地利優(yōu)勢，享有無可替代地段；屬概念中的高尚住宅區(qū)，人氣很旺；總棟數(shù)不多，除帝豪外，總數(shù)不超過100套；自住型客戶與公司型客戶兼而有之；單套面積較大，多在300平方米左右；產(chǎn)品品質(zhì)極其一般，消費對象為南京率先暴富一族。 該片區(qū)的主要特點：由于地價低而售價較低，外環(huán)境極好，購房客戶中投資客極多，除少數(shù)自用外，多數(shù)作為第二居所。amp。注：雖然江寧的這部分別墅上市時間較晚，2001年仍在市場熱力售賣，但由于其產(chǎn)品較差，規(guī)劃設(shè)計起點較低，仍將其劃歸第二代產(chǎn)品。amp。amp。這幾個樓盤于2001年9月份陸續(xù)上市，目前已售別墅最多不超過5套， 去化速度不容樂觀?？傮w量571套，單體25棟，雙拼126套，排屋420套，單價分別為5,800元/ M4,200元/ M3,300元/ M2，目前主要銷售排屋，銷量一般（截止2002年一月底僅銷售30多套），屬已浮出水面的正面競爭對手，需密切關(guān)注其銷售情況。但別墅只有少量，屬于附屬產(chǎn)品，尚未面世。amp。由于市政府對于仙西大學(xué)城的重新規(guī)劃，亞東公司會有意放慢一點腳步，等待市政配套的改善對項目本身的提升，該項目是亞東公司進(jìn)軍高檔別墅市場的分水嶺。 寧南：玉蘭山莊：占地200畝，有山有水，距市中心較近，由擅做高檔產(chǎn)品的仁恒地產(chǎn)開發(fā)，產(chǎn)品形式主要為單體別墅及聯(lián)排別墅，單價分別為10,000元/ M2和8,000元/ M2，由于有一群穩(wěn)定的追隨老客戶，因此其口碑效應(yīng)較好。但體量成倍放大，泡沫也同時放大，銷售狀況不容樂觀。 產(chǎn)品層面競爭：主要為不同區(qū)位，不同方向、同等檔次的產(chǎn)品，如帝豪花園、月牙湖、百家湖沿線別墅、亞東沁蘭山莊等。該案接下來要做木結(jié)構(gòu)別墅，現(xiàn)已有兩棟開始施工。樓盤名稱文化名園瑞景文華金陵家天下區(qū)域江寧江寧亞東占地面積（平方米）146,000224,000105,684建筑面積（平方米）153,000152,30055,456容積率總：總：；別墅區(qū)：物業(yè)類型多層、雙拼、聯(lián)排、單體聯(lián)排、雙拼 、單體別墅公寓、聯(lián)排、雙拼 、單體別墅總套數(shù)1150571239 其中單體92534雙拼1212685聯(lián)排躍層：7642054面積（平方米）單體230350330以上250380雙拼170250250280196242聯(lián)排178203168180價格（元/平方米）單體8,00010,0005,8004,5005,000雙拼4,2003,250聯(lián)排3,000左右3,3002,980花園價格（元/平方米）750800800物業(yè)管理費（元/）車位情況車位算在建筑面積里賣，獨棟有12個車位。公寓房由于面積較大，銷售情況一般。而單體價格上限有所回落。該案一期別墅銷售情況較好，現(xiàn)在所剩不多。 憑借自然景觀和地價優(yōu)勢，江寧和亞東已成為南京別墅熱潮中的主戰(zhàn)場。 別墅市場啟動的初級代表——TOWNHOUSE開始熱銷，不僅預(yù)示著中產(chǎn)階層抬頭，也代表更高級的產(chǎn)品將開始被需要，說明消費欲望正在提升，市場正被經(jīng)濟速度撐大。 目前，高檔高價別墅市場的年去化量極其有限。n 第三篇：消費者研究 別墅市場的消費者是一個比較特殊的群體，他們本身的數(shù)量不大，在南京，別墅市場還未成熟，因此，不適合用定量的信息來描述南京別墅的消費者；而且，這部分人的個性強烈，很少顯露。A：居于金字塔頂端的消費群。他們具有足夠的購買力，更多追求生活的享受和居住空間的豪華氣派，注重房子的品質(zhì)感，需要真正有品質(zhì)、有品位的高檔次的別墅物業(yè)。這部分人收入高，經(jīng)濟條件寬松，較多考慮的地段較好的高級公寓，錯層、躍層或聯(lián)體別墅，也會考慮一般的獨立別墅。他們收入相對較高，有較強的購買能力，往往考慮的是比較舒適的公寓房（多層及小高層），少數(shù)也會考慮躍層公寓和聯(lián)體別墅中間有兩類典型：一種是工作較長時間的中年人，他們有了一定的積蓄，且目前收入尚可，因此會考慮購買比較舒適的公寓房，他們比較追逐地段的好壞和環(huán)境的優(yōu)劣，付款方式會考慮較大比例的首付與剩余款項的按揭相結(jié)合；另一種是工作三五年左右的年輕白領(lǐng)，目前積蓄不多但收入不錯，因此會考慮借助家庭的贊助支付首期款后七成或八成按揭由自己每月承擔(dān)還款，他們追求交通的便捷和樓盤的品質(zhì)，比較能接受交通方便的近郊樓盤。他們收入不高，但長年的節(jié)省和儲蓄，一般只能購買經(jīng)濟適用房或借助拆遷補充費用考慮購買舒適性公寓房。（1） 別墅消費群來源：216。（金陵家天下）216。 金融機構(gòu)的高層——另外還有一些做金融證券的人，但比例不大216。（2） 需要絕對私密性。這些人購房不一定都懂行，但一定懂時尚；不一定都有品位，但一定都要裝出有品位（6） 崇尚自然，追求靜雅。 他們很喜歡客廳挑空（售樓員）216。 他們對房型的面積要求差異很大，小的也要200多個平方米，大的要700800個平方米甚至更大（售樓員）216。 高級會所一定要有，會所里最好能有圖書館、酒吧、展覽館等（售樓員）216。 他們不一定懂藝術(shù)，但肯定不會反對藝術(shù)，因為這些人都是附庸風(fēng)雅的人，藝術(shù)兩個字能滿足他們的虛榮心（售樓員）216。他們的身價較高，一般為所購聯(lián)體別墅總價的24倍，購房會考慮按揭貸款他們的年齡一般在2845歲之間，年齡層次與購買高檔獨立別墅的消費者有所下降他們的消費特征：（1） 聯(lián)體別墅的消費群在經(jīng)濟上比上不足、比下有余，購買聯(lián)體別墅多為改善型和休閑型（2） 這部分消費群年齡層次相對較近，喜歡運動，比較休閑（3） 這部分消費群購房搖擺性強，既講究環(huán)境優(yōu)美，又講究房型功能的合理，對產(chǎn)品的要求較高（4） 這部分人比較講究配套，尤其是教育配套和娛樂配套設(shè)施三、 上海、深圳、北京等地別墅市場消費者參考研究上?！贻p化、國際化上海高檔住宅銷售呈現(xiàn)上升勢頭，部分樓盤出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，青年人成了購房主力。虹橋路沿線別墅群經(jīng)過多年的發(fā)展，成為成熟社區(qū)，可供應(yīng)量已經(jīng)不多，而新經(jīng)濟的崛起是近20年的事。目前已有4萬多境外人士申領(lǐng)臨時居住證，在加入WTO后，這個數(shù)字更會大大上升；同時，上?，F(xiàn)有臺資企業(yè)4052家，35萬臺灣客，加上為數(shù)眾多的港澳人士，對上海高檔物業(yè)的需求大大增加。（3）建筑風(fēng)格偏好：早期開發(fā)的別墅物業(yè)，基本上是中國嶺南風(fēng)格和歐洲西班牙風(fēng)格相結(jié)合的外形建筑風(fēng)格，結(jié)構(gòu)簡單而且色調(diào)明快，后來出現(xiàn)歐陸古典風(fēng)格與中國嶺南風(fēng)格相結(jié)合，頗具新鮮感；而現(xiàn)在，較為認(rèn)同歐陸式貴族豪宅和美國莊園式別墅風(fēng)格，此兩種風(fēng)格的選擇比例較為接近。（7）會所設(shè)施配套：豪宅買家對別墅要求不僅是居家的需要，而會所的功能也不再只是提供幾樣健身設(shè)備，更主要的是會所設(shè)備能體現(xiàn)其優(yōu)悠生活，對精神文化的追求，同時也可顯示業(yè)主的顯赫身份。其中內(nèi)銷市場的快速增長格外引人注目，無論投資還是自用都顯示了日益強大的購買力。此外，文化氣息更是京城別墅的一大特點，隨著人們越來越重視住宅的精神作用，社區(qū)的文化價值將越來越突出。分區(qū)中的兩種不同布局思路：a、維持原規(guī)劃方案中T字形的大格局：藝術(shù)園（包括會所、幼兒園等配套）規(guī)劃在基地通向采石場的平緩處及大門兩側(cè)，并增加畫家村的配備；左方為高密度聯(lián)排別墅，量體盡量放大；右方為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分做少量的頂級概念別墅。 n 第五篇：項目經(jīng)濟指標(biāo)建議及財務(wù)分析amp。 項目損益表項目單價建筑面積（平方米）合計(元)銷售收入單體別墅 6,800 36,018 244,922,400聯(lián)排別墅 3,200 51,359 164,348,800銷售收入合計 409,271,200 減銷售費用銷售收入的4% 16,370,848管理費用銷售收入的2% 8,185,424營業(yè)稅銷售收入的% 22,509,916土建成本276,138,000利潤總額 86,067,012利潤率21%注：藝術(shù)園的收益尚未計算在內(nèi)。想要突破江寧別墅的價格瓶頸，有待于一批發(fā)展商的共同努力，而目前的機會就出現(xiàn)在將軍路上