【正文】 南京盛唐藝術(shù)園初步預(yù)算及工作推進計劃書委托單位：江蘇盛唐藝術(shù)投資有限公司報告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上海天啟企業(yè)策劃有限公司報告日期：二00二年貳月天啟amp。開啟地址：上海市凱旋路2200號凱旋大廈二樓電話：02164687090 傳真：02164412720Email:key@目 錄摘要……………………………………………………………………………………………………………………………………………2第一篇：項目簡介…………………………………………………………………………………………………………………………………5第二篇：南京別墅市場及競爭研究……………………………………………………………………………………………………7附表：調(diào)研個案匯總………………………………………………………………………………………………………………………………16第三篇：對盛唐藝術(shù)園的產(chǎn)品建議………………………………………………………………………………………………………………25第四篇：項目經(jīng)濟指標(biāo)建議及財務(wù)分析…………………………………………………………………………………………………………27項目主要經(jīng)濟指標(biāo)…………………………………………………………………………………………………………………………………27成本構(gòu)成表…………………………………………………………………………………………………………………………………………28項目損益表…………………………………………………………………………………………………………………………………………29第五篇：盛唐藝術(shù)園2002年工作推進計劃………………………………………………………………………………………………………30第六篇：對盛唐投資公司目前工作的建議………………………………………………………………………………………………………31附:項目多個經(jīng)濟指標(biāo)討論方案………………………………………………………………………………………………………35n 摘要amp。 項目地段評價坐擁新區(qū)高尚地帶,成就明日頂級名宅 一條將軍路，三座風(fēng)景山（牛首山、翠屏山、韓府山），成就別墅的天然氣質(zhì)； 高標(biāo)準規(guī)劃的新區(qū)高尚住宅發(fā)展區(qū)； 天然環(huán)境優(yōu)越，文化氛圍濃郁的未來生活天堂。amp。 市場競爭競爭區(qū)位集中，可比性強，高品質(zhì)產(chǎn)品是關(guān)鍵本項目競爭層面集中，主要在江寧開發(fā)區(qū)，亞東與寧南雖有產(chǎn)品爭奪但區(qū)域偏好差異極大；本項目排屋均價3,200元/平方米，市場接受度高；單體別墅均價6,800元/平方米，是市場的空白點；競爭樓盤多依賴天然環(huán)境優(yōu)勢，產(chǎn)品規(guī)劃特色較少，容積率較高，本項目從產(chǎn)品塑造著力，機會較大。amp。 項目優(yōu)勢 占有將軍路整體規(guī)劃優(yōu)勢，牛首山的獨特山水環(huán)境優(yōu)勢（比翠屏山、韓府山天然環(huán)境更好）； 規(guī)模優(yōu)勢（500畝的占地，是將軍路板塊最大的基地之一）；獨特的藝術(shù)內(nèi)涵（6座風(fēng)格各異的主題藝術(shù)館）；排屋與單體的特點均十分鮮明；配套服務(wù)獨一無二。 搶占制高點,以高檔純別墅社區(qū)為概念定位； 產(chǎn)品規(guī)劃分兩個區(qū)：以單體別墅與雙拼別墅為物業(yè)形態(tài)的高尚別墅區(qū)和以排屋為主的經(jīng)濟型別墅區(qū)； 單體與雙拼采用傳統(tǒng)經(jīng)典或經(jīng)典改良風(fēng)格，排屋采用現(xiàn)代風(fēng)格； 單體與雙拼主力面積250350平方米左右，排屋主力面積在200220平方米左右； 藝術(shù)館園區(qū)作為兩個別墅區(qū)的共享區(qū)，除藝術(shù)館外，會所、幼兒園等配套均在其中，并可考慮增加經(jīng)營性的畫家村功能，做足藝術(shù)配套服務(wù)。amp。 產(chǎn)品建議amp。 開發(fā)建議 藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點，其靠近大門處最先啟動，做出做足小區(qū)的形象工程； 住宅產(chǎn)品采取概念先行，分區(qū)開發(fā)的思路；先以高檔純別墅亮相市場（物業(yè)倚重于雙拼別墅），再推排屋； 跑量以排屋為主力，雙拼次之，單體依據(jù)市場容量適當(dāng)分期分區(qū)推出； 基地施工條件尚未就緒，場地標(biāo)高網(wǎng)格測量，路網(wǎng)布置，土方回填等土方工程需盡早開始動作。amp。 項目成本收益和資金籌措整個項目開發(fā)成本268,584,250元，成本單價2,760元/平方米；項目收益86,067,012元，銷售利潤率21%；整個項目樣板區(qū)啟動資金 5,0006,000萬元，其余資金來源于銷售回籠資金。初步預(yù)計2003年3月，單體首期及藝術(shù)館區(qū)樣板段建成，開始銷售資金回籠。n 第一篇：項目簡介一、 項目位置： 本項目位于南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)?；啬吓R佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接牛首山國家級度假休閑風(fēng)景區(qū)?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系，距市中心新街口約15公里，距祿口國際機場約20公里，交通十分便捷。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)。二、 項目概況：本項目占地面積500畝，基地呈方形，地勢北高南低，同時具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 。將軍山脈在基地北側(cè)形成4座山峰，峰谷交錯，中部相對平坦，局部有水塘和沼澤，南側(cè)地勢略高有緩坡。基地西南部及東北部有兩個人工湖，東北部尚有一景觀獨特的廢舊采石場。整個基地范圍內(nèi)植被茂盛，空氣清新，集景觀性、生態(tài)性于一體。具備建設(shè)高品位住宅所需的多種資源。， 總建筑面積100,050平方米，其中排屋51,359平方米，單體別墅36,018平方米，藝術(shù)園區(qū)及配套12,006平方米。三、 項目總體規(guī)劃與主要經(jīng)濟指標(biāo)：項目容積率建筑面積預(yù)期均價總用地面積333,500 M2總建筑面積100,050 M2其中單體別墅36,018 M26,800元/ M2聯(lián)排別墅51,359 M23,200元/ M2配套及藝術(shù)園區(qū)12,006 M2綠化率%n 第二篇：南京別墅市場及競爭研究 忽略市區(qū)內(nèi)零星的別墅不計，南京別墅開始小有規(guī)模的供應(yīng)，真正以一種獨特的物業(yè)形態(tài)走入市民的視線,，大概是在96年左右。按照其發(fā)展軌跡，大致可以劃分為以下幾代產(chǎn)品：第一代別墅產(chǎn)品 大致出現(xiàn)在96年底97年,以三個片區(qū)為代表：amp。 鐘山風(fēng)景區(qū)片區(qū)：A. 風(fēng)景區(qū)腹地以大型純別墅區(qū)帝豪花園為代表，其地段特別、形象高檔，盡管起售價只有6,000元/ M2，但其銷售情況并不好，只能通過出租外企的老總維持。轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2000年帝豪的再出租市場紅火起來以后，買房投資人對帝豪的關(guān)注，另一個原因是銀行按揭的落實。目前售價達到13,000—15,000元/ M2。B. 玄武湖畔：以金陵御花園為代表，只有沿湖的20多棟，售價10,000多元/ M2，很快銷售一空。C. 月牙湖畔最早的紫金山莊，后來陸續(xù)出現(xiàn)金陵御庭園、月牙湖花園、明湖山莊、大邦花園，以單體與雙拼為物業(yè)形態(tài)，但總體量只有60多套，銷售單價在10,000—15,000元/ M2之間，每套總價基本在300萬元左右，銷售情況良好，但以社區(qū)距離交通干道的位置遠近而去化有快有慢。該片區(qū)的主要特點：占盡地利優(yōu)勢，享有無可替代地段；屬概念中的高尚住宅區(qū)，人氣很旺；總棟數(shù)不多，除帝豪外，總數(shù)不超過100套；自住型客戶與公司型客戶兼而有之；單套面積較大，多在300平方米左右；產(chǎn)品品質(zhì)極其一般，消費對象為南京率先暴富一族。amp。 江寧地區(qū)：A. 百家湖片區(qū)：以百家湖別墅花園與湖濱公寓的沿湖別墅為代表，有典型的第一代別墅的特征，房型大而無當(dāng)，品質(zhì)不敢恭維，總體量不過百十來套，銷售較好。B. 東山鎮(zhèn)：主要是武夷花園的30棟沿秦淮河分布的別墅。 該片區(qū)的主要特點：由于地價低而售價較低，外環(huán)境極好，購房客戶中投資客極多，除少數(shù)自用外，多數(shù)作為第二居所。第一代別墅產(chǎn)品為高價別墅，最大優(yōu)勢在于對山水環(huán)境的借勢，產(chǎn)品除形式上的不同外，在房型設(shè)計上與躍層公寓沒有多少區(qū)別。別墅作為一種試探性產(chǎn)品，體量較小，其優(yōu)勢更在于與市中心的距離較近，而不在產(chǎn)品本身。第二代別墅產(chǎn)品：大致出現(xiàn)在98年底、99年至2000年，以亞東花園城與江寧地區(qū)的低價別墅為代表。amp。 亞東花園城：仙鶴山莊、雁鳴山莊、半山苑，一年左右的時間，亞東公司以小步快跑的策略，連續(xù)推出好幾個樓盤，最初別墅的售價只有1,800元/ M2，最高也不過2,500元/ M2，體量大概在200棟左右，后以聯(lián)排別墅為主要形式推出的聽泉山莊，雖有30多套單體別墅，價格仍只有3,000元/ M2左右，仍是以低價取悅市場。amp。 江寧地區(qū)： a、東山鎮(zhèn)：武夷花園的聯(lián)排別墅b、岔路口：碧水灣的單體與雙拼別墅c、麒麟鎮(zhèn)：錦繡花園的單體與雙拼別墅d、百家湖周邊：湖濱世紀花園的單體別墅，中國人家的中式排屋。注：雖然江寧的這部分別墅上市時間較晚，2001年仍在市場熱力售賣，但由于其產(chǎn)品較差，規(guī)劃設(shè)計起點較低，仍將其劃歸第二代產(chǎn)品。第二代別墅為低檔別墅，一個最顯著的特點：主打賣點為低價格，選址全部位于傳統(tǒng)概念中的郊區(qū)，環(huán)境賣點較為突出；與第一代的消費對象相比，平民色彩較為濃郁，不再集中于暴富一族，同時別墅的體量開始放大；但產(chǎn)品本身并無明顯進步，質(zhì)量、產(chǎn)品設(shè)計依然存在不少問題，產(chǎn)品外相缺乏高貴感。高價別墅除帝豪仍在慘淡經(jīng)營以外，暫無供應(yīng)。第三代別墅產(chǎn)品：大致出現(xiàn)在2000年底，但發(fā)出異彩是在2001年，以單一樓盤為代表，位處擁有造別墅環(huán)境的地區(qū)——亞東。amp。 金陵家天下：其雖被評為2001年南京別墅明星，但細作考量，卻仍是混雜型社區(qū)，單體別墅只有34套，占有大多數(shù)的是聯(lián)排和四拼、雙拼別墅（139套），另外尚有66套高級公寓，暢銷產(chǎn)品為排屋，單體在調(diào)低售價的同時（從5,000元/ M2起售調(diào)至4,500元/ M2），去化速度卻仍舊較慢（截至一月底去化13套）。之所以將金陵家天下這樣一個單一樓盤作為第三代產(chǎn)品，主要原因在于它在許多方面對南京的別墅市場有種革命的味道：如第一次采用框架結(jié)構(gòu)；第一個將層高做到三米；第一次使別墅的立面不再雷同，有21種之多的立面選擇；第一個讓排屋錯位排列，第一個采用雙會所；第一家大規(guī)模購買成年老樹塑造樹比屋高的森林別墅感覺；第一個將別墅的質(zhì)量作為一個要素立軍令狀狠抓……同時讓郊區(qū)別墅的售價向前跨了一大步（從2,500元跨入5,000元），檔次也上了一個臺階，從此南京中檔別墅有了代表產(chǎn)品。第四代別墅產(chǎn)品：以2001年的高檔高價別墅為代表，集中分布在江寧百家湖和將軍路一帶，同時寧南與亞東有單一樓盤供應(yīng)。amp。 百家湖周邊： a、威尼斯城： 小體量純別墅， 40棟，單體面積272—555平米，售價毛胚15,000元/ M2，裝修20,000元/ M2。b、佳湖綠島：混雜型社區(qū)，別墅單體19棟，雙拼24套，單價13,000—15,000元/ M2，主力面積220—340 M2。c文化名園：混雜型社區(qū)，別墅單體9棟，雙拼12套，單價在8,000—1,0000元/ M2，主力單體面積230—350 M2。這幾個樓盤于2001年9月份陸續(xù)上市，目前