房地產(chǎn)項(xiàng)目并購的涉稅分析范文-預(yù)覽頁
【正文】 稅種計(jì)稅依據(jù)稅率稅法文件1印花稅成交金額‰國(guó)稅發(fā)〔1991〕155號(hào)2增值稅不征財(cái)稅[2002]191號(hào)（營(yíng)業(yè)稅）3土地增值稅不征國(guó)稅函【2000】687號(hào)文，青地稅函〔2009〕47號(hào)4企業(yè)所得稅一般性稅務(wù)處理25%財(cái)稅〔2009〕59號(hào)財(cái)稅〔2014〕109號(hào)特殊性稅務(wù)處理但股權(quán)并沒有納入營(yíng)改增的征稅范圍，這也是國(guó)家一貫鼓勵(lì)投資的政策延續(xù)。后續(xù)再行轉(zhuǎn)讓1%的股權(quán)。在股權(quán)收購模式下，各方的稅負(fù)都較輕，尤其是被收購方，可以減免增值稅和土地增值稅。按照相關(guān)規(guī)定，商業(yè)產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，貸款的首付比例為50%，最長(zhǎng)貸款年限不能超過10年。商鋪的交易稅費(fèi)與住宅有三方面不同：一是除了營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅，還要交土地增值稅和印花稅；二是營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅無法免除，即使交易滿五年也要交；三是契稅按最高標(biāo)準(zhǔn)交，與面積大小無關(guān)，統(tǒng)一為計(jì)稅價(jià)格的3%。案例：假設(shè)X女士曾200萬入手一間商鋪，現(xiàn)在打算用300萬賣出去。商業(yè)地產(chǎn)通常為持有物業(yè)，涉及到的稅種主要有：增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用稅、印花稅、契稅等多種稅費(fèi)。從計(jì)稅原理上說，增值稅是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅一般指的是增值稅和增值稅附加稅增值稅附加稅通常包括城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等增值稅稅率是5%城建稅=增值稅7%=5%7%=%（市區(qū)7%、縣城和鎮(zhèn)5%、其他地區(qū)1%）教育費(fèi)=增值稅3%=5%3%=%地方教育費(fèi)附加=增值稅2%=5%2%=%增值稅稅率=增值稅稅率+增值稅附加稅率=5%+（%+%+%）=%計(jì)算公式：增值稅=房產(chǎn)租金收入%假定某商業(yè)項(xiàng)目每年房租收入為2億元（不含稅），以租金收入為依據(jù)，%，那么該商業(yè)項(xiàng)目需交增值稅=20000萬元%=1120萬元。注：對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱城鎮(zhèn)土地使用稅。注：鄭州市內(nèi)土地每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅的年稅額標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：一級(jí)地段18元，二級(jí)地段12元，三級(jí)地段8元，四級(jí)地段3元。近幾年來，嘉誠(chéng)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)逐年下滑，無法正常經(jīng)營(yíng)，決定對(duì)公司進(jìn)行對(duì)外轉(zhuǎn)讓。假設(shè)采用方案二，雖然嘉誠(chéng)公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，少獲得了一部分的收益(*95%=)，但相對(duì)方案一出售資產(chǎn)而言節(jié)約了不少稅費(fèi)(=)。廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局：你局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請(qǐng)示》 (桂地稅報(bào)〔2000〕32 號(hào))收悉
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