【正文】 另一個(gè)優(yōu)點(diǎn)在于可以通過(guò)價(jià)格來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)不同期推售單位的銷(xiāo)售情況，比如通過(guò)后推出單位的較高價(jià)來(lái)促進(jìn)前期推售低價(jià)單位的成交，另一方面也能夠提升項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售價(jià)格。因此，建議本項(xiàng)目入市的銷(xiāo)售均價(jià)不宜太高，通過(guò)適中的價(jià)格穩(wěn)扎穩(wěn)打逐步上升，從而達(dá)到實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售且價(jià)格提升的策略。銷(xiāo)售合法文件《預(yù)售許可證》的取得；參與單位和職責(zé)分工：l 發(fā)展商：落實(shí)資金及財(cái)務(wù)安排，辦理必要手續(xù)；l 建筑設(shè)計(jì)單位：提供部分報(bào)批文件；l 施工單位：配合以施工進(jìn)程。參與單位及職責(zé)分工：u 發(fā)展商：決策落實(shí)售樓處、工地現(xiàn)場(chǎng)裝飾包裝方案、樣板房結(jié)尾工程、協(xié)調(diào)工程施工單位和設(shè)計(jì)裝修單位的配合、監(jiān)控現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)程。廣告設(shè)計(jì)制作及投放計(jì)劃廣告制作包括報(bào)紙版面設(shè)計(jì)、戶(hù)外廣告、車(chē)體、圍墻廣告及航空雜志等內(nèi)刊雜志廣告的制作等一切需投放的廣告設(shè)計(jì)、制作和包裝工作。銷(xiāo)售文件、銷(xiāo)售培訓(xùn)l 銷(xiāo)售文件包括：置業(yè)計(jì)劃書(shū)、認(rèn)購(gòu)書(shū)、定金通知書(shū)、購(gòu)樓須知、按揭須知、商品房買(mǎi)賣(mài)合同）l 銷(xiāo)售培訓(xùn)：開(kāi)盤(pán)前的統(tǒng)一培訓(xùn)l 參與單位及職責(zé)分工：l 發(fā)展商：落實(shí)銷(xiāo)售文件和銷(xiāo)售培訓(xùn)資料。盡快讓小區(qū)內(nèi)僅剩的拆遷戶(hù)搬出，以避免到時(shí)給銷(xiāo)售工作帶來(lái)意外的麻煩。 價(jià)格策略一、定價(jià)原則為不降低本項(xiàng)目的高品質(zhì)定位，又要實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商利益最大化，建議采用“適中價(jià)入市，爬坡式升價(jià)”的策略，先積聚人氣關(guān)注，再穩(wěn)步提升價(jià)格，達(dá)至目標(biāo)均價(jià)水平，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)。二、價(jià)格定位根據(jù)前期積累客戶(hù)的分析和認(rèn)籌期間市場(chǎng)的反映，我司建議項(xiàng)目入市價(jià)格應(yīng)適中、理性，因此，建議本項(xiàng)目一期的開(kāi)盤(pán)期間的銷(xiāo)售均價(jià)為（清水房、折后價(jià)）：3000元/㎡以上在開(kāi)盤(pán)期后，取消內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期項(xiàng)目銷(xiāo)售的3%額外折扣，則銷(xiāo)售均價(jià)自然提升。注：有關(guān)詳細(xì)的價(jià)格策略和銷(xiāo)售控制，我司后期會(huì)提交詳盡的價(jià)格調(diào)整和銷(xiāo)控計(jì)劃。對(duì)于本項(xiàng)目而言，可供選擇的主要報(bào)紙媒體為：桂林日?qǐng)?bào)，桂林晚報(bào)，兩個(gè)報(bào)紙是桂林當(dāng)?shù)刂饕男麄髅襟w。因此我司建議： 在開(kāi)盤(pán)前完成民航雜志和高爾夫俱樂(lè)部?jī)?nèi)刊上的廣告發(fā)布，以宣傳項(xiàng)目形象及核心價(jià)值為主。廣播廣西廣播電臺(tái)、交通臺(tái)等手機(jī)短信通過(guò)手機(jī)短信息向以前登記客戶(hù)及目標(biāo)客戶(hù)群宣傳本項(xiàng)目。l 在廣告宣傳推廣過(guò)程中，除了達(dá)到項(xiàng)目銷(xiāo)售的目的，并且要樹(shù)立好項(xiàng)目品牌形象和公司品牌，為項(xiàng)目二期開(kāi)發(fā)和公司后期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。u 持續(xù)期：廣告量減少，但對(duì)外的宣傳不停止，通過(guò)活動(dòng)和廣告的延續(xù)效應(yīng)來(lái)延續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)期的銷(xiāo)售。n 廣告刊登系列化力求從不同角度展現(xiàn)樓盤(pán)自身特點(diǎn)，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群進(jìn)行引導(dǎo)。如房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)活動(dòng)、五一、十一、戶(hù)外人流量集中的區(qū)域，及李永波形象代言人、李婷等體育明星親臨現(xiàn)場(chǎng)等設(shè)計(jì)新穎的活動(dòng)，并借助媒體進(jìn)行宣傳推廣。開(kāi)盤(pán)前一周進(jìn)行開(kāi)盤(pán)信息的傳達(dá) 廣告媒體組合，包括戶(hù)外廣告牌、報(bào)紙廣告、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝、車(chē)體、高檔場(chǎng)所內(nèi)刊報(bào)、五星級(jí)酒店設(shè)置宣傳點(diǎn)等 國(guó)際5S生活體現(xiàn)富貴尊榮的高檔純別墅生活領(lǐng)地市場(chǎng)熱銷(xiāo)期 開(kāi)盤(pán)期 — 戶(hù)外廣告牌、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝、報(bào)紙、車(chē)體、高檔場(chǎng)所內(nèi)刊報(bào)、五星級(jí)酒店設(shè)置宣傳點(diǎn)等 自然和人文景觀(guān)：獨(dú)一無(wú)二的自然水系獨(dú)一無(wú)二的12萬(wàn)平米超大規(guī)模體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施，突顯健康休閑生活。 戶(hù)外廣告牌、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝、報(bào)紙、車(chē)體、高檔場(chǎng)所內(nèi)刊報(bào)、五星級(jí)酒店設(shè)置宣傳點(diǎn)，促銷(xiāo)活動(dòng)等 階段性促銷(xiāo)措施、項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)可程度（銷(xiāo)售率）的宣告、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)和價(jià)值的重新整合等。時(shí)機(jī)既是環(huán)境的產(chǎn)物，很多情況下可遇不可求，但對(duì)市場(chǎng)環(huán)境敏感的有經(jīng)驗(yàn)人士，捕捉良好的時(shí)機(jī)的可能性就大增?？梢哉f(shuō)項(xiàng)目的形象展示和概念造作已經(jīng)進(jìn)入了成熟時(shí)機(jī)。而在5月份左右將有5號(hào)公館等項(xiàng)目面市，為了搶占市場(chǎng)，在競(jìng)爭(zhēng)中贏(yíng)得主動(dòng)，在5月前開(kāi)盤(pán)將是較好的時(shí)機(jī)。三級(jí)市場(chǎng)外省城市，集中在廣州、上海、長(zhǎng)沙等地，主要為個(gè)體老板、企業(yè)家、公司高層領(lǐng)導(dǎo)等，約5%。高檔場(chǎng)所的促銷(xiāo)對(duì)別墅項(xiàng)目的銷(xiāo)售尤其是本項(xiàng)目的高品質(zhì)定位，在高檔場(chǎng)所例如高爾夫俱樂(lè)部、飛機(jī)場(chǎng)、五星級(jí)賓館等場(chǎng)所的內(nèi)刊上或場(chǎng)所內(nèi)進(jìn)行一些廣告的宣傳和資料的發(fā)放，是符合項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和形象定位的，有利于打擊置業(yè)金字塔頂端客戶(hù)的心理，吸引這部分客戶(hù)的購(gòu)房意向，所以高檔場(chǎng)所的促銷(xiāo)對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售也具有非常重要的作用。外地設(shè)置銷(xiāo)售接待處在項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)后，可在南寧或柳州設(shè)立一個(gè)外展點(diǎn)，以拓展外地市場(chǎng)。l 開(kāi)盤(pán)時(shí)采取路邊和水系邊別墅單位搭配推出l 在銷(xiāo)售達(dá)一定階段時(shí)，路邊、路邊和水系之間及水系邊的別墅再進(jìn)行搭配推出l 推出單位需結(jié)合價(jià)格策略的同步進(jìn)行根據(jù)上述原則，建議在開(kāi)盤(pán)期間，根據(jù)認(rèn)購(gòu)情況及客戶(hù)情況，擬推出路邊和水系邊別墅單位共約30套。明星現(xiàn)場(chǎng)簽名購(gòu)房和電影贈(zèng)票活動(dòng)由李永波、馮鞏和李婷等明星親臨現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行促銷(xiāo)，簽名購(gòu)房和贈(zèng)送電影票，且凡活動(dòng)期間內(nèi)成交客戶(hù)均有一定優(yōu)惠（具體見(jiàn)各階段促銷(xiāo)活動(dòng)方案）。u 力爭(zhēng)在6個(gè)月左右將第一期銷(xiāo)售完成。（5）活動(dòng)內(nèi)容：l 銷(xiāo)售中心內(nèi)外的包裝，現(xiàn)場(chǎng)氣氛的進(jìn)一步營(yíng)造如升空氣球、氣拱門(mén)等.l 邀請(qǐng)政府官員剪彩l 形象代言人李永波現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)，現(xiàn)場(chǎng)簽名、和業(yè)主合影留念等l 薩克斯、小提琴演奏，品紅酒、咖啡l 對(duì)已成交并當(dāng)天到現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主和當(dāng)天成交新業(yè)主贈(zèng)送高爾夫會(huì)員卡一張房展會(huì)（1）目的：展示項(xiàng)目和企業(yè)形象，攔截目標(biāo)客戶(hù)并促進(jìn)成交（2）時(shí)間：2005年5月初（3）地點(diǎn)：房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)（4）內(nèi)容：租賃展位，包裝設(shè)計(jì)，現(xiàn)場(chǎng)宣傳和派發(fā)資料，將客戶(hù)用看房車(chē)接到售樓現(xiàn)場(chǎng)，促進(jìn)成交。按照本方案對(duì)入市時(shí)機(jī)的考慮，2005年4月28日理想開(kāi)盤(pán)時(shí)間，力爭(zhēng)在今年11月左右完成一期64套房源的銷(xiāo)售。2005年4月28日——2005年10月31日。強(qiáng)銷(xiāo)期 — 良好的氣候、前期銷(xiāo)售人氣、廣告推廣、相對(duì)自然銷(xiāo)售 銷(xiāo)售總套數(shù)的20%，累計(jì)為50%持銷(xiāo)期 — 主體全部竣工，部分開(kāi)始外墻施工，一期園林基本完工展示，前期銷(xiāo)售人氣、廣告配合 銷(xiāo)售總套數(shù)的10%，累計(jì)為60%二次強(qiáng)銷(xiāo)期 — 準(zhǔn)現(xiàn)樓狀態(tài)，前期銷(xiāo)售人氣，廣告組合推廣，輔助一定的促銷(xiāo)手法配合 銷(xiāo)售總套數(shù)的30%，累計(jì)為90%。下階段的安排將根據(jù)實(shí)際情況再進(jìn)行確定（廣告策略見(jiàn)第五部分）。我司認(rèn)為正式開(kāi)盤(pán)階段的時(shí)間段應(yīng)為：2005年4月28日——2005年5月5日。二次強(qiáng)銷(xiāo)期在經(jīng)歷了前階段的集中推廣以后，項(xiàng)目在市場(chǎng)上的形象已經(jīng)得到了一定的認(rèn)可，項(xiàng)目銷(xiāo)售開(kāi)始進(jìn)入相對(duì)較為平穩(wěn)的時(shí)期，但隨著每年中第二次房地產(chǎn)銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，在這種情況下，及時(shí)調(diào)整廣告及銷(xiāo)售策略，運(yùn)用新的推廣手段，提高市場(chǎng)熱度，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)期內(nèi)重新將市場(chǎng)目光聚集，周而復(fù)始，掀起一輪又一輪的的銷(xiāo)售熱浪，消化項(xiàng)目大部分的別墅單元，另外10月左右舒適的氣候和黃金周的人氣也會(huì)給銷(xiāo)售帶來(lái)機(jī)會(huì)，所以我司將此階段稱(chēng)為第二次強(qiáng)銷(xiāo)期，這也是項(xiàng)目真正的強(qiáng)銷(xiāo)期?，F(xiàn)在項(xiàng)目已進(jìn)入了開(kāi)盤(pán)的前期準(zhǔn)備階段，特向貴司提交《都會(huì)100項(xiàng)目銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告》，供貴司決策時(shí)參考，并經(jīng)研討確認(rèn)后作為銷(xiāo)售籌備及執(zhí)行工作之指引。2）商業(yè)部分，%。特別是東門(mén)的舊城改造，使區(qū)域內(nèi)商服的可售面積空前增加，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。但上半年辦公樓（含非商品房）。善于迎合和把握目標(biāo)客戶(hù)的需求、展示賣(mài)點(diǎn)的個(gè)盤(pán)跳出大市混戰(zhàn)氛圍而盡快兌現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值。去年市政府投資主要用于環(huán)境和基礎(chǔ)工程，今年投資重點(diǎn)主要是地鐵與中心區(qū)具體工程，如：市民廣場(chǎng)、青少年文化宮等。這些樓盤(pán)大多具有質(zhì)素較高、開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)的特點(diǎn)，加之香蜜湖片區(qū)良好的居住環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引了許多對(duì)環(huán)境質(zhì)素要求較高的換房一族。7月8日物業(yè)集團(tuán)在關(guān)外最大的項(xiàng)目—風(fēng)和日麗正式推出，銷(xiāo)售情況良好，說(shuō)明龍華已開(kāi)始受到市場(chǎng)的關(guān)注。6）環(huán)境和質(zhì)素較好的大戶(hù)型住宅年內(nèi)由金地開(kāi)發(fā)的金海灣花園的熱銷(xiāo)拉開(kāi)了大戶(hù)型旺銷(xiāo)的序幕，相繼推出的華僑城錦繡花園、香蜜湖片區(qū)的東海二期，短期內(nèi)均取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。但從總體來(lái)看，相對(duì)明確的主題定位或消費(fèi)人群定位仍然是突圍市場(chǎng)的有效方式，如：東門(mén)女人天地等。因此在市場(chǎng)容量有限的情況下，不成為暢銷(xiāo)樓盤(pán)就面臨著積壓。并將進(jìn)一步走向日常生活。從98年開(kāi)始，住宅市場(chǎng)的主力消費(fèi)群已從私營(yíng)老板轉(zhuǎn)變?yōu)橐呀?jīng)在深圳有幾年經(jīng)濟(jì)積累的知識(shí)階層，特別是從事高新科技開(kāi)發(fā)研究的人員。工作的壓力也使得他們對(duì)購(gòu)物環(huán)境有較高要求，希望能夠在享受和休閑中購(gòu)物。由市規(guī)劃國(guó)土局和商報(bào)社主辦的第一屆深圳房地產(chǎn)香港展銷(xiāo)會(huì)，為深圳樓盤(pán)提供了第一次向港人集體展示的機(jī)會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)成交情況也較為理想。88—92年，是深圳電子行業(yè)發(fā)展最快的幾年，到93年為止，華強(qiáng)北已成為深圳乃至珠江三角洲最大的電子零售和批發(fā)市場(chǎng)。88年城市總體規(guī)劃修編時(shí)，華強(qiáng)北的功能定位正式由工業(yè)區(qū)改變?yōu)樯虡I(yè)區(qū)。女人世界以明確的主題商場(chǎng)形象面市，開(kāi)拓出華強(qiáng)北服裝主題商城的一片天。位于華發(fā)北路上的銅鑼灣廣場(chǎng)，以深圳第一家“MALL”大型購(gòu)物商場(chǎng)進(jìn)行招商，先后推出了“流行總站”、“銅鑼灣百貨”等主題招租。從業(yè)態(tài)上看，華強(qiáng)北已完成了由單純電子商業(yè)向綜合商業(yè)街的轉(zhuǎn)型，服裝、餐飲及綜合商業(yè)迅速發(fā)展。位于華發(fā)北路的銅鑼灣廣場(chǎng)，引入了國(guó)外先進(jìn)的MALL概念，給華強(qiáng)北及整個(gè)深圳市商業(yè)帶來(lái)新的概念。5）華強(qiáng)北的住宅由于城市規(guī)劃中區(qū)域功能的限制，華強(qiáng)北的住宅面積相對(duì)較少，從在售和已售樓盤(pán)的情況來(lái)看，戶(hù)型以公寓為主（包括酒店式和商務(wù)公寓等）；普通住宅和大戶(hù)型單位，也多考慮了其商務(wù)用途。占地面積11,366M2，總建筑面積約145,000M2。 　　　　　類(lèi)別物業(yè)類(lèi)型 戶(hù)型及面積（m2） 總建筑面積（m2） 均價(jià)（元/m2） 銷(xiāo)售率 推廣策略 備注 住宅 2房 784 49000 7500 78% 都市住宅、隔3層有空中花園 一梯8戶(hù)戶(hù)型較差酒店管理、服務(wù)（28—39層）。 商務(wù)公寓 29——76 12600 8200 75% 無(wú) 商務(wù)配套（6—26層） 商務(wù)配套 商場(chǎng) 群星廣場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)從1999年9月28日開(kāi)始，公開(kāi)發(fā)售時(shí)間是1999年11月9日，截止到9月底（共計(jì)10個(gè)月），住宅的銷(xiāo)售情況良好，銷(xiāo)售率達(dá)到近80%。其客戶(hù)包括：SOHO一族、異地辦事處及投資客戶(hù)等。類(lèi)別類(lèi)型 戶(hù)型及面積 （m2） 總建筑面積 （m2） 24660 7800 100% 都市住宅 2+2房 75m2 18067 7800 98% 都市住宅 商務(wù)單位 4080m2 18770 10000 75% 現(xiàn)代商務(wù)中心 821層彈性辦公空間 40196m2 14500 彈性辦公空間 2538層嘉匯新城也是在工程的形象進(jìn)度較差的條件下，采取低價(jià)入世的策略銷(xiāo)售的，其住宅部分的推廣主題是都市住宅。3)鼎盛時(shí)代項(xiàng)目的基本資料位于深南大道南側(cè)，福華路以北，西臨福虹路。十一期間拿出部分特價(jià)單位（3房以上）優(yōu)惠10萬(wàn)元銷(xiāo)售。塔樓部分分為兩座。1）周邊原居民包括原來(lái)有房者和租客。他們或?qū)Ρ緟^(qū)域的依賴(lài)性較強(qiáng)，或鐘愛(ài)本區(qū)域。除地理位置外，他們比較看重樓盤(pán)自身配套如：是否有會(huì)務(wù)中心、商務(wù)中心等商務(wù)場(chǎng)所及泳池等生活場(chǎng)所，樓盤(pán)的品質(zhì)如電梯等及物業(yè)的名稱(chēng)是否響亮，也是他們考慮的因素。綜上所述：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)相對(duì)集中，他們大多具有種愛(ài)都市氛圍、關(guān)注物業(yè)品質(zhì)的特點(diǎn)。第二篇 項(xiàng)目的住宅和公寓分析本項(xiàng)目位于深南大道上海賓館段，屬深南大道北側(cè)物業(yè)，距市內(nèi)最知名的華強(qiáng)北路商業(yè)街僅60余米。它是深圳最集中的辦公和商業(yè)片區(qū)。? 屬于地鐵沿線(xiàn)物業(yè)。? 施工單位為江蘇一建，易予客戶(hù)工程質(zhì)量的信心。? 提供商務(wù)和會(huì)務(wù)中心服務(wù)。? 四周為其它高層所遮擋，視線(xiàn)不夠開(kāi)揚(yáng)。? 項(xiàng)目推出時(shí)，形象進(jìn)度較差。? 華強(qiáng)北商業(yè)的核心地位的確定，為項(xiàng)目的銷(xiāo)售提供了機(jī)會(huì)。? 黃木崗、紅荔村等公房上市可能會(huì)分流部分公寓客戶(hù)。? 區(qū)域內(nèi)同類(lèi)物業(yè)的稀缺性。? 罕有復(fù)式單位送空中花園。本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)就是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)在于因位置而帶來(lái)的居住氛圍不夠、自身配套不足及展示面不夠等。東側(cè)隔小區(qū)路與華強(qiáng)電子世界相鄰，路側(cè)停放華強(qiáng)電子公司員工的單車(chē)及來(lái)往貨車(chē)，來(lái)往的人流也以上下班的員工及搬運(yùn)貨物人員為主，雖然華強(qiáng)電子的生意紅火，但它對(duì)本地塊的商業(yè)輻射極小。優(yōu)勢(shì)（S）：◆ 位于日益興旺的華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)的一級(jí)輻射區(qū)?！?距未來(lái)地鐵站口僅50余米。◆ 現(xiàn)狀來(lái)看，樓盤(pán)的昭示性不強(qiáng)。威脅（T）：◆ 全市商業(yè)物業(yè)積壓嚴(yán)重，華強(qiáng)北近期將推出的商業(yè)面積巨大。佳和華強(qiáng)大廈4樓銷(xiāo)售的失敗，已宣告了電子業(yè)的飽和乃至供過(guò)于求。如果我們不能制造差異，在定位、概念、整合包裝上推陳出新，我們將很難取得成功。新新人類(lèi)及新銳人類(lèi)是什么？他們?cè)谀睦铮克麄兊馁?gòu)買(mǎi)能力如何？新新人類(lèi)并不是專(zhuān)指哪些著裝異類(lèi)的一群。西華宮是唯一較集中且層次較低的新人類(lèi)購(gòu)物點(diǎn)。位于烈士陵園附近，屬于非繁華商業(yè)區(qū)。業(yè)態(tài)全面，組合合理，如：麥當(dāng)勞、銀行、書(shū)店及大型游戲室等，在商場(chǎng)中合理布局，充分滿(mǎn)足了人們購(gòu)物、休閑的綜合需求，具體做法是：a. 在分街（內(nèi)走道）的端頭及人流不易到達(dá)的地方，設(shè)置小吃店或冷飲店。期刊雜志也紛紛重新定位，變化內(nèi)容以迎合他們，如：黃金時(shí)代、深圳青年等。而從消費(fèi)人群定位，則更具有長(zhǎng)期性，即便有些業(yè)態(tài)和品種為時(shí)代所淘汰，但可以吸納新的業(yè)態(tài)和品種。深圳“吧”的發(fā)展也可以看出這一規(guī)律。4樓定位為吧城。應(yīng)此，建議僅選擇那些市場(chǎng)上相對(duì)空缺、而又能夠體現(xiàn)商場(chǎng)主題定位的、需求量又相對(duì)較大的業(yè)態(tài)。3層：休閑空間——咖啡小筑、西點(diǎn)小屋或香茗茶座等。根據(jù)分層設(shè)定的業(yè)態(tài)之需