御陽花園全程策劃報告-預(yù)覽頁
【正文】 配貨幣化；增加住房信貸的投入；開放住房二級市場；減免部分稅費(fèi)等一系列措施，極大地提高了群眾購買住房的積極性，住房開始成為人們的最大消費(fèi)。城鄉(xiāng)結(jié)合地帶：省政府背后小關(guān)一帶，貴鋼至二戈寨沿線，二橋至貴工一帶，大營坡至茶店一帶等。（四）市場供給分析某市房地產(chǎn)業(yè)處于成長的初級階段，開發(fā)意識、建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)5—10年。某市去年房展會參展項(xiàng)目共計(jì)建筑面積260多萬方，相比而言，供給量增加了一倍之多。市場的供給量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場的需求量。 環(huán)市線外多層精品小區(qū)，雖然價位較受大眾歡迎，但其配套設(shè)施不太齊全。從去年的市場消化量和今年的政策形勢來預(yù)計(jì)，今年的市場需求量會在100萬—200萬平方米之間，但供需之比仍在5: 1左右。 抓住有效需求由于存量補(bǔ)貼的兌現(xiàn)，按揭貸款年限的加長，使得越來越多的工薪族可以擁有自己滿意的住房，要求換房的中等收入階層正成為如今購房大潮的主流。本案占地3萬余平米，具有規(guī)模化發(fā)展的必要條件，且地段居于城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊配套較齊全，環(huán)境及空氣質(zhì)量在某市均屬上層。面對如此嚴(yán)峻的局面，未來的市場競爭將集中于如下三個方面：第一、 質(zhì)量競爭物業(yè)的質(zhì)量包括：工程質(zhì)量、房型質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、物管質(zhì)量等方面。成本控制得越好，價格越低的產(chǎn)品，市場競爭力就越強(qiáng)。發(fā)展商將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的“比拼階段”：比創(chuàng)意、比技術(shù)含量、比產(chǎn)品新穎性。該項(xiàng)目由于尚未開盤，所以具體項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)還無法獲得，但就其規(guī)模與地理位置來看，完全具備同本項(xiàng)競爭的實(shí)力，因此，本項(xiàng)目的前期策劃尤為重要。以下，就讓我們從不同的角度來分析本案所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場。從戶型結(jié)構(gòu)分析 從已開發(fā)和尚待開發(fā)的樓盤看，60—80m2的二房一廳和120平方米左右的三室一廳、三室二廳雙衛(wèi)、四室二廳雙衛(wèi)戶型受到追捧，此類戶型的樓盤如冠竹苑一期、貴新苑、新聯(lián)小區(qū)、陽光都市、銀佳花園、友誼花園等占主要比例。不難看出，大戶型對于一般購房者來說門檻稍高。 從樓盤賣點(diǎn)上分析大營坡片區(qū)的花園小區(qū)，在樓盤賣點(diǎn)上都打環(huán)境優(yōu)美，價格低廉，位置絕佳的廣告牌，如陽光都市的“做陽光下最快樂的人”等，這些無疑都是目前房產(chǎn)樓盤的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)。本項(xiàng)目必須正確的把握住入市時機(jī)，通過自身差異性的推廣，有效的抓住目標(biāo)客戶群，方可制“敵”取 “勝”。b. 規(guī)劃——外觀、建材、園林、公共設(shè)施等項(xiàng)目的前期規(guī)劃工作是項(xiàng)目后期推廣的重要支持，根據(jù)本案的規(guī)模與特殊地理位置來分析，我們對項(xiàng)目規(guī)劃做如下建議：外觀：不一定要走歐陸風(fēng)格，采用簡約現(xiàn)代建筑格調(diào)，色彩和諧，有層次感既可。 從市場的分析中我們知道，區(qū)域內(nèi)置業(yè)者的經(jīng)濟(jì)勢力均不強(qiáng)，因此，價格將會是我們的籌碼。從市場分析中我們知道，本區(qū)域內(nèi)的主銷戶型面積60—120m2，其中60—80 m2的戶型占所有已銷戶型比例僅為5%左右，遠(yuǎn)無法滿足區(qū)域客戶的需求。（2） 家庭總收入狀況（月收入）：1500—4000元。（6） 購屋動機(jī)：自住為主，也存在二次置業(yè)人士。原住在城郊或地縣，感覺不方便，想遷至市區(qū)周圍的 依據(jù)以上分析結(jié)果，確定本項(xiàng)目購買者以工薪階級為主，因而我們采用強(qiáng)化效果化效果突出差異性，將項(xiàng)目定位為：四、 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析首 席 代表著項(xiàng)目無法動搖的地位與規(guī)模。安全特區(qū)我們的賣點(diǎn)就是要圍繞這些要素去提煉：(一) 價格特區(qū)： 項(xiàng)目地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，區(qū)域平均房價在1700元/m2—1900元/m2之間，我們的一期銷售定為1700元/m2的均價，在區(qū)域市場內(nèi)具備了一定的競爭實(shí)力。敝司建議御陽花園小區(qū)可與某市醫(yī)學(xué)院聯(lián)辦“御陽花園小區(qū)家庭醫(yī)護(hù)中心”，首創(chuàng)某市住宅小區(qū)實(shí)行專業(yè)家庭保健醫(yī)療的上門服務(wù)。我們的客戶并不是樂于享受的高收入人群，服務(wù)設(shè)施盡量符合客戶的消費(fèi)心理，應(yīng)是一些實(shí)用性、針對性很強(qiáng)的項(xiàng)目，從客戶的生活、學(xué)習(xí)、休閑等方面出發(fā)創(chuàng)造良好的社區(qū)服務(wù)。通過以上服務(wù)設(shè)施的設(shè)立我們可以得出以下賣點(diǎn)：開發(fā)商注入重金提高小區(qū)配套教學(xué)質(zhì)量。(四)安全特區(qū)： 筑新路及大營坡地帶人員居住較為雜亂，治安管理不是很完善，存在較大的安全隱患。設(shè)置小區(qū)全方位無盲點(diǎn)閉路監(jiān)控系統(tǒng)。(五)園林特區(qū)： 一般開發(fā)商所做的園林多為觀賞性園林，雖然營造了精美的環(huán)境，良好的景觀，但卻大大縮小了人們的活動空間，這種營造雅致環(huán)境的園林設(shè)計(jì)顯然對我們的目標(biāo)客戶是不適用的。1設(shè)計(jì)獨(dú)特的互動式園林(六)人文特區(qū)： 項(xiàng)目周邊區(qū)域人員繁雜，人們文化水平參差不齊，社區(qū)文化不豐富。建筑物沒有統(tǒng)一規(guī)劃，在區(qū)域內(nèi)星羅棋布，顯得雜亂無章。這些都使得小區(qū)建筑完全區(qū)別于同地區(qū)其它建筑，使本案成為別具風(fēng)格的特色區(qū)域，小區(qū)的建成將成為區(qū)域內(nèi)的一個耀
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