【正文】 量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批 六、加強(qiáng)工程分戶驗(yàn)收管理 七、通過(guò)管理工具解決執(zhí)行力瓶頸 第三部分：龍湖精細(xì)化管理要點(diǎn) ■ 本部分的重點(diǎn)： 介紹龍湖地產(chǎn)的工程管理理念 介紹龍湖地產(chǎn)常用的工程管理工具 介紹龍湖地產(chǎn)的分戶驗(yàn)收管理程序 明確設(shè)計(jì)審查要點(diǎn) ■ 加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的有效控制 ： 從源頭抓起，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是工程質(zhì)量的保證 過(guò)程控制，通過(guò)實(shí)施方案審查控制設(shè)計(jì)質(zhì)量 制定企業(yè)版工程節(jié)點(diǎn)詳圖 明確設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)，控制關(guān)鍵易錯(cuò)環(huán)節(jié) 工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計(jì)審查要點(diǎn) ■ 工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計(jì) ： 項(xiàng)目招標(biāo)前，甲方先行制定 《 項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)書(shū) 》 。提前制定確保 工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制的預(yù)防保障措施。避免 后續(xù)工程施工中因前期不明確造成扯皮 工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計(jì)審查要點(diǎn) ■ 《 工程管理指導(dǎo)書(shū) 》 編制的目的及用途 ： 《 工程管理指導(dǎo)書(shū) 》 通過(guò)評(píng)審審批環(huán)節(jié)，可以 避免因項(xiàng)目地域、特點(diǎn)不同及項(xiàng)目管理人員差 異引起的項(xiàng)目管理的降質(zhì)、降效問(wèn)題 《 工程管理指導(dǎo)書(shū) 》 作為整體項(xiàng)目的工程管理 策劃要求，審批通過(guò)后，在施工管理過(guò)程中應(yīng) 按其規(guī)定要求予以嚴(yán)格執(zhí)行 明確工程質(zhì)量控制管理要求 ■ 龍湖工程管理的長(zhǎng)處在于追求規(guī)范化管理 ： 對(duì)于龍湖將所有分部分項(xiàng)工程全部程序化，可以基本實(shí)現(xiàn)管理規(guī)范化的操作。也將具體項(xiàng)目的具體要求、可能的發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的質(zhì)量控制點(diǎn)、工程質(zhì)量控制措施等向供方事前明確提出 向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) ■ 甲方應(yīng)主動(dòng)組織、監(jiān)控的交底工作 ： 設(shè)計(jì)交底 施工節(jié)點(diǎn)及細(xì)部交底 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底 施工工藝交底 施工組織與配合交底 質(zhì)量控制點(diǎn)交底 施工樣板交底 向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) ■ 一些 “ 技術(shù)方案先行 ” 管理上的誤區(qū) ： 技術(shù)方案先行審批的第一重點(diǎn)并不是質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)工藝措施 施工質(zhì)量的過(guò)程控制，如果不能找到部位、環(huán)節(jié)、責(zé)任人，不能明確獎(jiǎng)懲要求。確定作業(yè)班組自檢、互檢、專職質(zhì)檢、交接檢等管理要求和負(fù)責(zé)人 向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) ■ 技術(shù)方案先行的管理重點(diǎn) ： 監(jiān)理單位應(yīng)重點(diǎn)審查總包方的專項(xiàng)技術(shù)方案與房地產(chǎn)企業(yè) 要求的一致性，審查其質(zhì)保體系有效性。避免施工單位增加費(fèi)用造成后期質(zhì)量管理成本增加 經(jīng)確認(rèn)的施工樣板是甲方向施工單位進(jìn)行的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化、實(shí)物交底標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) ■ 施工樣板引路管理的原則： 為避免為樣板而樣板，在全面開(kāi)展施工前期，應(yīng)注意樣板漸進(jìn)推廣的質(zhì)量控制，避免因作業(yè)班組水平差異問(wèn)題造成不必要的損失成本 所有分部、分項(xiàng)工程在大面積施工前，均應(yīng)做小范圍樣板，對(duì)于重點(diǎn)部位、重點(diǎn)工序，同樣可以實(shí)行樣板管理 設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批 ■ 設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批： 工程防滲漏、防開(kāi)裂施工容易忽視的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn) 龍湖地產(chǎn)特殊強(qiáng)調(diào)的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn) 設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批 地下室防水工程質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)要求 基礎(chǔ)挑板處的附加防水層及強(qiáng)化防水節(jié)點(diǎn)檢驗(yàn) 地下室外墻施工縫膨脹止水條檢驗(yàn) 地下室外墻后澆帶止水鋼板檢驗(yàn) 地下室外墻施工縫、后澆帶附加防水層檢驗(yàn) 底板變形縫、后澆帶附加加強(qiáng)層檢驗(yàn) 底板變形縫、后澆帶外貼、中埋式止水帶檢驗(yàn) 設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批 樁頭附加防水層及防水收頭檢驗(yàn) 穿墻線管止水環(huán)檢驗(yàn) 穿墻線管防水材料密封嵌填檢驗(yàn) 穿墻螺桿孔洞或防水螺栓清孔、擴(kuò)孔檢驗(yàn) 穿墻螺桿孔洞或防水螺栓分次嵌填檢驗(yàn) 1穿墻螺桿孔洞附加防水層檢驗(yàn) 1可能形成滲水通道的預(yù)埋鐵件附加防水層檢驗(yàn) 設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批 主體結(jié)構(gòu)防開(kāi)裂、防空間尺寸偏差質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)要求 每層的主體施工測(cè)量、放線檢驗(yàn) 模板工程的軸線、標(biāo)高、平整度、垂直度、起拱 模板工程的支撐、接縫、表面清理檢驗(yàn) 預(yù)埋件規(guī)格、位置、固定檢驗(yàn) 電梯井道坐標(biāo)、位置、幾何尺寸檢驗(yàn) 模板工程的柱、梁、墻截面尺寸檢驗(yàn) 設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批 預(yù)留孔洞坐標(biāo)、位置、幾何尺寸檢驗(yàn) 砼翻邊、企口部位高差、幾何尺寸檢驗(yàn) 廁浴間穿樓板管道梯形預(yù)埋件檢驗(yàn) 1鋼筋工程馬櫈位置、間距、固定檢驗(yàn) 1鋼筋工程措施鋼筋檢驗(yàn) 外墻空調(diào)孔洞、穿墻螺桿孔洞預(yù)留坡度檢驗(yàn) 1施工縫、后澆帶留置措施檢驗(yàn) 1砼養(yǎng)護(hù)措施檢驗(yàn) 設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批 砌體工程防開(kāi)裂、防滲漏質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)要求 砌體工程的軸線、放線檢驗(yàn) 砌體工程的基層清掃檢驗(yàn) 輕質(zhì)砌體砌筑前提前 1～ 2天提前濕水檢驗(yàn) 砌體工程的底砌檢驗(yàn)（軸線、房間方正） 砌體工程的拉結(jié)鋼筋、構(gòu)造柱鋼筋檢驗(yàn) 砌體工程的皮樹(shù)桿檢驗(yàn) 設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批 每天砌筑高度不超過(guò) 梁板底間隔 7天后允許頂砌檢驗(yàn) 1頂砌排磚方式檢驗(yàn) 砌體工程的砼埋塊位置、規(guī)格檢驗(yàn) 門(mén)窗洞口位置、尺寸檢驗(yàn) 設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批 抹灰工程防開(kāi)裂、防滲漏質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)要求 穿墻螺桿孔洞、腳手架眼等分次封堵檢驗(yàn) 砌筑灰縫、頭眼瞎縫檢驗(yàn) 空調(diào)套管、預(yù)埋件檢驗(yàn) 后剔鑿預(yù)埋管線修補(bǔ)質(zhì)量、間歇檢驗(yàn) 素水泥漿結(jié)合層檢驗(yàn) 基層清理、砌塊灑水、砼墻柱、埋塊拉毛檢驗(yàn) 設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批 外墻抹灰分隔條檢、門(mén)窗耐候膠打膠條檢驗(yàn) 分層抹灰厚度、錯(cuò)縫位置檢驗(yàn) 1兩次找平 24小時(shí)內(nèi)間隔要求檢驗(yàn) 抗裂鋼絲網(wǎng)規(guī)格、位置、固定方式檢驗(yàn) 抹灰平整度、垂直度、陰陽(yáng)角方正控制措施檢驗(yàn) 1抹灰養(yǎng)護(hù)措施檢驗(yàn) 1分隔條、門(mén)窗耐候膠打膠條抽條 設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批 廁浴間防滲漏質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)要求 穿樓板孔洞鑿毛、清理檢驗(yàn) 吊洞吊模質(zhì)量檢驗(yàn) UPVC穿樓板管道甩砂質(zhì)量檢驗(yàn) 吊洞砼分次封堵檢驗(yàn) 暗埋管道打壓試驗(yàn)檢驗(yàn) 結(jié)構(gòu)閉水試驗(yàn)檢驗(yàn) 設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批 防水基層檢驗(yàn) 管根、地漏、轉(zhuǎn)角附加防水層及節(jié)點(diǎn)檢驗(yàn) 1防水層閉水試驗(yàn)檢驗(yàn) 后澆砼門(mén)檻檢驗(yàn) 防水層高度、厚度及涂布間隔檢驗(yàn) 1保護(hù)層施工、成品保護(hù)措施檢驗(yàn) 1保護(hù)層閉水試驗(yàn)檢驗(yàn) 設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批 門(mén)窗工程防滲漏質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)要求 門(mén)窗外框、分隔、對(duì)角線尺寸檢驗(yàn) 門(mén)窗正側(cè)面垂直度、上口水平度、直線度檢驗(yàn) 門(mén)窗外框防腐檢驗(yàn) 門(mén)窗外框端部防水密封檢驗(yàn) 門(mén)窗外框與結(jié)構(gòu)間塞縫前清理檢驗(yàn) 門(mén)窗外框與結(jié)構(gòu)固定檢驗(yàn) 設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批 門(mén)窗臨時(shí)固定墊塊拆除、臨時(shí)固定處清理檢驗(yàn) 窗框與玻璃的密封檢驗(yàn) 1五金配件的安裝檢驗(yàn) 門(mén)窗外框與結(jié)構(gòu)間分次塞縫、發(fā)泡膠施打檢驗(yàn) 臨時(shí)固定處打膠、塞縫檢驗(yàn) 1滴水線檢驗(yàn) 1耐候膠槽口抽條及清理檢驗(yàn) 設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批 1耐候膠施打質(zhì)量檢驗(yàn) 1驗(yàn)收前的外門(mén)窗 48小時(shí)淋水試驗(yàn)檢驗(yàn) 設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批 屋面工程防滲漏質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)要求 出屋面管道的砼翻邊檢驗(yàn) 出屋面管道的預(yù)埋套管檢驗(yàn) 屋面結(jié)構(gòu)閉水試驗(yàn)檢驗(yàn) 屋面保溫預(yù)留收頭檢驗(yàn) 女兒墻、管道處的砼挑耳或槽口檢驗(yàn) 屋面保溫預(yù)留密封膠槽口檢驗(yàn) 設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批 水泥砂漿找平層分隔條埋條檢驗(yàn) 重要節(jié)點(diǎn)的槽口密封膠施打檢驗(yàn) 1轉(zhuǎn)角、出入口、落水口等重要節(jié)點(diǎn)的附加防 水層檢驗(yàn) 找坡層坡度、最薄厚度檢驗(yàn) 找平層分隔條抽條及槽口清理檢驗(yàn) 1屋面防水層閉水試驗(yàn)檢驗(yàn) 設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批 1防水收頭的壓條處理檢驗(yàn) 1防水收頭的密封處理檢驗(yàn) 1浮筑隔離層檢驗(yàn) 1防水保護(hù)層分倉(cāng)縫留置檢驗(yàn) 1防水保護(hù)層分倉(cāng)縫抽條、清理、密封檢驗(yàn) 1屋面排水及閉水試驗(yàn)檢驗(yàn) 加強(qiáng)工程分戶驗(yàn)收的管理 ■ 優(yōu)化分戶驗(yàn)收管理程序、減少業(yè)主投訴： 分戶驗(yàn)收是工程質(zhì)量控制的最終環(huán)節(jié) 分戶驗(yàn)收的目的不是為了取得工程竣工備案手續(xù) 分戶驗(yàn)收應(yīng)由甲方組織管理 工程分戶驗(yàn)收應(yīng)與物業(yè)分戶驗(yàn)收分開(kāi)檢驗(yàn) 業(yè)主的工程預(yù)驗(yàn)收可以有效降低交付投訴率指標(biāo) 通過(guò)管理工具解決執(zhí)行力瓶頸 ■ 工程管理執(zhí)行力控制的管理要素： 量化的考核指標(biāo) 可追溯、可考核的責(zé)任管理記錄 必要的抽檢監(jiān)管機(jī)制 有效的崗位獎(jiǎng)懲機(jī)制 第四部分：工程質(zhì)量精細(xì)化應(yīng)用講解 二、地基與基礎(chǔ)工程的細(xì)節(jié)管理 三、主體結(jié)構(gòu)工程的細(xì)節(jié)管理 四、屋面工程的細(xì)節(jié)管理 五、外檐裝飾工程的細(xì)節(jié)管理 六、內(nèi)檐裝飾工程的細(xì)節(jié)管理 一、不同施工階段的質(zhì)量管控重點(diǎn) 地基與基礎(chǔ)工程 ■ 地下室防水技術(shù)措施控制要點(diǎn)： Ⅰ ．設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)地下室防水工程質(zhì)量的影響 Ⅱ ．設(shè)計(jì)階段及設(shè)計(jì)審查對(duì)地下室防水工程 質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點(diǎn) Ⅲ ．施工階段對(duì)地下室防水工程質(zhì)量缺陷的 技術(shù)措施控制要點(diǎn) Ⅳ ．首層防開(kāi)裂技術(shù)措施控制要點(diǎn) 設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)地下室防水的影響 ■ 地下室防水設(shè)計(jì)容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤 ： 防水體系選擇不當(dāng) 防水材料選擇不當(dāng) 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不足 設(shè)計(jì)套用標(biāo)準(zhǔn)圖錯(cuò)誤 設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)地下室防水的影響 ■ 地下室剛性防水的可靠性問(wèn)題 ： 不少工程地下室只考慮剛性防水，認(rèn)為混凝土中加入防水劑，不必做柔性防水層。過(guò)分依賴防水劑的作用，也是不正確的。在無(wú)雨季節(jié)，地下室不再大量滲流，但慢滲亦很重，墻壁、地面始終濕的，地下室無(wú)法使用。外墻水平施工縫留置應(yīng)在底板上 ≥300 ～ 500㎜ 處 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 沉降后澆帶 ： 沉降后澆帶是因建筑物兩側(cè)的沉降差異較大，需要協(xié)調(diào)沉降差所留置的后澆施工縫。施工后澆帶的特點(diǎn)是 “ 鋼筋斷開(kāi) ” 。如果往往一個(gè)整體地下車庫(kù)可解決200m3底板混凝土 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 樁頭處的工藝控制要點(diǎn) ： 預(yù)留槽口應(yīng)采用相應(yīng)規(guī)格塑料條預(yù)埋抽條而成 預(yù)留槽口、鋼筋出樁頭部分橡膠膨脹止水條、嵌槽防水油膏等應(yīng)進(jìn)行專項(xiàng)工序檢查 水泥基滲透結(jié)晶涂刷的防水涂層涂刷范圍應(yīng)按圖示要求，厚度應(yīng) ≥ ㎜ 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) 防水保護(hù)層應(yīng)采用防水砂漿 防水卷材上樁身接頭處細(xì)部構(gòu)造做法，應(yīng)按圖示做重點(diǎn)工序檢查 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 變形縫處的工藝控制要點(diǎn) ： 工程上有 “ 十縫九漏 ” 的說(shuō)法，變形縫處滲漏的 原因是什么？ 滲漏現(xiàn)象一：水沿著止水帶的周邊滲出 滲漏現(xiàn)象二：水沿著止水帶的周邊不密實(shí)的砼滲出 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 變形縫處的工藝控制要點(diǎn) ： 橡膠止水帶應(yīng)固定牢固。此處監(jiān)理應(yīng)進(jìn)行百分之百的復(fù)測(cè)檢驗(yàn) 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ SBS改性瀝青 防水卷材工藝控制要點(diǎn) ： 基層應(yīng)平整清理干凈，基層含水率應(yīng)合格 陰陽(yáng)角應(yīng)做成 R＝ 100mm 的圓弧形 變形縫、施工縫、后澆帶、管根埋件等節(jié)點(diǎn)密封處理應(yīng)進(jìn)行細(xì)部構(gòu)造檢驗(yàn)批驗(yàn)收 變形縫、施工縫、后澆帶、管根埋件等節(jié)點(diǎn)防水構(gòu)造處理應(yīng)進(jìn)行細(xì)部構(gòu)造檢驗(yàn)批驗(yàn)收 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ SBS改性瀝青 防水卷材工藝控制要點(diǎn) ： 按要求粘貼變形縫、施工縫、陰陽(yáng)角、所有轉(zhuǎn)角、平立面交界處等處的卷材附加防水層 （注意封邊） 基層處理劑（冷底子油）涂刷要求厚薄均 勻，不漏底。施工單位大多會(huì)采取外防內(nèi)貼的地下室防水做法 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) 外防內(nèi)貼法一般是先澆筑混凝土墊層，在墊層上將永久性保護(hù)墻全部砌好，抹水泥砂漿找平層，將卷材防水層直接鋪貼在墊層和永久性保護(hù)墻上 實(shí)際工程施工中，護(hù)坡樁內(nèi)一般采用磚砌模板墻，防水層就做在樁內(nèi)模板墻上，然后澆搗墻體由于模板墻緊貼護(hù)坡樁，當(dāng)?shù)叵率蚁鲁習(xí)r，模板墻不沉。但迄今許多工程還沿用過(guò)去的磚保護(hù)墻，這是一種花錢(qián)多，費(fèi)勞力，拖長(zhǎng)工期的落后的作法 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 地下室側(cè)墻防水層不宜采取磚砌保護(hù) 磚砌保護(hù)墻不保護(hù)，反而容易傷害防水層。單純依靠施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量 管理無(wú)法解決 樓板常見(jiàn)裂縫的設(shè)計(jì)解決 ■ 板寬變化、大開(kāi)洞處現(xiàn)澆 砼裂縫解決方案 在現(xiàn)澆板的板寬急劇變化處、大開(kāi)洞削弱處 等易引起收縮應(yīng)力集中處，鋼筋間距不應(yīng)大 于 150㎜ ，直徑不應(yīng)小于 6mm，并應(yīng)在板的上 表面布置縱橫兩個(gè)方向的溫度收縮鋼筋 板的上、下表面沿縱橫兩個(gè)方向的配筋率均 不應(yīng)小于截面積的 ％ 樓板常見(jiàn)裂縫的設(shè)計(jì)解決 ■ 樓板 沿預(yù)埋線管出現(xiàn)裂縫的解決方案： 樓板厚度不宜小于 110mm，當(dāng)埋設(shè)線管較密 或線管交叉時(shí)，板厚不宜小于 120mm 沿管線鋪設(shè)增強(qiáng)構(gòu)造鋼筋網(wǎng)片 φ6150 、寬度不小于 450mm。一般都采用化學(xué)灌漿處理，從 下向上灌注，板面和板底再粘貼玻璃絲布 進(jìn)行封閉 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 出現(xiàn)樓板裂縫的整治措施： 裂縫寬度為 ～ 1mm的處理措施 根據(jù)裂縫擴(kuò)展的不同程度可采用不同的處理